綜合報道/ 燕 回

樓市去庫存成效幾何？

綜合報道/ 燕 回

國家統(tǒng)計局9月13日發(fā)布數(shù)據(jù)，截至今年8月末，全國商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，已經(jīng)連續(xù)6個月減少。

去年年末，中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存納入今年工作重點，至今半年有余，樓市去庫存成效如何？

數(shù)據(jù)顯示，1至8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比增長5.4%，增速比1至7月份小幅回升0.1個百分點，比上年同期加快1.9個百分點。其中，住宅投資增長4.8%。

1至8月份，全國商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，其中住宅銷售面積增長25.6%；全國商品房銷售額66623億元，增長38.7%，其中住宅銷售額增長40.1%。

施 策

9月13日，國家統(tǒng)計局公布了2016年8月份國民經(jīng)濟運行情況。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長盛來運介紹，房地產(chǎn)庫存繼續(xù)下降，商品房待售面積連續(xù)6個月減少；房地產(chǎn)市場分化調(diào)整是今后一個時期的主基調(diào)，調(diào)控政策一定要因城施策。

國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，8月份有很多積極的變化。盛來運通過“十大亮點”進行了分析說明，包括工業(yè)企穩(wěn)回升，8月份規(guī)模以上工業(yè)增加值增速比上個月回升了0.3個百分點；投資增速呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象；消費和出口出現(xiàn)回升，進口增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；就業(yè)總體穩(wěn)定；“三去一降一補”繼續(xù)取得新成效等。

盛來運分析，8月末比7月末商品房待售面積減少了512萬平方米，其中住宅待售面積減少639萬平方米。這次房地產(chǎn)價格上漲主要是住宅價格上漲比較多，銷售比較好，所以有利于去庫存。從累計角度來講，今年以來連續(xù)6個月商品房庫存在下降，1至8月累計減少3000萬平方米左右。從這個角度來講，去庫存成效是比較明顯的。

從房地產(chǎn)市場的特點來看，盛來運認(rèn)為，近兩個月來看漲幅在回落，尤其在一些限購政策出來后，一線城市和一些二線城市房價漲幅在回落，說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。同時，房地產(chǎn)市場的分化比較明顯，一、二線城市房價比較堅挺，但三、四線城市尤其四線城市房價相對比較穩(wěn)定，庫存相對比較大。

“我們認(rèn)為，這兩個特點今后一段時間還會持續(xù)?！笔磉\說，“我個人判斷，房地產(chǎn)市場分化調(diào)整的走勢是今后一個時期的主基調(diào)，這就決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要因地制宜、因城施策?！?/p>

中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長胡安東表示，房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，長期積累的問題和矛盾在日益顯現(xiàn)，城市分化嚴(yán)重成首要突出問題。

胡安東認(rèn)為，庫存問題不能一概而論，除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大，變成了城市“負(fù)資產(chǎn)”外，一些一線城市寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體庫存也尤為嚴(yán)重。在政策供給上，應(yīng)該分類分區(qū)域施策，避免一刀切。

“房地產(chǎn)供大于求、供不應(yīng)求現(xiàn)象反復(fù)交替，并不等于說今年去庫存化不是重要任務(wù)?！敝?jīng)濟學(xué)家、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮8月12日在“2016觀點博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示。

陳淮分析，去庫存要和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合。今天的去庫存化中，分化問題本質(zhì)上仍然是二三線、中小城市、小城鎮(zhèn)發(fā)展嚴(yán)重不足導(dǎo)致，如果簡單地加大沿海、超大城市供給，在去庫存化中消除這種分化，差不多在向全社會發(fā)出“政府號召人們更多地向特大、超大城市涌入”的信號。去庫存要著眼于中長期的大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2016年初，房地產(chǎn)行業(yè)顧問周亮向記者表示，縣城房地產(chǎn)市場的增長點在農(nóng)村。只有滿足好農(nóng)村進城青年的需求，才能解決縣城庫存去化的大問題。

周亮認(rèn)為，縣城房地產(chǎn)去庫存的核心是提高農(nóng)民收入，解決農(nóng)村青年進城就業(yè)問題。這是一個長線工程，需要縣級政府的政策傾斜、大力推進?？h級政府必須克服依賴土地財政心理，過度依靠房地產(chǎn)來實現(xiàn)GDP，解決就業(yè)問題?！耙赞r(nóng)村消化城市，以縣城疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，可以作為部分縣城經(jīng)濟發(fā)展的參考范本?！敝芰两ㄗh。

胡安東表示，在需求端積極引導(dǎo)有意愿、有支付能力的農(nóng)民到中小城市買房，全國2.7億農(nóng)民工將成為新市民。但在解決這類人群購房需求時，有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔(dān)保手續(xù)，切實解決農(nóng)民購房貸款準(zhǔn)入難、條件高、費用多、辦理慢等問題。其次要通過解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買房解除后顧之憂，讓他們進得來、留得住、安下心、有發(fā)展。

風(fēng) 險

在貨幣政策推動下，今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出回暖跡象。

胡安東指出，一方面部分自住需求及改善型需求被釋放，另一方面新舊泡沫可能出現(xiàn)疊加，房地產(chǎn)市場對貨幣政策依賴度將進一步提升。

從業(yè)十年房地產(chǎn)行業(yè)顧問的周亮認(rèn)為，金融政策杠桿效應(yīng)在房地產(chǎn)去庫存中非常關(guān)鍵，應(yīng)該實施分類引導(dǎo)，否則“該去的庫存沒去，不該來的泡沫來了”。

周亮建議，在房價漲速過快區(qū)域，提高首付減少杠桿。在市場巨大的四五線城市，降低首付比例，同時嚴(yán)格審查客戶的還貸能力，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長。

近期，安徽合肥、江蘇南京陸續(xù)收緊個人房地產(chǎn)貸款，蘇州在二線城市中率先重啟限購。在這輪調(diào)控中，限貸政策相對溫和，限購政策則力度更猛，擠出了部分投資性需求。從市場交易量來看，限貸限購政策確實有利于緩解“一房難求”的局 面。不過，對這些地方來說，并不是買房的人少了，樓市的虛火就能退去。比如南京，今年上半年土地成交面積同比增長50.02%，成交金額同比增長232.2%，半年賣地收入就快趕上去年全年的收入。這種形勢下，需求端的限貸限購只能算是揚湯止沸。

房價上漲的一個重要原因在于地價上漲，而地價上漲的極端表現(xiàn)就是“地王”頻出。上半年，全國50個主要城市共拍出219宗“地王”，主要集中在蘇州、合肥、南京等地。“地王”現(xiàn)象頻出背后的企業(yè)高杠桿拿地，又會增加資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

地價房價過快上漲、居民“恐慌”搶購，很大程度上顯現(xiàn)出地方預(yù)期管理的失效。在經(jīng)濟下行壓力下，大量剩余資金進入樓市避險，造成了樓市的蓄水池效應(yīng)，讓樓市成了去杠桿的重點和難點。

中央一再強調(diào)要全面落實“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務(wù)，近期又指出“要抑制資產(chǎn)泡沫”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這些要求，繼續(xù)加強樓市調(diào)控，穩(wěn)定社會群眾對房價基本穩(wěn)定的預(yù)期，是樓市健康發(fā)展的保證，也是地方政府的責(zé)任。嚴(yán)打虛假銷售宣傳，營造市場透明環(huán)境，擴大保障性安居工程等進行供給側(cè)調(diào)控。

成 效

全國各城市房地產(chǎn)去庫存成績顯著。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例，上半年呼和浩特市商品房成交面積同比上漲20.2%，商品房空置面積同比下降5.6%。內(nèi)蒙古全區(qū)商品房實現(xiàn)銷售面積分別同比增長17.0%和11.8%。其中，商品住宅銷售額同比增長15.79%。增勢均明顯好于上年同期。今年以來，受各項房地產(chǎn)利好政策的持續(xù)作用，內(nèi)蒙古商品房市場保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，銷售增加，房地產(chǎn)業(yè)逐步回暖。

據(jù)呼和浩特住建局此前公布數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特市純商品住宅的庫存量約900萬平方米。為消化房地產(chǎn)庫存，呼和浩特市籌建了“兩個平臺”和“一個基金”，并通過“加大棚改安置力度、培育房屋租賃市場、發(fā)展創(chuàng)客地產(chǎn)等措施”，打通供需通道。“兩個平臺”即房地產(chǎn)庫存平臺和房屋租賃平臺，目前平臺均已完成數(shù)據(jù)錄入審核工作。而“一個基金”是指籌資設(shè)立規(guī)模為10億元的住房保障和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，支持住房消費和房屋租賃業(yè)發(fā)展。

內(nèi)蒙古自治區(qū)統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)字顯示：截止6月底，全區(qū)房地產(chǎn)庫存面積較去年底下降6.6%。從內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳獲悉，內(nèi)蒙古棚改貨幣化安置比例達到75.3%，高于全國平均水平。

9月13日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊也公布了1至8月北京經(jīng)濟主要指標(biāo)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)投資2294.4億元，同比下降10.4%，降幅比前7月擴大0.8個百分點，其中，住宅投資1124.4億元，下降2.9%。房地產(chǎn)銷售方面，商品房銷售面積954.4萬平方米，同比增長12.6%。其中，住宅銷售面積565.2萬平方米，下降19.3%，降幅收窄1.3個百分點。

6月份，安徽省政府出臺《關(guān)于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》，并取得初步效果。6月末，全省商品房庫存9086萬平方米，去化周期17.6個月。其中，商品住宅庫存4521.5萬平方米，去化周期10.1個月。

安徽省多舉推進房地產(chǎn)“去庫存”，通過各地因地制宜，強化政策落實，通過調(diào)整稅費政策、實施購房補貼、強化金融服務(wù)等措施。使得上半年該省辦理備案的商品房成交面積4548.5萬平方米，同比增長55.4%。其中商品住房成交3842.1萬平方米，同比增長56.9%。二手住房成交面積988.3萬平方米，同比增長54.3%。

北京的房地產(chǎn)市場供給情況較前7月有所好轉(zhuǎn)，商品房施工面積和商品房新開工面積均由降轉(zhuǎn)升。單就住宅來看，施工面積為5513.5萬平方米，下降6%，降幅收窄1.5個百分點；開工面積為731.8萬平方米，增長2%，由降轉(zhuǎn)升。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華認(rèn)為，雖然前8月住宅新開工面積增加，但短期內(nèi)不會有太大影響。北京的房價已處于高位，8月份房價較7月份漲幅繼續(xù)擴大，目前北京房地產(chǎn)市場以二手房為主，從二手房成交量來看，交易比較活躍，未來房價走勢還不好判斷。

“藥 方”

國家統(tǒng)計局8月12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1至7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元人民幣，同比名義增長5.3%，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%。綜觀中國上半年的房地產(chǎn)局勢，在市場快速企穩(wěn)回暖、去庫存初見成效的同時，中國房地產(chǎn)城市分化明顯，一、二線城市高價地頻現(xiàn)，三、四線城市和部分二線城市去庫存任務(wù)依然很重。

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫存的真正希望還是在于房價下降。

中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)化改革攻堅戰(zhàn)階段，去庫存已成為市場與政策意見共識，作為支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)如何去庫存？經(jīng)濟學(xué)家為此開出“藥方”。

“國家的城鎮(zhèn)化還有很大的發(fā)展空間，從未來5年看，去庫存可以是一個非常從容的過程。”交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平說，“哪兒著火就去哪救火”的政策往往不會非常合理和貼切，去庫存化不必操之過急。

經(jīng)濟學(xué)家、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮強調(diào)，房價的異動是由人口不均衡地向不同規(guī)模的城市分布導(dǎo)致的，所以一定要把中長期大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展作為去庫存化的政策組成部分。

中國經(jīng)濟網(wǎng)專欄作者喬瑞慶認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫存的真正希望還是在于房價的下降。把去庫存寄托在居民加杠桿購房上，在一二線城市會造成資產(chǎn)泡沫，在三四線城市效果不彰，著實不可取。房地產(chǎn)去庫存需要“三管齊下”。一是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價，以價換量；二是適當(dāng)限制居民加杠桿購房；三是嚴(yán)控新增住宅開發(fā)，控制商品房增量。

責(zé)任編輯/藍玉才