蘆霞 顧建兵

保安不盡職責，衛(wèi)生維護差，防盜措施不力，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？共有物業(yè)用房被占用經(jīng)營，業(yè)主如何維權？物業(yè)公司應先服務還是先收費？

近年來，對于頻繁爆發(fā)的物業(yè)費糾紛，國務院、最高人民法院先后出臺了物業(yè)管理或物業(yè)糾紛的行政法規(guī)、司法解釋，然而由于形勢發(fā)展很快，不少實踐中的問題沒有具體涉及。近日，法院向社會通報了審理物業(yè)服務合同糾紛案件的情況及特點，公布了一批物業(yè)糾紛典型案例，并逐案進行點評，引導廣大業(yè)主增強法律意識，有效維護自身的合法權益。

房屋質量有問題 拒交物業(yè)費敗訴

2007年1月，業(yè)主程某購買了海安縣金海國際花園小區(qū)商品房一套。2013年1月1日，東湖公司與金海國際花園業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同。合同第24條免責條款中明確約定，因甲方（業(yè)主）或第三人故意、過失所致的任何損害或因乙方（東湖公司）的非職務行為所造成的損害，東湖公司不承擔責任。

2013年1月，程某所購房屋外墻滲水導致室內(nèi)墻面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發(fā)商、東湖公司、施工單位三方協(xié)商達成處理方案，但經(jīng)多方多次修理未能修復。同年，程某停在小區(qū)消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協(xié)助解決事宜，東湖公司經(jīng)查看監(jiān)控，基于案涉小區(qū)存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報警解決。但程某認為東湖公司物業(yè)服務不達標，拒不繳納2013年全年物業(yè)服務費1865.16元。東湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提起訴訟。

法院經(jīng)審理認為，東湖公司與金海國際花園業(yè)主委員會簽訂的書面物業(yè)服務合同合法有效。原告履行了物業(yè)服務義務，作為小區(qū)業(yè)主應當支付相應費用。被告程某辯稱案涉房屋存在質量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務不當行為，但房屋質量問題不是物業(yè)服務的內(nèi)容。被告有關因房屋質量問題所致的維修義務，應向相關責任人主張，故對其上述辯解意見法院不予采納。至于被告車胎被扎一事，法院認為，車輛被扎非原告所為；依據(jù)雙方合同約定，并未有原告履行物業(yè)服務義務不當?shù)淖C據(jù)，且合同約定由于第三人侵權導致被告的損失，不能苛責原告。被告以此為由拒絕繳納物業(yè)費用無法律依據(jù)。遂判令被告程某給付原告東湖公司物業(yè)服務費1865.16元。雙方在法定上訴期內(nèi)均沒有提起上訴。

法官說法

物業(yè)公司只需盡到善良管理人義務

該案承辦法官介紹說，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。針對現(xiàn)實中業(yè)主最為普遍的服務不達標的抗辯意見，《審理意見》進一步規(guī)定，業(yè)主以物業(yè)服務不達標為由進行抗辯并要求減免物業(yè)服務費用，人民法院應當要求業(yè)主說明不達標的具體情形；物業(yè)服務人能夠證明其已經(jīng)履行了合同的主要義務，物業(yè)服務范圍內(nèi)的秩序有序、清潔，安全保衛(wèi)工作基本到位，業(yè)主要求減免物業(yè)服務費用的抗辯理由不予采納。

法官介紹說，不少業(yè)主因房屋質量、小區(qū)偷盜行為等遷怒物業(yè)公司，并拒交物業(yè)費。依據(jù)權責利相對等原則，物業(yè)公司只要做到了其職責范圍內(nèi)的事情（比如小區(qū)攝像頭良好，巡邏人員定點巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務，不能苛求物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)所有事情負責，對于超出物業(yè)公司職權范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請物業(yè)公司協(xié)助，找相關部門及人員予以解決。

限制業(yè)主使用電梯 物業(yè)公司構成侵權

2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區(qū)購得涉案房屋。2013年12月，明德公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。合同約定，明德公司為小區(qū)提供物業(yè)服務，服務內(nèi)容包括房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理；共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并對物業(yè)服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。2014年1月1日，明德公司入住小區(qū)并提供物業(yè)服務。

后周先生以其進戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區(qū)東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業(yè)房樓頂露臺長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)服務費。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后，對周先生的門禁卡信息進行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權行為，并賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發(fā)的獎金及精神損害賠償?shù)葥p失共計3000元。

案件審理中，承辦法官在查清基本事實的基礎上，與雙方共同就本院關于物業(yè)服務費糾紛案件審理意見進行解讀，首先明確被告明德公司雖為自身合法權益實現(xiàn)，才采取了限用電梯的措施，但這是一種侵權行為，且與物業(yè)服務的宗旨相違背。同時向原告周先生進行了法律釋明，對本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)存在的違規(guī)經(jīng)營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結構等違反法律法規(guī)的行為，根據(jù)相關法律，物業(yè)服務人的義務僅為協(xié)調(diào)處理義務。在明確各自權利義務的基礎上，雙方經(jīng)協(xié)商后，就被告明德公司立即停止侵權行為、原告的損失及物業(yè)費繳納等事項達成了一致意見。

法官說法

以侵權手段實現(xiàn)利益不受法律支持

法官介紹說，合理使用小區(qū)內(nèi)的公共設施，是業(yè)主的權利，物業(yè)公司限制業(yè)主使用電梯，是一種侵權行為，雖然起因系業(yè)主拖欠物業(yè)費而引起，看似是為了維護自身合法權益不得已而為之，但物業(yè)公司索要物業(yè)費，可以通過催繳的方式來行使權利，在催繳后業(yè)主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權手段實現(xiàn)自身利益的做法是不受法律支持的。

法官說，為了防止業(yè)主濫用權利，規(guī)范物業(yè)服務行為，維護物業(yè)服務秩序，《審理意見》第14條明確，業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)服務人采取停止對業(yè)主供應水、電、氣等或不恰當?shù)南拗茦I(yè)主使用門禁、電梯等制約手段，影響業(yè)主正常生活的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務人排除妨礙，造成損失的有權要求賠償。同時，《審理意見》第12條規(guī)定了物業(yè)公司有公布房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話的義務，旨在通過相關部門的監(jiān)督對物業(yè)公司起到一定的威懾作用。

法官說法

酌減收費體現(xiàn)權利義務相一致原則

該案承辦法官介紹說，隨著物業(yè)服務日益深入城市居民生活，物業(yè)相關法律和政策也漸漸普及，空置房物業(yè)費打折這個說法在社會上流傳甚廣。若是雙方物業(yè)服務合同中明確約定“因業(yè)主原因閑置房屋，按全額計收物業(yè)服務費”，應該如何處理呢？

法官說，在房產(chǎn)銷售領域，“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋，因此類房屋的物業(yè)費應由建設單位繳納，故在物業(yè)服務領域的“空置房”應當是指已經(jīng)銷售并交付給業(yè)主但未入住的房屋。這里的“入住”包括進駐裝修，因為房屋交付給業(yè)主后，業(yè)主對房屋已經(jīng)享有基本的處分、使用權利，進駐裝修后就會產(chǎn)生生活和裝修垃圾，業(yè)主即開始實際享受關涉自身利益的物業(yè)服務，此時不能再視為是空置房。而本案中，李某領取房屋后即一直閑置，未裝修入住，未實際享受物業(yè)服務，物業(yè)公司的服務成本相應有所減少，根據(jù)權利義務相一致原則，考慮到案涉物業(yè)合同為原告起草的格式合同，作出酌減收取物業(yè)費的判決。

（摘自《人民法院報》）