■徐小川項(xiàng)襄

房地產(chǎn)業(yè)財(cái)富效應(yīng)的研究

■徐小川項(xiàng)襄

近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生較大影響。為了分析二者關(guān)系，有以下論證。首先，本文將房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制模型化，并利用1998至2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行計(jì)量實(shí)證檢驗(yàn)，得出總體為負(fù)效應(yīng)的結(jié)論。另一方面，通過(guò)對(duì)35個(gè)主要城市城市財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行實(shí)際檢驗(yàn)，得出房地產(chǎn)價(jià)格與居民消費(fèi)水平之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的負(fù)相關(guān)。

房地產(chǎn)價(jià)格 居民消費(fèi) 財(cái)富效應(yīng)

我國(guó)自1998年開(kāi)始才正式實(shí)施住房分配貨幣化改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的時(shí)間相對(duì)較短。但是經(jīng)歷過(guò)短短不到20年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)投資額從1998年的2513.3億元增加到2015年8月份的61062.54億元，成長(zhǎng)為國(guó)家重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，全國(guó)房屋均價(jià)從1998年的2063元/平方米增長(zhǎng)到2014年的6324元/平方米。一方面，我國(guó)居民消費(fèi)卻持續(xù)低迷，表1是從1998-2013年全國(guó)居民消費(fèi)和人均GDP的情況，可以看出，居民消費(fèi)從2000年開(kāi)始總體一直處于下降的趨勢(shì)。從2000年占GDP的46.5%下降到2013年的36.1%，13年中降了10.4個(gè)百分點(diǎn)。2008-2010年，34%～35%的比重?zé)o疑是世界主要經(jīng)濟(jì)體中最低的。對(duì)比之下，美國(guó)家庭消費(fèi)占到了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值70%；在印度，這一比例也超過(guò)了50%。中國(guó)居民消費(fèi)持續(xù)低迷的這十幾年，也正是中國(guó)房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的十年。購(gòu)買(mǎi)住房消耗了中國(guó)家庭大量的儲(chǔ)蓄，導(dǎo)致家庭消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，后勁不足，家庭福利水平也更低。

表11998　-2013年居民消費(fèi)水平情況表

另一方面，對(duì)比1994年第一季度到2011年第一季度的房地產(chǎn)財(cái)富和居民消費(fèi)對(duì)數(shù)值發(fā)現(xiàn)，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額與住房?jī)r(jià)格之間相關(guān)性高達(dá)0.36。因此，研究房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的強(qiáng)弱，對(duì)于我國(guó)消費(fèi)持續(xù)低迷原因的研究提供了一種新的思路，同時(shí)也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的健康發(fā)展具有參考價(jià)值。

房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制及理論模型

（一）房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的概念界定

財(cái)富效應(yīng)最初來(lái)自于哈伯勒和庇古的實(shí)際貨幣余額效應(yīng)，故也稱(chēng)為哈伯勒-庇古效應(yīng)。哈伯勒認(rèn)為，在物價(jià)水平下降時(shí)，貨幣財(cái)富的實(shí)際價(jià)值會(huì)增加，因此該效應(yīng)也稱(chēng)為實(shí)際余額效應(yīng)。庇古在1943年提出了一種描述消費(fèi)水平、金融資產(chǎn)和物價(jià)水平之間的理論，被稱(chēng)為庇古效應(yīng)。實(shí)際貨幣余額表示為M/P，M是名義貨幣工資，P表示物價(jià)水平。當(dāng)M/P增加，消費(fèi)者會(huì)感覺(jué)自己更加富有，自發(fā)地增加消費(fèi)，最終使得社會(huì)總產(chǎn)出增加。

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》對(duì)其的定義為：在其他條件相同時(shí)，貨幣余額的變化將會(huì)在總消費(fèi)開(kāi)支方面引起變動(dòng)。資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)一般分為金融資產(chǎn)價(jià)格財(cái)富效應(yīng)（以股票價(jià)格為代表），非金融資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)（以房地產(chǎn)價(jià)格為代表）。一直以來(lái)，理論界對(duì)于以股票價(jià)格為代表的金融資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)的研究較為充分，但是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)的研究并不充分。分析房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響是房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)最基本的定義，本文也將從這方面出發(fā)，研究房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響。

（二）中國(guó)“無(wú)限”責(zé)任式家庭模式

我國(guó)是一個(gè)注重家族傳承與回饋的國(guó)家，中國(guó)的家庭模式就如同是一個(gè)“無(wú)限”責(zé)任公司，父母則是這個(gè)“無(wú)限”責(zé)任公司的“董事長(zhǎng)”，而子女則是其中唯一的“股東”。“董事長(zhǎng)”往往需要而且十分樂(lè)意為這唯一的“股東”負(fù)無(wú)限責(zé)任，從孩子出生到成年，再到子女婚嫁，子女成家后再養(yǎng)育下一代，父母都始終扮演著不可替代的角色，一直到他們基本喪失勞動(dòng)能力才基本結(jié)束。這區(qū)別于西方國(guó)家的“有限”責(zé)任式的家庭模式，父母在養(yǎng)育子女到18歲后就不再干預(yù)子女的生活，甚至不再替子女支付大學(xué)學(xué)費(fèi)，像結(jié)婚、購(gòu)房、購(gòu)車(chē)等這類(lèi)的費(fèi)用則全部由子女自己承擔(dān)。以美國(guó)為例，當(dāng)子女工作后，父母便不再有對(duì)子女的任何責(zé)任和義務(wù)，傳統(tǒng)的獨(dú)立精神使子女理所應(yīng)當(dāng)?shù)匾揽孔约荷?。而在中?guó)，家長(zhǎng)從孩子出生一直到自己的死亡，都一直對(duì)孩子負(fù)有著“無(wú)限”的責(zé)任。子女的婚配、購(gòu)房、購(gòu)車(chē)，都需要“董事長(zhǎng)”的大力支持。在現(xiàn)代社會(huì)，中國(guó)購(gòu)房人群年齡越來(lái)越年輕化，大部分都是剛工作就買(mǎi)房。于是，在許多地方，實(shí)際上形成了這樣一種標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房模式：首付由一方或雙方的父母來(lái)出，夫妻雙方則承擔(dān)按揭。也就是說(shuō)，想在城市生活的家庭，往往需要3個(gè)家庭才能供養(yǎng)起1套住房。當(dāng)3個(gè)家庭來(lái)共同支撐1套住房的時(shí)候，高企的房?jī)r(jià)事實(shí)上也就抽干了3個(gè)家庭的積蓄或未來(lái)的消費(fèi)能力。對(duì)于六七十年代出生的中老年人，子女購(gòu)房甚至可能需要消耗掉他們一輩子的積蓄。2016年社科院發(fā)布《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》顯示，就家庭住房自有率來(lái)看，當(dāng)前受訪(fǎng)家庭居民自有率為95.4%，其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為91.2%。從擁有住房套數(shù)2015年調(diào)查顯示出，19.7%的家庭擁有兩套以上的住房。而我國(guó)平均購(gòu)房年齡位27歲，如果不依靠父母或者其他親朋好友的支持，年輕人是沒(méi)有能力承擔(dān)起這么高的房?jī)r(jià)的，自然也就不可能會(huì)有如此高的房屋自有率。本來(lái)需要由年輕人自己承擔(dān)的購(gòu)房支出轉(zhuǎn)嫁到了父母的身上，使父母本來(lái)可作為養(yǎng)老、旅游用的消費(fèi)支出大大縮減。這對(duì)于父輩們未來(lái)養(yǎng)老費(fèi)用的影響是相當(dāng)巨大的，由此構(gòu)成的問(wèn)題將是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，因此我們有必要在居民的消費(fèi)中考慮到這部分轉(zhuǎn)嫁支出的影響。

（三）財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制

資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)通常包括已兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、流動(dòng)約束效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)。圖1所示為其傳導(dǎo)機(jī)制。

圖1　房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制

1.未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)：對(duì)于只擁有一套住房的房屋所有者來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)會(huì)增加財(cái)富使其產(chǎn)生正向財(cái)富效應(yīng)，即會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)的增加。但是在現(xiàn)實(shí)情況中，這種財(cái)富效應(yīng)往往只在短期內(nèi)有效果，而在長(zhǎng)期內(nèi)無(wú)效。因?yàn)槎唐趦?nèi)房屋價(jià)格的上漲對(duì)所有者帶來(lái)的只是一種貨幣幻覺(jué)，而無(wú)法得到任何的真實(shí)收入。我國(guó)大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)一套住房的消費(fèi)者平均年齡在27歲，他們也沒(méi)有將第一套房抵押而進(jìn)行再融資而獲得的消費(fèi)能力，在長(zhǎng)期中，房屋所有者會(huì)通過(guò)修正對(duì)自己真實(shí)收入的預(yù)期來(lái)降低自己因貨幣幻覺(jué)而增加的那部分消費(fèi)，最終回到房地產(chǎn)價(jià)格尚未變化時(shí)候的水平。況且，任何對(duì)未來(lái)有理性預(yù)期的消費(fèi)者，也不會(huì)輕易在沒(méi)有任何真實(shí)收入增加保障的條件下就增加消費(fèi)。因此，此一項(xiàng)傳導(dǎo)機(jī)制，只能在短期內(nèi)起到小部分作用，而無(wú)法提高消費(fèi)者的長(zhǎng)期消費(fèi)水平。

2.已兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)：擁有兩套或以上住房的消費(fèi)者，因?yàn)樗麄兗彝ヘ?cái)富中，房地產(chǎn)資產(chǎn)占比重比較大。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，他們通過(guò)房屋租金上漲或者出售房地產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)收入，從而增加其當(dāng)期消費(fèi)。短期內(nèi)，他們房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)方式是通過(guò)房屋租金的上漲來(lái)增加消費(fèi)，且為正值，長(zhǎng)期內(nèi)他們主要通過(guò)房地產(chǎn)再融資的方式來(lái)增加收入，帶動(dòng)消費(fèi)的增加。因此，不論在長(zhǎng)期還是短期，擁有兩套住房以上的消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)都是正值。

3.流動(dòng)性約束效應(yīng)：房地產(chǎn)價(jià)格上漲降低了消費(fèi)者的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，使投資者的資產(chǎn)組合價(jià)格上升，耐用消費(fèi)品的消費(fèi)會(huì)增加，因此會(huì)增加消費(fèi)需求，即產(chǎn)生了正向的財(cái)富效應(yīng)。但是對(duì)于無(wú)房產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，使一部分本來(lái)有能力購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的消費(fèi)者變成了市場(chǎng)的觀者，被不斷上漲的房?jī)r(jià)擠出了房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)這些潛在的房地產(chǎn)消費(fèi)者被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)后，他們會(huì)將原先房地產(chǎn)的預(yù)算轉(zhuǎn)移到其他的資產(chǎn)組合投資上去，其中也會(huì)有一部分轉(zhuǎn)化為了現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)能力。但是這種消費(fèi)的增加只能在短期內(nèi)有效，因?yàn)檫@些潛在的消費(fèi)者只是被動(dòng)的被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是他們對(duì)住房失去了消費(fèi)的欲望，一旦房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度有所放緩或者降低，他們又會(huì)重新加入房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)的需求者。因此，對(duì)于無(wú)房產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性約束效應(yīng)短期內(nèi)表現(xiàn)為正的財(cái)富效應(yīng)，但在長(zhǎng)期依然為負(fù)。

4.預(yù)算約束效應(yīng)：房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)將對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)家庭（不論有無(wú)購(gòu)房意向）產(chǎn)生負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。隨著房屋價(jià)格上漲，房屋租金必然隨之增加。承租家庭不得不增加未來(lái)房屋租賃價(jià)格的預(yù)算，從而不得不減少個(gè)人消費(fèi)。不論在短期還是長(zhǎng)期，預(yù)算約束效應(yīng)對(duì)于無(wú)房租房者而言都是負(fù)的。

5.替代效應(yīng)：對(duì)于預(yù)購(gòu)房的無(wú)房者而言，對(duì)于迫切想購(gòu)買(mǎi)住房的家庭來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉课輧r(jià)格的上漲，但又不甘心因此退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此他們只能增加房地產(chǎn)的預(yù)算開(kāi)支，減少其他方面的消費(fèi)。替代效應(yīng)對(duì)于預(yù)購(gòu)房的無(wú)房者而言，在長(zhǎng)期和短期內(nèi)都是負(fù)的。

6.擠出效應(yīng)：由于高企的住房?jī)r(jià)格，使得一部分消費(fèi)能力較低的購(gòu)房者被擠出房地產(chǎn)消費(fèi)人群，使他們從房地產(chǎn)需求者變成市場(chǎng)的觀望者。同時(shí)，購(gòu)房的同時(shí)擠占了父母的養(yǎng)老支出，降低了父母的生活消費(fèi)水平。他們本來(lái)可以作為養(yǎng)老、旅游等部分的支出，由于面對(duì)對(duì)子女的“無(wú)限”責(zé)任而被擠占。

（四）生命周期假說(shuō)模型及計(jì)量檢驗(yàn)

生命周期消費(fèi)理論是莫迪利安尼基于西方國(guó)家的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)情況得出的結(jié)論。生命周期消費(fèi)理論認(rèn)為：消費(fèi)通過(guò)高收入時(shí)期的儲(chǔ)蓄和低收入時(shí)期的負(fù)儲(chǔ)蓄，使消費(fèi)計(jì)劃形成一種平滑的平均消費(fèi)水平線(xiàn)，即消費(fèi)水平不僅取決于現(xiàn)期收入，而是取決于整個(gè)壽命期內(nèi)的總收入，包括家庭的當(dāng)期收入和預(yù)期的未來(lái)收入的現(xiàn)金流，加上他們已經(jīng)擁有的財(cái)富存量。財(cái)富的增加與勞動(dòng)收入一樣會(huì)提高消費(fèi)開(kāi)支，現(xiàn)期消費(fèi)開(kāi)支依賴(lài)于現(xiàn)期財(cái)富存量和壽命期的收入。其公式為：

其中，Ct為實(shí)際財(cái)富；β0為生活必需消費(fèi)；It為工作收入；β1為工作收入的邊際消費(fèi)傾向，μt為誤差項(xiàng)。

這里我們加進(jìn)房?jī)r(jià)一項(xiàng)，然后總體考察消費(fèi)Ct，現(xiàn)期收入It以及房?jī)r(jià)三者之間的關(guān)系。因此消費(fèi)Ct不僅與現(xiàn)期收入It有關(guān)，而且與房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)。公式為：其中Ct為現(xiàn)期消費(fèi)；It為現(xiàn)期收入；Ph為商品房平均價(jià)格；β0為必要消費(fèi)；β1為收入的邊際消費(fèi)傾向；β2為房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響系數(shù)，ut為誤差項(xiàng)。

1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

時(shí)間序列的平穩(wěn)性通常是時(shí)間序列分析的基礎(chǔ)，而時(shí)間序列平穩(wěn)性的檢驗(yàn)的方法眾多，這里需要引入時(shí)間序列平穩(wěn)性的正式檢驗(yàn)方法—單位根檢驗(yàn)。進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)的前提條件是被檢測(cè)的變量必須是同根的時(shí)間序列，所以，首先要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。本次分析使用ADF檢驗(yàn)來(lái)檢驗(yàn)時(shí)間序列的平穩(wěn)性，本次檢驗(yàn)的變量有居民消費(fèi)水平（Ct），城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（It），房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格（Ph）。這里為了避免數(shù)據(jù)的劇烈波動(dòng)，對(duì)分析產(chǎn)生影響，對(duì)居民消費(fèi)水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格取對(duì)數(shù)處理，賦值為L(zhǎng)NCt，LNIt，LNPh。

由表3可以得出在5%的顯著水平下居民消費(fèi)水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)量的ADF值都大于5%臨界值，說(shuō)明居民消費(fèi)水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格的原序列都存在單位根，即是非平穩(wěn)序列，然后經(jīng)過(guò)一階差分之后，LNCt，LNIt，LNPh對(duì)應(yīng)的差分變量DLNCt，DLNIt，DLNPh的ADF值都小于5%臨界值，說(shuō)明LNCt，LNIt，LNPh的一階差分序列都不存在單位根，即LNCt，LNIt，LNPh序列均為一階單整序列I（1）。

表21998　-2014年中國(guó)居民消費(fèi)、收入及房屋平均售價(jià)統(tǒng)計(jì)表

表3　單位根的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

表4　變量協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

2.協(xié)整分析

變量通過(guò)上述ADF檢驗(yàn)后都被證實(shí)是同階單整的。但不能說(shuō)明它們之間的線(xiàn)性組合也是平穩(wěn)的。為了探究變量之間的線(xiàn)性組合關(guān)系，此時(shí)就需要通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)確定變量之間的線(xiàn)性組合是否存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系。本文采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)驗(yàn)證城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格與居民消費(fèi)水平之間是否具有長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，根據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則確定Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的滯后階數(shù)為1。將所確定的參數(shù)利用Eviews 6.0軟件進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)（見(jiàn)表4）。

根據(jù)跡統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果，T0= 41.00724＞29.79707，即拒絕原假設(shè)“0個(gè)協(xié)整關(guān)系”；T1=20.21411＞15.49471，即拒絕原假設(shè)“最多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系”；T2=1.930558＜3.841466，即接受原假設(shè)“最多存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系”。綜上所述，它們之間存在協(xié)整關(guān)系，即城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格與居民消費(fèi)水平之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的相互影響關(guān)系。因?yàn)楸敬螀f(xié)整檢驗(yàn)表明存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系，本文探討其中一個(gè)主要的協(xié)整關(guān)系。所得標(biāo)準(zhǔn)化的變量系數(shù)（見(jiàn)表5）為：

表5　標(biāo)準(zhǔn)化的協(xié)整系數(shù)（被解釋變量：LNY）

由上面的協(xié)整系數(shù)我們可以得到，從長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與居民消費(fèi)水平之間存在正向影響關(guān)系；房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格與居民消費(fèi)水平之間存存在負(fù)向影響關(guān)系。

3.主要城市財(cái)富效應(yīng)的實(shí)證檢驗(yàn)

至莽蕩山間，石壁侵天萬(wàn)丈，入地騰竹縱橫。遙望松蘿，山崖斗(陡)暗，蟲(chóng)狼離合，百鳥(niǎo)關(guān)關(guān)，思憶帝鄉(xiāng)，乃為歌曰：

由于中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大，財(cái)富效應(yīng)的實(shí)際影響因素和結(jié)果不一。2015年中國(guó)新發(fā)布一二三線(xiàn)城市名單，本文選取其中35個(gè)城市為代表。其中一線(xiàn)城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津；二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市包括杭州、南京、濟(jì)南、重慶、青島、大連、寧波、廈門(mén)；其余為三線(xiàn)城市。2016年社科院發(fā)布《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》，首先，就家庭住房自有率來(lái)看，當(dāng)前受訪(fǎng)家庭居民自有率為95.4%，比2013調(diào)查上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為91.2%，較2013年調(diào)查上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。從擁有住房套數(shù)2015年調(diào)查顯示出，19.7%的家庭擁有兩套以上的住房，較2013年調(diào)查增加了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是目前國(guó)際比較公認(rèn)的衡量購(gòu)房壓力的指標(biāo)。其中，房?jī)r(jià)收入比的公式為：每戶(hù)住房平均總價(jià)（元）/每戶(hù)家庭年平均總收入（元）。其中，每戶(hù)住房總價(jià)和每戶(hù)家庭年總收入的計(jì)算公式分別為：每戶(hù)住房總價(jià)=人均住房面積×每戶(hù)家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格。每戶(hù)家庭年總收入=每戶(hù)家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入。消費(fèi)房?jī)r(jià)比，是年人均消費(fèi)性支出與單位平米房屋均價(jià)之比，是對(duì)消費(fèi)與房屋價(jià)格之間的測(cè)算指標(biāo)。其公式為：消費(fèi)房?jī)r(jià)比=年人均消費(fèi)性支出（元）/單位平米房屋均價(jià)（元）

圖2是全國(guó)35個(gè)一二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比，其中5個(gè)一線(xiàn)城市均值為14.42，中值為14.0；8所二線(xiàn)城市均值為8.925，中值為8.15；22所三線(xiàn)城市均值為7.36，中值為7.45。由此可見(jiàn)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入。

圖22014　年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比

圖32014　年房?jī)r(jià)收入比、消費(fèi)房?jī)r(jià)比與財(cái)富效應(yīng)影響系數(shù)關(guān)系圖

通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比相互比較，就可以看出這個(gè)城市居民購(gòu)買(mǎi)住宅的支付能力是提高了還是下降了。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。照這個(gè)比例來(lái)看，中國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)收入比都過(guò)高，房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重泡沫。房?jī)r(jià)收入比的另一個(gè)局限在于跨國(guó)比較?？鐕?guó)住房比較研究意義重大，但必須十分小心（Pick-vance，1998）。比較不同國(guó)家的住房收入比時(shí)必須說(shuō)明租金和政府資助的額度、收入稅和借貸機(jī)制的差異以及非現(xiàn)金收入等（Jensen，1998），（Mi1es，1994）發(fā)現(xiàn)各國(guó)住房市場(chǎng)差異大，人均GDP、人口等相近的國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比差別很大。因此在具體分析經(jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)，在各個(gè)不同地方的實(shí)際情況中，外生變量的不同可能對(duì)數(shù)據(jù)模型產(chǎn)生很大的影響，導(dǎo)致得出迥然不同的結(jié)論。因此我們采用李成武（2010）的分析方法，綜合考慮房?jī)r(jià)收入比和消費(fèi)房?jī)r(jià)比，圖3描述了2014年35個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)收入比、消費(fèi)房?jī)r(jià)比以及財(cái)富效應(yīng)的關(guān)系。

從全國(guó)一二三線(xiàn)城市劃分可以看出來(lái)，一線(xiàn)城市全都是東部沿海城市，二線(xiàn)城市則大多數(shù)為中部、中東部城市，三線(xiàn)城市大多數(shù)為西部、西南部城市。由圖3中可以看出來(lái)，東部地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各項(xiàng)社會(huì)服務(wù)保障齊備，購(gòu)房壓力也最大。其次中部地區(qū)近年來(lái)由于承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和東部城市的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)，給中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)注入了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力了，擠出效應(yīng)次之。西部地區(qū)由于產(chǎn)業(yè)單一，人口較少，購(gòu)房壓力較小，投機(jī)成分業(yè)相對(duì)較小。

4.結(jié)論與建議

本文采用了1998至2015年共17年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，以及2014年全國(guó)35個(gè)主要城市的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，利用ADF單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整分析檢驗(yàn)，得出我國(guó)整體房地產(chǎn)業(yè)對(duì)居民消費(fèi)存在影響，且其財(cái)富效應(yīng)為負(fù)。其中，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)財(cái)富效應(yīng)負(fù)向越大。

應(yīng)該可以看出，在套戶(hù)比達(dá)到1.01的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格依然上漲強(qiáng)勁的原因恐怕不能由供需失衡來(lái)解釋了。進(jìn)入過(guò)渡階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)正成為人們積聚財(cái)富的溫床，正成為人們一夜暴富的夢(mèng)想搖籃。在當(dāng)前國(guó)外金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的環(huán)境下，房地產(chǎn)占據(jù)了居民的大部分財(cái)富價(jià)值。在過(guò)去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要是靠投資拉動(dòng)，政府行為處于主導(dǎo)，但現(xiàn)在已經(jīng)慢慢過(guò)渡到靠?jī)?nèi)需推動(dòng)的時(shí)代，居民的消費(fèi)行為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到?jīng)Q定性作用。基于此，本研究提出以下對(duì)策建議：

第一，應(yīng)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，抑制一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，有效抑制了一線(xiàn)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭便能有效控制全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。政府目前雖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很高關(guān)注，但針對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品與風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理機(jī)制尚未成熟。要在保障金融工具促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，避免金融創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的程度放大。

第二，通過(guò)金融創(chuàng)新，增加房地產(chǎn)的流動(dòng)性，使其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)能力。例如，可在父母年老的時(shí)候通過(guò)抵押貸款的方式，將父母房屋抵押以置換子女的住房。通過(guò)這種方法，可以有效的將高齡人群的消費(fèi)能力轉(zhuǎn)移到年輕人身上，從而轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)能力。

第三，有效改善居民財(cái)富投資方式，使居民財(cái)富積聚方式改善。因?yàn)槲覈?guó)金融體系較為單一，投融資渠道較少。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集了中國(guó)財(cái)富的很大一部分。通過(guò)分散投資方式和渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)，增加收入來(lái)源，增加消費(fèi)的轉(zhuǎn)化模式。

在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，增加居民消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)，使居民消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定性動(dòng)力之一。

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（作者單位：天津商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

責(zé)任編輯：陳秀麗