柳怡　柴存波

摘要：由于人們的生活質(zhì)量顯著提升，私家車得到了普及，由此帶來了停車位的一系列問題。我國的土地資源十分有限，這直接導(dǎo)致了停車難的現(xiàn)象以及其他衍生問題，成為人們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。對(duì)于居住區(qū)的每一位居民來說，都希望有相關(guān)完善的法律來規(guī)范小區(qū)內(nèi)停車問題。文章從《物權(quán)法》中的相關(guān)車位問題規(guī)定入手，對(duì)車庫、車位不同類型以及權(quán)屬問題進(jìn)行了闡述，著重分析了開發(fā)商同業(yè)主之間由于地位的強(qiáng)弱而帶來的一些問題，并提出了一些改善建議。

關(guān)鍵詞： 小區(qū)；車庫車位；《物權(quán)法》；權(quán)屬

一、車庫以及車位的不同類型以及各自權(quán)屬認(rèn)定分析

1、位于地面的停車位。私家車在其興起之初，最直接、最簡(jiǎn)便、最實(shí)用的停車方式即是地面停車。至今，還是司空見慣。[1]該停車方式是能最直觀協(xié)調(diào)處理人、車間關(guān)系的一種便捷方法。盡管當(dāng)下越來越多不同類型的停車位快速發(fā)展起來，但仍然不會(huì)阻斷該停車位的使用。該類型停車方式權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)遵循“房地合一”原則，其設(shè)置于業(yè)主共同擁有的道路等位置，屬于所有業(yè)主共有部分，則其使用權(quán)應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有的居民。

2、位于地下或類地下的車庫及車位。該類停車位主要是為了節(jié)省地面空間，通常選用的區(qū)域?yàn)榫幼^(qū)內(nèi)面積較大的廣場(chǎng)、大面積綠地以及高層住宅的地下空間，這提高了小區(qū)內(nèi)土地使用的有效性，也極大的節(jié)約了空間。相較于位于地面的停車位，地下停車位由于其具有獨(dú)立的結(jié)構(gòu)，因而認(rèn)定其權(quán)屬時(shí)應(yīng)視情況而定。如果不將該類車庫容積率計(jì)算進(jìn)入建筑總面積內(nèi)，就單純進(jìn)行區(qū)分所有權(quán)是不公平的。如果小區(qū)內(nèi)的所有土地均已將其使用權(quán)分?jǐn)偨o各個(gè)業(yè)主，則車庫使用權(quán)是小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共有的。

3、位于房頂?shù)耐＼囄?。在我國，通常?duì)樓房的屋頂利用的較少，極大部分的屋頂都沒有被利用，這造成了資源浪費(fèi)。但如果能對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃，可將閑置房頂設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)，拓展了停車庫的位置設(shè)計(jì)，在其未來發(fā)展中不可小覷。房頂空間的歸屬不只是頂層區(qū)分所有人的，而是該建筑物內(nèi)全體居民所有。

二、開發(fā)商同業(yè)主間由于地位問題而導(dǎo)致的問題分析

1、捆綁銷售?，F(xiàn)在許多開發(fā)商存在不規(guī)范的行為，部分甚至強(qiáng)買強(qiáng)賣?？v觀當(dāng)下，人們最為重要的出行工具便是私家車，因而其數(shù)量與日俱增。買房必須隨帶著買車位現(xiàn)象層出不窮，但并不是所有買房的人都有私家車，更何況是否決定買車位，是消費(fèi)者的權(quán)力與自由，這種橫加干涉的行為存在極大的弊端。但由于開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位影響，人們?cè)谫I房子時(shí)，想要簡(jiǎn)單購買一套房子以改善自己的居住條件，這種簡(jiǎn)單愿望的實(shí)現(xiàn)卻也困難重重。

2、只租不賣。由于私家車的數(shù)量大幅增加，為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)商針對(duì)車位普遍采取的做法是只租不賣。若停車位能夠從法律上確認(rèn)為業(yè)主所共同擁有，那么這種現(xiàn)象就不復(fù)存在，但由于“約定”制度，絕大部分的開發(fā)商對(duì)車位的歸屬一概不論，仍舊實(shí)行只租不賣策略。再加上現(xiàn)行法律法規(guī)未明確規(guī)定停車位價(jià)格，導(dǎo)致開發(fā)商占據(jù)絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。其這一行為單純考慮到自身最大利益的獲得，忽視了給業(yè)主帶來的巨大不利

3、“人防車位”出售。由《人民防空法》可知，“人防工程”是由國家強(qiáng)制進(jìn)行配套的公用設(shè)施，目的是組織人們有效防空，對(duì)人民生命及財(cái)產(chǎn)起到很好的保護(hù)作用。因而為了保證公用設(shè)施性質(zhì)不被改變，不得進(jìn)行任何變動(dòng)其產(chǎn)權(quán)的行為。因此，諸如“人防工程”類的停車庫，其產(chǎn)權(quán)并不屬于開發(fā)商，而是屬于區(qū)分所有人。但許多開發(fā)商并沒有意識(shí)到其行為的不合法，擅自進(jìn)行“人防工程”的銷售。

三、相關(guān)改善建議

1、強(qiáng)化業(yè)主對(duì)車位歸屬進(jìn)行約定的權(quán)力。法律無法朝令夕改，車位的所有權(quán)由法律規(guī)定為業(yè)主共有的道路十分漫長(zhǎng)，需要經(jīng)過長(zhǎng)期的實(shí)踐摸索，循序漸進(jìn)的完善，因而筆者以為，車位的出租、買賣以及附贈(zèng)這三種約定權(quán)屬的方式，不應(yīng)以開發(fā)商的硬性規(guī)定作為主導(dǎo)，應(yīng)依據(jù)業(yè)主的自由選擇來進(jìn)行車位歸屬的確定，合理保障業(yè)主的權(quán)力。

2、對(duì)車庫及車位進(jìn)行嚴(yán)格的登記。雖然現(xiàn)行《物權(quán)法》未有該問題的相關(guān)規(guī)定，但筆者以為，《物權(quán)法》的保護(hù)原則較大的體現(xiàn)在登記制度上。因此，如果將登記制度應(yīng)用于車庫及車位的管理中，則使開發(fā)商同業(yè)主間的關(guān)系能夠真正的轉(zhuǎn)向民事主體間的關(guān)系，改善業(yè)主弱勢(shì)地位的現(xiàn)狀。而且將登記視為認(rèn)定車位權(quán)屬的標(biāo)志，是合適的做法。另外，不同地區(qū)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行法規(guī)的完善。

3、完善相關(guān)立法。待實(shí)踐與理論基礎(chǔ)逐漸成熟后，相關(guān)立法應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定車庫歸屬于全體業(yè)主。首先只有擁有清晰的產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行合理的交易行為，減少成本損耗，保障社會(huì)利益得以有效增長(zhǎng)。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商同業(yè)主不會(huì)出現(xiàn)利益失衡的現(xiàn)象。因此，只有通過法律對(duì)車庫及車位的歸屬進(jìn)行良好的規(guī)定，才會(huì)形成開發(fā)商同業(yè)主間的穩(wěn)定關(guān)系。

法律的發(fā)展幾乎都要交織于不斷的爭(zhēng)論與修改、修改與完善的狀態(tài)。[2]物權(quán)法也不例外，在其出臺(tái)不久便被大眾廣泛關(guān)注，一項(xiàng)新法律的頒布，是社會(huì)發(fā)展中很大的進(jìn)步，但同時(shí)也伴隨著許多需要改進(jìn)的地方，與其相關(guān)配套政策亟需出臺(tái)。因而只有真正在現(xiàn)實(shí)生活中應(yīng)用《物權(quán)法》，才能發(fā)揮其預(yù)期作用。首先，物權(quán)法中許多的規(guī)定比較抽象，需要配套法律法規(guī)加以解釋完善。其次，法無解釋不適用。[3]因此，必須加強(qiáng)《物權(quán)法》的相關(guān)學(xué)理解釋，為配套法律法規(guī)提供強(qiáng)大的理論支持。同時(shí)，《物權(quán)法》還需良好的協(xié)調(diào)其同其他法律間的關(guān)系，保障我國法律體系的一貫性。

結(jié)語：

盡管《物權(quán)法》的出臺(tái)在一定程度上解釋了車庫及車位的一些權(quán)屬糾紛，第74條明確了公共區(qū)域的車位同車庫間的區(qū)別，規(guī)定車庫所有權(quán)在開發(fā)商手里，明確了業(yè)主的優(yōu)先購買、租賃的權(quán)力。但在其實(shí)施過程中還存在許多現(xiàn)實(shí)隱患，亟待解決。需要法律的不斷完善以及政府、開發(fā)商、業(yè)主的共同努力，采取合理措施解決各種問題。

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