蘆曉旭

【摘要】2014年夏天，我們接受委托對合肥市老城區(qū)的一塊“城市飛地”做項目前期研究及概念方案設(shè)計。項目總用地面積為20000m2，周邊條件復雜，功能定位在“商業(yè)+辦公+住宅”的多重復合型綜合體。無論是從政府、規(guī)劃部門、業(yè)主還是使用者，各方面都希望把此項目打造成本區(qū)域的地標建筑，給整個區(qū)域注入商業(yè)活力，提升片區(qū)的土地價值。而超高容積率要求（給定容積率6.5～7.0，且根據(jù)合肥市地方規(guī)劃條件，100米以上建筑面積不計容積率），使其成為一個非常具有挑戰(zhàn)性的設(shè)計任務。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)；地塊；設(shè)計

一、用地條件分析

用地位于合肥市勝利路與鳳陽路交匯處、地鐵1號線鳳陽路站附近，臨北一環(huán)路，距離合肥火車站約3km。交通可達性高，地理環(huán)境優(yōu)越。

基地周邊的商業(yè)年代較久遠，以常規(guī)性百貨商業(yè)為主，基本上是“大底盤商業(yè)+住宅”的構(gòu)成方式。沿街立面乏善可陳。商業(yè)氛圍濃厚但整體檔次偏低，針對的客戶群體較為單一，存在同質(zhì)化競爭。缺乏廣場空間，無法對密集人流進行合理疏導和分流。周邊的希爾頓酒店和商務辦公帶來的高端消費人群缺乏利用。

在本地塊的設(shè)計中，如何增強基地的開放性和公共性，提供舒適宜人的空間，提升本區(qū)域的商業(yè)價值，對人流進行有效分流成為刻不容緩的課題。

二、總體規(guī)劃設(shè)計的思路和原則

基于上述用地分析，結(jié)合規(guī)劃及業(yè)主要求，我們提出以下幾點設(shè)計思路及原則：

（1） 商業(yè)設(shè)計建議：以中高端商業(yè)為主，定位為“區(qū)域會客廳”，以填補空缺，并與周邊商業(yè)形成差異化錯位經(jīng)營。既合理利用本商圈已形成的氛圍及共享商業(yè)人流，又能整體提升本商圈的檔次。

（2） 辦公設(shè)計建議：辦公建筑的引入不僅可以帶來高端商務人流拉動消費，也會對項目整體檔次的提高有所幫助。另外，沿勝利路方向設(shè)置辦公樓，其立面形象可以大幅提升。打造本區(qū)域的地標建筑。

（3） 整體形象建議：商業(yè)建筑不拒絕色彩。設(shè)計搭配合理的色彩給人豐富的感官享受，愉悅?cè)说囊曈X。立面設(shè)計的色彩選擇推薦暖色系和銀色的搭配組合。營造時尚優(yōu)雅的整體形象。

（4） 立面材質(zhì)建議：選擇富于現(xiàn)代感及自然肌理的材質(zhì)。石材、玻璃、鋼、木材、鋁板等多種材質(zhì)的混搭可以造就溫暖豐富的視覺效果。

三、商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計

（1）商業(yè)運營模式

給商鋪添加更多的附加值已經(jīng)成為一種全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，如果將所有的商鋪對外銷售，其銷售價格可能與普通的社區(qū)商鋪沒有太大區(qū)別。而在招入大型超市以及各類商家之后，未來再出售商鋪就可能獲得翻番的利潤。在財務條件允許情況下，我們建議適當降低商鋪銷售面積比例。

（2）商業(yè)動線設(shè)計

商業(yè)動線的設(shè)計應該保證連續(xù)性。避免被無關(guān)的功能或者活動打斷。連續(xù)性包含水平及垂直兩個方面的內(nèi)容。合理的設(shè)計會使得人如魚得水自然流動，而且不會產(chǎn)生乏味感。

動線設(shè)計遵循有趣原則。圍繞主動線的商鋪招商必須非常小心，充分考慮人的需要和商業(yè)所需要營造的整體氣氛?；⌒瓮ǖ朗亲钣欣脑O(shè)計。一方面避免了生硬的直角轉(zhuǎn)彎，另一方面時刻都在變化角度，空間感豐富。

（3）商業(yè)內(nèi)街

內(nèi)街和中庭是體驗式商業(yè)綜合體中不可或缺的重要構(gòu)成元素。一般意義上，內(nèi)街就是不封頂?shù)闹型ァ２⒁褵o論內(nèi)街還是中庭，天光的進入是必不可少的。人在進行商業(yè)活動時仍能和天空、風、綠樹等自然景觀發(fā)生互動，感受季節(jié)的變化和時間的流逝，從而沉淀為美好的體驗。

（4）商業(yè)價值的最大化與“雙首層”概念

考慮到地下一層與鄰近的地下室連通，日后從此連接口將會帶來大量的地鐵出站人流，地下一層的商業(yè)價值非常高。我們將負一層作為商業(yè)人流的一個重要節(jié)點做了細化設(shè)計，提出“雙首層”概念。在負一層設(shè)置與首層商業(yè)內(nèi)街連通的下沉廣場及中庭，從而形成完整連續(xù)的商業(yè)動線，并且有利于人流的疏散。

（5）高樓層商業(yè)的人流解決方案

本項日商業(yè)面積約6萬千方米，裙樓局部做到了9層。而在一般的商業(yè)項目中，5層以上的商業(yè)客流量會大大減少。為了解決商業(yè)高樓層的人流稀少問題，縮小距離感，除了設(shè)置常規(guī)的扶梯及客梯垂直交通系統(tǒng)外，特別設(shè)置了2部跨層扶梯（分別從2樓～5樓、5樓～7樓）將人流直接引向較高的樓層。這樣不僅能解決客流隨層數(shù)衰減的問題，還形成獨具特色的景觀空間。

超長扶梯的運用并不罕見。在香港、新加坡等高密度城巾早已屢見不鮮。近年來隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟及創(chuàng)新，超長跨層扶梯的運用也口漸增多。典型的案例有“大悅城”系列，以及上海“龍之夢”中山公園店。除了可以將人流快速引至較高樓層外，超長扶梯本身也是空間造型的一大亮點。并吸引著更多的人去體驗。

綜上，平衡利弊我們得出本地塊的最優(yōu)組合方式，并將這些要點和原則落實在概念方案中?？上У氖?，雖然前期研究和概念規(guī)劃設(shè)計得到業(yè)主的好評，最終因為土地出讓問題，項目擱淺在概念階段不能深化實施。不過，通過這個項目研究得出的一般性結(jié)論，仍可以指導日后的類似項目。