朱海斌

抑制房價泡沫，需要多管齊下，包括土地供應(yīng)制度、土地財政政策、審慎監(jiān)管措施、稅收制度和保障房機制

國家統(tǒng)計局公布的8月房價數(shù)據(jù)印證了中國房價持續(xù)走高。70個大中城市新建商品住宅價格月度環(huán)比增長1.3%，是2011年發(fā)布該數(shù)據(jù)以來的新高。

一線城市中，北上廣深的月度房價環(huán)比增速分別反彈至3.6%、4.4%、2.4%和2.1%。而部分二線城市的房價漲勢更為兇猛，鄭州以5.5%的月度環(huán)比增速領(lǐng)跑8月，廈門和合肥在過去12個月的累計房價漲幅均超過40%，超出之前領(lǐng)先的深圳。更讓購房者揪心的是，房價暴漲的同時一房難求，關(guān)于新盤日光、買房搖號的報道并非個例。

加入樓市調(diào)控的城市在增加。繼一線城市和部分二線城市（蘇州、廈門）之后，9月中旬鄭州公布了以控制土地價格為核心的九條樓市調(diào)控措施，杭州重啟了對非戶籍人士的限購措施。那么，這些措施會有效嗎？

這恐怕很難。與歷史上歷次樓市調(diào)控相同，目前公布的政策中存在兩個根本性的問題。一是地方政府投鼠忌器的心理。過去幾年的經(jīng)驗再次證明，樓市泡沫固然帶來種種問題，但離開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)增長也是難上加難。地方政府對于房地產(chǎn)市場愛恨交加、左右為難的心態(tài)，導(dǎo)致它們很難對樓市祭出重手。整體而言，這一輪樓市調(diào)控除了“限購限貸限地王”老三套之外，并沒有新的實質(zhì)性舉措，而這些措施的力度也都相對有限。以杭州為例，限購僅限于中心區(qū)并僅針對已擁有一套（含）以上住房的非戶籍人士。

二是在樓市調(diào)控政策，尤其是土地供應(yīng)政策方面的重復(fù)性錯誤。以北京和上海為例，今年前七個月土地交易面積較去年同期分別暴跌了56%和48%，而待售庫存已跌至七個月以下。上海市政府在地王屢現(xiàn)的情況下暫停土地拍賣，毫無疑問與穩(wěn)定房價的政策初衷相悖。

要真正抑制房價泡沫，讓樓市健康發(fā)展，需要多管齊下，包括土地供應(yīng)制度、土地財政政策、審慎監(jiān)管措施、稅收制度和保障房機制各個方面。

首先，在土地供應(yīng)方面應(yīng)該建立跨年度的土地供應(yīng)目標。鑒于一二線城市和三四線城市在人口流動、房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大差異，應(yīng)該建立跨地區(qū)的用地指標調(diào)配機制。僵硬的用地指標分配機制，導(dǎo)致土地供應(yīng)陷入惡性循環(huán)，即房價上漲地區(qū)在增加土地供應(yīng)方面有心無力，而房價下跌地區(qū)政府愈窮愈賣地、愈賣地愈窮。可以考慮建立跨地區(qū)的用地指標轉(zhuǎn)讓市場，由高房價城市向低房價城市購買或置換用地指標。

當前的土地財政中，一直存在著監(jiān)督不嚴、期限錯配（對應(yīng)長期地租的土地出讓金的使用短期化）等問題。除了強化對于土地出讓金用途的監(jiān)督外，筆者認為也同時應(yīng)該建立土地出讓金跨年度使用的安排。在正常情況下，地方政府賣地是個順周期的行為，即在房價和地價上漲時會加速賣地，而在房價下跌時放慢賣地節(jié)奏。這會導(dǎo)致每年的土地出讓收入隨著房地產(chǎn)周期出現(xiàn)大幅波動。而地方政府的支出是相對剛性的，如果當期土地出讓收入全部用于當期支出，必然導(dǎo)致的是在土地出讓收入高的年份過度支出，而在土地出讓收入下降時加大地方政府的債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)濟金融風(fēng)險。 筆者認為建立土地出讓金跨年度使用機制可以減輕這種周期性的波動。

其次，堅持在房地產(chǎn)市場的宏觀審慎政策，包括當前的房貸最低首付比率要求、嚴控首付貸等措施。此外，可以考慮引入房貸收入比率要求，即每月房貸還款占家庭收入的最高比率，以防范新購房人群的高杠桿現(xiàn)象。

第三，通過稅收制度改革提高投資性住房的持有成本或降低其投資收益。具體而言，在一二線城市可以盡快推出自住房以外的房地產(chǎn)稅，并在交易環(huán)節(jié)征收資本利得稅。一個不可忽略的事實是，目前中國占有多套房的比例不在少數(shù)，增大持有成本可以增加樓市中的二手房供應(yīng)。從社會財富分配的角度，這也可以相應(yīng)降低房價泡沫之后所帶來的財富嚴重不均的問題。

第四，規(guī)范和發(fā)展租房市場，保護房東和租客的合法權(quán)益。目前不規(guī)范的租房市場導(dǎo)致房東不敢租、租客也不敢租的怪象，也導(dǎo)致了大量空置房的資源浪費。政府也可以參考歐洲一些國家的經(jīng)驗，將每年房租上漲幅度與通脹掛鉤。相對穩(wěn)定的房租對于房價中長期的走勢可以起到一定的制衡作用。

第五，改善保障房機制，改變保障房供應(yīng)一刀切、各地區(qū)攤派的現(xiàn)象。政府應(yīng)該加大在一二線城市的保障房（尤其是公租房）供應(yīng)，而在三四線城市，尤其是去庫存壓力大的地區(qū)，大幅削減甚至退出保障房計劃。

作者為摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家、董事總經(jīng)理