文‖《上海國(guó)資》記者　陳怡璇

市北高新再攬大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

文‖《上海國(guó)資》記者陳怡璇

選擇和培育優(yōu)質(zhì)的投資創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)傳統(tǒng)的園區(qū)企業(yè)并不容易

2015年12月30日，市北高新非公開發(fā)行股份方案獲得上海國(guó)資委同意批復(fù)，非公開發(fā)行不超過(guò)1.76億股，用以收購(gòu)市北高新欣云投資49%股權(quán)并募集配套資金，探索高新技術(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

“提升上市公司平臺(tái)價(jià)值，一直是市北集團(tuán)公司戰(zhàn)略決策的重點(diǎn)。無(wú)論是過(guò)去上市公司資產(chǎn)重組還是此次定增，都是為了提振上市公司業(yè)績(jī)，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！笔斜备咝露麻L(zhǎng)周群對(duì)《上海國(guó)資》表示，從園區(qū)的土地單位面積產(chǎn)出來(lái)看，市北高新在上海市104個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊中排名第二，此次定增注入上市公司的項(xiàng)目也具備較大的開發(fā)潛力和價(jià)值。

方案

根據(jù)非公開發(fā)行股份預(yù)案，本次非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過(guò)27億元，定增股票的價(jià)格不低于15.30元/股，擬發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)1.76億股，按照價(jià)格優(yōu)先的原則開展市場(chǎng)詢價(jià)。

方案顯示，市北集團(tuán)認(rèn)購(gòu)的股票鎖定期為3年，其他發(fā)行對(duì)象認(rèn)購(gòu)的股票鎖定期1年。周群表示，基于資本市場(chǎng)股價(jià)波動(dòng)的表現(xiàn)，詢價(jià)定增的方式與鎖定三年期的方式相比更為靈活，最大程度地實(shí)現(xiàn)市北高新投資認(rèn)購(gòu)者的利益。預(yù)計(jì)2016年第二、第三季度將完成本次定增的相關(guān)工作。

此次定增方案采用集團(tuán)資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)和募集配套資金認(rèn)購(gòu)兩部分。

一方面，控股股東市北集團(tuán)將以其持有的欣云投資49%的股權(quán)參與認(rèn)購(gòu)，經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，欣云投資49%的股權(quán)資產(chǎn)作價(jià)約5.61億元認(rèn)購(gòu)3665.9萬(wàn)股。定增前，市北集團(tuán)合計(jì)持有市北高新50.47%股份，如按底價(jià)發(fā)行，定增后市北集團(tuán)持股降至44.88%，仍然保持控股股東地位。

另一方面，向不超過(guò)9個(gè)合格投資者配套募集現(xiàn)金不超過(guò)21.39億元（含發(fā)行費(fèi)用）。據(jù)預(yù)案顯示，本次非公開發(fā)行募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，將以增資欣云投資方式全部用于閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元14-06地塊項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。

為了拍下14-06地塊的土地使用權(quán)，2015年3月，成立上海市北高新欣云投資有限公司，市北集團(tuán)和市北高新分別持有欣云投資49%和51%的股權(quán)。作為上市公司的主要開發(fā)主體之一，欣云投資未來(lái)主要從事14-06地塊的開發(fā)、建造和后期運(yùn)營(yíng)。

“由于上市公司開發(fā)的資金壓力較大，集團(tuán)與市北高新采用聯(lián)合拿地的方式，經(jīng)過(guò)招拍掛流程，順利獲得14-06地塊的土地使用權(quán)。此次定增之后，市北高新將持有欣云投資100%股權(quán)，該地塊將作為市北高新園區(qū)對(duì)接上?？苿?chuàng)中心建設(shè)的重要承載區(qū)，未來(lái)的發(fā)展空間很大?！敝苋罕硎?。

而選擇將該項(xiàng)目置入上市公司，源于該地塊的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。周群表示，一方面，14-06地塊區(qū)位較好，屬于市北高新園區(qū)東區(qū)，是市北園區(qū)東擴(kuò)的重要組成部分，園區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，位于南北高架和中環(huán)的交叉點(diǎn)，背靠走馬塘，地上地下總建筑面積共20.96萬(wàn)平方米。

另一方面，未來(lái)該地塊將主要用于商業(yè)辦公樓的建設(shè)。與住宅用地相比，商業(yè)用地的毛利率更高。按照14-06地塊的規(guī)劃，高層辦公建筑兩棟，多層辦公建筑七棟，商業(yè)綜合辦公兩棟，獨(dú)立商業(yè)建筑一棟。預(yù)計(jì)總投資將達(dá)到32.7億元，預(yù)計(jì)2016年建設(shè)工程出“零零線”，2018年建設(shè)完成，今后將為上市公司帶來(lái)穩(wěn)定收益。

周群表示，市北高新園區(qū)作為新靜安“一軸三帶”發(fā)展戰(zhàn)略中，中環(huán)一帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腹地和“產(chǎn)城融合”的示范區(qū)，兩區(qū)合并后該地塊的價(jià)值提升空間較大。

不斷增值

進(jìn)一步讓上市公司價(jià)值增值是市北集團(tuán)戰(zhàn)略考量的重點(diǎn)。

早在2014年，市北高新啟動(dòng)了重大資產(chǎn)重組工作，市北集團(tuán)將持有的市北發(fā)展有限公司和泛業(yè)投資100%股權(quán)置入上市公司。根據(jù)重組公告顯示，市北發(fā)展主要從事上海市閘北區(qū)392街坊54丘地塊新中新項(xiàng)目的開發(fā)和9萬(wàn)多平方米存量產(chǎn)業(yè)載體的租賃運(yùn)營(yíng)工作；泛業(yè)投資則主要負(fù)責(zé)市北南通科技城5.24平方公里土地的一級(jí)、二級(jí)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目定位、招商引資等。

與市北集團(tuán)一級(jí)土地儲(chǔ)備和配套服務(wù)的功能性定位不同，市北高新集中于二級(jí)土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)工作。資產(chǎn)重組后，目前除了酒店、商務(wù)中心等園區(qū)配套性資產(chǎn)外，園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體類經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)已置入市北高新，進(jìn)一步增強(qiáng)上市公司的資產(chǎn)規(guī)模和盈利水平。

根據(jù)2015年市北高新業(yè)績(jī)預(yù)告，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)市北高新2015年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.2億元到1.4億元之間，而業(yè)績(jī)預(yù)增的主要原因在于市北新中新項(xiàng)目的竣工交付并實(shí)現(xiàn)了銷售確認(rèn)?？梢?，市北高新通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，堅(jiān)持以做實(shí)上市公司為目的，帶動(dòng)資本市場(chǎng)。

同時(shí)，也借助資本市場(chǎng)打通園區(qū)類上市公司的融資渠道。周群表示，市北高新借殼時(shí)凈資產(chǎn)規(guī)模較小，現(xiàn)金流較為有限。通過(guò)資產(chǎn)注入，一方面，做大上市公司規(guī)模；另一方面，未來(lái)幾年項(xiàng)目開發(fā)的力度將逐漸加大，也將有助于解決上市公司現(xiàn)金流的問(wèn)題。基于此，2015年12月，市北高新再次發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過(guò)9億元的公司債，借助上市公司融資。

可見，市北高新完成重大資產(chǎn)重組之后，在借助資本市場(chǎng)平臺(tái)開展資本運(yùn)作方面已逐漸成熟。

新角色

作為園區(qū)類上市公司，市北高新將自身定位為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的精品園區(qū)的綜合運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)集成商和產(chǎn)業(yè)投資商，確定了園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)投資“兩條腿”走路的戰(zhàn)略。周群表示，未來(lái)園區(qū)載體開發(fā)的收入和產(chǎn)業(yè)投資收益將實(shí)現(xiàn)對(duì)半。

截至2014年，市北高新園區(qū)綜合發(fā)展指數(shù)在上海市59家小型開發(fā)區(qū)（面積小于5平方公里）中排名第一；園區(qū)單位土地利潤(rùn)產(chǎn)出強(qiáng)度、單位土地稅收產(chǎn)出強(qiáng)度均列全市第二；園區(qū)投資環(huán)境指數(shù)、發(fā)展指數(shù)指標(biāo)在全市開發(fā)區(qū)中排名第四。

周群表示，市北高新能實(shí)現(xiàn)較高土地單位產(chǎn)出比主要得益于園區(qū)總部企業(yè)的集聚，目前包括科勒、特易購(gòu)、派麗在內(nèi)的16家跨國(guó)公司地區(qū)總部在市北高新園區(qū)集聚，具有總部經(jīng)濟(jì)特征的總部型企業(yè)約60余家。其次，服務(wù)業(yè)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入較高，且不需要較大的辦公區(qū)投入，因此單位面積產(chǎn)出效益較好。

目前園區(qū)內(nèi)已吸引納稅企業(yè)1700多家，其中優(yōu)質(zhì)企業(yè)450家?！笆斜苯煌▍^(qū)位較好、商務(wù)成本和租金相對(duì)較低，更有優(yōu)勢(shì)。此外，兩區(qū)合并之后，新靜安作為上海市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)體量最大的一個(gè)區(qū)域，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)總部企業(yè)更有吸引力?！敝苋罕硎?。

從產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，市北高新以云計(jì)算、大數(shù)據(jù)信息服務(wù)、檢驗(yàn)檢測(cè)認(rèn)證、節(jié)能環(huán)保、人力資源服務(wù)等產(chǎn)業(yè)為核心，是上海張江國(guó)家自主示范區(qū)的重要組成部分，2010年獲批成為上海市唯一一個(gè)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)基地。2015年市北高新的云計(jì)算大數(shù)據(jù)和檢驗(yàn)檢測(cè)兩個(gè)基地入圍上海市四新經(jīng)濟(jì)基地。

對(duì)于服務(wù)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，市北高新可為園區(qū)企業(yè)提供幾方面的便利化服務(wù)，一方面借助政府資源對(duì)園區(qū)企業(yè)實(shí)行各項(xiàng)優(yōu)惠政策，節(jié)約入駐企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)成本。2015年市北高新幫助企業(yè)解決了共計(jì)3000萬(wàn)元的銀行貼息費(fèi)用。另一方面，為園區(qū)企業(yè)提供法律服務(wù)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師和沙龍服務(wù)等；接下來(lái)還要將園區(qū)內(nèi)的培訓(xùn)中心通過(guò)與知名高校合作升格成園區(qū)大學(xué)，為1700家企業(yè)高管和員工提供職稱申請(qǐng)、專業(yè)培訓(xùn)等；此外，園區(qū)將計(jì)劃為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)高管提供高端服務(wù)式公寓、健康管理服務(wù)以及高端養(yǎng)老設(shè)施和相關(guān)配套服務(wù)。

此外，產(chǎn)業(yè)投資未來(lái)也將成為市北高新可持續(xù)發(fā)展的新“武器”，市北高新做產(chǎn)業(yè)投資是有先天優(yōu)勢(shì)的。周群介紹，目前市北高新園區(qū)注冊(cè)企業(yè)已達(dá)2000多家，并每年保持近百家企業(yè)的增量，并已形成了新一代信息技術(shù)云計(jì)算、節(jié)能環(huán)保、檢驗(yàn)檢測(cè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集聚，其中有一批優(yōu)秀的企業(yè)未來(lái)可能都會(huì)走資本市場(chǎng)道路。此外，公司旗下的上海聚能灣企業(yè)服務(wù)有限公司是國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器，已發(fā)展形成了一套完整的“科技苗圃-孵化器-加速器”科技孵化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，今年聚能灣已經(jīng)開始對(duì)新加入的孵化器企業(yè)進(jìn)行了1%-5%的原始股投資，這些企業(yè)未來(lái)的A輪B輪融資，市北高新將作為原始股東擁有同等條件下的優(yōu)先投資權(quán)。

選擇和培育優(yōu)質(zhì)的投資創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)傳統(tǒng)的園區(qū)企業(yè)并不容易。周群表示，首先，對(duì)投資企業(yè)設(shè)定十分嚴(yán)格篩選標(biāo)準(zhǔn)；其次，股權(quán)投入之后，市北高新通過(guò)提供的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，全程跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展情況。通過(guò)監(jiān)控入駐企業(yè)的財(cái)務(wù)稅收情況，把控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)；做好對(duì)已投項(xiàng)目未來(lái)以何種形式實(shí)現(xiàn)退出的安排，確保投資安全。此外，公司還計(jì)劃通過(guò)與國(guó)內(nèi)外知名專業(yè)投資機(jī)構(gòu)合作的方式，提升對(duì)項(xiàng)目的研判和分析能力，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。接下來(lái)，市北高新將在大數(shù)據(jù)、節(jié)能環(huán)保、檢驗(yàn)檢測(cè)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域設(shè)立相應(yīng)的投資平臺(tái)，探索創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)投資模式，借助產(chǎn)業(yè)上下游優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。