文‖《上海國資》記者　陳怡璇

市北高新再攬大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

文‖《上海國資》記者陳怡璇

選擇和培育優(yōu)質(zhì)的投資創(chuàng)業(yè)項目對于一個傳統(tǒng)的園區(qū)企業(yè)并不容易

2015年12月30日，市北高新非公開發(fā)行股份方案獲得上海國資委同意批復，非公開發(fā)行不超過1.76億股，用以收購市北高新欣云投資49%股權并募集配套資金，探索高新技術園區(qū)轉型升級。

“提升上市公司平臺價值，一直是市北集團公司戰(zhàn)略決策的重點。無論是過去上市公司資產(chǎn)重組還是此次定增，都是為了提振上市公司業(yè)績，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！笔斜备咝露麻L周群對《上海國資》表示，從園區(qū)的土地單位面積產(chǎn)出來看，市北高新在上海市104個產(chǎn)業(yè)區(qū)塊中排名第二，此次定增注入上市公司的項目也具備較大的開發(fā)潛力和價值。

方案

根據(jù)非公開發(fā)行股份預案，本次非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過27億元，定增股票的價格不低于15.30元/股，擬發(fā)行股票數(shù)量不超過1.76億股，按照價格優(yōu)先的原則開展市場詢價。

方案顯示，市北集團認購的股票鎖定期為3年，其他發(fā)行對象認購的股票鎖定期1年。周群表示，基于資本市場股價波動的表現(xiàn)，詢價定增的方式與鎖定三年期的方式相比更為靈活，最大程度地實現(xiàn)市北高新投資認購者的利益。預計2016年第二、第三季度將完成本次定增的相關工作。

此次定增方案采用集團資產(chǎn)認購和募集配套資金認購兩部分。

一方面，控股股東市北集團將以其持有的欣云投資49%的股權參與認購，經(jīng)過資產(chǎn)評估，欣云投資49%的股權資產(chǎn)作價約5.61億元認購3665.9萬股。定增前，市北集團合計持有市北高新50.47%股份，如按底價發(fā)行，定增后市北集團持股降至44.88%，仍然保持控股股東地位。

另一方面，向不超過9個合格投資者配套募集現(xiàn)金不超過21.39億元（含發(fā)行費用）。據(jù)預案顯示，本次非公開發(fā)行募集資金扣除發(fā)行費用后，將以增資欣云投資方式全部用于閘北區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)N070501單元14-06地塊項目的開發(fā)及運營。

為了拍下14-06地塊的土地使用權，2015年3月，成立上海市北高新欣云投資有限公司，市北集團和市北高新分別持有欣云投資49%和51%的股權。作為上市公司的主要開發(fā)主體之一，欣云投資未來主要從事14-06地塊的開發(fā)、建造和后期運營。

“由于上市公司開發(fā)的資金壓力較大，集團與市北高新采用聯(lián)合拿地的方式，經(jīng)過招拍掛流程，順利獲得14-06地塊的土地使用權。此次定增之后，市北高新將持有欣云投資100%股權，該地塊將作為市北高新園區(qū)對接上海科創(chuàng)中心建設的重要承載區(qū)，未來的發(fā)展空間很大?！敝苋罕硎尽?/p>

而選擇將該項目置入上市公司，源于該地塊的價值優(yōu)勢。周群表示，一方面，14-06地塊區(qū)位較好，屬于市北高新園區(qū)東區(qū)，是市北園區(qū)東擴的重要組成部分，園區(qū)周邊交通發(fā)達，位于南北高架和中環(huán)的交叉點，背靠走馬塘，地上地下總建筑面積共20.96萬平方米。

另一方面，未來該地塊將主要用于商業(yè)辦公樓的建設。與住宅用地相比，商業(yè)用地的毛利率更高。按照14-06地塊的規(guī)劃，高層辦公建筑兩棟，多層辦公建筑七棟，商業(yè)綜合辦公兩棟，獨立商業(yè)建筑一棟。預計總投資將達到32.7億元，預計2016年建設工程出“零零線”，2018年建設完成，今后將為上市公司帶來穩(wěn)定收益。

周群表示，市北高新園區(qū)作為新靜安“一軸三帶”發(fā)展戰(zhàn)略中，中環(huán)一帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腹地和“產(chǎn)城融合”的示范區(qū)，兩區(qū)合并后該地塊的價值提升空間較大。

不斷增值

進一步讓上市公司價值增值是市北集團戰(zhàn)略考量的重點。

早在2014年，市北高新啟動了重大資產(chǎn)重組工作，市北集團將持有的市北發(fā)展有限公司和泛業(yè)投資100%股權置入上市公司。根據(jù)重組公告顯示，市北發(fā)展主要從事上海市閘北區(qū)392街坊54丘地塊新中新項目的開發(fā)和9萬多平方米存量產(chǎn)業(yè)載體的租賃運營工作；泛業(yè)投資則主要負責市北南通科技城5.24平方公里土地的一級、二級開發(fā)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目定位、招商引資等。

與市北集團一級土地儲備和配套服務的功能性定位不同，市北高新集中于二級土地開發(fā)運營工作。資產(chǎn)重組后，目前除了酒店、商務中心等園區(qū)配套性資產(chǎn)外，園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體類經(jīng)營性資產(chǎn)已置入市北高新，進一步增強上市公司的資產(chǎn)規(guī)模和盈利水平。

根據(jù)2015年市北高新業(yè)績預告，經(jīng)財務部門初步測算，預計市北高新2015年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.2億元到1.4億元之間，而業(yè)績預增的主要原因在于市北新中新項目的竣工交付并實現(xiàn)了銷售確認?？梢姡斜备咝峦ㄟ^注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，堅持以做實上市公司為目的，帶動資本市場。

同時，也借助資本市場打通園區(qū)類上市公司的融資渠道。周群表示，市北高新借殼時凈資產(chǎn)規(guī)模較小，現(xiàn)金流較為有限。通過資產(chǎn)注入，一方面，做大上市公司規(guī)模；另一方面，未來幾年項目開發(fā)的力度將逐漸加大，也將有助于解決上市公司現(xiàn)金流的問題。基于此，2015年12月，市北高新再次發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過9億元的公司債，借助上市公司融資。

可見，市北高新完成重大資產(chǎn)重組之后，在借助資本市場平臺開展資本運作方面已逐漸成熟。

新角色

作為園區(qū)類上市公司，市北高新將自身定位為國內(nèi)領先的精品園區(qū)的綜合運營商、服務集成商和產(chǎn)業(yè)投資商，確定了園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)投資“兩條腿”走路的戰(zhàn)略。周群表示，未來園區(qū)載體開發(fā)的收入和產(chǎn)業(yè)投資收益將實現(xiàn)對半。

截至2014年，市北高新園區(qū)綜合發(fā)展指數(shù)在上海市59家小型開發(fā)區(qū)（面積小于5平方公里）中排名第一；園區(qū)單位土地利潤產(chǎn)出強度、單位土地稅收產(chǎn)出強度均列全市第二；園區(qū)投資環(huán)境指數(shù)、發(fā)展指數(shù)指標在全市開發(fā)區(qū)中排名第四。

周群表示，市北高新能實現(xiàn)較高土地單位產(chǎn)出比主要得益于園區(qū)總部企業(yè)的集聚，目前包括科勒、特易購、派麗在內(nèi)的16家跨國公司地區(qū)總部在市北高新園區(qū)集聚，具有總部經(jīng)濟特征的總部型企業(yè)約60余家。其次，服務業(yè)行業(yè)營業(yè)稅收入較高，且不需要較大的辦公區(qū)投入，因此單位面積產(chǎn)出效益較好。

目前園區(qū)內(nèi)已吸引納稅企業(yè)1700多家，其中優(yōu)質(zhì)企業(yè)450家?！笆斜苯煌▍^(qū)位較好、商務成本和租金相對較低，更有優(yōu)勢。此外，兩區(qū)合并之后，新靜安作為上海市中心城區(qū)經(jīng)濟體量最大的一個區(qū)域，未來經(jīng)濟發(fā)展對總部企業(yè)更有吸引力?！敝苋罕硎尽?/p>

從產(chǎn)業(yè)布局來看，市北高新以云計算、大數(shù)據(jù)信息服務、檢驗檢測認證、節(jié)能環(huán)保、人力資源服務等產(chǎn)業(yè)為核心，是上海張江國家自主示范區(qū)的重要組成部分，2010年獲批成為上海市唯一一個云計算產(chǎn)業(yè)基地。2015年市北高新的云計算大數(shù)據(jù)和檢驗檢測兩個基地入圍上海市四新經(jīng)濟基地。

對于服務運營來說，市北高新可為園區(qū)企業(yè)提供幾方面的便利化服務，一方面借助政府資源對園區(qū)企業(yè)實行各項優(yōu)惠政策，節(jié)約入駐企業(yè)的相關財務成本。2015年市北高新幫助企業(yè)解決了共計3000萬元的銀行貼息費用。另一方面，為園區(qū)企業(yè)提供法律服務、創(chuàng)業(yè)導師和沙龍服務等；接下來還要將園區(qū)內(nèi)的培訓中心通過與知名高校合作升格成園區(qū)大學，為1700家企業(yè)高管和員工提供職稱申請、專業(yè)培訓等；此外，園區(qū)將計劃為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)高管提供高端服務式公寓、健康管理服務以及高端養(yǎng)老設施和相關配套服務。

此外，產(chǎn)業(yè)投資未來也將成為市北高新可持續(xù)發(fā)展的新“武器”，市北高新做產(chǎn)業(yè)投資是有先天優(yōu)勢的。周群介紹，目前市北高新園區(qū)注冊企業(yè)已達2000多家，并每年保持近百家企業(yè)的增量，并已形成了新一代信息技術云計算、節(jié)能環(huán)保、檢驗檢測等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集聚，其中有一批優(yōu)秀的企業(yè)未來可能都會走資本市場道路。此外，公司旗下的上海聚能灣企業(yè)服務有限公司是國家級科技企業(yè)孵化器，已發(fā)展形成了一套完整的“科技苗圃-孵化器-加速器”科技孵化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，今年聚能灣已經(jīng)開始對新加入的孵化器企業(yè)進行了1%-5%的原始股投資，這些企業(yè)未來的A輪B輪融資，市北高新將作為原始股東擁有同等條件下的優(yōu)先投資權。

選擇和培育優(yōu)質(zhì)的投資創(chuàng)業(yè)項目對于一個傳統(tǒng)的園區(qū)企業(yè)并不容易。周群表示，首先，對投資企業(yè)設定十分嚴格篩選標準；其次，股權投入之后，市北高新通過提供的全產(chǎn)業(yè)鏈服務，全程跟進項目進展情況。通過監(jiān)控入駐企業(yè)的財務稅收情況，把控企業(yè)的經(jīng)營；做好對已投項目未來以何種形式實現(xiàn)退出的安排，確保投資安全。此外，公司還計劃通過與國內(nèi)外知名專業(yè)投資機構合作的方式，提升對項目的研判和分析能力，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。接下來，市北高新將在大數(shù)據(jù)、節(jié)能環(huán)保、檢驗檢測等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領域設立相應的投資平臺，探索創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)投資模式，借助產(chǎn)業(yè)上下游優(yōu)勢，實現(xiàn)公司產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務的快速發(fā)展。