韓紅梅

【摘要】房屋建筑分戶驗收制度有效的預(yù)防了房屋質(zhì)量問題，分戶驗收制度對已完工程進(jìn)行了全面細(xì)致的檢驗，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改，減少戶主入住后發(fā)現(xiàn)問題，造成不必要的損失。本文首先介紹了房屋建筑質(zhì)量投訴熱點，經(jīng)過各項驗收程序交給住戶，對待住戶發(fā)現(xiàn)和提出的質(zhì)量問題要積極耐心的講解和解釋，沒有竣工備案就交房是否合法，最后面對大量投訴如何有效解決投訴問題。

【關(guān)鍵詞】房屋建筑；質(zhì)量問題與缺陷；預(yù)防措施；分戶驗收

近些年來，建筑業(yè)快速崛起，商品房價值的不斷攀升，成為了人們投資的熱點。隨之而來的房屋質(zhì)量問題也成為了社會輿論的熱點。人們對維護自己權(quán)益的意識也不斷的增長，同時也說明了，在房屋建筑飛速發(fā)展的這些年來，建筑工程確實存在著很多質(zhì)量問題，需要整改。

根據(jù)住建部統(tǒng)計，房屋建筑工程質(zhì)量投訴主要分為以下幾類：

1、抹灰層空鼓脫落；

2、屋面、外墻、衛(wèi)生間等部位滲漏；

3、墻體裂縫；

4、房間尺寸偏差過大

房屋建筑工程是一種特殊的商品，是獨一無二不可復(fù)制的，其施工工序復(fù)雜，工藝較多，施工工期長，施工技術(shù)人員的操作水平不一，相同材料不同廠家生產(chǎn)的性能也存在著差異，以及施工現(xiàn)場管理等多方面原因，有質(zhì)量問題是普遍存在的，也是建筑行業(yè)的質(zhì)量通病。材料的使用、人工操作的水平等，在整個施工期間隨時都會或多或少出現(xiàn)種種質(zhì)量問題，所以應(yīng)發(fā)現(xiàn)問題，立即整改。否則，會形成質(zhì)量問題的升級，嚴(yán)重的會造成不可挽回的后果。

有不少住戶提出這樣的質(zhì)疑：房子不是驗收合格了嗎？怎么會還有這樣的質(zhì)量問題呢？面對這樣的質(zhì)疑，開發(fā)商應(yīng)向住戶有理有據(jù)的，對住戶進(jìn)行答疑：首先房屋建筑工程驗收評定為合格，并不是說房屋建筑工程就沒有質(zhì)量問題。在施工過程中，國家的驗收規(guī)范規(guī)定每道工序都要做工序評定：“房屋建筑工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量缺陷不能評定為合格，而一般的質(zhì)量缺陷不超過總檢查數(shù)量的20%時，就可以驗收通過?！?也就是說重要的部位重要的工序是必須是100%合格的，一般工序，達(dá)到80%時就可以評定為合格。因為房屋建筑工程的工序繁瑣，環(huán)境條件，技術(shù)水平不一，所以不可能做到所有工序100%合格。再者就算當(dāng)時為100%合格但是由于氣溫的變化，可能業(yè)主入住后會出現(xiàn)新的質(zhì)量問題也是很有可能的，對此國家實施了工程質(zhì)量保修金的預(yù)留，一般為工程總造價的5%作為質(zhì)量保修金，這筆費用是從施工單位工程款中扣留的。

住戶們?nèi)舭l(fā)現(xiàn)了房屋有質(zhì)量問題，如果在保修期和范圍內(nèi)，首先應(yīng)該找物業(yè)，物業(yè)將問題直接反應(yīng)給開發(fā)商或物業(yè)，通過開發(fā)商或物業(yè)找到施工單位進(jìn)行維修。如建設(shè)單位和施工單位不進(jìn)行維修，用戶可以向當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行投訴和維權(quán)，由當(dāng)?shù)卣块T協(xié)調(diào)解決質(zhì)量問題。面對住戶反應(yīng)的問題，施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人，首先應(yīng)對質(zhì)量進(jìn)行判定，質(zhì)量是一般質(zhì)量還是嚴(yán)重質(zhì)量，如果嚴(yán)重，如一側(cè)墻體整體下沉等較為嚴(yán)重的，應(yīng)先做方案，由原設(shè)計單位審核后，按方案實施，完成后工程應(yīng)重新驗收。如果一般立即整修即可，但是對于住戶提出的問題我們要細(xì)心傾聽有理有據(jù)的解釋，大多數(shù)住戶都不懂得本行業(yè)的規(guī)則，所以我們要心平氣和的對待住戶，盡量消除住戶對存在質(zhì)量問題帶來的負(fù)面影響。

對于沒有竣工備案就交付使用，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條是這樣規(guī)定的：“建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，方可交付使用?！比绻覀冏屑?xì)分析，到底竣工驗收合格，是達(dá)到一個什么樣的標(biāo)準(zhǔn)呢，我認(rèn)為首先是各個工序符合國家驗收規(guī)范，上面我們提到過，主要部位重要工序100% 合格，一般工序達(dá)到80%為合格。按照常規(guī)的驗收程序來說，建設(shè)單位組織竣工驗收，協(xié)同建設(shè)單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位、審計單位和質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提出現(xiàn)場不合格的部位，要求必須整改落實，全部整改落實完畢后，進(jìn)行復(fù)驗，復(fù)驗合格各方均同意竣工驗收，并在《工程竣工驗收報告》上簽字蓋章，建設(shè)單位將《工程竣工驗收報告》送至縣級以上監(jiān)督部門并經(jīng)監(jiān)督部門確認(rèn)后，房屋建筑工程才可交付使用。

面對現(xiàn)在質(zhì)量投訴率大幅增加，我認(rèn)為，質(zhì)量投訴是有很多方面的原因造成的，全國各個城市都存在著各式各樣的質(zhì)量問題，同時也反映了國家保障制度和社會信用評價制度還是不健全的，如何有效的解決此類問題，談一下本人的看法：

（1）建立開發(fā)和施工企業(yè)的信用體制，對于出現(xiàn)不誠信的建設(shè)單位和施工單位媒體要進(jìn)行曝光，使住戶不去選擇那些開發(fā)商開發(fā)的房子。減少由于爛尾、拖延交房等一系列的問題，使住戶不蒙受損失。目前，政府缺乏有效的制約措施，對開發(fā)和施工單位的誠信體質(zhì)建立不完善。所以，只有政府機構(gòu)和市場機構(gòu)共同監(jiān)督制約，才能有效的控制，減少住戶和社會公信度的損失。

（2）建立房屋建筑工程質(zhì)量保險體系。房屋建筑工程是用人工操作建設(shè)起來的，個人水平也偏差較大，精度也無法達(dá)到機械化的程度。住戶在使用過程中，發(fā)現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)可以保修，那在保修期以外呢？所以應(yīng)建立起完善的質(zhì)量保險體制，無論什么時候出現(xiàn)質(zhì)量問題或質(zhì)量的缺陷都可以得到及時解決。

（3）加大政府宣傳、普及教育?？梢越?jīng)過各種媒體資訊，大力宣傳本行業(yè)的相關(guān)基本知識，讓群眾們能夠理解和支持本行業(yè)。

（4）全面實施房屋建筑工程分戶驗收制度。分戶驗收制度基本已經(jīng)全面實施了，本驗收制度內(nèi)容詳盡，對房屋建筑工程的每一個房間都逐一進(jìn)行數(shù)據(jù)計量，全面驗收，發(fā)現(xiàn)問題，及時整改，整改合格后再填寫分戶驗收合格報告。這樣就保證盡可能的減少以后房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題。

結(jié)語：

房屋質(zhì)量投訴一直是業(yè)主們的熱點話題，如何能夠把質(zhì)量缺陷降到最低，也是在考驗著我們工程一線人員的技術(shù)水平和素質(zhì)，建筑工程的工序是復(fù)雜的，是獨一無二的，施工現(xiàn)場技術(shù)人員的操作水平不一，都會直接造成質(zhì)量問題，因此提高施工現(xiàn)場技術(shù)人員的操作水平，做到分戶驗收制度，能夠減少房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國國務(wù)院令（第279號）.建設(shè)工程質(zhì)量管理條例.中華人民共和國國務(wù)院，2000-01-30.

[2]中華人民共和國建設(shè)部（建質(zhì)[2013]171號）.房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定.中華人民共和國建設(shè)部，2013-12-02.