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        房地產(chǎn)信托法律分析

        2016-10-20 17:37:29彭冉
        商情 2016年8期
        關(guān)鍵詞:法律保護(hù)融資

        彭冉

        【摘要】一直以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金來(lái)源主要依靠銀行的貸款,近來(lái)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策要求房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存化,中國(guó)人民銀行也出臺(tái)了相關(guān)政策限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款,這促使房地產(chǎn)信托市場(chǎng)得到了良好的發(fā)展機(jī)遇。但我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)也存在著各種問(wèn)題,如產(chǎn)品單一,誠(chéng)信問(wèn)題嚴(yán)重等,不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)進(jìn)行了分析,并提出相關(guān)解決方案。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托;融資;法律保護(hù)

        房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持,一直以來(lái)房地產(chǎn)公司融資主要依靠銀行貸款,一方面使得房地產(chǎn)融資渠道狹窄,另一方面也不利于分散銀行風(fēng)險(xiǎn),威脅銀行資金安全。而發(fā)展房地產(chǎn)信托市場(chǎng)則有力的拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道,與此同時(shí)也分散了銀行風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)融資渠道多元化將促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,如此一來(lái),社會(huì)閑散資金將投向股市、債權(quán)、信托等,減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力,不僅解決了房企的資金需求還促進(jìn)了行業(yè)的良好生態(tài)建設(shè)。

        一、房地產(chǎn)融資途徑

        房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑多種多樣,不同的企業(yè)采取不同的融資方式本身無(wú)好壞之分。

        目前常見的房地產(chǎn)融資渠道有:商業(yè)銀行貸款、公司上市、發(fā)行債券、通過(guò)集合資金信托計(jì)劃籌資等。公司一般根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況選擇適合的融資方式,多數(shù)企業(yè)往往希望通過(guò)銀行貸款獲得發(fā)展資金,而在銀行貸款條件受到限制時(shí)其他融資途徑也更受青睞。如當(dāng)融資達(dá)到一定規(guī)模時(shí)房地產(chǎn)信托等方式成為較好的選擇。具體來(lái)講,房地產(chǎn)融資主要有以下幾種方式:

        (一)銀行貸款。長(zhǎng)期以來(lái),銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)主要的資金來(lái)源。目前商業(yè)銀行有關(guān)于房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品主要有固定資產(chǎn)貸款、普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款等。

        (二)房地產(chǎn)信托。此前銀監(jiān)會(huì)規(guī)定每份信托合同總分?jǐn)?shù)不能超過(guò)200份且對(duì)金額進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定,但最近銀監(jiān)會(huì)頒布的新措施中對(duì)此有了一定的松綁,這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。

        (三)企業(yè)上市。企業(yè)上市是企業(yè)獲得發(fā)展資金的重要方式,但上市的條件也極為嚴(yán)苛。房地產(chǎn)企業(yè)由于整體效益較差,管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)有待提高等多方面因素的影響,上市房企數(shù)量較少。

        (四)發(fā)行債券??傮w而言,通過(guò)發(fā)行債券獲得融資占房地產(chǎn)企業(yè)融資的極少部分。一方面?zhèn)袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大,同時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備發(fā)債的條件。因此,在我國(guó)通過(guò)發(fā)債融資不是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要途徑。

        二、房地產(chǎn)信托主要問(wèn)題

        信托是圍繞信托財(cái)產(chǎn),以特殊的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,把委托人、受托人和受益人三方聯(lián)系起來(lái)的一種法律構(gòu)造。委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行管理或者處分的行為。我國(guó)的信托市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段,尚不成熟。存在的問(wèn)題主要有:

        (一)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有限

        房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種重要途徑,現(xiàn)實(shí)中許多房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保或抵押通過(guò)信托公司發(fā)行集合資金信托計(jì)劃獲得資金,房企獲得資金以后投入自己的發(fā)展項(xiàng)目,這種房地產(chǎn)信托顯得過(guò)于單一,僅僅將信托公司替換為銀行的角色,沒有起到風(fēng)險(xiǎn)防范與化解的作用。

        (二)房地產(chǎn)信托限制較多

        《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第6條規(guī)定:“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí),接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)二百份(含二百份),每份合同金額不得低于人民幣五萬(wàn)元(含五萬(wàn)元)?!边@類限制將不利于吸引中小投資者,限制了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

        (三)房地產(chǎn)信托收益問(wèn)題

        《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第4條規(guī)定:“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定:……(四)不得承諾信托資金不受損失,也不得承諾信托資金的最低收益;(五)不得通過(guò)報(bào)刊、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定,按非法集資處理,造成的資金損失由投資者承擔(dān)?!?《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定集合資金信托計(jì)劃不承諾最低收益,但現(xiàn)實(shí)中很多計(jì)劃都規(guī)定了年預(yù)期收益率,這與承諾最低收益無(wú)異。

        三、房地產(chǎn)信托法律保護(hù)制度

        (一)完善房地產(chǎn)信托專項(xiàng)法規(guī)

        由于房地產(chǎn)信托有別于其他的信托產(chǎn)品因而對(duì)其管理的難度也較高,因此亟需提高房地產(chǎn)信托管理水平。房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展需要離不開法律的支撐,需要從法律上對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行規(guī)范。例如,需要規(guī)范房地產(chǎn)信托市場(chǎng)主體、準(zhǔn)入條件、經(jīng)營(yíng)范圍、監(jiān)管機(jī)制等各個(gè)方面,使房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)做到有法可依。

        (二)建立房地產(chǎn)信托監(jiān)管體系

        房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展離不開法律的監(jiān)督。通過(guò)監(jiān)督可以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為并保證融得資金的正當(dāng)用途。要發(fā)揮政府、社會(huì)和信托業(yè)從業(yè)人員等各個(gè)層次的作用,保證信托業(yè)的健康發(fā)展。

        (三)健全信托業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍

        信托業(yè)的健康發(fā)展離不開人的作用。房地產(chǎn)信托因其特殊性更應(yīng)加強(qiáng)從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè),建立一支高素質(zhì)的從業(yè)隊(duì)伍對(duì)于信托業(yè)的發(fā)展尤為重要。在進(jìn)行信托業(yè)從業(yè)資格考試時(shí)嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),做好把關(guān)工作。

        (四)加強(qiáng)信息披露工作

        房地產(chǎn)信托信息披露工作至關(guān)重要,很多信托公司為開展業(yè)務(wù)將信托資金投入到相關(guān)公司并由其提供擔(dān)保。而在信托合同中卻并未顯示,這將嚴(yán)重威脅到投資者的資金安全。因此,信托公司有必要真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行信息披露,使投資者了解到自己所投資金的去向,保證信息透明公開。

        參考文獻(xiàn):

        [1]

        蓋永光.信托業(yè)比較研究——?dú)v史演進(jìn)、定位與發(fā)展[M].濟(jì)南:山東人民出版社,2004

        [2]宗國(guó)英.信托產(chǎn)品對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資貢獻(xiàn)及其局限性.中國(guó)房地產(chǎn),2003

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