若干年前，溫州這片中國民間資本最活躍的土地上，流傳著一種說法：忙著主持“前店后廠”的老板們辛苦一年的利潤遠(yuǎn)不如他們的“太太團”閉著眼睛買房來得多。后來，果然一場經(jīng)濟下滑的風(fēng)暴席卷了這座城市昔日的商業(yè)麗景，留下的是“十店九關(guān)”的冷清局面。

但事實上，這個故事真正的結(jié)局并不只是實體經(jīng)濟的衰退，繁榮一時的房地產(chǎn)業(yè)也沒能在當(dāng)?shù)亓粝抡嬲倪z產(chǎn)，整個溫州樓市陷入了長達(dá)數(shù)年的深度調(diào)整。這恐怕是一個關(guān)于中國經(jīng)濟最糾結(jié)的命題：實體經(jīng)濟與高房價之間，總是既對立又依存。

如今，溫州的這段往事一再被關(guān)心中國經(jīng)濟未來的人們提起。這波愈演愈烈的“樓瘋”也清晰勾勒出中國實體經(jīng)濟的尷尬：當(dāng)經(jīng)營企業(yè)利潤逐年下滑而樓市誘惑滿滿，當(dāng)年那種溫州式的悲劇會否星火燎原？

一組來自國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)證實了這種設(shè)想的可能性。今年上半年全國民間固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)暴跌到2.8%，這依稀透露出高房價帶來的最大懸疑：當(dāng)民間資本對經(jīng)營實體經(jīng)濟意興闌珊，一二線城市樓市成為資金避險最大的蓄水池，中國經(jīng)濟又該何去何從？

民資去哪兒了？恐“脫實入虛”

這是一筆誰都會算的賬：中國每年的廣義貨幣M2正以13%、14%的速度增長，意味著企業(yè)利潤躺在賬戶里正以這個速度被稀釋，在人口紅利漸漸消失、用工成本大幅提升、外貿(mào)環(huán)境不理想、融資難等痼疾的困擾下，傳統(tǒng)制造業(yè)的利潤常年低于10%；而天平另一端，過去數(shù)年一線城市的房產(chǎn)資產(chǎn)大致以每4年翻倍的速度增值，遇到類似“樓瘋”這樣的“大年”，僅一年價格就能輕松增長50%以上。

那么，是造工廠還是炒房子？如果說過去還有許多企業(yè)家對這道經(jīng)濟選擇題深感迷惘，如今不可否認(rèn)部分民間資本已然悄悄游離了實體經(jīng)濟?！吨袊?jīng)濟周刊》記者注意到，以房產(chǎn)資產(chǎn)被各路資本捧作“硬通貨”的上海為例，長期作為國資重鎮(zhèn)和外資集聚的開放窗口，目前房地產(chǎn)業(yè)成為民間投資的首選關(guān)注領(lǐng)域。

有官方數(shù)據(jù)為證：今年上半年，上海民營企業(yè)完成房地產(chǎn)投資576.97億元，同比增長8.7%，雖然隨著泡沫和風(fēng)險的加劇，增速已較去年回落了8.9個百分點，但民企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資在固定資產(chǎn)投資總額中的占比接近80%。與此同時，上半年上海民企的工業(yè)投資卻同比暴跌了18.6%。房地產(chǎn)和工業(yè)投資“一升一降”背后，無法避言上海的民間投資確實存在“脫實入虛”的傾向。

相似情況也發(fā)生在北京。國務(wù)院督查組曾調(diào)研稱，今年1—4月，北京有80%的民間投資投向房地產(chǎn)，方向和結(jié)構(gòu)也非常單一。

作為傳統(tǒng)制造業(yè)集聚地的珠三角，雖然得益于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)而數(shù)據(jù)相對好看，但同樣展現(xiàn)出民間投資對房地產(chǎn)業(yè)的倚重和青睞。記者注意到，今年上半年廣東房地產(chǎn)民間投資達(dá)到了3873.31億元，同比增長22.4%，在整個廣東民間投資中比重達(dá)到45.1%，接近半壁江山，占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他行業(yè)。事實上，東莞、惠州、佛山、中山、珠海等傳統(tǒng)制造業(yè)重地近期房價也都積累了較高漲幅，成為吸引資本的“誘餌”。

耐人尋味的是，從官方公報呈現(xiàn)的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)出發(fā)，其實僅能觸碰到民資投資房地產(chǎn)業(yè)的一隅，究竟有多少民資涌入流通環(huán)節(jié)參與炒房，仍是無法破解的謎，但M1數(shù)據(jù)還是明白無誤地顯示出企業(yè)正大量收縮投資，大筆資金停留在銀行活期賬戶上，最終催生資產(chǎn)泡沫也不足為奇。

據(jù)悉，去年3月M1增速僅有2.9%，此后M1增速幾乎一直處在上升通道中，2016年8月，M1增速達(dá)到25.3%。而當(dāng)下除了進(jìn)入樓市，民間資本缺少其他對等回報率的投資渠道。

已有上市公司賣房“求生”

“樓瘋”席卷下的一線城市，房價只能用“沒有最高，只有更高”來形容，正當(dāng)北上深優(yōu)質(zhì)板塊已經(jīng)難覓單價10萬元以下的樓盤時，這樣驚人的居住成本也讓上市公司汗顏?！吨袊?jīng)濟周刊》記者了解到，從上半年成績單來看，2926家上市公司中有395家面臨凈利潤為負(fù)的尷尬局面，這其中還不包括各種注資、重組后財務(wù)數(shù)據(jù)優(yōu)化的殼資源，另有115家上市公司凈利潤雖為正但不足500萬元，而這500萬元僅是想要購買上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一居室的最低要求。

但“樓瘋”下的樓市還是成了一些上市公司緊抓不放的救命稻草。9月21日，*ST寧通B（200468.SZ）公告稱將以公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓北京西城區(qū)槐柏樹街的兩套學(xué)區(qū)房，由于戶型都在140平方米以上且單價超過10萬元/平方米，評估值達(dá)到了2272萬元，如果轉(zhuǎn)讓成功，這家已經(jīng)連續(xù)兩個會計年度虧損的企業(yè)避免退市的可能性就將大大增加。

而打起賣房創(chuàng)收算盤的上市公司并非只此一家。9月22日，海航創(chuàng)新（600555.SH）也公告出售一處位于上海世紀(jì)大道房產(chǎn)的收益。房產(chǎn)原值為5695萬元，以8200萬元的價格轉(zhuǎn)讓。諷刺的是，海航創(chuàng)新出售的此處房產(chǎn)本為抵債房，也就是因收不回欠款獲得的房產(chǎn)，如今卻成為自己扭虧為盈的希望。2016年上半年，海航創(chuàng)新虧損金額為1836萬元。

同一天，云賽智聯(lián)（600602.SH）以5.03億元的價格成交了一筆上海房產(chǎn)?？鄢摲慨a(chǎn)賬面成本、因交易發(fā)生的期間費用和相關(guān)稅金后，實現(xiàn)收益高達(dá)1.86億元。而今年上半年云賽智聯(lián)凈利潤雖然同比增長高達(dá)96.27%，但僅為7073萬元，還不及賣房收益的一半。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，A股有1300多家上市企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，金額合計高達(dá)5874.2億元，與去年底相比增加了300多億元；與2013年相比，增幅高達(dá)67.4%。其中，有近90家上市企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)在10億元以上。

眼下樓市和實體經(jīng)濟顯然已成“蹺蹺板”形態(tài)，未來可能會有更多上市公司感染“樓瘋”選擇賣房粉飾業(yè)績。有觀點認(rèn)為，“樓瘋”的內(nèi)在邏輯加快了傳統(tǒng)制造業(yè)的洗牌和衰落，這確實打開了產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的通道，但新興產(chǎn)業(yè)能否就此崛起對于中國經(jīng)濟的未來將起著決定性作用，現(xiàn)在看來還是未知之?dāng)?shù)。

中國改革發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦就對《中國經(jīng)濟周刊》記者坦言，一線城市房價上漲已經(jīng)達(dá)到瘋狂地步，對企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)也是有損害的，“排除經(jīng)濟泡沫干擾、抑制房地產(chǎn)及股市泡沫是培育有利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的軟硬環(huán)境中很重要的方面，房價大漲使整個社會的創(chuàng)新成本在上升，房價、地價是城市的基礎(chǔ)價格，這類價格上去了，創(chuàng)新相關(guān)的許多成本都上去了，尤其是作為創(chuàng)新主體的年輕人的生活成本上升，會形成很大壓力?！?

銀行對企業(yè)“惜貸”，押寶房貸

“樓瘋”對中國實體經(jīng)濟的另一個重大影響在于“錢袋子”的變相收緊，新增貸款數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出銀行貸款投放的明確傾向。上半年高達(dá)四成的新增貸款流入房貸市場已令人唏噓，豈料最新公布的7月信貸數(shù)據(jù)更是讓人震驚。央行數(shù)據(jù)顯示，7月新增人民幣貸款4636億元，其中住戶部門貸款4575億元，這也就意味著房貸幾乎占據(jù)了7月新增貸款的全部。與此同時，非金融企業(yè)貸款減少了26億元。

針對這種貸款投向結(jié)構(gòu)問題，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，從住戶部門貸款看，今年增長確實比較突出，當(dāng)然主要與不少城市房地產(chǎn)市場升溫有關(guān)，前7個月平均每月個人中長期住房貸款都接近4000億元。

東吳證券報告還指出，上半年銀行新增貸款僅0.5%投向制造業(yè)，新增貸款中制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)占比相較年初分別降低了14.7和12個百分點。

除了央行信貸數(shù)據(jù)，各大銀行上半年的成績單也在傳遞著房貸迅猛增長的信號。作為傳統(tǒng)的個人房貸供給大戶，建設(shè)銀行上半年新增個人住房貸款4077.82億元，同比增長14.7%；農(nóng)業(yè)銀行新增個人住房貸款也達(dá)到3110億元，同比增長16.11%。

“從風(fēng)險管控上看，房地產(chǎn)可以做抵押，風(fēng)險相對比較小，整個房地產(chǎn)市場又比較成熟，房產(chǎn)處置和變現(xiàn)比較容易，在中國經(jīng)濟持續(xù)調(diào)整和利率下行的大環(huán)境下，上半年中國30家上市銀行持續(xù)面臨盈利增速放緩、息差收縮、不良貸款‘雙升和資本充足率下降的壓力，銀行選擇房貸業(yè)務(wù)作為發(fā)展重點方向也是不得已?！逼杖A永道中國金融業(yè)合伙人王偉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時如是解釋。

相比之下，銀行對公司類貸款的投放顯得頗為“吝嗇”，甚至出現(xiàn)同比增速大幅放緩的現(xiàn)象。財報顯示，上半年中國建行的公司類貸款較上年末僅新增627.96億元，微增1.09%；農(nóng)行較上年末新增1175.58億元，但與去年同期相比甚至少增超過2000億元。

但是，這種現(xiàn)象也引起了外界對系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂。海通證券在一份最新發(fā)布的報告中稱，新增房貸占GDP比重正在迅速提升，經(jīng)濟存在泡沫化風(fēng)險，日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的1989年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過3.0%，而2015年中國新增購房商貸+公積金貸款占GDP比重為4.9%，今年上半年更是達(dá)到了7.7%。

開發(fā)商陷入紙面富貴？

“在美國和英國，無論是摩根士丹利和標(biāo)準(zhǔn)普爾的全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，還是倫敦金融時報的全球分類體系，都是將房地產(chǎn)業(yè)列入虛擬經(jīng)濟范疇，而國家統(tǒng)計局制定《國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼》時，房地產(chǎn)投資還是作為單獨門類存在，大體是歸入了實體經(jīng)濟子部門的口徑，但實際上，一線城市和強二線城市的房價早已經(jīng)具有明顯的金融屬性，對于GDP的真實貢獻(xiàn)反而是非常有限的?！毖胄心呈〖壏中幸晃毁Y深人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析。

在上述資深人士看來，房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素中，只有建筑和裝修可以啟動內(nèi)需，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，“在總的用度支出中，流向政府的土地和稅收一般占到了一半之多，上海開發(fā)項目流向政府的份額最高，可以達(dá)到60%以上，我們測算過，一個人若花100元可支配收入買入房子，其實只有不足30元拉動了內(nèi)需，其他都被政府和開發(fā)商劃走了?！?/p>

不過，開發(fā)商在此輪“樓瘋”中恐怕也只是賺收入不賺利潤，最大的問題是成本掣肘。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前8月拿地最積極的前50家房企平均拿地成本為7077.8元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是企業(yè)拿地平均成本增加了66%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，盡管樓市“妖風(fēng)陣陣”，但地價透支了開發(fā)利潤，房企早已不再是“暴利時代”，只不過淪為銀行打工族，“從2015年開始，房企就出現(xiàn)增收不增利潤的現(xiàn)象，寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場探底回升，但上漲的一二線城市不代表全國市場。雖然全國一二線城市回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量還在持續(xù)。即使是一二線城市相對樂觀，但過多的豪宅項目，也逐漸影響了房企的去化速度?！?/p>

從上半年財報看，135家房企的凈利潤率只有8.15%，而以前即使在成交慘淡的2015年同期利潤率也有10.1%——遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及多個城市房價的漲幅。盡管房企營業(yè)收入漲幅高達(dá)37.11%，但凈利潤漲幅低于營業(yè)收入漲幅。

以萬科和保利地產(chǎn)為例，這兩家銷售金額超過千億元的企業(yè)上半年的營業(yè)收入增幅分別為49%、30%，但歸屬母公司股東的凈利潤增速分別只有10.42%和0.21%。

在“樓瘋”背景下，中國企業(yè)幾乎沒有贏家。盡管近年來一線城市的房價高居不下，去年初中央打響去庫存戰(zhàn)而造成寬松的購買政策環(huán)境，但中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院曾發(fā)布報告顯示，去年前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)率僅有0.04個百分點，幾乎落入負(fù)增長貢獻(xiàn)軌道。