張雨 顧俊

摘 要 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度越來(lái)越快，二手房市場(chǎng)迅猛發(fā)展，對(duì)二手房房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的需求也隨之增大。因此，對(duì)二手房房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)進(jìn)行研究是必要的。本文一方面就影響二手房房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行了深入研究，另一方面也對(duì)中國(guó)二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的方法進(jìn)行了研究和綜合，近而得出更為合理科學(xué)的二手房市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型，對(duì)二手房購(gòu)房者和投資者了解二手房的價(jià)格區(qū)間，進(jìn)行購(gòu)房、投資有一定的引導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞 二手房；特征價(jià)格模型；房?jī)r(jià)；預(yù)測(cè)

1 研究背景

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速持續(xù)的增長(zhǎng)，因此被視為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。目前，我國(guó)的房產(chǎn)交易市場(chǎng)以新盤(pán)和二手房市場(chǎng)為主導(dǎo)。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從新房主導(dǎo)向二手房主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換階段，未來(lái)十年中，二手房交易將持續(xù)上升[2]。巨大的利益充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)并呈現(xiàn)出愈加激烈的形式，因此科學(xué)地，深入地對(duì)二手房地產(chǎn)進(jìn)行分析，研究顯得極為重要。過(guò)去，我國(guó)較多地借鑒美國(guó)的房產(chǎn)估價(jià)理論，而現(xiàn)實(shí)中卻主要憑借以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行住宅價(jià)格的評(píng)估[3]。這導(dǎo)致了直接服務(wù)于買(mǎi)賣(mài)雙方的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在目前的普通二手房交易過(guò)程中基本處于缺失狀態(tài)，給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和損失。近年來(lái)相關(guān)學(xué)者開(kāi)始將多種新技術(shù)與方法，如神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[4]、隨機(jī)森林模型、灰色系統(tǒng)方法等引入房產(chǎn)的評(píng)估中，這些方法雖然對(duì)于傳統(tǒng)方法進(jìn)行了有效的改進(jìn)，但對(duì)于應(yīng)用到實(shí)際情況中還有助于進(jìn)一步提高。

2 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)方法

2.1 傳統(tǒng)方法

房地產(chǎn)物業(yè)的估價(jià)原理和方法尚處在發(fā)展與完善階段，市場(chǎng)比較法、成本估價(jià)法、收益還原法這三種方法都是實(shí)際操作中經(jīng)常被采用的方法[5]。市場(chǎng)比較法從經(jīng)濟(jì)學(xué)上的替代原理或替代原則來(lái)理解和評(píng)估房?jī)r(jià)的[5]。市場(chǎng)比較法一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，如果在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不夠發(fā)達(dá)的地區(qū)，很難采用這種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；成本估價(jià)法是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論來(lái)理解和評(píng)估房?jī)r(jià)的。適用于居住房地產(chǎn)的估價(jià)、拆遷估價(jià)以及當(dāng)前的在建工程估價(jià)，同時(shí)也主要適用于成色較新的建筑物的估價(jià)，不適用于評(píng)估過(guò)于老舊的房地產(chǎn)價(jià)值；收益還原法則是從是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理來(lái)理解和評(píng)估房?jī)r(jià)的，主要用于商業(yè)用房、出租型公寓等方面。

2.2 特征價(jià)格法

特征價(jià)格法就是通過(guò)人們購(gòu)買(mǎi)具有一定屬性的商品的價(jià)格，來(lái)推斷人們賦予各屬性?xún)r(jià)值量大小的一種價(jià)值評(píng)估方法。特征價(jià)格，英文為“Hedonic Price”，指的是住宅的每個(gè)特征都對(duì)應(yīng)著一個(gè)價(jià)格，通過(guò)分析每增加一單位屬性，消費(fèi)者愿意額外支付的費(fèi)用，就可以評(píng)估這種無(wú)法直接從市場(chǎng)上得到的影響因素的隱含價(jià)格。

3 二手房?jī)r(jià)格的影響因素的選擇分析

回歸預(yù)測(cè)就是基于事物之間這種相關(guān)關(guān)系的一種數(shù)理統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)方法，對(duì)這種相關(guān)關(guān)系定量描述的數(shù)學(xué)模型為回歸模型?；貧w預(yù)測(cè)法在二手房房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中應(yīng)用較為普遍，它是從事物變化的因果關(guān)系出發(fā)進(jìn)行預(yù)測(cè)的一種方法，其可靠性高，實(shí)用價(jià)值大。本文運(yùn)用spss軟件的多元線(xiàn)性回歸分析二手房房?jī)r(jià)特征。本節(jié)重點(diǎn)分析各個(gè)影響因素對(duì)二手房?jī)r(jià)格影響的作用大小。

4 模型的建立

4.1 特征價(jià)格模型的構(gòu)建

（1）建立特征價(jià)格模型

（2）函數(shù)的確定

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)理論并沒(méi)有指明住宅價(jià)格和特征之間究竟適合哪種函數(shù)關(guān)系，都是憑經(jīng)驗(yàn)初步設(shè)定函數(shù)形式，然后不斷地嘗試和修正，直到認(rèn)為能夠解釋樣本數(shù)據(jù)的差異，并使得模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的擬合滿(mǎn)足要求為止。

4.2 特征價(jià)格因素的量化

本文搜集了大量的二手房交易數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)分析和處理采用點(diǎn)量化表的形式來(lái)對(duì)特征價(jià)格因素的量化。

近幾年，我國(guó)在基于特征價(jià)格因素的二手房房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)方面的學(xué)者大多采用如下量化指標(biāo)：區(qū)域按與商業(yè)中心的距離一般分為：1（遠(yuǎn)），2（中），3（近）；附近設(shè)施，以附近設(shè)施的個(gè)數(shù)進(jìn)行量化，有1個(gè)為1，依個(gè)數(shù)累加；房齡就按距調(diào)查年份的年數(shù)；所在樓層根據(jù)樓型分為①小型樓；②大型樓。再依據(jù)所在樓層進(jìn)行量化，朝向一般認(rèn)為南北為1，其他為0。

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