周爽

摘 要：

近些年，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)防范房地產(chǎn)泡沫相關(guān)政策，但收效甚微，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重泡沫已成為共識(shí)。我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，一旦房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)的政策建議，旨在防范可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)影響。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；泡沫；政策建議

中圖分類(lèi)號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2016）04017102

長(zhǎng)期以來(lái)，投資是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，房地產(chǎn)屬于其中主要的構(gòu)成元素。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為以投資為驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式是不可持續(xù)的，這一觀點(diǎn)正反映在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)表明，截止2015年9月底，我國(guó)商品房待售面積約為6.65億平方米，處于一個(gè)較高水平。房?jī)r(jià)方面，2015年深圳房?jī)r(jià)漲幅達(dá)38.65%，上海漲幅為15.32%，同時(shí)數(shù)十城市漲幅超過(guò)10%。房?jī)r(jià)的持續(xù)走高會(huì)導(dǎo)致資源的不合理分配，一旦泡沫形成，大量的投機(jī)資金將流向房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡。一旦泡沫破滅，將導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果，2008年美國(guó)次貸危機(jī)就是以房地產(chǎn)泡沫為源頭。因此，防范房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)該首先對(duì)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理進(jìn)行透徹分析。房地產(chǎn)泡沫的生成由于多種原因，本文主要討論以下三個(gè)主要因素。

1 房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理

1.1 信息不對(duì)稱

信息對(duì)稱是完全競(jìng)爭(zhēng)模型的一個(gè)重要假設(shè)，即交易雙方對(duì)所交易商品都擁有同樣且充分的信息。但在實(shí)際交易中，雙方往往難以做到信息對(duì)稱，這對(duì)做出準(zhǔn)確決策造成很大阻礙。在健全的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該等于其重置價(jià)格，并受供求關(guān)系的影響。但在信息不對(duì)稱情況下，交易雙方掌握的信息往往不同且不完全，導(dǎo)致雙方高估或低估標(biāo)的預(yù)期收益率。當(dāng)投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，房地產(chǎn)預(yù)期收益率穩(wěn)定且高于其他行業(yè)時(shí)，大量投機(jī)資金就會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉高房地產(chǎn)價(jià)格。這類(lèi)資金往往利用杠桿效應(yīng)，利用借貸資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，然后再以房產(chǎn)為抵押進(jìn)行貸款進(jìn)行下一輪投資。但是市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)價(jià)格受多種外界因素的影響，包括基礎(chǔ)設(shè)施；地段；污染程度；周邊環(huán)境等自然因素，消費(fèi)；宏觀經(jīng)濟(jì)；房屋價(jià)格走勢(shì)；收入增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)因素，人口增長(zhǎng)；居住模式；消費(fèi)品位等社會(huì)因素，稅收政策，利率政策，土地政策等政策因素。一方面投資者需要對(duì)上述信息充分了解，另一方面，這些因素具有不可控性，當(dāng)其中任一因素發(fā)生重大改變，供需平衡也會(huì)隨之而變。隨眾是我國(guó)投資者一大特點(diǎn)，通常這些投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不足夠了解，很難對(duì)上述因素的變化有深刻的理解，這些投資者只關(guān)注收益率，然而泡沫的破滅通常在短時(shí)間之內(nèi)往往很難出手，這種非理性的信息不對(duì)稱的投資是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫主要的來(lái)源之一。

1.2 土地資源稀缺，供給彈性小

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須基于土地，土地是一種有限的且不可再生的資源，這決定它的稀缺性，因此相比其他生產(chǎn)要素，它具有壟斷、稀缺、彈性小的特點(diǎn)。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城市可利用土地越來(lái)越少，但是需求卻在日益增加，所以土地的供給彈性將越來(lái)越小。土地供給的壟斷性和稀缺性與土地需求的投機(jī)性和多樣性必然導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)上升。同時(shí)，在一段時(shí)間內(nèi)，土地的供給量和地理位置都會(huì)影響到其上附著房產(chǎn)的價(jià)格，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值偏離它的實(shí)際價(jià)值，從而形成泡沫。

1.3 不完全競(jìng)爭(zhēng)

根據(jù)新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)，市場(chǎng)被劃分為四種類(lèi)型，包括完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷，并且其他三種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下商品價(jià)格依次高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下的商品價(jià)格。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以看作一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多，但是根據(jù)2014年社科院報(bào)告，在178家上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)科、恒大和保利三家房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入占比超過(guò)19%?？梢钥闯鑫覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)壟斷趨勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)仍然偏弱。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，具有開(kāi)發(fā)規(guī)模大，投入資金多和回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)有非常嚴(yán)苛的準(zhǔn)入制度，因此房地產(chǎn)業(yè)具有天然的進(jìn)入壁壘。房地產(chǎn)兩個(gè)主要特征異質(zhì)性和不可移動(dòng)性和房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度較低說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。由于這種特征，房地產(chǎn)商可以在一定程度上影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)控制銷(xiāo)售時(shí)間、數(shù)量和價(jià)格，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)。社科院研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均超過(guò)0.4，表明我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格以遠(yuǎn)高于它的邊際成本。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)已形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局，導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的居高不下甚至泡沫。

2 政策建議

2.1 從源頭著手，優(yōu)化土地資源配置

土地資源的稀缺性不僅影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響，怎樣利用相對(duì)匱乏的土地資源成為一個(gè)重要課題。優(yōu)化土地資源配置是合理利用稀缺的土地資源前提，我們應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)達(dá)到優(yōu)化土地資源配置的目的。首先，城市規(guī)劃應(yīng)該通過(guò)立法確定其法律地位，只要在法律的基礎(chǔ)上，才能避免地方政府急功近利、朝令夕改，保證土地使用的合理性，已達(dá)土地配置的長(zhǎng)期合理性，為城市和地區(qū)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，建立公開(kāi)、公平和公正的有形土地交易市場(chǎng)已刻不容緩。通過(guò)這種方式，土地交易可以合規(guī)化，避免暗箱操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。值得注意的是，成交不應(yīng)只以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，政府應(yīng)該綜合考慮企業(yè)的實(shí)力、土地使用方向、所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)來(lái)裁定中標(biāo)者。通過(guò)這種方式，政府能達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)房產(chǎn)供給的目的。第三，各級(jí)政府應(yīng)披露本區(qū)土地儲(chǔ)備量、評(píng)估價(jià)格、土地使用結(jié)構(gòu)、待拍賣(mài)土地以及這些土地的使用規(guī)劃等信息，防止為謀取利潤(rùn)而圈地、炒地的行為。第四，應(yīng)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，明確各類(lèi)有礙土地優(yōu)化配置的行為，包括土地實(shí)際用途與規(guī)劃用途不符、圈地炒地，官員違規(guī)，并給予嚴(yán)厲制裁，以保證土地市場(chǎng)的穩(wěn)定、合規(guī)運(yùn)行。

2.2 完善房地產(chǎn)金融體制，防范風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)金融體制尚不健全，銀行業(yè)在不健全的體制下進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)信貸業(yè)務(wù)存在內(nèi)部和外部環(huán)境雙重風(fēng)險(xiǎn)。外部環(huán)境方面，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚不完善，抵押貸款制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制尚不健全，對(duì)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)相關(guān)信貸業(yè)務(wù)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。內(nèi)部機(jī)制方面，我國(guó)銀行普遍存在不良資產(chǎn)過(guò)高，資本不足，資產(chǎn)負(fù)債管理水平不高等問(wèn)題，當(dāng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，我國(guó)銀行將面對(duì)巨大沖擊。但是，房地產(chǎn)信貸作為我國(guó)銀行主要的利潤(rùn)來(lái)源之一又無(wú)法短時(shí)間內(nèi)縮小規(guī)模，把風(fēng)險(xiǎn)控制防在首要位置。我國(guó)銀行應(yīng)該從兩方面入手防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一是提高自身防范風(fēng)險(xiǎn)能力，增加資本；改善資產(chǎn)負(fù)債管理水平；降低不良資產(chǎn)率，二是從增加利潤(rùn)來(lái)源入手，開(kāi)發(fā)新的利潤(rùn)來(lái)源。相關(guān)金融部門(mén)應(yīng)該從建立和健全抵押和抵押保險(xiǎn)制度，個(gè)人信用體系和房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)入手，降低銀行參與房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，使我國(guó)銀行有分散風(fēng)險(xiǎn)的渠道。通過(guò)優(yōu)化內(nèi)部和外部環(huán)境，能有效防范和分散我國(guó)銀行參與房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，有助于提高我國(guó)銀行面對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3 結(jié)語(yǔ)

信息不對(duì)稱，土地資源的特性和不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，通過(guò)優(yōu)化土地配置和完善房地產(chǎn)金融體制能有效降低和防范這些風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，使我國(guó)銀行有能力去抵御要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，政府應(yīng)該加大力度發(fā)展和完善二手房和租賃市場(chǎng)，調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮信貸、稅收、土地等相關(guān)政策的調(diào)節(jié)作用，建立一套切實(shí)可行的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制，在最大程度上控制分散房地產(chǎn)業(yè)泡沫，防范房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)，各級(jí)職能部門(mén)應(yīng)該充分發(fā)揮其監(jiān)督管理的職責(zé)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，投資者應(yīng)該理性投資，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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