尹志軍 章靜敏 楊赫貞

摘要： 從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角，以商品住宅全生命周期為研究范圍，分析了商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)、成因和鑒別，構(gòu)建了安全風(fēng)險(xiǎn)管理體系，并從政府、企業(yè)和業(yè)主三方面提出商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策及具體措施，以降低商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)和住房質(zhì)量安全問題。

Abstract： From the perspective of risk management， the paper takes the whole life cycle of commodity housing as the research scope， analyzes the performance， causes and identification of the commodity housing safety risk， constructs the safety risk management system， and puts forward measures to reduce the safety risk of housing security， and to reduce the safety problems of housing quality.

關(guān)鍵詞： 商品住房；全生命周期；安全風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

Key words： commodity houses；whole life cycle；safety risk；risk management

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）05-0031-04

0 引言

普通住宅作為建筑物的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年[1]，安全性是其重要屬性。從近期全國(guó)發(fā)生的房屋坍塌事故中發(fā)現(xiàn)，部分房屋在使用20、30年之后，出現(xiàn)了安全使用隱患，甚至坍塌的極端安全問題[2]。商品住房安全事故一旦發(fā)生，必將造成人身傷亡或巨額財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任鑒定及賠償困難且用時(shí)漫長(zhǎng)。按照海恩法則（Heinrich's Law），多數(shù)安全事故的征兆或苗頭是可以識(shí)別、提前處理的。最有效的辦法就是進(jìn)行具有前攝性特征的風(fēng)險(xiǎn)管理。商品住房的安全風(fēng)險(xiǎn)指可能導(dǎo)致住房安全事故發(fā)生及其對(duì)住房或住戶造成影響的潛在事件。

現(xiàn)有與住房安全風(fēng)險(xiǎn)相近的研究多集中在建筑工程施工階段。在安全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)方面，王飛等引入支持向量機(jī)回歸評(píng)價(jià)方法，構(gòu)建了建筑施工項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，提高了評(píng)價(jià)精度[3]；曹榮等針對(duì)大型公用建筑項(xiàng)目中各利益相關(guān)者的表現(xiàn)，建立了安全風(fēng)險(xiǎn)“致因——承擔(dān)”模型，可為安全風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)的識(shí)別提供幫助[4]；吳賢國(guó)等用模糊貝葉斯網(wǎng)絡(luò)方法預(yù)測(cè)地鐵盾構(gòu)施工誘發(fā)臨近建筑物破壞的可能性[5]。在安全風(fēng)險(xiǎn)成因分析研究方面，周紅波等從技術(shù)角度分析了臺(tái)風(fēng)對(duì)超高層建筑施工的影響，并進(jìn)行了施工風(fēng)險(xiǎn)模擬分析，提出了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施[6]，謝君針對(duì)我國(guó)大部分檔案館建筑或多或少存在安全風(fēng)險(xiǎn)，定性分析了自然災(zāi)害危害性和檔案館建筑承災(zāi)體脆弱性[7]。在時(shí)間維度上分析住宅項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)的研究還比較少，因此本文對(duì)商品住房全生命周期內(nèi)的安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)進(jìn)行研究，將有效遏制住宅質(zhì)量安全事故的發(fā)生及避免其帶來(lái)的損失。

1 商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及成因分析

1.1 商品住房的全生命周期

以我國(guó)現(xiàn)行較為普遍的商品房建設(shè)模式為基礎(chǔ)，可將商品住房的全生命周期分為四個(gè)階段，分別是投融資決策階段、設(shè)計(jì)和建設(shè)階段、驗(yàn)收移交階段和使用階段。

①投融資決策階段。開發(fā)企業(yè)的決策行為包括地塊的選擇、中標(biāo)，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，投資規(guī)模、資金結(jié)構(gòu)和融資方案的確定，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇，營(yíng)銷方案策劃，設(shè)計(jì)單位、土建及安裝等承建單位、監(jiān)理公司的招標(biāo)、建筑材料和設(shè)備供貨商選擇等工作。

②設(shè)計(jì)和建設(shè)階段。首先是房屋設(shè)計(jì)單位根據(jù)房地產(chǎn)策劃方案提出的需求進(jìn)行功能設(shè)計(jì)的過(guò)程，包括地質(zhì)勘查、建筑外形和綠化設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)受力設(shè)計(jì)、建筑給水排水設(shè)計(jì)、建筑通風(fēng)或供暖設(shè)計(jì)、建筑設(shè)備安裝設(shè)計(jì)、建筑內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計(jì)等；然后根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行基礎(chǔ)、土建部分、安裝部分施工以及各部分配套實(shí)施等過(guò)程。

③驗(yàn)收移交階段。在該階段，承建單位完成施工后等待開發(fā)商（和業(yè)主）、監(jiān)理一起進(jìn)行驗(yàn)收移交工作，這個(gè)階段較短，通常1-3月；驗(yàn)收移交后，進(jìn)入缺陷責(zé)任期，缺陷責(zé)任期一般6個(gè)月到12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)兩年。

④使用階段。使用階段是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋移交業(yè)主后由業(yè)主使用或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)驗(yàn)收后出租的階段，這個(gè)階段是設(shè)計(jì)年限的耐久性持續(xù)時(shí)間。

1.2 商品住房的安全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

按商品住房的全生命周期劃分，可以把住房安全風(fēng)險(xiǎn)分為開發(fā)安全風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)安全風(fēng)險(xiǎn)（設(shè)計(jì)和建設(shè)）、責(zé)任缺陷期安全風(fēng)險(xiǎn)和使用期安全風(fēng)險(xiǎn)，如圖1所示。

①開發(fā)安全風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)安全風(fēng)險(xiǎn)指商品住房開發(fā)企業(yè)資質(zhì)造假或者已完成的開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量安全問題而使得新開發(fā)項(xiàng)目存在質(zhì)量安全隱患的可能性。我國(guó)商品房開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理有明確要求，且要求企業(yè)開發(fā)經(jīng)歷中無(wú)質(zhì)量安全問題項(xiàng)目，但是由于住房的使用期遠(yuǎn)大于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期，在住房使用后的20、30年出現(xiàn)的坍塌對(duì)已經(jīng)注銷的企業(yè)造不成任何損害，因此存在造成商品房開發(fā)企業(yè)不重視質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)的可能。

②建設(shè)安全風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)安全風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)安全風(fēng)險(xiǎn)和施工安全風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)安全風(fēng)險(xiǎn)指設(shè)計(jì)單位對(duì)地址條件認(rèn)識(shí)不夠、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算不嚴(yán)謹(jǐn)、建材選型受人為影響等原因造成的設(shè)計(jì)成果存在質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)。施工安全風(fēng)險(xiǎn)指承建單位所屬的項(xiàng)目部對(duì)質(zhì)量管理措施不到位，在關(guān)鍵部位的施工工序中不按照操作工法嚴(yán)格施工，對(duì)各種建材以次充好、偷工減料，造成隱蔽工程存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，最終造成質(zhì)量安全問題的可能性。

③缺陷責(zé)任期安全風(fēng)險(xiǎn)。缺陷責(zé)任期是指住房項(xiàng)目竣工后但仍屬開發(fā)商或承建商對(duì)住房建造缺陷負(fù)責(zé)的階段。一般情況下，開發(fā)商都會(huì)盡快辦理房屋交付，業(yè)主在接收過(guò)程或持有過(guò)程中發(fā)現(xiàn)住房出現(xiàn)質(zhì)量問題。這些問題返修返工花費(fèi)大，所需時(shí)間較長(zhǎng)，商品住房開發(fā)商一方面會(huì)追究相關(guān)合同方的責(zé)任，另一方面面對(duì)業(yè)主的索賠要求，會(huì)千方百計(jì)地減輕自己的責(zé)任，將賠償金額降到最低，與業(yè)主達(dá)成某種妥協(xié)協(xié)議，在這種情況下極可能留下事故隱患。

④使用期安全風(fēng)險(xiǎn)。使用期安全風(fēng)險(xiǎn)是在住房使用期內(nèi)可能出現(xiàn)安全事故引起損失的可能性。由于我國(guó)住宅開發(fā)的密集程度高，這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)的安全事故不再是一家一戶的問題，而是涉及到眾多住戶，每家每戶的維修意愿和經(jīng)濟(jì)能力都決定了整體性維修組織的困難性和責(zé)任歸屬劃分的不明確，造成了賠償?shù)碾y以實(shí)現(xiàn)。

1.3 商品住房的安全風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)和分析

①商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。根據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)劃分，導(dǎo)致嚴(yán)重后果的安全風(fēng)險(xiǎn)隨房屋建筑結(jié)構(gòu)的不同而有不同表現(xiàn)，如磚混結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為承重墻、柱、梁、樓板出現(xiàn)裂縫，房屋傾斜等導(dǎo)致安全事故的隱患；框架結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為柱、梁、樓板出現(xiàn)裂縫，房屋傾斜等問題。按照住房安全風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)分析，安全風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因如表1所示。

②商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)的分析。按現(xiàn)行法律和規(guī)范[8，9]，企業(yè)開發(fā)安全風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)安全風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，按照責(zé)任原因進(jìn)行處理，相對(duì)容易阻力也??；設(shè)計(jì)安全責(zé)任由設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)；施工安全責(zé)任由承建商負(fù)責(zé)。最困難的是缺陷責(zé)任期安全風(fēng)險(xiǎn)，該階段雖然責(zé)任明確，但處理起來(lái)較為麻煩。而在使用期，因?yàn)槲锢砟p、人為改造、維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)和其他因素的影響，出現(xiàn)住房安全問題的原因可能很多，查清并區(qū)分責(zé)任困難重重，即使屬于開發(fā)商的責(zé)任，也可能因?yàn)闃I(yè)主無(wú)法提供必要的證據(jù)，或者開發(fā)商企業(yè)已經(jīng)注銷或者早已破產(chǎn)清算完畢從而無(wú)法追償。而重大房屋安全風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生必將導(dǎo)致重大財(cái)產(chǎn)損失或（和）人員傷亡，在業(yè)主無(wú)力承擔(dān)的情況下，只能由政府承擔(dān)善后責(zé)任。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，責(zé)任缺陷期沒有問題就說(shuō)明房屋建造本身不存在問題。但事實(shí)是，在缺陷責(zé)任期質(zhì)量安全問題上，開發(fā)商追究相關(guān)合同方責(zé)任的過(guò)程涉及責(zé)任劃分、認(rèn)定、賠償多個(gè)階段，付出的人力和財(cái)力與收益沒有直接關(guān)系，所以開發(fā)商的積極性很低。這樣開發(fā)商面對(duì)業(yè)主的索賠要求，千方百計(jì)地減輕自己責(zé)任的行為就很好理解了，開發(fā)商將賠償金額降到最低，并與業(yè)主達(dá)成短期妥協(xié)協(xié)議，并不認(rèn)真對(duì)待質(zhì)量安全問題，為使用期留下了安全隱患。因此，安全風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)在于缺陷責(zé)任期和使用期。

2 商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)的鑒別與評(píng)估

2.1 商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)危害程度的鑒別

安全風(fēng)險(xiǎn)的鑒別根據(jù)住房開發(fā)建設(shè)程度分為兩個(gè)階段。第一階段為企業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)鑒別，在住房開發(fā)建設(shè)前期，由政府住房管理部門實(shí)施；第二階段為房屋安全風(fēng)險(xiǎn)鑒別，在住房開發(fā)建設(shè)后期，由具備相應(yīng)資質(zhì)的房屋鑒定單位實(shí)施。

①企業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)鑒別。企業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)鑒別的目的是通過(guò)對(duì)商品住房開發(fā)企業(yè)的鑒別來(lái)減少質(zhì)量安全事故的發(fā)生概率。針對(duì)商品住房開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理是有效手段。在項(xiàng)目開發(fā)前，通過(guò)對(duì)商品住房開發(fā)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定和定期審核進(jìn)行鑒別，把不符合條件的企業(yè)排除在住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍之外。與此同時(shí)，通過(guò)建立企業(yè)信用檔案加強(qiáng)企業(yè)對(duì)自身信譽(yù)的重視；對(duì)高質(zhì)量完成住房類項(xiàng)目的企業(yè)給予業(yè)內(nèi)表彰，起到對(duì)其他開發(fā)企業(yè)的牽引帶領(lǐng)作用，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)形成好的質(zhì)量意識(shí)氛圍，從根本上避免安全風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

企業(yè)自身財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況也決定著企業(yè)生存時(shí)間，經(jīng)營(yíng)狀況好的企業(yè)，自然會(huì)重視項(xiàng)目質(zhì)量安全管理和資質(zhì)升級(jí)，發(fā)生質(zhì)量安全事故的可能性也小，因此企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況也是企業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)鑒別的重要內(nèi)容。

②房屋安全風(fēng)險(xiǎn)鑒別。房屋安全風(fēng)險(xiǎn)鑒別的目的是通過(guò)對(duì)在建或者建成的房屋進(jìn)行定期質(zhì)量安全鑒別來(lái)減少質(zhì)量安全事故的發(fā)生概率。在建設(shè)期和缺陷責(zé)任期，由具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，通過(guò)專業(yè)鑒定意見督促各相關(guān)利益者，例如設(shè)計(jì)院、勘測(cè)院、供應(yīng)商、承建商在移交之前進(jìn)行有效整改，避免出現(xiàn)質(zhì)量問題引發(fā)安全事故。

在進(jìn)入使用期后，商品住房企業(yè)有義務(wù)組織房屋鑒定單位在突發(fā)極端地質(zhì)、氣候條件變化后以及業(yè)主舉報(bào)第三方對(duì)房屋造成影響后和定期對(duì)整幢房屋質(zhì)量安全進(jìn)行鑒定，監(jiān)控可能出現(xiàn)的質(zhì)量安全隱患，并使用房屋維修基金進(jìn)行定期小修、中修或者大修，將安全風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。

2.2 商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

基于商品住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及使用的全生命周期，以商品住房開發(fā)企業(yè)為核心，政府住房管理部門和住房質(zhì)量安全鑒定單位為兩翼建立商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，如圖2所示。

①企業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。企業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估屬于定性評(píng)估的范疇。通過(guò)專家評(píng)分法或者德爾菲法對(duì)商品住房開發(fā)企業(yè)可能引發(fā)住房質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況和業(yè)內(nèi)信譽(yù)的綜合評(píng)價(jià)，對(duì)于存在質(zhì)量安全問題的企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)降級(jí)或者停發(fā)資質(zhì)等限制，從源頭禁止此類企業(yè)進(jìn)行房屋開發(fā)。

②房屋安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估屬于定量評(píng)估和定性評(píng)估的范疇。通過(guò)以房屋的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、剛度、耐久性、防水抗凍性、防滲性等技術(shù)指標(biāo)的檢查評(píng)估房屋是否存在安全風(fēng)險(xiǎn)[10]。從住房全生命周期的角度看，住房在不同的階段需要做多次房屋安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并不是現(xiàn)行的在出現(xiàn)驗(yàn)收移交爭(zhēng)議的時(shí)候才請(qǐng)房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

1）在地基沉降、持久大雨浸泡、地震等客觀地質(zhì)條件或極端氣候因素影響下，房屋處于非正常設(shè)計(jì)狀態(tài)下，需要做此狀態(tài)下的房屋結(jié)構(gòu)性或安全性方面的技術(shù)檢測(cè)，得出房屋是否存在安全風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)問題對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)的影響程度是多少。

2）在房屋驗(yàn)收及保修期內(nèi)可以基于層次分析和集對(duì)分析法[11]，評(píng)估住宅是否存在勘察缺陷、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、建材設(shè)備質(zhì)量問題、施工問題，這就需要分別對(duì)地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖、建材設(shè)備供貨質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告和施工日志為基礎(chǔ)的監(jiān)理驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)評(píng)估。

3）當(dāng)?shù)谌皆谥苓吺┕r(shí)，施工前必須通過(guò)施工方案對(duì)周圍建筑物影響的專業(yè)性評(píng)估，施工過(guò)程中還需監(jiān)視周圍建筑物有無(wú)結(jié)構(gòu)問題的出現(xiàn)。對(duì)于業(yè)主不當(dāng)裝修、建設(shè)附屬結(jié)構(gòu)物、不當(dāng)使用時(shí)，由物業(yè)管理公司牽頭負(fù)責(zé)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

3 商品住房安全風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

3.1 政府住房管理部門

政府住房管理部門不僅需要加強(qiáng)現(xiàn)行資質(zhì)管理規(guī)定對(duì)商品住宅開發(fā)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，而且要細(xì)化資質(zhì)管理規(guī)定內(nèi)住房產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?nèi)涵評(píng)定條款；通過(guò)企業(yè)資質(zhì)定期的定量動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，對(duì)于曾經(jīng)出現(xiàn)的質(zhì)量安全事故情況和整改效果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，把企業(yè)為保證住房質(zhì)量做出的一系列努力納入資質(zhì)認(rèn)定范圍內(nèi)，通過(guò)資質(zhì)的升級(jí)鼓勵(lì)企業(yè)從戰(zhàn)略、社會(huì)責(zé)任的角度關(guān)注質(zhì)量安全管理。另一方面需要從法律政策角度進(jìn)行安全風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)法律權(quán)威來(lái)確定住房質(zhì)量安全問題的執(zhí)法機(jī)構(gòu)、責(zé)任歸屬和具體追責(zé)方式。

3.2 商品住房開發(fā)企業(yè)

商品住房開發(fā)企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要作用。一方面，出現(xiàn)質(zhì)量問題之前進(jìn)行破產(chǎn)清算，是可以避免質(zhì)量安全引發(fā)的巨額賠償問題，但是企業(yè)經(jīng)營(yíng)就是短期投機(jī)行為；另一方面，由于建設(shè)過(guò)程利益相關(guān)者眾多，企業(yè)開發(fā)的住房項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量安全問題在行業(yè)內(nèi)將不是秘密，那么將影響企業(yè)信譽(yù)及企業(yè)未來(lái)項(xiàng)目投標(biāo)。商品住房開發(fā)企業(yè)還需要通過(guò)有效的合同管理把涉及質(zhì)量安全的各利益相關(guān)者整合起來(lái)，通過(guò)合同條款的細(xì)化和專業(yè)化明確質(zhì)量責(zé)任歸屬，使各參與方真正發(fā)揮主觀能動(dòng)作用，避免質(zhì)量安全事故隱患。商品住房開發(fā)企業(yè)對(duì)住房使用期的結(jié)構(gòu)安全仍然負(fù)有責(zé)任，與業(yè)主一起保障住宅使用期的質(zhì)量安全。

3.3 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司

業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司是住房使用期內(nèi)質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控者。業(yè)主們需要把發(fā)現(xiàn)的第三方危害及時(shí)上報(bào)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)建筑物違建、臨近施工工地、不當(dāng)裝修進(jìn)行及時(shí)上報(bào)，對(duì)定期及不定期的房屋質(zhì)量安全鑒定工作進(jìn)行配合和支持。

4 RJ商品住房項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施

RJ商品住房項(xiàng)目位于天津市北辰區(qū)，是磚混結(jié)構(gòu)的6層到頂普通住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目于2007年初交付業(yè)主使用，主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。RJ住房項(xiàng)目由SC房地產(chǎn)公司開發(fā)，該公司于1995年組建，于2003年在香港聯(lián)合交易所上市，其綜合實(shí)力在中國(guó)房地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商中排名前10以內(nèi)。

4.1 RJ住房項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

RJ住房項(xiàng)目從交付使用至今，還不足10年，15棟樓房中已有5棟樓房普遍出現(xiàn)一些可能導(dǎo)致安全問題的隱患，如表2所示。

4.2 RJ住房項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過(guò)邀請(qǐng)5位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家使用專家評(píng)分法對(duì)SC房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況和業(yè)內(nèi)信譽(yù)進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，對(duì)SC房地產(chǎn)公司在2007年至2012年開發(fā)的住宅項(xiàng)目質(zhì)量問題進(jìn)行了調(diào)查，認(rèn)為其在全國(guó)開發(fā)的9個(gè)大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有連續(xù)性，業(yè)內(nèi)信譽(yù)良好，SC房地產(chǎn)公司質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)在小、較小、中等、較大、大這5級(jí)評(píng)價(jià)等級(jí)中處于質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)小水平。

通過(guò)對(duì)RJ商品住房項(xiàng)目存在的問題和可能原因進(jìn)行了走訪調(diào)查，結(jié)果如表3所示。

TJ房屋鑒定所根據(jù)RJ住房項(xiàng)目安全問題原因的分析，認(rèn)為該項(xiàng)目目前不存在結(jié)構(gòu)安全問題，并可以通過(guò)技術(shù)手段進(jìn)行維修，例如樓板和屋頂裂縫可以通過(guò)混凝土裂縫注射填充環(huán)氧樹脂、重新刮膩?zhàn)幽ɑ疫M(jìn)行處理。對(duì)于竣工6個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)的問題，SC房地產(chǎn)公司對(duì)業(yè)主給予了象征性一次賠付，并負(fù)責(zé)維修并支付相關(guān)費(fèi)用，因?yàn)椴糠謽I(yè)主已經(jīng)完成裝修，并未對(duì)裂縫進(jìn)行徹底修補(bǔ)。對(duì)于窗體和屋頂漏雨，經(jīng)多次修補(bǔ)，無(wú)法徹底解決，最終由物業(yè)牽頭動(dòng)用業(yè)主公共維修基金在2015年4月進(jìn)行了一次房頂和窗戶外墻體大修。

5 結(jié)論

住房安全問題是一個(gè)事關(guān)居民切身利益的社會(huì)問題，表現(xiàn)多樣，成因復(fù)雜，任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理不當(dāng)都會(huì)導(dǎo)致問題發(fā)生，事后處理成本高且效果有限，因此從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度，以開發(fā)企業(yè)為管理重點(diǎn)，消減問題產(chǎn)生的根源，監(jiān)管住房形成的過(guò)程，使用中監(jiān)控質(zhì)量問題的出現(xiàn)，將有效規(guī)避安全事故的發(fā)生。

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