龔小鋒

東南沿海，閩江浩浩蕩蕩，穿過福州，匯入太平洋。這個(gè)中國(guó)沿海的重要港口城市，海岸線長(zhǎng)達(dá)1137公里，占福建全省的三分之一。如今，福州的房?jī)r(jià)和地價(jià)正如閩江海岸水漲船高，正在經(jīng)歷一輪上漲大潮。

去年至今，在各種政策利好的刺激下，福州樓市行情不斷升溫，一級(jí)市場(chǎng)更加上演“瘋狂的土地”，陽(yáng)光城拿下的一幅地塊樓面價(jià)達(dá)到驚人的4.55萬(wàn)元/平方米，比肩一線城市地價(jià)。一二手房?jī)r(jià)格不斷攀升，有的豪宅項(xiàng)目甚至直接一平米跳漲萬(wàn)元。

樓市瘋漲

“我現(xiàn)在最擔(dān)心的是，把這個(gè)小房子賣了，再買新房，這周期能接得上嗎？”在福州從事金融行業(yè)的王女士說(shuō)。今年以來(lái)，福州房?jī)r(jià)蹭蹭往上漲，讓王女士動(dòng)了換房的念頭。

王女士在福州的閩侯有一套尚未交房的三居室，另外在靠近市區(qū)的地段還有一套公寓，但福州核心區(qū)房?jī)r(jià)的跳漲，讓她明白一個(gè)深刻的現(xiàn)實(shí)，必須把名下偏遠(yuǎn)和偏小的房子賣了，到市中心置換一套，哪怕小一些。

為此，她將手上的小公寓先掛了出去，有買家出價(jià)每平米兩萬(wàn)，而王女士幾年前買入單價(jià)才一萬(wàn)，這意味著她凈賺了一倍。但在市中心看過一些房子之后，她發(fā)現(xiàn)業(yè)主掛牌價(jià)格高了很多，拿下一套房子會(huì)很吃力。

王女士擔(dān)憂的正是眼下福州房?jī)r(jià)高速上漲的現(xiàn)實(shí)。如今，福州鼓樓和臺(tái)江等核心區(qū)域單價(jià)動(dòng)輒三四萬(wàn)起價(jià)，偏遠(yuǎn)一些的倉(cāng)山區(qū)價(jià)格也逼近兩萬(wàn)，而郊區(qū)閩侯價(jià)格也超過了一萬(wàn)。

現(xiàn)在福州的二手房業(yè)主預(yù)期變高了，都看好下半年市場(chǎng)，開始提高掛牌價(jià)觀望。以福州核心的鼓樓區(qū)為例，福州新浪樂居的一份數(shù)據(jù)顯示，鼓樓8月二手房均價(jià)20162 元/平米，7月二手房均價(jià)20079 元/平米。環(huán)比上月上漲1.96%，同比去年同期上漲21.47%。

新房市場(chǎng)，更是如此。剛剛進(jìn)入8月，福州樓市一片紅火?！瓣?yáng)光城大都會(huì)不限購(gòu)，是真的一房難求，預(yù)約已經(jīng)爆滿?！备Ｖ蓐?yáng)光城一名內(nèi)部人士告訴記者，現(xiàn)在大波的客戶襲來(lái)，好多都是一層半層的買。

8月，福州各大樓盤不約而同打出“漲價(jià)牌”。名城東江濱六盤全線大漲；泰禾瓊林臺(tái)，8月1日立漲1000元/平方米；融信雙杭城、龍旺理想天街和中庚香山天地，幾乎都跳漲千元。

幅度最大的一個(gè)濱江項(xiàng)目——中庚紅鼎天下更是宣布單價(jià)跳漲1萬(wàn)元，高調(diào)報(bào)出4.5萬(wàn)元/平方米的天價(jià)?！昂椭懈罱咏年?yáng)光城金融街官邸售價(jià)也僅為25000元/平方米左右?！备Ｖ菀幻禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑道，這么高的價(jià)格該如何實(shí)現(xiàn)？

中原地產(chǎn)福建分公司董事總經(jīng)理蔡俊表示，今年上半年樓市行情較火，各開發(fā)商業(yè)績(jī)都完成得不錯(cuò)。進(jìn)入年度下半場(chǎng)，開發(fā)商的目標(biāo)有所調(diào)整，從追求業(yè)績(jī)完成率到趨向于提升利潤(rùn)，因此選擇漲價(jià)，甚至不惜犧牲一些銷售速度為代價(jià)。

福州的庫(kù)存正處于歷史低點(diǎn)。2016年以來(lái)，福州整體市場(chǎng)去化周期持續(xù)下降之后，如今五區(qū)庫(kù)存已下滑至歷史最低位7.9個(gè)月，且創(chuàng)下歷史最低庫(kù)存去化周期值。

瘋狂的地王

地價(jià)的上漲，為福州樓市注入了亢奮的強(qiáng)心劑。在最近一次的8月11日土地拍賣會(huì)上，福州一次性推出了5幅地塊，出讓總面積達(dá)325.53畝，成為今年福州出讓土地面積最大的一次。

其中有4幅地塊高價(jià)出讓，成交總金額為55.86億元。其中最引人關(guān)注的就是螺洲小鎮(zhèn)地塊和五一新城地塊。首開地產(chǎn)花了19.50億元拿下螺洲小鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)15038元/平米。這塊地位于倉(cāng)山區(qū)南三環(huán)路以南、螺洲大橋東側(cè)，總面積155.91畝。

陽(yáng)光城拿下的一幅地塊樓面價(jià)更是達(dá)到了驚人的4.55萬(wàn)元/平方米，一舉成為福州新樓面價(jià)“地王”。這一位于福州核心區(qū)的五一新城地塊，經(jīng)過近60輪競(jìng)拍，最終被陽(yáng)光城集團(tuán)以15.5億元收入囊中，參考樓面價(jià)21685元/平方米，實(shí)際可售樓面地價(jià)4.55萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)106%。

五一新城地塊是福州市中心稀缺地塊，拍出高價(jià)是在預(yù)期之中，但最后的價(jià)格仍然震驚了全國(guó)業(yè)界。當(dāng)天下午，多個(gè)開發(fā)商內(nèi)部通知，要求各項(xiàng)目立即封盤議價(jià)。還有項(xiàng)目臨時(shí)取消開盤，“要重新定價(jià)”。

地王拍出后，一則來(lái)自陽(yáng)光城集團(tuán)的“封盤”告示隨即發(fā)布了出來(lái)，這一告示稱：“經(jīng)陽(yáng)光城集團(tuán)研究決定：自2016年8月11日15：00起，陽(yáng)光城金融街官邸項(xiàng)目封盤，暫不對(duì)外銷售！若有不便之處，敬請(qǐng)諒解！”

有福州地產(chǎn)界人士對(duì)記者透露，地王拍出后，福州開始流傳一種預(yù)測(cè)，“據(jù)此地價(jià)，最快今年內(nèi)福州市區(qū)將形成7-5-3格局。即市中心7萬(wàn)，二環(huán)內(nèi)5萬(wàn)，三環(huán)內(nèi)3萬(wàn)?！辈贿^，上述福州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士苦笑道，“炒作，短期內(nèi)福州不可能達(dá)到這樣的價(jià)格。但是現(xiàn)在大家都是要瘋的節(jié)奏?！?/p>

下一站限購(gòu)？

關(guān)于福州是否會(huì)迎來(lái)調(diào)控，成為近期福州業(yè)內(nèi)人士談?wù)摰慕裹c(diǎn)。同處于福建的熱點(diǎn)城市廈門，已經(jīng)推出了政策。

8月31日，廈門市國(guó)土房產(chǎn)局發(fā)布消息，9月5日起至2017年12月31日，廈門將執(zhí)行住房限購(gòu)政策。政策將針對(duì)建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，對(duì)三類居民家庭實(shí)施限購(gòu)。在此前的7月15日，廈門剛剛推出限貸政策。

與廈門同一天，武漢宣布于9月1日起實(shí)行限貸政策。加上近期蘇州祭出的限購(gòu)政策，以及南京合肥等地的土地調(diào)控，這讓市場(chǎng)對(duì)于樓市走向逆轉(zhuǎn)的預(yù)期更強(qiáng)烈，也說(shuō)明二線城市“去資產(chǎn)泡沫”的序幕已經(jīng)開啟。

從政策后續(xù)對(duì)于二線城市的啟示來(lái)看，未來(lái)有10來(lái)個(gè)其他城市或模仿上述城市啟動(dòng)樓市調(diào)控政策，包括天津、濟(jì)南、鄭州、杭州、南昌、福州、昆山、廊坊和惠州。

這些城市多數(shù)被認(rèn)為存在房地產(chǎn)泡沫堆積風(fēng)險(xiǎn)。“德科地產(chǎn)”團(tuán)隊(duì)層梳理發(fā)布今年6月“房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)排名前十城市”，就包括南京、西安、惠州等地，其中福州排名第六位。

這些城市普遍被認(rèn)為將在廈門等地之后，迎來(lái)新一波調(diào)控。從房?jī)r(jià)抑制角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)會(huì)趨緩。

“福州市下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)是可以預(yù)測(cè)得到的，肯定是往上走?！辈炭”硎荆贿^，去年地王項(xiàng)目將在年底入市，到時(shí)銷售情況如何，還有待檢驗(yàn)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不排除會(huì)超出市場(chǎng)購(gòu)買力，導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市，開發(fā)商不應(yīng)盲目漲價(jià)。

無(wú)論限購(gòu)是否祭出，政府調(diào)整土地的決心已經(jīng)很明確，一旦加大土地供應(yīng)，預(yù)期也會(huì)隨之逆轉(zhuǎn)。今年福州土地供應(yīng)稀缺，最近的這次土拍會(huì)，是福州今年舉行的第三次土地拍賣會(huì)，五宗地塊的出讓面積共325.53畝，已經(jīng)是今年福州土地市場(chǎng)出讓面積之最。

此外，2016年上半年福州舉行的兩次土地拍賣會(huì)，土地面積總和僅有194.88畝。因此，福州一旦有土地拍賣，尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地，都會(huì)引發(fā)房企爭(zhēng)搶，今年福州前2次土地拍賣會(huì)，吸引了超過20家房企競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)買。

福州市政府已經(jīng)表明加大土地供應(yīng)的態(tài)度，似乎要給“高燒”的土地市場(chǎng)降溫。為此，近期福州市已經(jīng)啟動(dòng)了“抓征遷、促落實(shí)”百日攻堅(jiān)行動(dòng)，羅列了福州市12個(gè)縣（市）區(qū)和高新區(qū)列入征遷交地的項(xiàng)目共269項(xiàng)，計(jì)劃在8-12月實(shí)現(xiàn)交地面積22103.3畝。

根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)官網(wǎng)5月曾公開《福州市2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年福州市區(qū)（不含馬尾）擬出讓5805畝土地，其中商住用地1830畝。這也意味著，未來(lái)4個(gè)月福州至少會(huì)有超過千畝商住用地將推向市場(chǎng)。市場(chǎng)分析人士猜想，今年福州逢土拍就有“地王”的高地價(jià)現(xiàn)象，將在之后得到緩解。

長(zhǎng)期仍看漲

盡管福州可能迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)跳漲，但福州業(yè)內(nèi)人士似乎仍然看好本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“各個(gè)新盤的入市都會(huì)帶動(dòng)包括二手房?jī)r(jià)格的上漲。高房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)阻礙客戶的購(gòu)買欲望，促使成交量的收縮?！辈炭≌J(rèn)為，但長(zhǎng)期來(lái)看，客戶會(huì)慢慢地發(fā)現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)都是這樣的行情，又由于剛性需求的入市，再包括目前福州大量的拆遷客戶，手上有閑置資金、有購(gòu)買力的客戶入場(chǎng)也會(huì)推高房?jī)r(jià)的上漲。

近些年福州經(jīng)濟(jì)在突飛猛進(jìn)的崛起，從2015年起經(jīng)濟(jì)總量和GDP就已經(jīng)超越廈門。加上福州地鐵1號(hào)線北段擬10月上線調(diào)試，全線通車在即；又有消息稱福州年內(nèi)將計(jì)劃建設(shè)BRT （快速公交系統(tǒng)）1號(hào)線，可以一路暢達(dá)福州南北。這些利好消息刺激著福州的樓市。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁之外，福州當(dāng)?shù)氐臉鞘行枨笫滞ⅰ?duì)于福州房?jī)r(jià)的居高不下，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠就對(duì)媒體解釋稱，福州現(xiàn)有的中心城區(qū)是300平方公里，300平方公里承載了400萬(wàn)左右的人口，高于香港和新加坡的人口密度，“這就是福州的房?jī)r(jià)居高不下的主要原因”。

福州新區(qū)的建設(shè)顯得尤為迫切，一方面是舒緩人口往外移，另一方面是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。作為導(dǎo)向，福州市政府希望把城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都可以規(guī)劃到新區(qū)去，來(lái)緩解主城區(qū)的壓力。

不過，對(duì)于近期盛傳福州房?jī)r(jià)將趕超廈門的觀點(diǎn)，多數(shù)人士認(rèn)為并不可能。僅從土地供應(yīng)方面，福州土地面積廣闊，為12154平方公里，廈門的土地面積僅為1699平方公里，廈門目前島內(nèi)已經(jīng)三年沒有土地供應(yīng)了，廈門供需已經(jīng)出現(xiàn)極度不均衡。

從需求方面，廈門人口聚集效應(yīng)也比福州好太多，無(wú)論是省內(nèi)泉州、龍巖等城市，還是省外其他城市的人，更多人想擠入廈門這個(gè)花園城市。

糾結(jié)的王女士，仍然沒有想好到底該不該把手頭的小房子賣出去，“萬(wàn)一賣完之后，沒買上滿意的房子怎么辦，錢不就貶值了？”王女士說(shuō)，她還得再想想。

就在王女士猶豫的時(shí)候，福州房?jī)r(jià)仍然在攀升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，福州新房?jī)r(jià)格增幅“十四連陽(yáng)”，環(huán)比上漲1.7%，同比上漲15.4%。而各個(gè)機(jī)構(gòu)顯示的一二手房數(shù)據(jù)，仍在往上走。