夏欣怡

加拿大BC省出臺(tái)的房產(chǎn)新政，可謂是開(kāi)了北美地區(qū)對(duì)海外買(mǎi)家進(jìn)行房地產(chǎn)限購(gòu)的先河，這樣的政策存在向加拿大其他省份甚至美國(guó)擴(kuò)散的可能性。

7月25日，加拿大官方房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲政策出臺(tái)，BC?。ú涣蓄嵏鐐惐葋喪。┱?，從8月2日起對(duì)大溫哥華地區(qū)樓市的海外買(mǎi)家額外征收15%的房產(chǎn)交易稅。本文將就這一政策出臺(tái)的背景及對(duì)加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行剖析。

房產(chǎn)新政出臺(tái)的原因分析

房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大是加拿大房產(chǎn)新政推出的主要原因。8月初，英國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Knight Frank公布了一份全球主要城市二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，結(jié)果顯示，溫哥華再次以36.4%的房?jī)r(jià)年漲幅居首，成為2015年6月～2016年6月房?jī)r(jià)上漲最快的城市。排名第二的是上海，房?jī)r(jià)漲幅為22.5%，盡管也達(dá)到了兩位數(shù)增長(zhǎng)，但距離溫哥華仍然有一定差距。此前在2016年初的統(tǒng)計(jì)中，在全球100個(gè)主要城市中，溫哥華的房?jī)r(jià)漲幅同樣位列2015年的第一排名。

溫哥華的房?jī)r(jià)上漲如此之快有多方面原因。第一，氣候宜人。溫哥華是一座四季如春的海濱城市，空氣清新，常年在多項(xiàng)評(píng)比中位于世界最宜居城市的首位。第二，舒適安全。溫哥華是一個(gè)綠樹(shù)成蔭，人與自然完美結(jié)合的城市。這里沒(méi)有美國(guó)那樣的持槍政策，安全性與美國(guó)相比更勝一籌。從歷史來(lái)看，自從1814年美加戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束至今，加拿大本土已經(jīng)202年沒(méi)有發(fā)生過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)。第三，友好的多元文化。加拿大是一個(gè)移民國(guó)家，除了少數(shù)土著，基本都是移民或移民的后代，公開(kāi)化的種族歧視很少出現(xiàn)。第四，大溫哥華地區(qū)面積為2877 平方千米，北部為山地，東部也多為山地，西部臨海，南部則與美國(guó)接壤。地理位置決定了溫哥華土地供給的有限性。第五，貸款利率低。一般而言，只要海外投資者的首付能達(dá)到35%，加拿大各大銀行都會(huì)提供2%～2.5%的房屋貸款利率。

高房?jī)r(jià)引起了當(dāng)?shù)鼐用竦闹T多不滿，甚至出現(xiàn)了一些人占據(jù)空房和建筑工地，抗議拆遷和高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。正是在房?jī)r(jià)暴漲、本地居民抱怨不斷的背景下，BC省才推出了房產(chǎn)新政。

溫哥華的房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎

應(yīng)該說(shuō)，BC省的此次房產(chǎn)新政具有不合理性，主要表現(xiàn)在政策的追溯性。

海外買(mǎi)家在8月2日之前簽訂的合同，如果沒(méi)有在8月2日之前進(jìn)行房產(chǎn)的交割，那么在8月2日之后仍需要交納15%的房產(chǎn)交易稅。而加拿大的房產(chǎn)交易周期通常為2個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這樣就會(huì)出現(xiàn)大量海外買(mǎi)家在7月25日新政頒布之前簽訂的合同，在7月25日至8月2日短短一周之內(nèi)根本無(wú)法交割，而必須延續(xù)到8月2日之后來(lái)完成房產(chǎn)的最終過(guò)戶，不得不交納15%的房產(chǎn)交易稅。

由于無(wú)力或不愿支付額外的交易稅，相當(dāng)一些海外買(mǎi)家決定放棄定金（通常為總交易金額的5%），取消交易。大溫地區(qū)房產(chǎn)局主席Dan Morrison指出，有些加拿大本土買(mǎi)家也因?yàn)槭袌?chǎng)不確定性決定解除已經(jīng)簽好合同的交易。

本次稅務(wù)新政帶來(lái)的大量交易取消，影響的不僅是交易雙方。就市場(chǎng)整體而言，在新政影響下無(wú)法實(shí)現(xiàn)交割的樓盤(pán)，會(huì)使得房屋供給大量增多。而在需求一方，海外買(mǎi)家被高額的交易稅堵在門(mén)外，會(huì)趨向于不在溫哥華繼續(xù)購(gòu)置產(chǎn)業(yè)。而本土買(mǎi)家擔(dān)心市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)持幣觀望，這意味著來(lái)自買(mǎi)方的需求開(kāi)始下降。受供求關(guān)系影響，在供給增加和需求疲軟的情況下，大溫地區(qū)樓市增速放緩甚至轉(zhuǎn)為下跌，將成為大概率事件。

就歷史來(lái)看，溫哥華房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)不具有持續(xù)性。大溫哥華地區(qū)范圍內(nèi)，與2015年6月～2016年6月類似房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)的情況，在過(guò)去的35年內(nèi)共出現(xiàn)過(guò)7次。其中，有5次房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)增幅，而有2次則因?yàn)橥獠繘_擊或政策變化，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)（見(jiàn)下圖）。

加拿大房?jī)r(jià)會(huì)走向何方

在這次溫哥華稅務(wù)新政的作用下，加拿大其他地區(qū)的房?jī)r(jià)將去向何方？這個(gè)問(wèn)題需要從兩個(gè)方面來(lái)看。

與溫哥華同屬BC省的其他城市房?jī)r(jià)

這樣的城市以納奈莫和BC省省會(huì)維多利亞為代表，這兩個(gè)城市均位于溫哥華西側(cè)的溫哥華島上，與溫哥華具有相似的自然環(huán)境、社會(huì)氛圍和溫潤(rùn)氣候，但房?jī)r(jià)又不像溫哥華那么昂貴。以7月為例，大溫地區(qū)獨(dú)立屋的平均價(jià)格為157.83萬(wàn)加元（目前加元與人民幣兌換比例大約為1：5.1），維多利亞為75.794萬(wàn)加元，是溫哥華的48.02%，還不到溫哥華房?jī)r(jià)的一半；而納奈莫更低，只有40.97萬(wàn)加元，僅為溫哥華的25.96%，也就是比溫哥華房?jī)r(jià)的1/4略多而已。

房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷都是有害的。筆者認(rèn)為，大溫地區(qū)房產(chǎn)新政的出臺(tái)，并不是為了扼殺整個(gè)BC省的房產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了平抑BC省房?jī)r(jià)過(guò)高區(qū)域——即溫哥華的房產(chǎn)市場(chǎng)。在溫哥華限購(gòu)的情況下，大溫地區(qū)的剛性購(gòu)房需求和過(guò)剩房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力會(huì)疏導(dǎo)到以納奈莫和維多利亞為代表的溫哥華臨近城市，使得這些城市的房產(chǎn)需求增多。就工作實(shí)踐來(lái)看，溫哥華房產(chǎn)新政宣布后，筆者和同事們的買(mǎi)家咨詢確實(shí)出現(xiàn)了增多的現(xiàn)象。

BC省東部地區(qū)的其他城市房?jī)r(jià)

這樣的城市以多倫多為代表。有觀點(diǎn)認(rèn)為：新政之后，溫哥華的房市炒家將會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)多倫多。筆者認(rèn)為，這樣的觀點(diǎn)雖然存在一定的道理，但卻忽略了兩個(gè)問(wèn)題：第一，溫哥華與多倫多在地理位置上相距4000千米，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣了溫哥華生活的海外身份持有者，從溫哥華搬家至多倫多，在工作、學(xué)習(xí)、生活、朋友圈、跨省搬家等多個(gè)角度來(lái)看，都是一件比較困難的事情；第二，溫哥華與多倫多存在明顯的氣候差異，多倫多的冬季漫長(zhǎng)而寒冷，且經(jīng)常性有降雪，對(duì)于喜歡溫潤(rùn)氣候的買(mǎi)家，在多倫多居住無(wú)疑是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

事實(shí)上，移民國(guó)家中對(duì)海外買(mǎi)家進(jìn)行限購(gòu)，并非加拿大首創(chuàng)，澳大利亞早就采取了類似的政策。BC省此次房產(chǎn)新政，可謂是開(kāi)了北美地區(qū)對(duì)海外買(mǎi)家進(jìn)行房地產(chǎn)限購(gòu)的先河，這樣的政策存在向加拿大其他省份甚至美國(guó)擴(kuò)散的可能性。7月，大多倫多地區(qū)獨(dú)立屋的平均價(jià)格為83.69萬(wàn)加元，緊隨溫哥華之后位列加拿大第2位。一旦溫哥華房產(chǎn)新政擴(kuò)散至加拿大其他地區(qū)，那么首當(dāng)其沖者可能就是多倫多，使得這里的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)滯漲甚至下行。