李　囡

略論房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控的強(qiáng)化

李囡

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，各種不確定因素較多，房地產(chǎn)行業(yè)也不再是過(guò)去暴利行業(yè)的代表。面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快轉(zhuǎn)換思維和經(jīng)營(yíng)管理方式，強(qiáng)化對(duì)資金的管理和成本控制，深挖企業(yè)內(nèi)部發(fā)展?jié)摿?，探究最適合自身發(fā)展的運(yùn)營(yíng)資金管理模式，并在此基礎(chǔ)上不斷完善供應(yīng)鏈管理，合理降低資金成本，優(yōu)化目標(biāo)管理，將成本控制工作落到實(shí)處。

房地產(chǎn)企業(yè)資金成本控制

一、引言

受到傳統(tǒng)管理理念的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著重視經(jīng)營(yíng)、輕視管理的問(wèn)題。這樣的管理方式長(zhǎng)期存在，將可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和生存危機(jī)。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整思維，重新梳理起重視資金與成本管理的理念，將相關(guān)工作落到實(shí)處，為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展服務(wù)。從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金與成本控制的主要對(duì)策是提高內(nèi)部管理水平，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始形成通過(guò)管理取得效益的理念。然而，針對(duì)一些規(guī)模較小、管理水平較低的房地產(chǎn)企業(yè)。要想其在短時(shí)間內(nèi)就完成內(nèi)部管理水平的全面提升有較大難度。強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的資金管控、成本管理工作還需要立足于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，一步一步循序漸進(jìn)才能夠起到真正的作用，達(dá)到最好的管理效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控存在的問(wèn)題

（一）缺乏先進(jìn)的事前控制意識(shí)

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然緊緊將資金和成本的控制環(huán)節(jié)放在施工階段，涉及的事前控制措施很少。大量的研究案例表明，設(shè)計(jì)階段將對(duì)整個(gè)工程成本產(chǎn)生70%以上的影響，鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善自身的事前控制措施，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本加以控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試將成本的管理控制同具體的設(shè)計(jì)費(fèi)用相互關(guān)聯(lián)，對(duì)于資金成本管控較為科學(xué)，取得良好管理成效的設(shè)計(jì)方案，企業(yè)可以給予該部門及人員相應(yīng)的物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，以便提高設(shè)計(jì)部門及人員對(duì)資金成本管控的重視程度，從項(xiàng)目源頭開(kāi)始把關(guān)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱，資金成本管控失調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)都同時(shí)涉及幾個(gè)部門之間的配合，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，很容易出現(xiàn)各個(gè)部門之間信息溝通不及時(shí)、配合失誤等情況，最后造成整個(gè)項(xiàng)目工期延后，甚至引發(fā)損失。造成這種情況的原因，歸根結(jié)底也是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部控制能力較為薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)如果內(nèi)部控制力度不強(qiáng)，工程施工部門就容易出現(xiàn)由于內(nèi)部控制能力不足而導(dǎo)致的施工成本激增情況，降低整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)企業(yè)施工部門如果在某項(xiàng)施工流程中的控制活動(dòng)失效，或者出現(xiàn)施工失誤，就可能造成企業(yè)原材料、人工費(fèi)用的大量浪費(fèi)。鑒于此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都需要在實(shí)際工作中不斷建立健全內(nèi)部控制制度，并提高內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，優(yōu)化資金配置，對(duì)資金和成本管控中各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，切實(shí)杜絕資金浪費(fèi)和成本不實(shí)現(xiàn)象。

（三）缺乏合理的資金運(yùn)營(yíng)與成本控制調(diào)度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和成本控制工作應(yīng)當(dāng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理較為粗放，對(duì)資金的分配和使用計(jì)劃制定得不夠完善，都會(huì)造成資金使用效率低下，甚至出現(xiàn)浪費(fèi)。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的成本控制工作缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，控制水平參差不齊，造成最后統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)算水平?？陀^來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要面臨很多來(lái)自內(nèi)外部對(duì)成本產(chǎn)生影響的客觀因素，并且這類因素很多都是不可控的，如對(duì)資金需求估計(jì)不準(zhǔn)確、資金短缺、工程進(jìn)度受阻、工期延長(zhǎng)等。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控能力的對(duì)策

（一）重視項(xiàng)目規(guī)劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就對(duì)成本進(jìn)行初步的測(cè)算，具體包括市場(chǎng)定位、成本管控措施、前期設(shè)計(jì)等。通常來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本的目的，就需要在設(shè)計(jì)階段做好計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)各部門都應(yīng)當(dāng)積極配合成本管控人員，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行科學(xué)估計(jì)與實(shí)際測(cè)算，幫助項(xiàng)目管理者在事先了解整個(gè)項(xiàng)目的資金耗費(fèi)規(guī)模，在此基礎(chǔ)上形成相應(yīng)的投融資決策。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者還需立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況和項(xiàng)目本身的前景，合理安排工程進(jìn)度，使各項(xiàng)工序都能夠有序開(kāi)展，從而有效控制成本。此外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)有的資金狀況和項(xiàng)目實(shí)施周期，選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式，合理控制資金成本，嚴(yán)格管理企業(yè)的現(xiàn)金流。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平，防止出現(xiàn)成本失控

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目選擇、投融資決策、工程計(jì)劃、施工流程等環(huán)節(jié)都將受到內(nèi)部控制水平的直接影響。鑒于此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平，在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善內(nèi)部控制管理制度，對(duì)新形勢(shì)下謀求可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要借鑒精細(xì)化成本管理的內(nèi)涵，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，明確各項(xiàng)驗(yàn)收流程及標(biāo)準(zhǔn)，如果一旦出現(xiàn)某項(xiàng)成本突然暴增的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解并分析原因，采取針對(duì)性的措施解決這一問(wèn)題，嚴(yán)防成本失控。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本消耗不僅僅只出現(xiàn)在施工環(huán)節(jié)，也要加強(qiáng)對(duì)其他環(huán)節(jié)的監(jiān)控。目前，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳成本很高，企業(yè)利潤(rùn)受到極大威脅，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要有意識(shí)地控制宣傳成本，提高對(duì)宣傳項(xiàng)目的分析和論證，防止無(wú)效宣傳占用成本資金。最后，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目可能涉及多家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)共同配合完成的情況，如果不及時(shí)跟進(jìn)資金與成本工作，就可能出現(xiàn)不同部門設(shè)計(jì)成果之間的匹配度較差，造成施工過(guò)程難度增加、成本增加的情況。雖然，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)內(nèi)部控制來(lái)解決所有資金與成本控制問(wèn)題，但是營(yíng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境和氛圍，對(duì)提高各部門資金與成本管控意識(shí)將起到良好推動(dòng)作用。

（三）建立資金管理與成本控制之間的聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)與配合，站在企業(yè)整體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的高度上對(duì)項(xiàng)目的綜合收益進(jìn)行協(xié)調(diào)。對(duì)于財(cái)務(wù)部門來(lái)說(shuō)，既要充分考量企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理所需要的常規(guī)資金，同時(shí)也需要考慮項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流情況。對(duì)于同時(shí)投資多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于投入資金量大、工期長(zhǎng)，因此需要通過(guò)多個(gè)融資項(xiàng)目包保障資金配給，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，要注意提高資金的使用效率和效果，防止資金成本失控。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金收支情況都能做到預(yù)計(jì)準(zhǔn)確，那么其資金運(yùn)作情況也能更加規(guī)范和一目了然，有助于制定出更加科學(xué)、完善的資金與成本管控方案，力爭(zhēng)將資金成本降到最低。

四、結(jié)語(yǔ)

雖然我國(guó)政府為了進(jìn)一步支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)通過(guò)放寬購(gòu)房條件、降低銀行貸款利率等方式來(lái)刺激消費(fèi)，但是仍然有很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的銷售壓力和房?jī)r(jià)下跌的尷尬局面。鑒于此，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為不利的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如何謀求新的發(fā)展，保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，已經(jīng)成為各家房地產(chǎn)企業(yè)需要積極思考的問(wèn)題。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控和成本控制工作，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)抵抗外界風(fēng)險(xiǎn)的能力，防止資金鏈條斷裂，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

（作者單位為煙臺(tái)大悅城有限公司）

［1］吳芳.略論房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控的結(jié)合［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015（12）：132-133.

［2］楊淑芳.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及改善策略［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014（6）：96.

［3］張畫眉.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用分析［J］.商，2014（16）：82.