楊　巍

房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理中的現(xiàn)狀探究

楊巍

房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中舉足輕重，文章首先剖析了房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理中的問題，而后針對問題提出了相應的對策，以期對房地產(chǎn)的健康發(fā)展有所裨益。

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題對策

一、引言

自從我國放開房地產(chǎn)市場以來，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國經(jīng)濟體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟發(fā)展起到了至關重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的同時也存在一些突出問題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會關注的熱門話題。房地產(chǎn)發(fā)展過快，使得整體抗風險的能力較差，運行存在較大風險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關乎民生，責任重大，國家針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質的問題仍然存在，房價仍處于增長的態(tài)勢?？梢?，我國房地產(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理存在的幾點問題

（一）管理形式化，機制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權模糊，定位不明確，兩級監(jiān)督未能起到應有的管控效果，經(jīng)濟管控形式化，機制不完善?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發(fā)商往往又與政府合作，內部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個部門，協(xié)調不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時期內，房地產(chǎn)業(yè)推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是當國際金融危機的時候，房地產(chǎn)行業(yè)通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經(jīng)濟起到了的增長起到了關鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當?shù)卣テ穑局降淖谥几淖兎康禺a(chǎn)體制，對于計劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎上，滿足政府比較穩(wěn)定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現(xiàn)。

（二）法規(guī)制度體系不健全

從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保障和基礎。我國當前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關的法律法規(guī)有待進一步加強和完善。房地產(chǎn)市場的管理應涵蓋從開發(fā)、建設、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產(chǎn)的管理法。當下，我國房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的建設進程顯然不能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟，很多文件是以國務院名義簽發(fā)的，或是以國家部委的名義發(fā)布，比如國十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴肅性和穩(wěn)定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關的法律法規(guī)，但與之相配套的實施細則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場有法不依、執(zhí)法不嚴。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實，使其應有的效力打了折扣。

（三）管理目標不清晰，政策不夠穩(wěn)定

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現(xiàn)市場供需平衡。但我國房地產(chǎn)市場在認識和長期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標沒有遠期規(guī)劃，加上政策目標模糊，短期與中長期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟適用房等。在調控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發(fā)商已漸漸對調控政策變得麻木。左右搖擺的調控政策已經(jīng)淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的潤滑劑，過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經(jīng)濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關對策

（一）制定長期目標，指導短期實踐

當前正是改革的攻堅時刻，國家的經(jīng)濟發(fā)展正面臨著結構性的調整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進經(jīng)濟的增長和轉型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國情的基礎上，理順房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應該確定長期的目標，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設的需要，從而促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)健康發(fā)展。在對當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行充分調查研究的基礎上，制定并出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期目標，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時，把經(jīng)濟管理的長期目標析出中短期目標來指導當前工作，才能理順當前復雜的市場關系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現(xiàn)實條件，短期內房地產(chǎn)市場應著重對市場進行明確的界定和功能區(qū)分。對房地產(chǎn)的消費需求要科學地進行引導，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產(chǎn)投機的行為應從金融等方面進行限制。

（二）完善法律法規(guī)

目前要實現(xiàn)國家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)，建立適合中國國情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達到市場的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關經(jīng)濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預對房地產(chǎn)造成的負面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調控措施。此外還要盡快出臺實施細則，保證現(xiàn)有法律的實施，并促成出臺《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務等房地產(chǎn)涉及的各個環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機制，保障管理落實

目前房地產(chǎn)市場存在許多深層次問題，改革其經(jīng)濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認識政府對市場起到的作用，同時充分發(fā)揮市場的調節(jié)功能，及時根據(jù)市場變化情況進行適當干預，建立起對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關系，明確雙方責任和職責，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟管理上與中央步調保持一致，結合本地實際，因地制宜采取差異化的調控政策。此外還應探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結語

在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時，政府必須認真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關鍵時期，我國政府必須正確對待，根據(jù)我國實際情況，不斷學習其他國家先進的房產(chǎn)經(jīng)濟管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理，才能保證我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理水平不斷提高，更好地指導房地產(chǎn)發(fā)展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）

［1］王守鵬.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決對策［J］.財經(jīng)界（學術版），2014.

楊巍，男，中國人民大學研究生，研究方向：技術經(jīng)濟及管理。］