吳智華　楊秀云

(西安交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院，陜西 西安 710061)

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“土地財(cái)政”與中國房地產(chǎn)市場波動(dòng)
——基于兩部門NK-DSGE模型的研究

吳智華楊秀云

(西安交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院，陜西 西安 710061)

本文構(gòu)建了反映我國“土地財(cái)政”特征的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，以研究“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)市場波動(dòng)之間的關(guān)系。研究表明，高房價(jià)是造成高地價(jià)的重要原因；住房偏好沖擊和貨幣政策沖擊能夠解釋37%的房價(jià)波動(dòng)；普通商品生產(chǎn)部門技術(shù)沖擊以及家庭住房偏好沖擊引起的投機(jī)性住房需求是我國財(cái)政收入過度波動(dòng)的主要原因。較低的房地產(chǎn)投機(jī)交易成本強(qiáng)化了地方政府對(duì)“土地”的依賴，為抑制房價(jià)過快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不利影響，在增加投機(jī)性住房交易成本的同時(shí)，應(yīng)推進(jìn)財(cái)稅體制改革并通過對(duì)住房需求的嚴(yán)格監(jiān)管實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)定增長。

房地產(chǎn)；土地財(cái)政；動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型；分稅制

一、引言

自1998年住房市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重逐漸提高，現(xiàn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著重要作用。根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，2002年以來，農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)分別從26.5平方米和24.5平方米逐漸增長為2014年的人均37.1平方米和32.9平方米，在改善家庭居住條件的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到了10%的水平，其與宏觀變量的相關(guān)性也逐漸加強(qiáng)。通過對(duì)1998年第一季度至2015年第四季度房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值(剔除趨勢項(xiàng))相關(guān)性的分析，2004年前房地產(chǎn)投資與GDP關(guān)系不太緊密，而此后兩者表現(xiàn)出明確的同向波動(dòng)特征。尤為突出的是隨著2008年美國金融危機(jī)傳導(dǎo)至我國，房地產(chǎn)穩(wěn)態(tài)投資13%的下降導(dǎo)致了GDP穩(wěn)態(tài)水平5%的下降，為避免經(jīng)濟(jì)下滑，我國及時(shí)出臺(tái)了寬松貨幣和財(cái)政擴(kuò)張政策刺激了房地產(chǎn)市場發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

在房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)快速增長的同時(shí)，房價(jià)出現(xiàn)了持續(xù)較快上漲。2004～2015年間全國平均房價(jià)上漲了215%，年均漲幅達(dá)到了6.7%；與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資18.9%的年均增速高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速意味著對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。而20世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)泡沫破滅，以及始于2008年的美國次貸危機(jī)都表明房地產(chǎn)價(jià)格泡沫可能通過金融系統(tǒng)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。那么，究竟何種因素導(dǎo)致了我國房價(jià)持續(xù)快速上漲？大量研究表明貨幣政策、家庭住房需求是房價(jià)快速上漲的主要原因，而我國有別于其他國家的一個(gè)顯著特征是地方政府依賴土地出讓獲得財(cái)政收入。此外，作為土地資源的壟斷供給者，地方政府具有提高土地價(jià)格以獲得更多財(cái)政收入的動(dòng)機(jī)，圍繞高房價(jià)與高地價(jià)的爭論以及財(cái)政收入圍繞房地產(chǎn)投資過度波動(dòng)原因等相關(guān)問題，本文將在一般均衡視角下，探究我國的“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)市場波動(dòng)之間的關(guān)系，以期為政府制定房地產(chǎn)相關(guān)政策提供一定的參考和借鑒。

二、文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要關(guān)注于其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，例如，Case等(2000)認(rèn)為房價(jià)上漲放松了家庭和企業(yè)的借貸約束，通過家庭消費(fèi)增長和企業(yè)投資增加能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長[1](P119—162)；Stevenson(2000)和Leamer(2007)認(rèn)為盡管房地產(chǎn)投資增加能夠顯著提升GDP，但房價(jià)過快上漲會(huì)引發(fā)通貨膨脹[2][3](P149—233)。在Bernanke和Gertler(1999)提出“金融加速器(financial accelerator)”理論模型后，從信貸渠道研究房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)關(guān)系成為這一領(lǐng)域的主流范式。Aoki 等(2004)首先將住房作為抵押資產(chǎn)納入到具有“金融加速器”機(jī)制的DSGE模型當(dāng)中，仿真表明外部沖擊會(huì)放大房價(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響[4]；Iacoviello(2005)構(gòu)建包含住房、信貸約束的DSGE模型表明貨幣政策作為影響產(chǎn)出缺口與通脹波動(dòng)性的工具不適合對(duì)房價(jià)做出反應(yīng)[5]。Goodhart(2008)研究表明房價(jià)上漲在催生信貸市場繁榮的同時(shí)，貨幣政策和信貸沖擊將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更強(qiáng)的影響[6]。

目前，國內(nèi)學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)需求、貨幣和財(cái)政政策在我國房價(jià)上漲過程中扮演了關(guān)鍵角色。王云清(2013)構(gòu)建了包含房地產(chǎn)生產(chǎn)部門的DSGE模型，方差分解表明住房需求和貨幣政策能夠解釋我國絕大部分房價(jià)波動(dòng)[7]；鄭忠華和邵俊鵬(2015)等從銀行信貸角度構(gòu)建了房地產(chǎn)市場相關(guān)模型，研究認(rèn)為家庭住房的剛性需求推高了房價(jià)，但過多貨幣投放通過信貸渠道流入房地產(chǎn)市場才是高房價(jià)的根本原因[8]；還有一些研究表明存款準(zhǔn)備金率和銀行抵押貸款利率對(duì)于房價(jià)也有重要解釋力[9][10]；因此，侯成琪和龔六堂(2014)認(rèn)為中央銀行應(yīng)該將房價(jià)指數(shù)納入到貨幣政策當(dāng)中以降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、減少社會(huì)福利損失[11]。然而，房價(jià)與貨幣總量間的關(guān)系并不只是寬松的貨幣政策引起了高房價(jià)，貨幣政策也會(huì)被動(dòng)跟隨房價(jià)波動(dòng)的走勢，上述兩者之間并不存在必然的因果關(guān)系，實(shí)證研究也證明了這一點(diǎn)[12]。

另一方面，結(jié)合我國具體國情，一些學(xué)者將注意力轉(zhuǎn)移到對(duì)“土地財(cái)政”與高房價(jià)關(guān)系的研究。對(duì)土地財(cái)政成因的探討，主要包括兩方面的解釋。第一種解釋認(rèn)為分稅制改革在地方政府承擔(dān)的社會(huì)職能未做調(diào)整的情況下降低了地方政府財(cái)政收入，為了彌補(bǔ)財(cái)政缺口，地方政府不得不依賴土地財(cái)政：例如，張雙長和李稻葵(2010)、宮汝凱(2012)等學(xué)者認(rèn)為分稅制引起的財(cái)政分權(quán)是房價(jià)持續(xù)上漲的重要制度性因素，地方政府對(duì)土地出讓金的依賴性與房價(jià)同向變動(dòng)[13][14]。第二種解釋認(rèn)為地方政府官員追求政績激勵(lì)了對(duì)土地財(cái)政的依賴，如朱英姿(2013)研究表明以GDP增長為核心的官員考核機(jī)制對(duì)房價(jià)上漲具有明顯的促進(jìn)作用，而地方政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)資源的控制為這種干預(yù)創(chuàng)造了條件[15]；郭峰(2014)研究表明官員任期與城市房價(jià)存在倒U型關(guān)系，官員的政績壓力和房價(jià)之間存在正相關(guān)性[16]。上述兩種觀點(diǎn)都具有一定的解釋力并且也都經(jīng)過了實(shí)證的檢驗(yàn)。針對(duì)房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，劉民權(quán)和孫波(2009)、況大偉和李濤(2012)研究顯示土地出讓方式影響了房地產(chǎn)價(jià)格[17][18]；而王學(xué)龍和楊文(2012)則認(rèn)為土地有限供給使其短期供給彈性為零，土地價(jià)格應(yīng)該由需求曲線決定并通過與其他國家數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ日撟C了自己的結(jié)論[19]。

綜上所述，從信貸渠道研究房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響已經(jīng)產(chǎn)生了大量研究成果，而從“土地財(cái)政”角度研究房地產(chǎn)業(yè)的文獻(xiàn)主要是從微觀層面進(jìn)行了研究，研究相對(duì)不足：一是缺乏理論框架將“土地財(cái)政”的微觀結(jié)構(gòu)與宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)聯(lián)系起來，從宏觀層面探究高房價(jià)與高地價(jià)之間的關(guān)系，以及地方財(cái)政收入圍繞房地產(chǎn)投資過度波動(dòng)的原因；二是缺乏定量研究，即近年來我國財(cái)政收入與房地產(chǎn)市場波動(dòng)之間的數(shù)量關(guān)系。針對(duì)上述問題，本文將利用動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium，DSGE)對(duì)其進(jìn)行研究。相對(duì)于已有房地產(chǎn)業(yè)DSGE模型的不足，本文模型將在以下三個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)以反映我國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性特征：首先，目前大部分研究房地產(chǎn)的DSGE模型都以Iacoviello(2005)的模型為基本架構(gòu)，其主要優(yōu)點(diǎn)在于引入金融加速器(financial accelerator)機(jī)制能夠刻畫信貸渠道摩擦，而缺點(diǎn)在于僅將房地產(chǎn)市場作為存量市場研究，不能反映我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性以及關(guān)聯(lián)了大量生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)業(yè)的事實(shí)，而采用多部門的新凱恩斯模型架構(gòu)更能體現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性特征[19]；其次，土地出讓金對(duì)我國財(cái)政收入具有顯著的影響，有必要將其納入到財(cái)政收入項(xiàng)目當(dāng)中；第三，土地供給缺乏彈性意味著土地價(jià)格由房價(jià)決定，而現(xiàn)實(shí)中地方政府在房價(jià)高漲期間會(huì)聲明擴(kuò)大土地供給，為了解決上述矛盾，模型中將土地供給內(nèi)生化并讓土地價(jià)格外生化而不是相反。具體而言，本文將忽略信貸摩擦，以Christiano(2005)[20]以及Smets和Wouters(2003，2007)[21][22]的模型為基本架構(gòu)，根據(jù)我國基本經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征將生產(chǎn)部門擴(kuò)展為普通商品生產(chǎn)部門和房地產(chǎn)生產(chǎn)部門，修正財(cái)政結(jié)構(gòu)并引入土地的內(nèi)生供給及其定價(jià)激勵(lì)沖擊等相關(guān)沖擊項(xiàng)，通過研究土地定價(jià)激勵(lì)與房價(jià)的關(guān)系來研究地方政府推動(dòng)“土地財(cái)政”的途徑以及土地財(cái)政與房地產(chǎn)市場波動(dòng)之間的關(guān)系。

本文研究內(nèi)容安排如下：第二部分構(gòu)建包含上述特征的DSGE模型；第三部分對(duì)模型中相關(guān)參數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn)和貝葉斯估計(jì)；第四部分進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析并利用方差分解研究外生沖擊對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變量變動(dòng)的影響程度；最后對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)并提出政策建議。

三、模型構(gòu)建

本文構(gòu)建包含普通商品生產(chǎn)部門、房地產(chǎn)生產(chǎn)部門以及能夠反映我國地方財(cái)政特征的DSGE理論模型。其中，模型包含4個(gè)行為主體：代表性家庭、普通商品生產(chǎn)部門、房地產(chǎn)生產(chǎn)部門以及執(zhí)行財(cái)政與貨幣政策的政府。普通商品生產(chǎn)部門利用一般資本品、房地產(chǎn)資本和勞動(dòng)力進(jìn)行生產(chǎn)；房地產(chǎn)生產(chǎn)部門利用一般資本品、土地和勞動(dòng)力進(jìn)行生產(chǎn)，以滿足代表性家庭和普通商品生產(chǎn)部門的房地產(chǎn)需求。

(一)代表性家庭

代表性家庭購買普通商品Ct和住房Ht，同時(shí)向普通商品(和住房)生產(chǎn)部門提供勞動(dòng)力Lt以追求其預(yù)期終生效用最大化，假設(shè)其目標(biāo)函數(shù)為：

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

其中，式(4)是家庭住房需求的最優(yōu)條件；式(5)是消費(fèi)的歐拉方程；式(6)、(7)表明勞動(dòng)與消費(fèi)的邊際效用之比等于真實(shí)工資；式(8)、(9)是關(guān)于生產(chǎn)部門i的投資最優(yōu)決策方程和投資品影子價(jià)格方程；式(10)表明持有貨幣的邊際成本與邊際消費(fèi)之比等于持有貨幣的機(jī)會(huì)成本。

本文假設(shè)普通商品生產(chǎn)部門由中間品生產(chǎn)企業(yè)和最終品組裝企業(yè)構(gòu)成，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)出由所有房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)出復(fù)合而成，根據(jù)侯成琪和龔六堂(2014)的研究，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整相對(duì)于大部分商品而言具有更高的彈性，因此本文假定普通商品生產(chǎn)部門價(jià)格調(diào)整存在粘性，其中間品生產(chǎn)商采用Calvo定價(jià)決策；房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)價(jià)格完全調(diào)整，利用壟斷競爭模型決定當(dāng)期最優(yōu)房地產(chǎn)價(jià)格。

(二)普通商品生產(chǎn)部門

(11)

式(11)中，參數(shù)ε反映了中間品組裝成最終品的加成程度；由最終品生產(chǎn)企業(yè)利潤極大化得到其對(duì)中間品m的需求以及最終品價(jià)格Pt：

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

(18)

(三)房地產(chǎn)生產(chǎn)部門

假設(shè)房地產(chǎn)部門的最終產(chǎn)出由該部門所有廠商產(chǎn)出復(fù)合而成：

(19)

(20)

(21)

(22)

(23)

(24)

(25)

(四)政府部門

政府部門主要執(zhí)行貨幣政策與財(cái)政政策以維持產(chǎn)出并穩(wěn)定通貨膨脹，假設(shè)政府購買采用Leeper(2010)文章中的形式，以體現(xiàn)政府通過影響總需求進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)采取反周期操作，也表明政府為防止預(yù)算赤字過大而執(zhí)行緊縮性支出政策。

(26)

因?yàn)橥恋爻鲎尳鸩⒉粚儆诙愂帐杖?，將其納入到政府預(yù)算平衡式中更能與事實(shí)相符合，然而如此便不能刻畫土地出讓金在地方政府財(cái)政收入中占較高比重的事實(shí)，為此這里將稅收的概念進(jìn)行擴(kuò)寬以反映本文研究內(nèi)容。那么，地方政府的當(dāng)期收入主要來自三個(gè)方面：對(duì)代表性家庭征購收的工資所得稅、對(duì)普通商品(住房)生產(chǎn)部門征收的資本所得和收入所得征收的稅收以及土地出讓金：

(27)

(28)

根據(jù)林青(2015)的研究，利率對(duì)調(diào)控房價(jià)作用并不明顯，因此這里假設(shè)中央銀行采用數(shù)量調(diào)控法則制定貨幣政策：

(29)

(五)市場出清條件

普通商品生產(chǎn)部門產(chǎn)出滿足家庭、政府部門的消費(fèi)需求以及對(duì)兩類生產(chǎn)部門的投資需求，其出清條件為：

(30)

房地產(chǎn)部門的產(chǎn)出需要滿足家庭住房需求和普通商品生產(chǎn)部門對(duì)房地產(chǎn)的更新需求：

(31)

四、參數(shù)校準(zhǔn)與貝葉斯估計(jì)

根據(jù)2003～2014年中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和相關(guān)經(jīng)典文獻(xiàn)，本節(jié)利用校準(zhǔn)和貝葉斯估計(jì)技術(shù)識(shí)別模型中的相關(guān)參數(shù)。其中數(shù)據(jù)來源于2003～2014年中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)和國家統(tǒng)計(jì)年鑒。

(一)參數(shù)校準(zhǔn)

代表性家庭的時(shí)間折現(xiàn)因子β根據(jù)7日銀行隔夜準(zhǔn)備金率校準(zhǔn)為0.99；根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，房地產(chǎn)部門就業(yè)人口占總就業(yè)的比重在0.5%左右波動(dòng)，因此將參數(shù)ξ設(shè)定為0.995；普通商品生產(chǎn)部門的資本折舊率δc參考劉斌(2008)的設(shè)定0.035，即年度折舊率為14%；房地產(chǎn)資本的折舊要低于普通商品，陳彥斌和邱哲圣(2011)估計(jì)房地產(chǎn)的年折舊率為3%，這里將其季度折舊率δh設(shè)定為0.01；侯成琪和龔六堂(2014)將我國房地部門生產(chǎn)函數(shù)中資本產(chǎn)出彈性αh和勞動(dòng)力需求的產(chǎn)出彈性校準(zhǔn)為αL校準(zhǔn)為0.2；此外，研究表明我國普通商品價(jià)格完全調(diào)整周期為5個(gè)季度，即每個(gè)季度普通商品價(jià)格不能調(diào)整的概率θ為0.8。

本文對(duì)上述模型利用對(duì)數(shù)線性化方法進(jìn)行處理，除普通商品生產(chǎn)部門、房地產(chǎn)部門的資本利潤綜合所得稅參數(shù)τc外，其他參數(shù)都能根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》得到對(duì)應(yīng)變量的均值。根據(jù)稅收來源式(27)，剔除個(gè)人所得稅和與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收(包括土地出讓金、土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅)，得到普通商品部門的資本利潤綜合所得稅；根據(jù)中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫中企業(yè)利潤總額、工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)以及相應(yīng)資本貢獻(xiàn)率可以得到參數(shù)τc在18%～22%區(qū)間波動(dòng)，因此本文取其中間值20%；而參數(shù)τh無法利用宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行校準(zhǔn)，因此將對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。

表1 2003～2014年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均值

資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫。

(二)貝葉斯估計(jì)

對(duì)于模型中無法識(shí)別的參數(shù)，這里將利用貝葉斯估計(jì)技術(shù)對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。其中，可觀測變量包括剔除房地產(chǎn)產(chǎn)出的國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)產(chǎn)值、名義利率、通貨膨脹率以及M1等5個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)變量；其中，名義利率以商業(yè)銀行3個(gè)月期拆借利率代替。上述可觀測變量均來源于CEIC，包括了從2003年第一季度至2014年第四季度的數(shù)據(jù)。為了與線性化模型匹配，將剔除房地產(chǎn)產(chǎn)值的國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)產(chǎn)出和M1以其價(jià)格指數(shù)(以1978年為基期)平減，然后利用X12算法進(jìn)行季度調(diào)整，最后對(duì)其取對(duì)數(shù)并利用HP濾波剔除趨勢項(xiàng)；名義利率和通貨膨脹率分別取對(duì)數(shù)并減去其均值對(duì)數(shù)值。

為了得到其余參數(shù)的先驗(yàn)分布，本文將參考相關(guān)研究的經(jīng)典文獻(xiàn)，以使其既能反映真實(shí)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)又能覆蓋合理的取值范圍。其中，兩類生產(chǎn)部門的二次調(diào)整成本c和h參考候成琪和龔六堂(2014)文章中的設(shè)定；政府消費(fèi)關(guān)于總產(chǎn)出和前期債券余額的彈性系數(shù)φy和φB參考Leeper等(2010)的先驗(yàn)分布，以表示政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行逆周期干預(yù)：當(dāng)社會(huì)總產(chǎn)出高于穩(wěn)態(tài)值時(shí)降低其消費(fèi)以使產(chǎn)出缺口下降，債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；貨幣總量M1對(duì)通貨膨脹和產(chǎn)出的彈性φл和φy直接利用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)。其余參數(shù)的先驗(yàn)分布如表2所示。

表(2)后三列是各參數(shù)后驗(yàn)分布的均值、5%分位數(shù)以及95%分位數(shù)；其中，我們看到普通商品生產(chǎn)部門的調(diào)整成本較高，這意味著房地產(chǎn)生產(chǎn)部門的投資在沖擊作用下降經(jīng)歷更多周期才回到穩(wěn)態(tài)，且波動(dòng)幅度較大；M1關(guān)于產(chǎn)出缺口和通脹的反應(yīng)系數(shù)也較為接近現(xiàn)實(shí)；政府支出關(guān)于債券存量較高的系數(shù)表明政府財(cái)政支出較為重視控制政府債務(wù)規(guī)模，并對(duì)債務(wù)水平做出了積極應(yīng)對(duì)；較高的住房需求沖擊AR(1)系數(shù)表明房地產(chǎn)需求沖擊持續(xù)性較強(qiáng)，這也表明房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)具有長期性。

表2 參數(shù)的先驗(yàn)分布與后驗(yàn)分布

五、脈沖響應(yīng)分析與方差分解

在參數(shù)校準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，本部分將通過脈沖響應(yīng)分析探討外生沖擊對(duì)各宏觀經(jīng)濟(jì)變量的動(dòng)態(tài)影響，隨后利用方差分解技術(shù)研究各外生變量對(duì)近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)變量波動(dòng)的影響程度。

(一)脈沖響應(yīng)分析

本文構(gòu)建的模型包括6個(gè)外生沖擊變量，分別是住房需求沖擊、普通商品生產(chǎn)部門和房地產(chǎn)部門的技術(shù)沖擊、貨幣政策沖擊、政府購買沖擊和土地定價(jià)激勵(lì)沖擊。這里將通過脈沖響應(yīng)分析研究不同外生沖擊下，主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量的動(dòng)態(tài)調(diào)整路徑。

1.住房需求沖擊。圖1顯示了主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量在1%標(biāo)準(zhǔn)差的正向住房需求沖擊下的動(dòng)態(tài)調(diào)整路徑?？梢钥闯觯》啃枨鬀_擊首先推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲，以及普通商品生產(chǎn)部門與房地產(chǎn)部門的產(chǎn)出增加：房價(jià)上漲的收入效應(yīng)與替代效應(yīng)的綜合作用顯示第1季度房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)占主導(dǎo)地位(促進(jìn)了家庭對(duì)普通商品消費(fèi)0.05%的增加)。然而，隨著通脹上升，抵御通脹并保持財(cái)富的投機(jī)性住房需求開始發(fā)揮作用，可見住房需求并未以AR(1)方式下降，而是保持了5個(gè)季度的增長(第2到第6個(gè)季度)；盡管家庭消費(fèi)從第2季度開始減少使普通商品生產(chǎn)部門的房地產(chǎn)需求也出現(xiàn)了一定程度的下降，但房地產(chǎn)投資以及政府消費(fèi)的增加使兩類生產(chǎn)部門分別經(jīng)歷了5個(gè)季度和15個(gè)季度的產(chǎn)出擴(kuò)張。最后，政府財(cái)政收入因第1季度家庭消費(fèi)和住房需求的增加產(chǎn)生了1%較高程度的增長，但卻從第2個(gè)季度開始因家庭消費(fèi)需求下降以及通脹上升而在第2個(gè)季度急劇下降，此后逐漸降低并于第6個(gè)季度回到穩(wěn)態(tài)。

圖1　宏觀變量對(duì)房地產(chǎn)需求沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)

2.貨幣政策沖擊。圖2是各宏觀經(jīng)濟(jì)變量在寬松的貨幣政策下的動(dòng)態(tài)調(diào)整路徑。1%標(biāo)準(zhǔn)差的寬松貨幣政策對(duì)當(dāng)期家庭消費(fèi)和兩部門投資、產(chǎn)出都產(chǎn)生了一定程度的正面影響；而與事實(shí)似乎不相符合的地方在于寬松的貨幣政策并未刺激家庭住房需求，反而使其出現(xiàn)了0.15%的下降；與此同時(shí)，地方政府財(cái)政收入也出現(xiàn)了下降。這與模型的設(shè)置有關(guān)，本文模型并未使貨幣政策直接針對(duì)住房需求做出反應(yīng)，而是通過家庭在消費(fèi)和住房資產(chǎn)持有之間配置財(cái)富的形式響應(yīng)貨幣政策沖擊；寬松的貨幣政策刺激了真實(shí)房價(jià)上漲，家庭降低了對(duì)住房的需求，但普通商品生產(chǎn)部門產(chǎn)出擴(kuò)張?jiān)黾恿藢?duì)房地產(chǎn)的需求，上述兩個(gè)作用的綜合結(jié)果使房地產(chǎn)產(chǎn)出部門出現(xiàn)了0.25%的增長。與此同時(shí)，我們也看到政府財(cái)政收入也因家庭的住房需求下降而出現(xiàn)了2.2%較大幅度的下降，隨后在通脹上漲以及真實(shí)房價(jià)下降條件下，投資性住房需求使家庭的住房需求從第2個(gè)季度起快速回升，盡管普通商品生產(chǎn)部門的產(chǎn)出在下降，但家庭的投機(jī)性住房需求仍然使政府財(cái)政收入在第2個(gè)季度回到模型穩(wěn)態(tài)水平，于第4季度達(dá)到1%左右的增長；隨后家庭住房需求上升未能彌補(bǔ)普通商品生產(chǎn)部門資本收益下降而使政府財(cái)政收入開始下降。

圖2　各宏觀變量對(duì)貨幣政策沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)

3.兩類生產(chǎn)部門技術(shù)沖擊。圖3是兩類生產(chǎn)部門在1%生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步下的宏觀變量動(dòng)態(tài)響應(yīng)圖?？梢钥闯觯胀ㄉ唐飞a(chǎn)部門相對(duì)于房地產(chǎn)生產(chǎn)部門更加能夠促進(jìn)家庭消費(fèi)、兩類生產(chǎn)部門投資。背后的機(jī)制在于普通商品生產(chǎn)部門技術(shù)進(jìn)步提高了生產(chǎn)效率，增加了家庭資本收益，刺激家庭對(duì)普通商品生產(chǎn)部門的投資，從而使普通商品生產(chǎn)部門和家庭對(duì)房地產(chǎn)的需求增加。盡管房地產(chǎn)部門技術(shù)進(jìn)步也能產(chǎn)生上述效果，但對(duì)上述兩類生產(chǎn)部門投資、普通商品生產(chǎn)部門產(chǎn)出影響程度較低，故對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用有限。最為重要的一點(diǎn)是，普通商品生產(chǎn)部門相對(duì)于房地產(chǎn)部門技術(shù)進(jìn)步更能增加政府財(cái)政收入(5%相對(duì)于0.3%)，這主要是因?yàn)橐韵聝煞矫娴脑颍浩胀ㄉ唐飞a(chǎn)部門技術(shù)進(jìn)步能夠使通脹產(chǎn)生更大程度的下降；二是普通商品生產(chǎn)部門具有更大的稅基基礎(chǔ)；最后，這里我們也看到了政府財(cái)政收入在沖擊當(dāng)期獲得5%的上升，但在第2個(gè)季度卻出現(xiàn)了1.2%的下降，這種短期較大幅度的下降是因?yàn)橥浀南陆狄约罢鎸?shí)房價(jià)的上漲降低了家庭的住房需求。

圖3　兩類生產(chǎn)部門技術(shù)進(jìn)步?jīng)_擊下各宏觀變量動(dòng)態(tài)響應(yīng)

4.政府購買沖擊。圖4是正向1%的政府購買沖擊下各宏觀經(jīng)濟(jì)變量的動(dòng)態(tài)調(diào)整路徑。政府購買沖擊對(duì)家庭消費(fèi)、住房需求以及兩類生產(chǎn)部門的投資水平都產(chǎn)生了一定程度的擠出效應(yīng)，通脹的上升以及房價(jià)的下降使家庭開始從第2個(gè)季度開始將財(cái)富配置到對(duì)住房的需求上來，產(chǎn)生了投機(jī)性住房需求，因此我們看到盡管普通商品生產(chǎn)部門產(chǎn)出下降使其減少了房地產(chǎn)資本需求，但家庭的投機(jī)性住房需求卻使房地產(chǎn)需求快速回升，從而也使得政府財(cái)政收入在第1個(gè)季度出現(xiàn)0.4%的下降后，在第2季度實(shí)現(xiàn)了0.2%的穩(wěn)態(tài)增長。

圖4　政府購買沖擊下各宏觀變量的動(dòng)態(tài)響應(yīng)

5.土地價(jià)格激勵(lì)沖擊。圖5是各宏觀經(jīng)濟(jì)變量在1%土地價(jià)格正向沖擊下的動(dòng)態(tài)調(diào)整路徑。可以看到，土地價(jià)格上漲盡管降低了通脹，卻推動(dòng)了房地產(chǎn)和普通商品真實(shí)成本上漲。較低的通脹水平促進(jìn)了家庭的消費(fèi)，而上漲的房價(jià)通過替代效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)共同促進(jìn)了家庭消費(fèi)從第二季度開始增加，而房地產(chǎn)需求卻出現(xiàn)了長期持續(xù)下降。盡管普通商品生產(chǎn)部門產(chǎn)出因家庭消費(fèi)增加而持續(xù)回穩(wěn)，但房地產(chǎn)需求的持續(xù)低迷卻使政府財(cái)政收入在第1季度出現(xiàn)0.6%的下降后，經(jīng)歷了10個(gè)季度的才回歸穩(wěn)態(tài)，且在此期間未出現(xiàn)較大程度的波動(dòng)，這主要是因?yàn)橥浵陆狄约罢鎸?shí)房價(jià)上漲并不會(huì)催生家庭對(duì)投機(jī)性住房的需求。

圖5　土地價(jià)格激勵(lì)沖擊下各宏觀變量的動(dòng)態(tài)響應(yīng)

綜上所述，通過上述6個(gè)外生變量對(duì)主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量的系統(tǒng)性沖擊響應(yīng)分析可知，家庭住房需求沖擊、貨幣政策沖擊、政府購買沖擊、普通商品生產(chǎn)部門技術(shù)沖擊都會(huì)在短期內(nèi)使政府的財(cái)政收入伴隨房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但前三者不同于后者之處在于會(huì)引發(fā)投機(jī)性住房需求，而普通商品生產(chǎn)部門技術(shù)沖擊卻不會(huì)產(chǎn)生這種效果。為更進(jìn)一步探明房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系以及我國財(cái)政收入圍繞房地產(chǎn)投資大幅波動(dòng)的根源，有必要對(duì)上述外生沖擊對(duì)主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量波動(dòng)的影響程度進(jìn)行分析。

(二)方差分解

為進(jìn)一步探究2003～2014年間主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量的波動(dòng)來源，利用方差分解技術(shù)研究不同外生沖擊對(duì)各宏觀變量波動(dòng)的影響程度。

表3 可觀測變量的方差分解　 　(單位：%)

由表3可以看出，土地價(jià)格激勵(lì)沖擊對(duì)真實(shí)房價(jià)波動(dòng)僅產(chǎn)生了0.02%的影響，但脈沖響應(yīng)分析卻顯示土地價(jià)格上漲會(huì)推高真實(shí)房價(jià)，因此房價(jià)與地價(jià)之間的真實(shí)邏輯是房價(jià)上漲推高了土地出讓金，否則土地價(jià)格上漲必然對(duì)房價(jià)上漲產(chǎn)生較大程度的影響，這表明土地和住房的短期供給彈性確實(shí)為零，房價(jià)決定了地價(jià)；另外，家庭住房偏好沖擊和貨幣政策沖擊分別解釋了房價(jià)21.04%、15.66%的波動(dòng)，表明兩者在影響房價(jià)波動(dòng)方面的重要性；普通商品生產(chǎn)部門技術(shù)沖擊、家庭住房偏好沖擊能夠解釋67.5%、18.63%的政府財(cái)政收入波動(dòng)，盡管貨幣政策沖擊和政府購買沖擊也能夠通過引起投機(jī)性住房需求使財(cái)政收入出現(xiàn)較高程度的波動(dòng)，但兩者共同作用也只能解釋政府財(cái)政收入波動(dòng)的3.7%，因此政府財(cái)政收入圍繞房地產(chǎn)投資過度波動(dòng)來自于普通商品生產(chǎn)部門技術(shù)沖擊以及家庭住房偏好沖；但從地方政府的角度來看，由貨幣政策和住房需求沖擊引起的投機(jī)性住房需求才是地方政府推進(jìn)“土地財(cái)政”的主要途徑，正如王學(xué)龍和楊文所指出的，房地產(chǎn)投機(jī)較低的交易成本和“土地財(cái)政”之間存在必然的聯(lián)系，而政府通過各種政策變相鼓勵(lì)了家庭對(duì)住房投機(jī)[19]。最后，回顧歷史發(fā)現(xiàn)自2007年起，房地產(chǎn)業(yè)投資與政府財(cái)政收入波動(dòng)之間的關(guān)系顯著加強(qiáng)，這也側(cè)面反映出地方政府財(cái)政收入也越來越依賴于“土地”，因此防范房地產(chǎn)需求沖擊等變量通過房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府財(cái)政收入的過度影響，以及可能引發(fā)政府債務(wù)問題對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展便顯得至關(guān)重要。

六、結(jié)論及政策建議

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)提高國民生活水平、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長都起到了重要作用。針對(duì)“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)市場波動(dòng)之間的關(guān)系，本文構(gòu)建了能夠反映我國財(cái)政收入結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場關(guān)系的DSGE模型，研究表明：(1)高房價(jià)決定了高地價(jià)，否則土地價(jià)格上漲必然引起房價(jià)上漲，而方差分解卻并未顯示出土地價(jià)格影響房價(jià)，因此高房價(jià)是造成高地價(jià)的重要原因；(2)家庭住房偏好沖擊和貨幣政策沖擊共同解釋了37%的房價(jià)波動(dòng)；(3)普通商品生產(chǎn)部門技術(shù)沖擊和家庭住房偏好沖擊是我國財(cái)政收入圍繞房地產(chǎn)投資過度波動(dòng)最為重要的兩個(gè)外生因素，較低的房地產(chǎn)投機(jī)交易成本在推高房價(jià)上漲的同時(shí)，加深了地方政府對(duì)“土地”財(cái)政的依賴。

如何在目前復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的相關(guān)問題，對(duì)我國實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)地方政府財(cái)政穩(wěn)定健康發(fā)展具有重要意義。根據(jù)上述研究結(jié)論，本文認(rèn)為通過限制土地成交價(jià)格抑制房價(jià)過快上漲的政策并不會(huì)對(duì)降低房價(jià)過度上漲產(chǎn)生多大影響，反而會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)和政府官員之間的尋租行為，也無益于政府增加公共品支出、改善社會(huì)福利；第二，較低的交易成本在催生大量投機(jī)性住房需求的同時(shí)，也加強(qiáng)了地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，因此在不能兼顧貨幣擴(kuò)張與房價(jià)穩(wěn)定關(guān)系時(shí)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫最為有效的手段應(yīng)該是嚴(yán)格的監(jiān)管，即通過提高交易成本抑制房地產(chǎn)投機(jī)，而我國地方政府面臨的現(xiàn)實(shí)環(huán)境卻使其不得不依賴 “土地”獲得收入。因此，若要破解高房價(jià)引起的困局，必須解決“土地財(cái)政”的問題。

地方政府依賴土地的根源在于中央與地方財(cái)政分配上的不協(xié)調(diào)，因此在抑制地方政府過度干預(yù)房價(jià)行為的同時(shí)，應(yīng)使地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)得到恰當(dāng)?shù)钠ヅ洌悍侄愔聘母镌谔岣咧醒胝杖胝钾?cái)政總收入比重的同時(shí)，卻并未對(duì)地方政府財(cái)政支出結(jié)構(gòu)做出實(shí)質(zhì)性改革，地方政府眾多民生支出項(xiàng)目以及以GDP為核心的考核機(jī)制共同激勵(lì)了地方政府通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)獲得短期經(jīng)濟(jì)增長。然而，過高的房價(jià)在透支經(jīng)濟(jì)增長活力的同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)引起的住房偏好等外部因素可能通過房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府財(cái)政收入產(chǎn)生較大負(fù)面影響，可能會(huì)增大地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率，最終可能對(duì)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響，因此有必要推進(jìn)財(cái)稅體制改革、構(gòu)建以民生為基礎(chǔ)的官員考核機(jī)制，否則房地產(chǎn)業(yè)的扭曲性發(fā)展有可能對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長產(chǎn)生不利影響。

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(責(zé)任編輯：肖加元)

2016-06-29

國家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目“面向金融安全的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及預(yù)警研究”(71373201)

吳智華(1986— )，男，陜西寶雞人，西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院博士生；

F810.7

A

1003-5230(2016)05-0030-12

楊秀云(1968— )，女，陜西澄城人，西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師。