譚松珩

在聊了很多經(jīng)濟(jì)史、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的話題后，這次我們回歸專業(yè)，來談?wù)勔粋€(gè)某種層面上比較悲傷的話題：“買房”。

你知道的，我的主業(yè)說高大上一點(diǎn)兒是投資市場，說通俗一點(diǎn)兒就是下注——所以預(yù)測經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、推測經(jīng)濟(jì)走勢對(duì)我們來說就是正常工作，不過7月的數(shù)據(jù)還是讓包括我在內(nèi)的很多從業(yè)人員大吃一驚：一是產(chǎn)業(yè)投資如此羸弱以致政府基建投資獨(dú)木難支，二是居民中長期貸款成了信貸市場的最強(qiáng)力量，對(duì)應(yīng)著的當(dāng)然也是二線城市銷售的多月走強(qiáng)。

這簡直太讓人尷尬了，修房子支撐經(jīng)濟(jì)多年剛轉(zhuǎn)弱，買房子就成了中國經(jīng)濟(jì)的支撐力量。在高增長不再、經(jīng)濟(jì)增速趨勢性放緩的時(shí)候，房地產(chǎn)居然逆勢成為了最為避險(xiǎn)的資產(chǎn)。

有點(diǎn)黑色幽默吧？其實(shí)也不是。

數(shù)據(jù)出來不久，上海拍出了地王——位置相當(dāng)不錯(cuò)，價(jià)格也非常感人，光是樓面價(jià)便已超過10萬/平米，房子修好賣到15萬/平米以上幾乎是鐵板釘釘——所以，按常理推測，這房子當(dāng)然是泡沫，對(duì)吧？

說這話的人，可能低估了中國富豪階層和新富階層的購買力了。對(duì)于一個(gè)屌絲上班族而言，不論是干投行的金融狗，還是干IT的程序猿，這個(gè)價(jià)格當(dāng)然是超高的，甚至是無法接受的——不過咒罵歸咒罵，自己經(jīng)濟(jì)狀況合適、父母能夠接濟(jì)，且自己有資格買房的時(shí)候，他們還是會(huì)買，畢竟要在寸土寸金的一線城市立足，一套房子帶來的安全感是必不可少的。

這群新富的中產(chǎn)階級(jí)們，成為了按揭買房的主力軍。

不過，我要跟你說的是，從數(shù)據(jù)上看，即使是如斯高價(jià)，按揭買房的比例還是沒能達(dá)到房產(chǎn)投機(jī)的全盛時(shí)期2009～2010年——按揭買房的人多，可惜全款買房的人更多，中國的土豪們視房地產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在這個(gè)市場里一擲千金。

看到這里，你應(yīng)該會(huì)有兩個(gè)疑問：這些土豪們?yōu)槭裁磿?huì)青睞房地產(chǎn)，以及他們的錢從哪里來。

這兩個(gè)問題能解釋房價(jià)的暴漲以及目前金融市場發(fā)生的資產(chǎn)荒問題。

傳統(tǒng)角度上說，什么是避險(xiǎn)資產(chǎn)？自然是那些與經(jīng)濟(jì)增長相關(guān)性為負(fù)的資產(chǎn)，例如每逢經(jīng)濟(jì)下行便會(huì)上漲的國債，以及美元下跌時(shí)獲益的黃金等。而從歷史數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長息息相關(guān)，甚至和經(jīng)濟(jì)泡沫息息相關(guān)，怎么也不至于成為避險(xiǎn)資產(chǎn)。

可不論是2008年還是2014年，近10年以來的政策及房價(jià)走勢一次又一次教育了我們：在中國，只有70年產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)真的就是避險(xiǎn)資產(chǎn)，逢跌買入房地產(chǎn)是近10年最佳投資操作。

那么，土豪們的錢從哪里來呢？答案是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

要知道，土豪們的錢可不會(huì)閑著，在2014年產(chǎn)業(yè)利潤率下滑，某些行業(yè)的全行業(yè)利潤率甚至為負(fù)之前，土豪們的錢都在實(shí)體經(jīng)濟(jì)——自己的產(chǎn)業(yè)或者民間借貸。然而隨著收益率的不斷下滑和壞賬的逐年增加，土豪們需要另一個(gè)地方來存放資產(chǎn)。

于是2014年有了股債雙牛，而2015年股災(zāi)后房地產(chǎn)市場一騎絕塵，債券市場則是資產(chǎn)難尋，鬧起了資產(chǎn)荒。

從這個(gè)角度上說，房地產(chǎn)是承接了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險(xiǎn)資金——跟經(jīng)濟(jì)越弱資金越買入債券一樣，經(jīng)濟(jì)越弱，人們?cè)綍?huì)青睞房地產(chǎn)市場。

我們來說一個(gè)最極端的場景：如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)的收益率繼續(xù)下滑，更多的資金會(huì)被趕到資產(chǎn)市場——不管是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)或大宗商品等實(shí)物資產(chǎn)。那么對(duì)房地產(chǎn)市場而言，最極端的結(jié)局是什么呢？

當(dāng)人們只青睞一、二線城市房地產(chǎn)時(shí)，土豪們會(huì)把房價(jià)推得極高，資金會(huì)回到房地產(chǎn)公司手上——但他們也深知經(jīng)濟(jì)疲軟，也會(huì)投資謹(jǐn)慎，于是他們會(huì)去追逐最拿得準(zhǔn)的資產(chǎn)：也就是好地段的土地，就像前文提到的地王。如果供應(yīng)量夠的話，這個(gè)過程將會(huì)非常緩慢，因?yàn)椴粩嘤行路考油迫ハ娜藗兊馁彿啃枨?，而一旦供?yīng)量小甚至不供應(yīng)的話，地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)急速膨脹。

而這會(huì)導(dǎo)致另外一個(gè)問題：資產(chǎn)市場也會(huì)互相競爭，就像2014年股票債券等金融資產(chǎn)表現(xiàn)強(qiáng)勁的時(shí)候，地產(chǎn)和商品等實(shí)物資產(chǎn)的表現(xiàn)則相對(duì)萎靡。如果房地產(chǎn)價(jià)格快速走高，必將會(huì)吸引其他資產(chǎn)市場的資金推動(dòng)房價(jià)走得更高，而各類金融資產(chǎn)也會(huì)開始為房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，例如股票市場里地產(chǎn)股走勢強(qiáng)勁，而債券市場里地產(chǎn)債則受到追捧。

當(dāng)然，對(duì)于普通人而言，特別是生活在一線城市的各類金融、IT、媒體、咨詢狗而言，原本勉強(qiáng)夠得到的住房夢(mèng)就會(huì)離他越來越遠(yuǎn)了。

這當(dāng)然是最極端的情況，可是這個(gè)極端情況真的離我們遠(yuǎn)嗎？

它的觸發(fā)條件，土地不供應(yīng)似乎已經(jīng)發(fā)生了。