譚松珩
在聊了很多經(jīng)濟(jì)史、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的話題后,這次我們回歸專業(yè),來談?wù)勔粋€(gè)某種層面上比較悲傷的話題:“買房”。
你知道的,我的主業(yè)說高大上一點(diǎn)兒是投資市場,說通俗一點(diǎn)兒就是下注——所以預(yù)測經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、推測經(jīng)濟(jì)走勢對(duì)我們來說就是正常工作,不過7月的數(shù)據(jù)還是讓包括我在內(nèi)的很多從業(yè)人員大吃一驚:一是產(chǎn)業(yè)投資如此羸弱以致政府基建投資獨(dú)木難支,二是居民中長期貸款成了信貸市場的最強(qiáng)力量,對(duì)應(yīng)著的當(dāng)然也是二線城市銷售的多月走強(qiáng)。
這簡直太讓人尷尬了,修房子支撐經(jīng)濟(jì)多年剛轉(zhuǎn)弱,買房子就成了中國經(jīng)濟(jì)的支撐力量。在高增長不再、經(jīng)濟(jì)增速趨勢性放緩的時(shí)候,房地產(chǎn)居然逆勢成為了最為避險(xiǎn)的資產(chǎn)。
有點(diǎn)黑色幽默吧?其實(shí)也不是。
數(shù)據(jù)出來不久,上海拍出了地王——位置相當(dāng)不錯(cuò),價(jià)格也非常感人,光是樓面價(jià)便已超過10萬/平米,房子修好賣到15萬/平米以上幾乎是鐵板釘釘——所以,按常理推測,這房子當(dāng)然是泡沫,對(duì)吧?
說這話的人,可能低估了中國富豪階層和新富階層的購買力了。對(duì)于一個(gè)屌絲上班族而言,不論是干投行的金融狗,還是干IT的程序猿,這個(gè)價(jià)格當(dāng)然是超高的,甚至是無法接受的——不過咒罵歸咒罵,自己經(jīng)濟(jì)狀況合適、父母能夠接濟(jì),且自己有資格買房的時(shí)候,他們還是會(huì)買,畢竟要在寸土寸金的一線城市立足,一套房子帶來的安全感是必不可少的。
這群新富的中產(chǎn)階級(jí)們,成為了按揭買房的主力軍。
不過,我要跟你說的是,從數(shù)據(jù)上看,即使是如斯高價(jià),按揭買房的比例還是沒能達(dá)到房產(chǎn)投機(jī)的全盛時(shí)期2009~2010年——按揭買房的人多,可惜全款買房的人更多,中國的土豪們視房地產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在這個(gè)市場里一擲千金。
看到這里,你應(yīng)該會(huì)有兩個(gè)疑問:這些土豪們?yōu)槭裁磿?huì)青睞房地產(chǎn),以及他們的錢從哪里來。
這兩個(gè)問題能解釋房價(jià)的暴漲以及目前金融市場發(fā)生的資產(chǎn)荒問題。
傳統(tǒng)角度上說,什么是避險(xiǎn)資產(chǎn)?自然是那些與經(jīng)濟(jì)增長相關(guān)性為負(fù)的資產(chǎn),例如每逢經(jīng)濟(jì)下行便會(huì)上漲的國債,以及美元下跌時(shí)獲益的黃金等。而從歷史數(shù)據(jù)上看,房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長息息相關(guān),甚至和經(jīng)濟(jì)泡沫息息相關(guān),怎么也不至于成為避險(xiǎn)資產(chǎn)。
可不論是2008年還是2014年,近10年以來的政策及房價(jià)走勢一次又一次教育了我們:在中國,只有70年產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)真的就是避險(xiǎn)資產(chǎn),逢跌買入房地產(chǎn)是近10年最佳投資操作。
那么,土豪們的錢從哪里來呢?答案是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
要知道,土豪們的錢可不會(huì)閑著,在2014年產(chǎn)業(yè)利潤率下滑,某些行業(yè)的全行業(yè)利潤率甚至為負(fù)之前,土豪們的錢都在實(shí)體經(jīng)濟(jì)——自己的產(chǎn)業(yè)或者民間借貸。然而隨著收益率的不斷下滑和壞賬的逐年增加,土豪們需要另一個(gè)地方來存放資產(chǎn)。
于是2014年有了股債雙牛,而2015年股災(zāi)后房地產(chǎn)市場一騎絕塵,債券市場則是資產(chǎn)難尋,鬧起了資產(chǎn)荒。
從這個(gè)角度上說,房地產(chǎn)是承接了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險(xiǎn)資金——跟經(jīng)濟(jì)越弱資金越買入債券一樣,經(jīng)濟(jì)越弱,人們?cè)綍?huì)青睞房地產(chǎn)市場。
我們來說一個(gè)最極端的場景:如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)的收益率繼續(xù)下滑,更多的資金會(huì)被趕到資產(chǎn)市場——不管是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)或大宗商品等實(shí)物資產(chǎn)。那么對(duì)房地產(chǎn)市場而言,最極端的結(jié)局是什么呢?
當(dāng)人們只青睞一、二線城市房地產(chǎn)時(shí),土豪們會(huì)把房價(jià)推得極高,資金會(huì)回到房地產(chǎn)公司手上——但他們也深知經(jīng)濟(jì)疲軟,也會(huì)投資謹(jǐn)慎,于是他們會(huì)去追逐最拿得準(zhǔn)的資產(chǎn):也就是好地段的土地,就像前文提到的地王。如果供應(yīng)量夠的話,這個(gè)過程將會(huì)非常緩慢,因?yàn)椴粩嘤行路考油迫ハ娜藗兊馁彿啃枨?,而一旦供?yīng)量小甚至不供應(yīng)的話,地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)急速膨脹。
而這會(huì)導(dǎo)致另外一個(gè)問題:資產(chǎn)市場也會(huì)互相競爭,就像2014年股票債券等金融資產(chǎn)表現(xiàn)強(qiáng)勁的時(shí)候,地產(chǎn)和商品等實(shí)物資產(chǎn)的表現(xiàn)則相對(duì)萎靡。如果房地產(chǎn)價(jià)格快速走高,必將會(huì)吸引其他資產(chǎn)市場的資金推動(dòng)房價(jià)走得更高,而各類金融資產(chǎn)也會(huì)開始為房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù),例如股票市場里地產(chǎn)股走勢強(qiáng)勁,而債券市場里地產(chǎn)債則受到追捧。
當(dāng)然,對(duì)于普通人而言,特別是生活在一線城市的各類金融、IT、媒體、咨詢狗而言,原本勉強(qiáng)夠得到的住房夢(mèng)就會(huì)離他越來越遠(yuǎn)了。
這當(dāng)然是最極端的情況,可是這個(gè)極端情況真的離我們遠(yuǎn)嗎?
它的觸發(fā)條件,土地不供應(yīng)似乎已經(jīng)發(fā)生了。