譚松珩
在聊了很多經濟史、社會經濟的話題后,這次我們回歸專業(yè),來談談一個某種層面上比較悲傷的話題:“買房”。
你知道的,我的主業(yè)說高大上一點兒是投資市場,說通俗一點兒就是下注——所以預測經濟數據、推測經濟走勢對我們來說就是正常工作,不過7月的數據還是讓包括我在內的很多從業(yè)人員大吃一驚:一是產業(yè)投資如此羸弱以致政府基建投資獨木難支,二是居民中長期貸款成了信貸市場的最強力量,對應著的當然也是二線城市銷售的多月走強。
這簡直太讓人尷尬了,修房子支撐經濟多年剛轉弱,買房子就成了中國經濟的支撐力量。在高增長不再、經濟增速趨勢性放緩的時候,房地產居然逆勢成為了最為避險的資產。
有點黑色幽默吧?其實也不是。
數據出來不久,上海拍出了地王——位置相當不錯,價格也非常感人,光是樓面價便已超過10萬/平米,房子修好賣到15萬/平米以上幾乎是鐵板釘釘——所以,按常理推測,這房子當然是泡沫,對吧?
說這話的人,可能低估了中國富豪階層和新富階層的購買力了。對于一個屌絲上班族而言,不論是干投行的金融狗,還是干IT的程序猿,這個價格當然是超高的,甚至是無法接受的——不過咒罵歸咒罵,自己經濟狀況合適、父母能夠接濟,且自己有資格買房的時候,他們還是會買,畢竟要在寸土寸金的一線城市立足,一套房子帶來的安全感是必不可少的。
這群新富的中產階級們,成為了按揭買房的主力軍。
不過,我要跟你說的是,從數據上看,即使是如斯高價,按揭買房的比例還是沒能達到房產投機的全盛時期2009~2010年——按揭買房的人多,可惜全款買房的人更多,中國的土豪們視房地產為優(yōu)質資產,在這個市場里一擲千金。
看到這里,你應該會有兩個疑問:這些土豪們?yōu)槭裁磿嗖A房地產,以及他們的錢從哪里來。
這兩個問題能解釋房價的暴漲以及目前金融市場發(fā)生的資產荒問題。
傳統角度上說,什么是避險資產?自然是那些與經濟增長相關性為負的資產,例如每逢經濟下行便會上漲的國債,以及美元下跌時獲益的黃金等。而從歷史數據上看,房地產價格與經濟增長息息相關,甚至和經濟泡沫息息相關,怎么也不至于成為避險資產。
可不論是2008年還是2014年,近10年以來的政策及房價走勢一次又一次教育了我們:在中國,只有70年產權的房地產真的就是避險資產,逢跌買入房地產是近10年最佳投資操作。
那么,土豪們的錢從哪里來呢?答案是,實體經濟。
要知道,土豪們的錢可不會閑著,在2014年產業(yè)利潤率下滑,某些行業(yè)的全行業(yè)利潤率甚至為負之前,土豪們的錢都在實體經濟——自己的產業(yè)或者民間借貸。然而隨著收益率的不斷下滑和壞賬的逐年增加,土豪們需要另一個地方來存放資產。
于是2014年有了股債雙牛,而2015年股災后房地產市場一騎絕塵,債券市場則是資產難尋,鬧起了資產荒。
從這個角度上說,房地產是承接了實體經濟的避險資金——跟經濟越弱資金越買入債券一樣,經濟越弱,人們越會青睞房地產市場。
我們來說一個最極端的場景:如果實體經濟的收益率繼續(xù)下滑,更多的資金會被趕到資產市場——不管是金融資產還是房地產或大宗商品等實物資產。那么對房地產市場而言,最極端的結局是什么呢?
當人們只青睞一、二線城市房地產時,土豪們會把房價推得極高,資金會回到房地產公司手上——但他們也深知經濟疲軟,也會投資謹慎,于是他們會去追逐最拿得準的資產:也就是好地段的土地,就像前文提到的地王。如果供應量夠的話,這個過程將會非常緩慢,因為不斷有新房加推去消耗人們的購房需求,而一旦供應量小甚至不供應的話,地產價格將會急速膨脹。
而這會導致另外一個問題:資產市場也會互相競爭,就像2014年股票債券等金融資產表現強勁的時候,地產和商品等實物資產的表現則相對萎靡。如果房地產價格快速走高,必將會吸引其他資產市場的資金推動房價走得更高,而各類金融資產也會開始為房地產及其產業(yè)鏈服務,例如股票市場里地產股走勢強勁,而債券市場里地產債則受到追捧。
當然,對于普通人而言,特別是生活在一線城市的各類金融、IT、媒體、咨詢狗而言,原本勉強夠得到的住房夢就會離他越來越遠了。
這當然是最極端的情況,可是這個極端情況真的離我們遠嗎?
它的觸發(fā)條件,土地不供應似乎已經發(fā)生了。