馬　竹，李　漢

（安徽財經(jīng)大學　財政與公共管理學院，安徽　蚌埠　233000）

房地產(chǎn)價格影響因素研究
——基于我國1991-2014年時間序列實證分析

馬竹，李漢

（安徽財經(jīng)大學財政與公共管理學院，安徽蚌埠233000）

本文以房地產(chǎn)價格為研究的被解釋變量，基于中國近20年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，建立計量經(jīng)濟模型，以居民收入、開發(fā)成本、物價水平、利率作為主要解釋變量，通過經(jīng)濟檢驗、統(tǒng)計推斷檢驗、計量經(jīng)濟學檢驗完善模型的可決程度和缺陷，給出相應的有效政策建議與方案.

房地產(chǎn)；計量模型；OLS

1　模型的設定

1.1影響因素的分析

在市場經(jīng)濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的.

（1）居民收入

通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導致房地產(chǎn)價格上漲.如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲.

（2）開發(fā)成本

房地產(chǎn)在本質上是一種市場經(jīng)濟商品，其價格構成中必然包含生產(chǎn)要素的消耗代價，房地產(chǎn)的開發(fā)成本是房地產(chǎn)價格中所包含的重要因素之一.

（3）物價水平

房地產(chǎn)價格與物價的關系非常復雜.通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致.

（4）利率

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，利率作為中央銀行宏觀調(diào)控經(jīng)濟的重要手段對房地產(chǎn)價格的影響極為重要，一般經(jīng)濟理論認為利率與商品的價格呈反方向變動，對于現(xiàn)今房地產(chǎn)市場高出普通居民購買能力的情況而言，通過銀行等金融機構借貸來的資金是普通民眾購買房地產(chǎn)的主要來源.

（5）其他因素:①行政因素②土地制度③住房制度④房地產(chǎn)價格政策.

1.2模型設定

基于以上數(shù)據(jù)，探索性地將模型設定為四元線性回歸形式：

Y=β0+β1X1+β2*X2+β3*X3+β4*X4+ε

變量　　變量說明Y商品房平均銷售價格X1　　城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）X2　　城市居民人均可支配收入（元）X3　CPI（消費者價格指數(shù)）X4　　貸款利率（五年以上）

2　數(shù)據(jù)的收集

本文收集了我國1991-2014年的一些數(shù)據(jù)

3　模型的估計和調(diào)整

用最小二乘法，利用Eviews軟件可得估計結果如下：

注：以上數(shù)據(jù)來源各年份中國統(tǒng)計年鑒，各年份CPI　均以2010年為依據(jù)計算

Y=309.2974136+0.07852512193*X1

-0.06886859811*X2+26.34561242*X3

-37.44788148*X4

R2=0.969494F=150.9595

3.1經(jīng)濟檢驗

R2檢驗：R2=0.969494,表面模型對數(shù)據(jù)擬合優(yōu)度一般.

F檢驗：p值0.000000明顯小于0.05，說明上述解釋變量城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X1）、城市居民人均可支配收入（X2）、CPI（X3）、貸款利率（X4）聯(lián)合起來對被解釋變量Y有顯著影響，模型線性關系顯著.

T檢驗：城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X1）的t值大于2，表明城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額對房地產(chǎn)價格（Y）有顯著影響，其他各參數(shù)的t值的絕對值均小于2，表明其他各參數(shù)對房地產(chǎn)價格（Y）沒有顯著影響.

3.2多重共線性檢驗

首先，通過相關系數(shù)檢驗，如圖發(fā)現(xiàn)模型中解釋變量x1與x2的相關程度較高，解釋變量x2與x3、x1與x3之間相關程度也較高，模型存在較為嚴重的多重共線性.

在估計模型之前，應先分析各個因素與被解釋變量之間的關系，以及因素之間的相關程度，利用COR命令進行相關系數(shù)檢驗，得相關系數(shù)矩陣可知各解釋變量與被解釋變量房地產(chǎn)銷售價格的相關程度，其中，解釋變量X1與被解釋變量Y相關程度最高.因此，按照逐步回歸法來建立回歸模型.

(1)建立基本的一元回歸方程

已知相關系數(shù)檢驗中，解釋變量X1即城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)銷售價格相關性最強.故，故先建立Y與X1的一元線性回歸模型得：

Y=1526.862259+0.07504014066*X1

(2)逐步引入其它變量，確定最適合的多元回歸方程（斜率系數(shù)，t統(tǒng)計量）

模型　X1　X2　X3　X4　R2　R20.955334　0.953304 Y=f（X1，X2）　0.041544 2.624125 Y=f（X1）　0.075040 21.69211 0.119840 2.160438　0.963456　0.959976 Y=f（X1，X3）　0.063504 12.76655 21.67130 2.902426　0.968122　0.965086 Y=f（X1，X4）　0.072552 19.57859 -53.53158 -1.569888　0.960026　0.956219 Y=f（X1，X3，X2）　0.065891 3.174552 -0.011020 -0.118590 22.97495 1.715586 0.968144　0.963366 Y=f（X1，X3，X4）　0.063572 12.62370 19.49559 2.387906 -23.45918 -0.704565 0.968894　0.964228

經(jīng)過以上的逐步引入檢驗過程，發(fā)現(xiàn)以X1、X3做解釋變量的模型可決系數(shù)最高且t檢驗都通過為最優(yōu)模型，最終確定居民儲蓄存款函數(shù)為:

在節(jié)能降耗的大目標下，能效管理是后勤保障的一個重要工作內(nèi)容。隨著醫(yī)院組織架構的不斷改革，科室獨立核算是大勢所趨。建立能耗監(jiān)控平臺，將各個科室能耗數(shù)據(jù)進行嚴密監(jiān)測，并將數(shù)據(jù)進行分析處理，得到管理者所需的各類對比分析數(shù)據(jù)。從醫(yī)院層面，為管理者進行科室能耗管控提供了可靠依據(jù)，根據(jù)能耗數(shù)據(jù)可指定有針對性的節(jié)能降耗措施，進而規(guī)范醫(yī)院后勤服務流程、提高工作效率、控制運營成本、保證服務質量、輔助管理決策、提升醫(yī)院整體管理水平。

Y=-18.95512+0.063504X1+21.67130X3

經(jīng)濟檢驗：

R2判定系數(shù)：R2=0.968122接近于1，表明模型對樣本數(shù)據(jù)擬合優(yōu)度較好.

F檢驗：p值0.000000明顯小于0.05，說明上述解釋變量城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X1）、CPI（X3）聯(lián)合起來對被解釋變量Y有顯著影響，模型線性關系顯著.

T檢驗：城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X1）與CPI （X3）的t值均大于2，表明城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額和CPI對房地產(chǎn)價格（Y）有顯著影響.

3.3自相關檢驗

給定顯著性水平0.05，查DW表，當n=24,k=2時，得下限值dL=1.188,上限值dU=1.546，因為DW統(tǒng)計量為s=1.773116，即dU=1.546

3.4異方差性檢驗

由 DW 檢驗得 Obs*R-squared=12.98743給定α=0.05，p=0.003751<0.05表明模型存在異方差性，所以利用加權最小二乘法來消除異方差性：

在操作過程中計劃選取權數(shù)W3=1/x1^(1/2)并做White檢驗.

在顯著性水平取0.05時，所對應的White檢驗顯示，P值較大，所以接收不存在異方差的原假設，即認為已經(jīng)消除了回歸模型的異方差性.

所以本文的最終模型估計結果為：

Y=-186.2395383+0.06282669165*X1+23.85850879X3

4　本文的結論與建議

4.1結論

根據(jù)本文模型的估計和檢驗，X1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額和X3消費者價格指數(shù)對商品房平均銷售價格具有顯著性影響，特別是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的t檢驗p值幾乎接近于0，意味著我國房地產(chǎn)價格受開發(fā)投資額的影響十分顯著.

4.2建議

我國房地產(chǎn)價格遠高于普通百姓的經(jīng)濟承受能力，面對房地產(chǎn)價格虛高態(tài)勢，政府當局采取了許多措施來調(diào)控房地產(chǎn)價格，然而國家宏觀調(diào)控政策效果并不理想.而且由于房地產(chǎn)自身開發(fā)的周期性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性和房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的地域性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的地區(qū)特征，單個城市對房價調(diào)控也力不從心.因此，保持房地產(chǎn)市場長遠、健康發(fā)展，應該是我們必須堅持的目標.

（1）要抑制房地產(chǎn)行業(yè)的不良投機行為，通過計量經(jīng)濟模型分析，投資額是影響房地產(chǎn)價格最顯著的因素.我國房地產(chǎn)價格的快速上漲很大程度上是由于大量人將房地產(chǎn)作為一種投資品來進行投機，人均持有房產(chǎn)量過高使得房產(chǎn)的供應滿足不了市場的基本需求.應該通過房產(chǎn)稅改革和限購政策來抑制過熱的投機行為，增加投機行為的成本.

（2）政府應該穩(wěn)定物價，減少房地產(chǎn)行業(yè)耗用生產(chǎn)資料的代價以及整個社會的通貨膨脹程度. CPI是影響房地產(chǎn)價格上漲的一個重要因素，其同時也是整個社會通貨膨脹程度的風向標.首先CPI的過快增長必然會使得房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)成本增加，其次政府所需的財政收入也會隨著購買力下降而增加從而加重房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔.綜上，穩(wěn)定物價是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策能夠實施的重要前提.

（3）政府出臺調(diào)控房地產(chǎn)的措施不宜一刀切，應避免“傷及無辜”.國家的每次房地產(chǎn)政策調(diào)控其實是一種各方利益的博弈，房地產(chǎn)商肯定不希望房價下降，地方政府為了地方財政也不希望房價下降，銀行與上述兩方的利益是共通的.這三方在利益的博弈中占有絕對優(yōu)勢.如果房價過快下降，就會使三方利益受到較大損失.中央政府不希望房價漲得太快，是出于兩方面考慮，一是房價漲得太快，廣大民眾買不起房子，不利于社會穩(wěn)定與經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展；第二是房價漲得太快，容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，一旦破滅，對整體國民經(jīng)濟的損傷太大.

（4）盡快建立個人信用制度、抵押制度和抵押保險制度,完善二手房交易市場.個人信用制度不健全、抵押擔保保險制度建設滯后,各種金融手段和工具從根本上講很難得到很好地利用.二手房市場沒有建立起來,對于商業(yè)銀行來說,銀行很難將房產(chǎn)轉化為資金.因此,國家應該盡快建立起個人信用制度.

〔1〕龐如超，房地產(chǎn)價格波動的影響因素研究——中國30個省市的面板數(shù)據(jù)模型［J］.價格月刊，2013（4）.

〔2〕張磊，鄭丕諤，張曄，王中權.房地產(chǎn)價格分析及對策研究［J］.經(jīng)濟體制改革，2006（05）.

〔3〕沈悅，劉洪玉.住宅價格與經(jīng)濟基本面：1995—2002年中國14城市的實證研究 ［J］.經(jīng)濟研究，2004（6）.

〔4〕李南成，馬萍，徐舒.政策干預下的房地產(chǎn)價格波動實證研究［C］.中國數(shù)量經(jīng)濟學會，2006.

F293.3

A

1673-260X（2016）08-0149-04

2016-05-11