文/劉佳

略論商業(yè)地產(chǎn)的成本管控與優(yōu)化

文/劉佳

我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了“新常態(tài)”，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展開始逐漸從高速發(fā)展趨于平穩(wěn)轉(zhuǎn)變，在這個(gè)階段商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)注重企業(yè)內(nèi)部的管理，對成本進(jìn)行管控和優(yōu)化以期可以尋找新的利潤增長點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)；成本；管控

不論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅類地產(chǎn)，近年來都是人們熱衷于討論的問題，同時(shí)，也逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)支柱行業(yè)。但是由于房地產(chǎn)業(yè)需求逐漸得到滿足，房地產(chǎn)市場的競爭也逐漸趨于白熱化。針對這個(gè)市場現(xiàn)象，政府出臺了很多的相關(guān)政策，例如在今年兩會期間提出的“去庫存”等，都是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的方式之一。但是除了政府予以政策支持以外，商業(yè)地產(chǎn)要想在激烈的競爭中獲取一定的市場份額，必須從自身出發(fā)，尋找新的利潤增長點(diǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理的重點(diǎn)予以調(diào)整，盡可能的加快投資的回收以期可以按時(shí)歸還銀行的貸款，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)謀取更多的利潤。要知道，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)的典型代表之一，而且資金的需求量是非常大的，開發(fā)周期有長有短，成本支出在資金需求中所占比例是非常高的，因此，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行成本管控，以期可以優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的成本管控，減少成本支出。

一、成本管控的原則和重要性

（一）成本管控的原則

要知道，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控是環(huán)環(huán)相扣的，每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本管控情況都會對商業(yè)地產(chǎn)的整體成本管控形成影響，有些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本管控甚至?xí)绊懸院蟓h(huán)節(jié)的成本管控，因此，在進(jìn)行成本管控之前應(yīng)當(dāng)確定商業(yè)地產(chǎn)成本管控的原則，以此為指導(dǎo)來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，以期可以降低成本，提高利潤。在進(jìn)行成本管控原則的確定之前首先要明晰商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。首先要進(jìn)行的工作是項(xiàng)目預(yù)測，例如確定項(xiàng)目完成之后的銷售目標(biāo)客戶群等；然后要進(jìn)行的工作是綜合計(jì)劃，確定整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和項(xiàng)目完成后的工作整體計(jì)劃，包括整體計(jì)劃和具體計(jì)劃；接著是在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)的執(zhí)行控制，發(fā)現(xiàn)與計(jì)劃不符的事項(xiàng)和費(fèi)用及時(shí)的進(jìn)行成本控制；接下來的步驟是精細(xì)核算，對發(fā)生的成本準(zhǔn)確的進(jìn)行歸集，為后期的分析工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；最后是重點(diǎn)分析，對出現(xiàn)的成本差異進(jìn)行仔細(xì)分析，找出差異的原因，從而避免下一次項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)同樣的情況。

成本管控的首要原則是整體目標(biāo)成本的最低，要予以注意的是成本管控不能僅僅以某一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本最低，而應(yīng)當(dāng)將整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本最低，往往目標(biāo)成本最低的情況下，有些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本并不是最低的。其次要注意的是全面成本管控原則，該原則要求參與商業(yè)地產(chǎn)的所有員工都參與到成本管控的工作中去，借助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所有員工的整體力量，在各個(gè)部門之間建立起良好的溝通渠道，以便需要進(jìn)行成本溝通時(shí)可以及時(shí)的得到解決。接著是建立完善的責(zé)任制度。成本責(zé)任制是成本管控實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本最低的一個(gè)重要保障，將涉及到成本管控的所有員工的職能和責(zé)任進(jìn)行明確，然后對其實(shí)現(xiàn)各自的職責(zé)情況進(jìn)行考核和評價(jià)，以此種方式來對員工進(jìn)行激勵(lì)可以更好地達(dá)到成本管控的目標(biāo)。最好一個(gè)原則是科學(xué)化的原則，運(yùn)用科學(xué)化的成本管控方式將會取得事半功倍的效果，科學(xué)化的方法不僅包含科學(xué)的預(yù)測、決策的方法，還包括價(jià)值工程、不確定分析法等科學(xué)的成本處理和分析方法。

（二）成本管控對商業(yè)地產(chǎn)的重要性

商業(yè)地產(chǎn)的成本管控和優(yōu)化不論是對于目前達(dá)到成本節(jié)約、利潤增長有著顯著地效果，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長期戰(zhàn)略發(fā)展也起著奠基石的作用。如果商業(yè)地產(chǎn)的成本管控和優(yōu)化工作未達(dá)到理想的效果，嚴(yán)重的情況下甚至?xí)绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和狀況，因此，在商業(yè)地產(chǎn)中進(jìn)行成本管控是非常重要的?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面來說明成本管控對商業(yè)地產(chǎn)的重要性：首先，對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行成本管控可以直接降低相關(guān)項(xiàng)目的成本和企業(yè)日常經(jīng)營管理費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤。其次，對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控優(yōu)化可以降低投資該項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也可以實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)率。接著，成本管控優(yōu)化的工作效率高，成果顯著可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盡快的收回投資，減少過多的不確

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