銀行理財(cái)收益率不斷下降，股市一時(shí)半會(huì)指望不上，實(shí)業(yè)投資又怕虧本。房子成了性價(jià)比最高的理財(cái)渠道。

偏偏就在此處，他們面臨著各種誘惑。市場(chǎng)上的各路資金如潮水般涌來，有的投給地產(chǎn)開發(fā)商，押寶未來；有的幫購房者加杠桿，熱炒當(dāng)下。

南方周末記者 馮葉 發(fā)自廣州

南方周末實(shí)習(xí)生 石茹

焦慮的中產(chǎn)

長(zhǎng)期來看，沒有比一線城市的房產(chǎn)更能保值增值的投資品了。

“從我做起，抵制房地產(chǎn)債券！——然而那是不可能的?！?016年8月底，閩系房企融信中國在上海靜安拍下史上最貴地塊后，一位上海債券經(jīng)理在其朋友圈寫下一條分裂的狀態(tài)。

狀態(tài)的配圖是一連串的質(zhì)問：110億元人民幣在中國能買什么？就這么一塊地皮。別喊貴，都問問自己，是誰幫房企發(fā)的ABS（資產(chǎn)證券化），是誰幫房企承銷的債，是誰幫房企成立的信托計(jì)劃，是誰幫房企弄出來的夾層、劣后。都是你們，傻了吧，自己都買不起房了吧。

當(dāng)債券經(jīng)理和他的同行們把手里的資金輸送給一個(gè)個(gè)房企的同時(shí)，他向南方周末記者承認(rèn)，以他每月數(shù)萬元的金領(lǐng)階層收入，也已買不起上海市區(qū)均價(jià)過6萬一平的房子了。

9月12日，南方周末記者參加的廣州一個(gè)典型的中產(chǎn)家庭聚會(huì)上，幾對(duì)80后夫婦正在閑聊。他們大多來自銀行、保險(xiǎn)、融資租賃等央企、國企金融機(jī)構(gòu)。談到現(xiàn)在錢能干什么，大家都顯得有些無奈。

其中一位男士?jī)蓚€(gè)月前剛在距離市中心有半小時(shí)車程的番禺區(qū)某知名大盤買了一套房，價(jià)格接近3萬一平。此前一直沒有買房，是因?yàn)樗牒团笥押祥_一家餐館，也想過投資一家樓下的便利店，但考慮到這些投資畢竟跨了行業(yè)還有可能賠本，就覺得目前還是買房更靠譜。

現(xiàn)在是“資產(chǎn)荒”時(shí)期，他所在的主投制造業(yè)的融資租賃公司，也很難找到投資標(biāo)的，公司從銀行拿到錢后，大部分輸送給了地方投融資平臺(tái)。

另一位男士三年前在高點(diǎn)買入了數(shù)十萬元的黃金，現(xiàn)在還巨幅虧著，他建議大家都把閑錢投到他所在保險(xiǎn)公司的理財(cái)產(chǎn)品上，雖然該公司理財(cái)產(chǎn)品今年的投資回報(bào)率已從去年的7%下降到不到5%，“說明公司也沒地方投”。

融360提供給南方周末記者的一份報(bào)告顯示，2016年3月份，全國銀行的理財(cái)產(chǎn)品平均年化收益率是3.89%，又創(chuàng)新低。去年的平均收益率還在5%，今年可以說已經(jīng)沒有收益率在5%以上的銀行理財(cái)產(chǎn)品了。

一位同在保險(xiǎn)業(yè)的男士往事不堪回首。2015年，股市正繁榮的時(shí)候，他除了把自己工作3年攢下的全部積蓄50萬投入股市，還在一次午飯時(shí)間，把公司附近所有銀行的信用卡都申請(qǐng)了一張，通過提現(xiàn)功能，為自己加了一倍杠桿。他曾建立了一個(gè)小型的股市討論群，后來又親手解散了它。在眾人的嘲笑聲中，他坦白：“賠了一輛車?！?/p>

實(shí)際上，這些中產(chǎn)家庭大多參與P2P理財(cái)，因?yàn)樵谀壳氨姸嗬碡?cái)手段中其收益率最高，即便今年利率有所下滑，也普遍在7%以上。但他們也知道，P2P只能少量配置，擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。2015年以來，P2P平臺(tái)頻繁出事，“有時(shí)候都不敢看項(xiàng)目介紹，借錢的是一個(gè)從來沒聽說過的小地方的房地產(chǎn)開發(fā)公司，員工不到50人。”席間一位女士說。

一對(duì)有意賣掉廣州珠江新城一套房的夫婦不久前向中介公司報(bào)了一個(gè)價(jià)，結(jié)果僅僅兩天時(shí)間，蜂擁來看這套八十多平小公寓的人最高出價(jià)竟比報(bào)價(jià)高出100萬，達(dá)到520萬，但這對(duì)夫婦一邊感慨“被嚇著了”，一邊還是決定不賣，因?yàn)椤百u了之后能買什么呢？”

多位帶領(lǐng)客戶看房的中介向南方周末記者證實(shí)，在這個(gè)CBD地段，只要有房子放出來，現(xiàn)在幾乎都會(huì)遭“搶”，但即便如此，放出來賣的房子也越來越少。

正如網(wǎng)上的段子所言，土豪死于信托，中產(chǎn)死于理財(cái)，屌絲死于P2P，總有一款騙局適合你。人們最終發(fā)現(xiàn)，只有房產(chǎn)是靠得住的。

數(shù)據(jù)也顯示，長(zhǎng)期來看沒有比一線城市的房產(chǎn)更能保值增值的投資品。近15年間，北京、上海和深圳的房?jī)r(jià)曲線是一條幾乎沒有回落的上揚(yáng)曲線，上演了現(xiàn)實(shí)版的“京滬深房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的神話”。

清華大學(xué)今年2月份的一份研究報(bào)告認(rèn)為，從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，深圳房?jī)r(jià)總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房?jī)r(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%。

誘惑與無奈

從2015年開始，首付貸、消費(fèi)貸、房抵貸等各種名目的金融產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，誘惑著消費(fèi)者。

錢無處可投，房子就裹挾了許多大城市的居民和產(chǎn)業(yè)。偏偏就在此處，他們又面臨著各種誘惑。

“二套房也能幫你做成3成首付?！痹谏鲜龇畢^(qū)新開樓盤，一位中介經(jīng)理向南方周末記者拍胸脯說。

按限購政策，廣州居民購買二套房須拿出七成首付，三成首付屬于銀監(jiān)會(huì)明令禁止范疇。但是從2015年開始，首付貸、消費(fèi)貸、房抵貸等各種名目的金融產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，幫助買房者加杠桿。

上述中介告訴南方周末記者，二套房首付差額的資金來源于銀行正規(guī)的商業(yè)貸款，只要個(gè)人征信顯示尚在貸款的首套房是公積金貸款，沒有用到商業(yè)貸款即可。貸款期限按照商貸標(biāo)準(zhǔn)，最長(zhǎng)30年，利息也按照二套房的商貸標(biāo)準(zhǔn)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮10%。

廣州一位股份制銀行高管告訴南方周末記者，這種差額貸款類似于首付貸，銀行比較謹(jǐn)慎，資金有可能來源于其他非銀機(jī)構(gòu)，比如P2P、房產(chǎn)中介旗下的資金平臺(tái)等等，“現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)都在做這個(gè)”。

除此之外，上述中介表示，還可以把差額貸款做成消費(fèi)貸。也就是說，七成首付，購房者只需支付一半，其余貸款走銀行消費(fèi)貸渠道，消費(fèi)貸最長(zhǎng)可以貸10年。

不過一位國有銀行信貸高管告訴南方周末記者，消費(fèi)貸的用途有明確限制，不能用于買房，只能用于買車、裝修、教育、旅游等。但實(shí)際上，由于部分銀行風(fēng)控不足、中介配合消費(fèi)者造假等原因，消費(fèi)貸的真實(shí)用途亦包括買房。

知乎網(wǎng)上，一位供職于某城商行總行，負(fù)責(zé)審批后品控管理的匿名用戶寫道，在做貸款抽檢的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)某家分行近兩個(gè)月有一個(gè)億左右的消費(fèi)貸款，用途為購買珠寶，單筆金額在三百萬左右。從部分貸款的貸款用途憑證來看，“漏洞百出，真實(shí)性不足”。

南方周末記者幾個(gè)月前曾采訪過深圳樓市用房產(chǎn)抵押套現(xiàn)的火爆行情，專做“贖樓”生意的鄭鑫認(rèn)為，房抵貸的好處在于，如果將來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在業(yè)主手中，可持有增值也可出租；如果房?jī)r(jià)下跌，以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格70%的評(píng)估價(jià)從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業(yè)主固定收益和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，最后大不了房子讓銀行收走；而炒樓的只要有名額、有現(xiàn)金流，就可以從銀行貸款，“一套變兩套，兩套變四套”。

中信銀行2016半年報(bào)披露，該行重點(diǎn)發(fā)展以核心房產(chǎn)為抵押的“房產(chǎn)抵押綜合授信貸款”產(chǎn)品，這部分業(yè)務(wù)比上年末增長(zhǎng)48.7%，規(guī)模近1000億元，已占到全部個(gè)人貸款新增規(guī)模的66.7%。

“賣樓是賣現(xiàn)在， 拿地是拿未來”

“房子還沒賣，應(yīng)收賬款就回來了，對(duì)于開發(fā)商來說，一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒有，反正不是自己的錢?！?/p>

焦慮之下，消費(fèi)者在搶房子，開發(fā)商則早已搶起了地。

“匪夷所思。”廣州克爾瑞研究主管肖文曉不明白，芳村地塊已經(jīng)快到廣州佛山邊界的城鄉(xiāng)接合部，而廣州全市的最新房屋均價(jià)盡管超越了歷史紀(jì)錄，也不過才1.8萬元一平。

最近一些地塊高價(jià)拍出后，在一個(gè)廣州開發(fā)商操盤手微信群里，操盤手們顯得有些迷茫，一個(gè)長(zhǎng)嶺居附近樓盤的操盤手自問自答道：“不調(diào)價(jià)吧，我是不是傻？但是調(diào)價(jià)吧，應(yīng)該調(diào)到多少呢？2.7萬？3萬？！”

黃埔周邊一處本該在當(dāng)周日開盤的樓盤選擇了封盤，理由是受“極端”天氣影響。暫緩開盤后，該樓盤價(jià)格每平米上調(diào)了1000元，并且對(duì)外宣布，開盤1小時(shí)160套貨品全部拋出。但南方周末記者幾天后通過電話詢問該樓盤銷售，對(duì)方表示，仍有貨品在售。

據(jù)肖文曉測(cè)算，前述兩個(gè)地塊拍出后，周邊的樓盤確實(shí)有開發(fā)商漲價(jià)，但漲幅并不大，“也就三五個(gè)點(diǎn)?！倍鴱V州均價(jià)創(chuàng)新高，也是因?yàn)槔鬄硡^(qū)高端樓盤8月集中簽約900套，拉高了均值，并非廣州整體漲價(jià)。

“賣樓是賣現(xiàn)在，拿地是拿未來?！币晃粡V州知名地產(chǎn)分析師對(duì)南方周末記者說，越秀地產(chǎn)2013年在廣州拿的地塊，到現(xiàn)在還沒樓盤推出。即便是李嘉誠當(dāng)年在廣州的項(xiàng)目，也是拿地十幾年以后才上市銷售。

在肖文曉看來，這一輪房地產(chǎn)熱與2009年那波非常相似，都是銀根寬松，開發(fā)商錢來得特別容易，并且融資成本極低。唯一的不同是，2009年那波只是部分“面粉”貴過“面包”，而這一次，絕大部分一二線城市都是“面粉”貴過“面包”。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，2016年上半年，銀行通過表內(nèi)貸款、表外委托貸款、自營(yíng)投資和銀行理財(cái)，向房地產(chǎn)企業(yè)提供了超過10萬億資金。其中銀行理財(cái)資金約2.09萬億元，上半年增加了5500億元。

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微信公號(hào)“愉見財(cái)經(jīng)”采訪的多名銀行零售業(yè)務(wù)人士透露，銀行內(nèi)部推動(dòng)房貸業(yè)務(wù)的機(jī)制包括，上級(jí)行年初就定下個(gè)人房貸“專項(xiàng)規(guī)模”和增速指標(biāo)；調(diào)低風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)評(píng)法里的房貸計(jì)提；以及在內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)中，給按揭房貸以優(yōu)惠計(jì)價(jià)等。某上市銀行在2016年年初的要求中，定下的全年個(gè)人房貸增幅為不低于17%?！鞍纯傂薪o的優(yōu)惠政策算下來，房貸放個(gè)八三折就保本了，我們分行現(xiàn)在平均值是九二折，還是有一塊比較好的利潤(rùn)的。”某股份制銀行一名分行人士表示。

與2009年相比，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道更加多元化。從拿地、開發(fā)、建設(shè)到最終銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都被包裝成了金融產(chǎn)品。比如幫開發(fā)商存量資產(chǎn)出表的契約型基金，就可以把開發(fā)商流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，再進(jìn)行募資，“不占用貸款額度，不計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債率，不限定資金用途，非常靈活?！鄙鲜龇治鰩熣f，除了銀行，P2P、證券公司等各類投資機(jī)構(gòu)也在爭(zhēng)著借錢給開發(fā)商，“房子還沒賣，應(yīng)收賬款就回來了，對(duì)于開發(fā)商來說，一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒有，開發(fā)不下去就爛唄，反正不是自己的錢”。

一位銀行資產(chǎn)管理人士向南方周末記者透露，2016年以來，其所在銀行給不少房企放過貸款，一些開發(fā)商拿地后，連拍地保證金都有銀行資金墊付，房企只需支付一定的利息，就可以置換出保證金征戰(zhàn)下一地塊。

實(shí)業(yè)之難

企業(yè)正規(guī)經(jīng)營(yíng)沒有利潤(rùn)；逃避社保、稅收，又很難從銀行拿到貸款。

當(dāng)房地產(chǎn)吸附了金融機(jī)構(gòu)與居民的大部分資金流入，實(shí)業(yè)就開始缺血。

徐有華是廣州一家汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)，公司產(chǎn)品80%出口海外。兩年前南方周末記者見到徐有華時(shí)，他的企業(yè)剛剛登陸新三板，第一次增發(fā)股票時(shí)，遭到兩百多家機(jī)構(gòu)和個(gè)人的搶購，他的4部手機(jī)都被打爆了。

然而到了2016年，徐有華感到前所未有的疲憊。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和人力成本攀升，讓企業(yè)維持原有利潤(rùn)率，變得十分艱難。盡管國家扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策很多，像他每年能拿到政府補(bǔ)貼300萬，但是銀行信貸這一最大頭的資金來源十分吃緊。

央行發(fā)布的2016年7月金融數(shù)據(jù)顯示，全月新增信貸4636億，同比下降68.7%，引起市場(chǎng)嘩然。國泰君安銀行分析師王劍通過對(duì)比2013-2016年1-7月銀行信貸數(shù)據(jù)證實(shí)，2016年私人部分（指居民和私營(yíng)企業(yè)等）信貸非常疲弱，反映了有效信貸需求不足。

徐有華認(rèn)為，銀行壓縮信貸也是現(xiàn)在民間投資大幅放緩的主要原因。比如企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，需要銀行配套流動(dòng)資金，但銀行惜貸就沒有辦法支撐企業(yè)的投資和擴(kuò)張，“這樣的話，民間資本也不能投資”。

實(shí)際上，徐有華屬于新三板企業(yè)，比沒有登陸資本市場(chǎng)的企業(yè)還多了一個(gè)融資渠道——股權(quán)質(zhì)押。但是從2014年開始，股權(quán)質(zhì)押的難度也在加大，質(zhì)押率越來越低，附加條件卻越來越嚴(yán)苛，“要把個(gè)人、企業(yè)身家全部押給銀行”。

徐有華感嘆地說，企業(yè)也很矛盾，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低；逃避社保、稅收，又很難從銀行拿到貸款，也就更難做大企業(yè)。

“最近人太多了，好多同事都是新入職的?！眲⒃露鸶嬖V南方周末記者。劉月娥曾是深圳龍崗區(qū)一家普通電子廠的女工，四個(gè)月前，一個(gè)老鄉(xiāng)叫她辭職來廣州，說新工作要比電子廠賺得多，她便與十來個(gè)在深圳的老鄉(xiāng)一同離開了工廠。

劉月娥的新工作是幫廣州番禺區(qū)一處新開樓盤拉客戶，她們被分配至樓盤附近的各個(gè)公交車站接駁點(diǎn)，遇到想去看看盤的人，便給人打著傘一路寒暄，再倒兩次車，帶往售樓處。

劉月娥希望廣州樓市能像小組經(jīng)理告訴她的那樣“火起來”，這樣的話，一個(gè)月能賺七八千。當(dāng)被問到是否會(huì)考慮在廣州買房時(shí)，劉月娥笑說“沒想過”，不過比起她在深圳的同學(xué)，她又覺得很知足，“他們連租都租不起?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，徐有華、劉月娥為化名）