文/郭連平

澳洲房地產(chǎn)投資持續(xù)看好

文/郭連平

2015年9月，中央二臺財經(jīng)頻道（CCTV-2）大篇幅報道了澳洲房產(chǎn)投資市場的火爆近況，以及整個澳大利亞房產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一項最新的全球報告顯示，澳洲房產(chǎn)價值自1975年以來翻了3倍，在過去30年里，澳洲房產(chǎn)升值了221.4%，領(lǐng)先于美國、荷蘭、瑞士、法國等主要發(fā)達國家。2015年前的30年里，澳洲房產(chǎn)的價格以每年8.43%的幅度在飛漲。

為什么澳洲房產(chǎn)這么火？

澳洲樓市“一片紅火”主要有兩方面的原因：1.人口的快速增長，導(dǎo)致住房需求的增加，而市場供應(yīng)不足。2.澳聯(lián)儲的連續(xù)降息，給予投資購房金融支持。同時，澳洲對海外人士的貸款評審和購房首付與當(dāng)?shù)厝艘粯樱@也造成大量海外投資客在澳購房。

澳洲購房具有以下幾大優(yōu)勢。

優(yōu)勢一：健全的政策法律體系給購房者提供了安全保障。澳洲房地產(chǎn)相關(guān)政策法律體系確保：1.房屋、土地永久產(chǎn)權(quán)與繼承權(quán)；2.無遺產(chǎn)稅、無房產(chǎn)稅；3.規(guī)范的房屋交易市場；4.嚴格控制建造量，空置率常年保持約2%；5.房產(chǎn)交易強制律師和中介參與；6.資金安全，首付款存于獨立信托賬戶管理。

優(yōu)勢二：貸款額度高，可只還息不還本。澳洲銀行信貸支持如下：1.貸款額度大，投資門檻低，購房首付10%，交房再付20%。海外人士在澳洲銀行的貸款額度高達70%。2.貼現(xiàn)政策：房產(chǎn)增值部分可套現(xiàn)后實現(xiàn)再循環(huán)投資，一套房變兩套。3.還貸方式：還貸不還息，無本金貸款（貸款還款只還利息，不還本金）；還貸少還息，對沖賬戶，存抵充分利用對沖功能。

優(yōu)勢三：匯率低、利率低、當(dāng)下正省錢。澳洲官方利率降至歷史新低2%。澳洲央行降息的影響，對于海外購房者是利好的：1.將房貸利率降低，現(xiàn)在購買澳洲房產(chǎn)可以少還貸款；2.影響澳幣匯率，澳幣匯率走低，直接帶來購房成本大幅縮減，購房門檻更低。

優(yōu)勢四：移民政策、鼓勵生育政策、留學(xué)生持續(xù)上升導(dǎo)致住房需求大。在積極吸引海外移民政策和鼓勵自然生育政策的雙重實施下，澳大利亞人口數(shù)量與日遞增。目前，澳大利亞政府正斥巨資進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完善社區(qū)環(huán)境，以應(yīng)對未來幾年持續(xù)增加的新增人口和新移民人口帶來的需求。在可預(yù)見的未來，房屋的剛性需求將進一步增加。此外，自2000年以來，澳大利亞的留學(xué)生在全球所占比例不斷上漲，這其中，中國是澳大利亞最大的留學(xué)生輸出國。為了節(jié)約留學(xué)澳大利亞的成本，父母替子女購置房產(chǎn)用以“以房養(yǎng)學(xué)”也逐漸成了主流，從目前來看，這種趨勢將越來越熱。

優(yōu)勢五：住房供應(yīng)量遠遠小于需求量。與人口激增相對應(yīng)的是澳洲的住宅興建緩慢，導(dǎo)致符合需求的房產(chǎn)物業(yè)愈加供不應(yīng)求。據(jù)澳洲國家住房供應(yīng)理事會（National Housing Supply Council）預(yù)測，到2031年，澳洲的住房需求量將比供應(yīng)量多出66.3萬套。由此可見，今后澳洲的房產(chǎn)將會在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)供不應(yīng)求。

優(yōu)勢六：經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定帶動房產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)健。澳大利亞RP Data數(shù)據(jù)調(diào)研主管Tim Lawless聲稱：“幾乎澳大利亞所有首府城市的房價均已經(jīng)恢復(fù)到了金融危機前的水平?！苯?jīng)濟危機后很多國家面臨巨大的挑戰(zhàn)，但是澳大利亞房產(chǎn)價格卻在以7%-10%的漲幅穩(wěn)步上漲，甚至在萎靡的經(jīng)濟市場中強勢反彈，這其中的原因有：

一是澳大利亞穩(wěn)定的經(jīng)濟、健全的法律法規(guī)、規(guī)范的金融，對2008年澳大利亞房價起到了支撐作用。而經(jīng)過180多年發(fā)展和完善的澳大利亞法律和房地產(chǎn)管理模式已經(jīng)相當(dāng)成熟，也支撐著澳大利亞經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。澳大利亞儲備銀行公布，2015年6月之前的12個月中，澳大利亞經(jīng)濟穩(wěn)健地增長了3.1%。

二是金融海嘯以來全球經(jīng)濟增速減緩使得地產(chǎn)投資遭到一定沖擊，然而澳大利亞地產(chǎn)市場仍憑借良好優(yōu)勢保持領(lǐng)先地位。安永（EY）針對全球53個國家超過1600名企業(yè)高管（包括澳企高管124名）進行調(diào)查揭示，由于澳洲國內(nèi)地產(chǎn)投資環(huán)境持續(xù)改善，澳大利亞與美國、中國、加拿大和英國共同獲評2016年全球前五大最具吸引力投資目的地（轉(zhuǎn)載自澳洲媒體ABC News）。安永大洋洲房地產(chǎn)投資部門主管Richard Bowman表示，澳大利亞長期保持著全球最具吸引力地產(chǎn)投資目的地領(lǐng)先地位，近年來國際投資者對悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場的投資信心日益增強，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

三是人口增長帶來的巨大市場需求。2015年12月1日由澳洲媒體ABC News與今日傳媒集團聯(lián)手舉辦的“后自貿(mào)協(xié)議時代”澳洲主題投資論壇上，中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖們表示，澳洲市場前景顯然十分光明，政府在促進基建投資與開發(fā)上的堅定信念、人口增長帶來的巨大市場需求，正穩(wěn)固托舉澳洲房地產(chǎn)界的未來。

四是澳大利亞地產(chǎn)市場長期存在的供需缺口依舊是澳洲房市上行的最主要動力。此外，澳大利亞作為自然條件優(yōu)越、氣候宜人、居住環(huán)境優(yōu)良的國家，政策規(guī)范，市場規(guī)范，正在吸引愈來愈多的亞洲投資人對澳投資，無論是地產(chǎn)開發(fā)商還是地產(chǎn)投資者都有機會從中受益。

五是我們生活在一個投資貿(mào)易國際化趨勢愈來愈強的時代，中國目前已成為澳大利亞最大的貿(mào)易伙伴國，F(xiàn)TA自貿(mào)協(xié)議簽署后，中澳兩國貿(mào)易與投資空間將進一步打開，兩國在金融、地產(chǎn)等領(lǐng)域?qū)⒂瓉須v史性的合作機遇。

為何投資澳洲房地產(chǎn)？

為何投資澳洲房地產(chǎn)，其主要理由如下。

1.投資成本少（杠桿原理的極大化）∶購房者只需首付30%， 其余的70%可以從澳洲銀行貸款，目前的2年固定利率是4.50%。專業(yè)機構(gòu)負責(zé)將所購房屋出租，貸款利息基本可由租金抵沖，前5年可以只還利息，不還本金。

2.投資回報高∶充分地利用杠桿作用可以使你的投資回報高達平均每年30%以上。以60萬澳元的一套住房為例， 保守估計10年翻一番， 10年后的回報為60萬澳元。但是，購房者的首付是12萬或18萬澳元 （因為貸款利息基本由租金抵沖）。

表1　以7%的年增長投資回報分析

如以保守估計7%的年增長率計算，4年后購房者將會有近108000澳幣的溢出資金（見表1），其結(jié)果是：（1）購房者基本收回原始投資的首付120000澳元，且已經(jīng)擁有了一套房子；（2）無需另外投資，用溢出資金108000澳元做首付，投資第二套房子。

3.投資風(fēng)險小∶ 購房者的投資風(fēng)險幾乎為零，澳洲房地產(chǎn)具有極強的“抗跌性”。1997年和2008年兩次金融危機中， 當(dāng)歐美的房地產(chǎn)市值下跌30%-50%時，澳洲的房地產(chǎn)市值反而上升了20%。過去60年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，澳洲房價平均每7-10年翻一倍，即平均每年增長7%-10%。

4.海外資產(chǎn)配置：（1）多樣化投資可保證購房者資產(chǎn)的安全性。不要把雞蛋放在一個籃子里，分散投資即分散風(fēng)險。（2）海外資產(chǎn)疊加增值。充分利用澳洲銀行的轉(zhuǎn)貸功能。

5.穩(wěn)定的租金收入∶澳洲的各大城市的租金回報是5%-7%，租房空置率在2%以下。有些樓盤的開發(fā)商擔(dān)保5.5%以上的租金收入。

6.安全的賬目往來∶所有的資金往來都通過澳洲政府監(jiān)管的信托賬戶和購房者的賬戶。

7.專業(yè)的物業(yè)管理∶公司為購房者提供全程服務(wù)，如尋找租客、管理租金、定期檢查房屋等。

8.全面的售后服務(wù)：當(dāng)購房者決定出售物業(yè)時，專業(yè)公司會竭誠為購房者服務(wù)，賣出市場上最好的價格。

9.完備的法律保障∶按照澳洲的法律，獨立的審計公司會每年對購房者的賬戶進行審計，不用付費。

10.為移民澳洲創(chuàng)造前期條件∶當(dāng)購房者在澳洲的資產(chǎn)達到一定的程度， 就可能達到移民的條件。

（作者單位：澳洲悉尓集團）