文/上海市住房保障和房屋管理局人才服務(wù)考核評價中心

上海嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展及人才隊伍建設(shè)

文/上海市住房保障和房屋管理局人才服務(wù)考核評價中心

近年來，上海嘉定區(qū)委、區(qū)政府以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式為主線，推動區(qū)域房地產(chǎn)市場健康、有序、良好地發(fā)展?！笆濉逼陂g，嘉定區(qū)著力構(gòu)建“一核、兩翼、四市鎮(zhèn)”的區(qū)域空間布局和“一城、兩軸、四高地”的區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，初步形成了產(chǎn)業(yè)與城市相融合、人口與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的布局體系，人民居住水平正在穩(wěn)步提升。我們根據(jù)對嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的優(yōu)勢、劣勢、機遇、威脅分析，以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部人才問題與機遇的研究，探討“十三五”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位，構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)人才體系。

一、嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

（一）嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

2014年，嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資299.3億元，其中住宅投資182.5億元，同比增長1.4%，商業(yè)用房投資37.5億元，同比增長11.2%。相較2011年，總額增長1.25%。

嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動了區(qū)域商品房銷售。從房價走勢上來看，2011年商品房成交均價為7980元/平方米，2012年為9566元/平方米，2013年為12090元/平方米，2014年為13543元/平方米，呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢。

（二）嘉定區(qū)房地產(chǎn)需求分析

居民對于住宅需求大致分為三類，即新增性、改善性和投資性。

新增性住宅需求主要包括嘉定區(qū)適齡青年進入婚育年齡后出現(xiàn)的購房需求、城鎮(zhèn)化發(fā)展下嘉定區(qū)農(nóng)村居民向城區(qū)居民轉(zhuǎn)變所產(chǎn)生的住房需求、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展所吸引的高新技術(shù)人才以及外來從業(yè)人員的居住需求。改善性住宅需求主要是居民為了改善目前的居住狀況而產(chǎn)生的二次置業(yè)需求。嘉定區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高帶來了區(qū)內(nèi)改善性住宅需要的頻繁涌現(xiàn)。投資性住宅需求主要是投資者看中嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，以購房出租或轉(zhuǎn)售方式進行投資所產(chǎn)生的需求。嘉定區(qū)的投資性住宅主要集中在嘉定新城與南翔鎮(zhèn)附近的高端花園住宅，這些配套完善、發(fā)展快速、樓盤升值潛力大的區(qū)域相當受投資者的歡迎。

二、嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展SWOT分析

運用SWOT分析法從優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機遇（Opportunities）、威脅（Threats）四個角度深入剖析，進而尋找未來嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

（一）嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢分析

嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展具有五個方面的優(yōu)勢：第一，其位于長江經(jīng)濟帶的源頭，坐擁便捷的交通道路系統(tǒng)。嘉安公路、寶安公路、嘉松北路、寶錢公路、瀏翔公路相互交叉，形成了“三縱三橫”的地面交通網(wǎng)。第二，其地域廣闊，土地總面積463.55平方公里，人口密度為3169.40人/平方公里，低于3826人/平方公里的全市平均水平。其三，其擁有充足的土地儲備資源，為住宅建設(shè)提供了較好的土地保障。其四，嘉定區(qū)是典型的江南水鄉(xiāng)，境內(nèi)共有河道1800余公里，水面率達7.71%，城區(qū)綠化覆蓋率達38.4%，森林覆蓋率達10.8%，形成了覆蓋全區(qū)的宜居生態(tài)環(huán)境。此外，嘉定區(qū)還是一座歷史古城，歷史悠久，古跡眾多，其深厚的歷史文化底蘊是又一顯著優(yōu)勢（圖1）。

圖1　嘉定區(qū)交通示意圖

（二）嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展劣勢分析

作為市郊區(qū)縣，嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展也有一定的劣勢：第一，其處于上海市郊的區(qū)域位置。這決定了其與市區(qū)的聯(lián)系主要依靠高速公路與軌交十一號線，相對而言，與市區(qū)的連結(jié)不甚方便，尤其是與中心城區(qū)連結(jié)的軌交和快速公交路網(wǎng)建設(shè)略顯不足。第二，其公建配套設(shè)施相對落后。嘉定區(qū)雖然在公建配套設(shè)施方面取得了一定的進步，但較周邊區(qū)域仍存在著一定的差距，這成了嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的短板。第三，其龐大的外來人口帶來的住房問題。據(jù)嘉定區(qū)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，外來常住人口占其總?cè)丝诘?6.29%。這些外來人員受到收入條件、家庭狀況、政策法規(guī)等多方面條件約束，無法購買自住用房，目前對區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動尚未顯現(xiàn)。

（三）嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展機遇分析

為了合理配置資源，嘉定區(qū)按照市政府“市區(qū)體現(xiàn)繁榮，郊區(qū)體現(xiàn)實力”的戰(zhàn)略方針，重新定位郊區(qū)功能，努力使郊區(qū)成為新的城鎮(zhèn)化增長點。2014年全年實現(xiàn)經(jīng)濟增加值達到1630.2億元，同比增長8.6%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破4萬元大關(guān)，生活水平日益提高，居民對住宅的消費需求持續(xù)旺盛。

（四）嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展威脅分析

從市郊及周邊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢來看，普陀區(qū)、寶山區(qū)、松江區(qū)，江蘇省太倉市、昆山市與嘉定區(qū)接壤，對嘉定區(qū)住宅市場發(fā)展的影響較為明顯。而從交通角度出發(fā)，同屬市郊的閔行區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)，交通優(yōu)勢較嘉定區(qū)而言相對明顯，轄區(qū)內(nèi)都建有多條軌交線路。因此，今后幾年，嘉定區(qū)和這五個區(qū)、市之間住宅市場的競爭將逐步凸現(xiàn)。

（五）嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展策略分析

世界銀行研究報告指出，發(fā)展中國家8-12年的人均總收入可購買一套城市住宅時，住宅市場需求進入旺盛期。隨著“十二五”規(guī)劃的完成（圖2、圖3），嘉定區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)初步滿足居民的基本住宅需求。所以，從宏觀角度來看，“十三五”規(guī)劃中嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將向改善居住環(huán)境轉(zhuǎn)變。從微觀角度來看，嘉定區(qū)未來發(fā)展重點應(yīng)聚焦在南翔與安亭鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，將其打造成為現(xiàn)代化宜居產(chǎn)業(yè)住宅區(qū)。

圖2　安亭地區(qū)規(guī)劃設(shè)計圖

圖3　南翔、江橋地區(qū)規(guī)劃設(shè)計圖

三、嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)人才隊伍現(xiàn)狀

（一）嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)人才隊伍結(jié)構(gòu)分析

據(jù)調(diào)查顯示，嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)人才類型主要分為特質(zhì)型人才、核心人才、輔助型人才、通用型人才等四類。從嘉定區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)和大型非區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)這兩種企業(yè)類型來看，特質(zhì)型人才能較好地滿足項目發(fā)展的需要，主要從事設(shè)計、建設(shè)、運營、管理、營銷等一系列工作。相較特質(zhì)型人才而言，核心人才則較為稀缺，一般以企業(yè)自主培養(yǎng)為主。輔助型人才和通用型人才主要是在行政人事、財務(wù)管理等職能性中低層崗位上工作，雖然在市場中較易獲得，但卻是目前嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)最迫切需要的。這是由于嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)多為項目公司管理模式，在項目結(jié)束后，無法較好地留用這部分人才，而區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)則因為自身條件限制，無法給這兩類人才提供較好的發(fā)展環(huán)境，使人才留用日趨艱難。

（二）嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)人才薪資結(jié)構(gòu)分析

目前，嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中不同企業(yè)與崗位的薪酬差異較大，同樣崗位的薪資在不同區(qū)域間也存在差異。嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)普遍較市內(nèi)工資為低。據(jù)調(diào)查，大型房地產(chǎn)公司大多采用高底薪、低獎金、高福利的薪酬體系；而中小型房地產(chǎn)公司則更多采用低底薪、高獎金、多福利的方式。企業(yè)內(nèi)部不同崗位的員工薪資也參差不齊，在大型房地產(chǎn)公司中，薪酬最高水平與最低水平差距較中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言也較大。這都是由企業(yè)規(guī)模、組織架構(gòu)、職位層級所導(dǎo)致的。

（三）嘉定區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)人員流失分析

據(jù)調(diào)查，嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)人才的流失與職業(yè)滿意度較低有著直接的聯(lián)系，原因主要集中在工作自身、晉升計劃、薪酬水平等多個方面。由此不難看出大型房地產(chǎn)企業(yè)之所以人才流動率較低，主要是因為其科學合理的發(fā)展戰(zhàn)略。這些企業(yè)重視對于人才能力、潛力與企業(yè)忠誠度的培養(yǎng)，通過績效考核、專業(yè)培訓等方式來提升人才的工作能力、薪酬待遇以及對企業(yè)的歸屬感，大大提高了人才的穩(wěn)定性，然而嘉定區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)在這方面則有所欠缺，導(dǎo)致企業(yè)人才流失情況日益嚴重。這些都是未來嘉定區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)所亟須彌補的短板。

四、嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的思考

“十二五”期間，嘉定區(qū)基本完成了“新城建設(shè)出好形象、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型全市率先、社會發(fā)展市郊領(lǐng)先”三大奮斗目標，未來應(yīng)以“一核三區(qū)”為發(fā)展重點，即嘉定新城核心區(qū)、嘉定科技創(chuàng)新核心功能區(qū)、國際汽車城產(chǎn)城融合示范區(qū)、北虹橋商務(wù)區(qū)，全力打造功能獨立完善、城鄉(xiāng)一體發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會文明有序、宜業(yè)宜居宜人的現(xiàn)代化新型城市。為此，應(yīng)從以下幾個方面推動行業(yè)發(fā)展。

第一，促進房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)協(xié)調(diào)有序發(fā)展。在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的同時，鼓勵帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善，為嘉定區(qū)城鎮(zhèn)化進程提供產(chǎn)業(yè)支撐。繼續(xù)加速推進包括交通設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的各項配套設(shè)施建設(shè)，進一步完善現(xiàn)代化特色住宅和區(qū)域性商業(yè)中心的布局，完成新城建設(shè)與老城居民區(qū)發(fā)展的無縫銜接，提升區(qū)域城鎮(zhèn)化水平，促進區(qū)域城鎮(zhèn)化進程。

第二，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與居民生活相協(xié)調(diào)。由于嘉定區(qū)居民收入水平的不斷提高，其生活觀念不斷變化，開始由追求居住面積的大小向講究生活的質(zhì)量與品質(zhì)轉(zhuǎn)變。新城應(yīng)完善商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，改善教育衛(wèi)生條件，提升居民生活品質(zhì)。

第三，加大以租房滿足住房需求的政策力度。對于進入嘉定的大量外來從業(yè)人員的居住問題，通過借鑒密爾頓·凱恩斯的新城管理模式，提供一定數(shù)量的公租房、廉租房，為他們提供良好、舒適、方便的居住環(huán)境，同時也提升區(qū)域治安維穩(wěn)的能級。

五、嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)人才管理的探索

針對嘉定區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)人才流失問題，通過提升房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)歸屬感和建立完善行業(yè)人才保障機制來解決。通過明確企業(yè)人才培養(yǎng)、晉升渠道來適時激勵企業(yè)人才，最大限度地發(fā)揮人才的潛能，提升房地產(chǎn)行業(yè)人才的職業(yè)歸屬感。建立完善行業(yè)人才保障機制，可以從政府政策保障、行業(yè)管理保障、企業(yè)支持保障三個層面著手。

第一，政府政策層面。拓寬引進高層次人才的“綠色通道”，加大引進人才力度，建立健全優(yōu)秀人才住房配屬問題，為留住人才、鼓勵人才提供政策保障和財政支持。

第二，行業(yè)管理保障層面。實施拔尖人才培養(yǎng)工程，加強技術(shù)人員繼續(xù)教育的支持力度，為優(yōu)秀人才提供進一步深造學習的機會。

第三，企業(yè)支持保障層面。提高對現(xiàn)有人才的重視程度，實行按需設(shè)崗、公開競聘、按崗聘用制度。

通過三層保證機制，促使更多的優(yōu)秀人才來到嘉定、留在嘉定，為嘉定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展獻策獻力。

（執(zhí)筆/宋汶龍 傅益人）