文/魏雅華

房地產(chǎn)業(yè)從哪里突出重圍？
——商機：建個停車場

文/魏雅華

對于2016年的中國，修建停車場無疑是投資最小、投資回籠最快、投資回報率最高、投資風(fēng)險最小、投資安全系數(shù)最大的投資項目。這幾乎是一眼就能看明白的事情，不需要太多的論證和太復(fù)雜精細的計算。不過既然作為一種投資，總要作出風(fēng)險評估，所以還是“確認”一下為好。

一、如果你是一個中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

如果你是一個中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很容易在這一段長達五六年的房地產(chǎn)蕭條期里被兼并或吃掉。2016年，在中國一大半二三線城市中，十個中小房地產(chǎn)企業(yè)，至少有九個資金鏈即將崩斷，有七八個會因產(chǎn)能過剩而被消滅。

如果你手里有一塊地想蓋房子出售，卻連挖地基的錢都沒有了，而銀行由于呆壞賬的急劇上升，不但不會給抗風(fēng)險能力低的中小企業(yè)貸款，還會追著你的屁股要債。

如果你想把手里的這塊地給賣了，這時你會發(fā)現(xiàn)，你的地已經(jīng)變成了一個燙手山芋，要么是無人問津，要么折損大半。

那么，出路在哪里？辦個停車場怎么樣？實現(xiàn)“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”之夢。

事情解決起來其實很簡單，你不用蓋房子也不用挖地基了，一般來說，想要建設(shè)商品房小區(qū)的地塊，地段都不會太差。你只要到所在地的工商行政管理局去辦個開停車場的證，然后，你把地面用壓路機壓平，鋪上水泥，工期不過十天半個月，一個停車場便大體上建成了。然后，雇上四五個員工，為政府增加幾個就業(yè)崗位，就可以開張營業(yè)了。前后不過個把月，你就開始有資金回籠了。現(xiàn)在，活下來比什么都重要。

如果你的小區(qū)建了一半，或者剛蓋起了一兩座樓的骨架，工程只進行了1/10，就已經(jīng)沒有錢了，你可以把工程停下來，甚至可以把挖好的地基填埋了，在空地建一座大停車場，立馬就有資金回籠。你會發(fā)現(xiàn)，建停車場比建商品房錢來得快。

二、停車場的上行空間巨大

中國現(xiàn)在私家車不只是白領(lǐng)才有，工薪族都開著私家車上班，可中國的城市還停留在自行車時代。近年來，汽車保有量增加的勢頭迅猛，但停車難愈演愈烈。這種落差為停車經(jīng)濟的發(fā)展提供了巨大的上行空間。

中國城市現(xiàn)在最需要的商品是停車場。在城市街頭、住宅小區(qū)，因為缺少停車場，在日趨擁擠的馬路旁停車成為普遍現(xiàn)象。每天，你開著車出門，首先要想的是：要去的地方有沒有停車場？出門停車成了一件心事。

2016年，全國有35個城市的汽車保有量超過百萬輛，上海、北京、成都、深圳、天津、蘇州、重慶、廣州、杭州、鄭州10個城市汽車保有量超過200萬輛。全國平均每百戶家庭擁有25輛私家車，北京平均每百戶家庭擁有63輛私家車。

截至2014年底，上海不含外省市牌照的機動車保有量為304萬輛，而全市居住區(qū)配建停車位為179萬個，居住區(qū)夜間停放需求為290萬輛，停車位的缺口為100萬個以上。到2016年，停車位的缺口將會擴大到200萬個。那么，合理的汽車保有量與停車位的比例應(yīng)該是多少？根據(jù)國際慣例，汽車保有量與停車位的比例應(yīng)在1∶1.2至1∶1.4之間，如取1.4計算，到2020年，中國汽車停車位需求為34917萬個，缺口是如此之大。所以，從長遠來看，停車經(jīng)濟前景廣闊，上行空間巨大，是一個毫無疑問的朝陽行業(yè)。

三、美國的“停車經(jīng)濟”與“停車咪表”

在美國，無論是在繁華的大都市，還是中小城市，到處都可以看到大塊的空地，這些空地都是停車場，每天都在創(chuàng)造財富。筆者第一次到美國的時候，驚訝于美國的商場、學(xué)?；蜣k公樓周圍有著比主建筑更大的停車場。美國有3億人口，擁有2.5億輛車，人均擁有0.8輛汽車。據(jù)統(tǒng)計，每輛車平均有96%的時間是處于停車狀態(tài)，而在道路上行駛的時間只有4%。這個數(shù)字告訴你，停車場有多么重要。

據(jù)美國學(xué)者伏契克（Vukan R. Vuchic）統(tǒng)計，城市通勤者（經(jīng)常往返者，指從家中往返工作地點的人）如果開車的話，每次通勤平均燃料成本不足1美元，而停車成本則超過了5美元?，F(xiàn)實創(chuàng)造了世界上最大的“停車經(jīng)濟”。整個美國的“泊車經(jīng)濟”每年帶來的收益高達260億美元，提供了100萬個就業(yè)機會。

幾乎所有進入了汽車時代的發(fā)達國家，停車點都用“停車咪表”來收費。據(jù)統(tǒng)計，美國全國目前有超過500萬個咪表在使用，大大地降低了停車場的人工費用。

在美國，臨街停車位主要由市政部門經(jīng)營，其收益約占停車業(yè)總收益的三分之一。單就“臨時停車”收費，已經(jīng)是一個很大的數(shù)字。對于市政來說，這類停車位只是提供日常短時停車服務(wù)，很多地方的咪表都不允許超過2小時的停車時間，但在周末和節(jié)假日往往是不收費的。停車收費由于關(guān)乎公眾利益，是受到嚴密監(jiān)控的，“公益收費”項目只允許微利或保本經(jīng)營。

住宅區(qū)的街邊停車位一般允許長停，也沒有“停車咪表”。要在這類區(qū)域合法停車，則需要攜帶房契或租約到本地法庭辦理停車證。如果無證停車，輕則被開罰單，重則被拖車公司拖走，繼而要繳納不菲的拖車費用。

停車場收費員工作技能要求很低，“停車咪表” 搶走了許多人的飯碗，也使政府失去了手中許多救貧扶困的公益崗位，這也許是“停車咪表” 在中國水土不服的重要原因。

四、中國房地產(chǎn)業(yè)從哪里突出重圍？

讓我們先來算算建一個小型的停車場的經(jīng)濟賬。

一個標準的停車位面積應(yīng)為15-16平方米（含通道面積和公攤面積），以此計算，60個車位規(guī)模的停車場總面積應(yīng)為1000平方米左右，土地租金因地段差異巨大而無法預(yù)估。

如果，停車場拿到物價局審批的收費價格是3元每小時（旅游景區(qū)除外），按照24小時全部停滿來算，每日的總收入是4320元。如果以六成停滿計，一天的收入在3000元上下，月收入應(yīng)在6萬元以上，年收入大約是72萬元。扣除4名看護員一年的工資大約8萬元，再刨去占用土地租金大約10萬元，開業(yè)第一年，即可以實現(xiàn)盈利40萬-50萬元。還有什么行業(yè)能夠比這投資更少、來錢更快？

2016年，“去庫存”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)的國策，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩，已是不爭的事實。遺憾的是，不少房企根本沒有想過，來錢更快且現(xiàn)已成為中國城市最需要的商品的，是停車場，停車場已成為短缺商品。中國房地產(chǎn)業(yè)是不是可以從這里突出重圍？

讓我們來看看發(fā)達國家如何解決與城市建設(shè)同步的停車場建設(shè)問題，如何緩解汽車保有量增長與停車位之間的矛盾，從而尋找可借鑒的地方。

美國政府高度重視停車場建設(shè)。美國自20世紀30-50年代開始出現(xiàn)停車難問題以后，停車場的建設(shè)就成為美國人最重視的問題之一，無論政府機構(gòu)，還是旅館商店，無論出租公寓，還是娛樂場所，都附建有很大的停車場。采用三種模式建設(shè)，即政府投資—委托經(jīng)營模式、政府—企業(yè)投資經(jīng)營模式和企業(yè)投資經(jīng)營模式。國家鼓勵民間資本投資興建停車場，給予稅收優(yōu)惠等政策扶持，包括購置土地費用、停車場地建設(shè)及附屬建設(shè)費用、停車場管理人員勞務(wù)費用和停車場設(shè)備維護費用等。停車場興建和運營資金除政府或民間投資、停車場收費外，還包括部分違章停車處罰收入、機動車擁有者上繳的停車稅等。

日本政府規(guī)定，對私營和半官半民經(jīng)營、建設(shè)的停車場，給予一定的財政補貼，其補助率為1/3。政府還動用道路開發(fā)資金、開發(fā)銀行的特別利率融資等，對私營和半官半民經(jīng)營、建設(shè)的停車場提供低息貸款，貸款期15-25年不等，并規(guī)定起初5年只還息不還本。在稅收方面，對各類型停車場的企業(yè)所得稅、法人稅、地價稅、固定資產(chǎn)稅、建設(shè)稅等都有不同的減免規(guī)定，其中有的還可全免。

理順體制，依法設(shè)立專門的停車管理機構(gòu)，對停車場實行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，是發(fā)達國家的主要做法。更為重要的是把停車場歸入公益事業(yè)，因為它使用的是公共資源，是絕不可以成為一種暴利行業(yè)的。這些都是值得我們效法和學(xué)習(xí)的。

確認一個商機并不容易，商機也并不是隨時隨地都會出現(xiàn)，尤其是像停車場這樣的商機，及時地把房地產(chǎn)業(yè)過剩的產(chǎn)能，轉(zhuǎn)入到停車場上來，這不是“一石N鳥”的機會嗎？有準備的人，不要讓商機從你的身邊溜走！

（作者單位：陜西電視臺經(jīng)濟頻道）