文/文博

鼓勵(lì)房企成為“房東”是去庫(kù)存的重要途徑

文/文博

今年，建立購(gòu)租并舉的住房制度已經(jīng)被中央確定為主要方向。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整、房企進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，通過(guò)建立“薄利多租”的經(jīng)營(yíng)模式，樓市有望得到更大的發(fā)展。這項(xiàng)措施與土地供應(yīng)、稅費(fèi)調(diào)整、融資限制等一系列金融和財(cái)政相關(guān)政策的調(diào)整一起，被認(rèn)為是樓市去庫(kù)存的重要方向。

去庫(kù)存需十年，形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)

自去年以來(lái)，去庫(kù)存成為樓市最熱點(diǎn)。中國(guó)樓市庫(kù)存究竟多少？現(xiàn)在有不同的測(cè)算和數(shù)據(jù)。近日，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在中國(guó)金融四十人論壇微信公眾號(hào)上發(fā)表文章指出，如果考察商品房在建面積、商品房之外的保障房、公用建筑和單位自建等，庫(kù)存面積可能超過(guò)80億平方米，僅商品房在建和待售就超過(guò)50億平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)7.18億平方米。鐘偉認(rèn)為，現(xiàn)在人們常用7億平方米來(lái)概括當(dāng)下的樓市存貨，這嚴(yán)重低估了樓市面臨的供求失衡?！斑@7億平方米僅是待售面積，即非意愿性存貨?！?/p>

有專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工以及還未開(kāi)工的潛在庫(kù)存并未計(jì)算在內(nèi)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市高庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)，一旦計(jì)入潛在庫(kù)存數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市的庫(kù)存數(shù)量可能倍增。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，待售庫(kù)存的實(shí)際規(guī)模，應(yīng)該在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷(xiāo)售的7億平方米，在此基礎(chǔ)上再加71億平方米的已批未建庫(kù)存和56.1億平方米的在建未售庫(kù)存。目前我國(guó)樓市“三大塊”待消化庫(kù)存合計(jì)規(guī)模超140億平方米。如果僅考慮商品房一項(xiàng)，去庫(kù)存的壓力有多大？專(zhuān)家認(rèn)為，2015年全年商品房銷(xiāo)售大約13億平方米，新開(kāi)工可能還略多于此，商品房銷(xiāo)售和新開(kāi)工相抵，2015年房地產(chǎn)庫(kù)存去化的進(jìn)展不大。再說(shuō)2015年70個(gè)大中城市中，除東北地區(qū)外，大部分城市的房?jī)r(jià)同比上升，造成銷(xiāo)售提速困難。因此，在未來(lái)2-3年，要庫(kù)存去化唯有縮減新開(kāi)工和土地購(gòu)置，房地產(chǎn)投資維持-10%到零增長(zhǎng)才是唯一出路。

據(jù)測(cè)算，按每年銷(xiāo)售14億平方米、每年新開(kāi)工不高于10億平方米推算，中國(guó)樓市去庫(kù)存進(jìn)程大約需要維持4年，到2019年前后基本恢復(fù)正常庫(kù)存。即便按照2013年歷史最高銷(xiāo)售記錄（13億平方米）計(jì)算，現(xiàn)有全部庫(kù)存也要10年以上才能消化完畢，而這還是在未來(lái)不增加新增土地供應(yīng)、銷(xiāo)售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才可能實(shí)現(xiàn)的。

醞釀新政，鼓勵(lì)房企成“房東”

進(jìn)入2016年，中國(guó)房地產(chǎn)政策正發(fā)生轉(zhuǎn)向，中國(guó)樓市的政策布局也正逐步展現(xiàn)，一改過(guò)去促銷(xiāo)售、促消費(fèi)等政策，將“租售并舉”提到臺(tái)前。據(jù)悉，相關(guān)部門(mén)正圍繞發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，研究制定相關(guān)指導(dǎo)性文件與補(bǔ)貼政策，以鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，并鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。據(jù)了解，近日相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)召集萬(wàn)科、魔方公寓、鏈家等已試水“長(zhǎng)租”的企業(yè)詢(xún)問(wèn)包括稅收、行業(yè)補(bǔ)貼、建筑標(biāo)準(zhǔn)等方面的意見(jiàn)或建議。

四川省日前召開(kāi)的全省住房城鄉(xiāng)工作會(huì)表示，在去庫(kù)存的措施中，要建立購(gòu)租并舉的住房制度，把房產(chǎn)租賃作為重點(diǎn)行業(yè)來(lái)培育，將鼓勵(lì)大企業(yè)特別是物業(yè)企業(yè)購(gòu)房出租，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)租售并舉，鼓勵(lì)在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源對(duì)外出租。該省同時(shí)表示，年內(nèi)將出臺(tái)相關(guān)政策，在金融、財(cái)稅、用地等方面給從事上述產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以支持。原中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模化發(fā)展有利于降低消費(fèi)者的入市成本和購(gòu)房壓力，使其由長(zhǎng)期的購(gòu)房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖饨鹬С?。未?lái)將以需求為導(dǎo)向改革供給模式，為房企提供一種轉(zhuǎn)型方向。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)日前在第五屆“中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)TOP100”發(fā)布會(huì)上表示，當(dāng)前中央要求加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加大政策環(huán)境的營(yíng)造，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新動(dòng)力。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，過(guò)去依靠單一產(chǎn)品的，“一招鮮”招數(shù)已經(jīng)過(guò)時(shí)，必須下大力氣改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地適應(yīng)市場(chǎng)的新需求。

房企看好住房租賃但面臨挑戰(zhàn)

經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要機(jī)遇。因此，抓住這個(gè)機(jī)遇進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展以住房租賃為主要業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，形成薄利多租的住房商業(yè)模式，將是房企通過(guò)轉(zhuǎn)型尋求發(fā)展的一種方式。

鏈家地產(chǎn)推出的“自如有家”租賃產(chǎn)品，從2011年開(kāi)始啟動(dòng)到2015 年1月份，四年的時(shí)間，形成了20萬(wàn)人的穩(wěn)定租賃客戶(hù)群體。從2015年1月份到11月份，僅10個(gè)月，又從20萬(wàn)的穩(wěn)定客戶(hù)群體增加到了40萬(wàn)人，業(yè)界應(yīng)不難從中看出住房租賃市場(chǎng)的廣闊前景。除鏈家外，從事長(zhǎng)租公寓行業(yè)的魔方公寓也從2014年的30家門(mén)店左右，一度躍升至2016年初的100家門(mén)店。魔方公寓CEO柳佳表示，魔方公寓還將實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2016年門(mén)店數(shù)將達(dá)300家，2017年達(dá)600家，2018年達(dá)1000家。

但從目前來(lái)看，發(fā)展租賃行業(yè)還面臨瓶頸，這也是相關(guān)部門(mén)收集企業(yè)需求的重要原因。據(jù)有關(guān)人士介紹，對(duì)于租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè)，稅負(fù)仍然較重。另外，此類(lèi)企業(yè)都是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但目前國(guó)內(nèi)對(duì)輕資產(chǎn)的公司并沒(méi)什么抵押解決方案，因此，其在銀行借貸較難，或需要較高利率。據(jù)萬(wàn)科方面介紹，目前萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的房源大多來(lái)自工業(yè)用地或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。萬(wàn)科“被窩公寓”采用的做法是，先整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工業(yè)廠(chǎng)房，然后再改造，做法和如家酒店類(lèi)似。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出，房企雖然看好長(zhǎng)租公寓，但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等。報(bào)告指出，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)周期短則1年，長(zhǎng)則3至4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對(duì)投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場(chǎng)布局，是看中了龐大的市場(chǎng)需求，以及市場(chǎng)所蘊(yùn)含的無(wú)限潛力。通過(guò)租賃的形式，房企能夠有效地實(shí)現(xiàn)存量房去庫(kù)存，這是一種有效盤(pán)活資產(chǎn)的方式。

另外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化，普遍被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓的出路所在。由于中國(guó)存量房近億套，大規(guī)模的存量房亟待盤(pán)活，一線(xiàn)城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域。因此，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，解決新市民的住房需求，將是今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的主攻方向。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）