文/謝金龍

2015年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜

文/謝金龍

2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松政策的刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。同時(shí)，城市間的分化也更為嚴(yán)重，當(dāng)一線和部分二線城市房?jī)r(jià)一路攀升的時(shí)候，大部分三、四線城市房?jī)r(jià)雖然不是“跌跌不休”，但堅(jiān)守降價(jià)防線的代價(jià)就是庫(kù)存高企，因此2015年“去庫(kù)存”口號(hào)叫得特別響亮。下面羅列全國(guó)2015年商品住宅成交量前50的城市并作簡(jiǎn)單的分析。

一、 2015年全國(guó)城市商品住宅成交量TOP50

2015年，全國(guó)商品住宅成交量前50的城市合計(jì)成交量4.2億平方米，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，全國(guó)住宅成交量為11.2億平方米，也就是說(shuō)，前50城市的商品住宅成交量占全國(guó)總的成交量近40%，其中前20的城市占比接近全國(guó)成交量的25%，成交量超過(guò)1000萬(wàn)平方米城市有18個(gè)。

從成交量TOP50排名看，成交量前三名的城市分別是成都、武漢和重慶，成交量分別為2438萬(wàn)、2151萬(wàn)和1679萬(wàn)平方米，其原因主要為人口數(shù)量多，城市消費(fèi)能力尚可，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在增長(zhǎng)期。2014年，成都、武漢和重慶常住人口分別為1442萬(wàn)、1034萬(wàn)和2991萬(wàn)，從而支撐起龐大的住房需求。至于常住人口分別是2426萬(wàn)、2152萬(wàn)的上海、北京，由于城市房地產(chǎn)發(fā)展已步入成熟期階段，土地新增供應(yīng)有限，新房交易量并不突出，隨著存量房市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，二手房將主導(dǎo)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

可將TOP50城市進(jìn)一步分類。

1.超重量級(jí)城市：成交量超1500萬(wàn)平方米的超重量級(jí)城市有4個(gè)，分別是成都、武漢、重慶和上海（1502萬(wàn)平方米）。

2.重量級(jí)城市：成交量介于1000萬(wàn)-1500萬(wàn)平方米之間的重量級(jí)城市有14個(gè)，分別是天津、長(zhǎng)沙、佛山、沈陽(yáng)、西安、杭州、南京、青島、廣州、蘇州、合肥、濟(jì)南、北京和中山。

3.中量級(jí)城市：成交量介于500萬(wàn)-1000萬(wàn)平方米之間的中量級(jí)城市有14個(gè)，分別是東莞、鄭州、南寧、長(zhǎng)春、昆明、深圳、貴陽(yáng)、常州、無(wú)錫、寧波、烏魯木齊、南昌、太原和大連。

4.輕量級(jí)城市：成交量低于500萬(wàn)平方米的輕量級(jí)城市有18個(gè)，分別是昆山、淄博、溫州、蘭州、臺(tái)州、福州、珠海、徐州、淮安、煙臺(tái)、肇慶、廈門、惠州、?？?、九江、洛陽(yáng)、清遠(yuǎn)和西寧（圖1）。

圖1　2015年全國(guó)城市商品住宅成交量TOP50排名

二、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交量增幅排名

從2015年TOP50城市的成交量增幅排名看，增幅前三名分別是烏魯木齊、肇慶和東莞，增幅分別為88.8%、74.1%和72.7%。主要原因可概括為以下幾點(diǎn)。

1.有利的宏觀環(huán)境、央行多次降準(zhǔn)降息以及寬松的房地產(chǎn)政策，增加了貨幣流動(dòng)性，降低了購(gòu)房成本。

2.地方政府積極作為，如提供相對(duì)實(shí)惠和便利的購(gòu)房落戶政策。此外，烏市還推行稅費(fèi)減免等信貸支持政策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)，住房公積金制度也表現(xiàn)出支持職工購(gòu)買住房的態(tài)度。

3.城市具有地緣優(yōu)勢(shì)。新疆區(qū)位相對(duì)獨(dú)立，烏市作為新疆首府，對(duì)周邊城市人口虹吸效應(yīng)比較明顯；肇慶、東莞，分別背靠房?jī)r(jià)相對(duì)較高的廣州和深圳，肇慶房?jī)r(jià)只有廣州的一半，東莞房?jī)r(jià)更是不及深圳的三成，因此，肇慶、東莞兩城充分享受到了廣州和深圳購(gòu)房人群外溢的收益。

值得注意的是，在2015年TOP50城市的成交量增幅排名中，位于中西部地區(qū)的洛陽(yáng)、昆明和重慶成交量有所下降，降幅分別為0.7%、1.3%和4.4%。此外，增幅較小的成都、九江、合肥等也位于中西部地區(qū)，應(yīng)該說(shuō)，這從一個(gè)側(cè)面反映出東部地區(qū)樓市暖意更濃（圖2）。

圖2　2015年全國(guó)成交量TOP50城市的成交量增幅排名

三、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)排名

從2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)排名來(lái)看，成交均價(jià)前三名分別是深圳、上海和北京，成交均價(jià)分別為3.4萬(wàn)元/平方米、3.2萬(wàn)元/平方米和2.8萬(wàn)元/平方米。排名比較出人意外的是廣州，同為一線城市，其住房均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，不及其他三個(gè)一線城市均值的一半，位列此排行榜的第八位，在全國(guó)范圍城市住房均價(jià)中的排名可能更靠后，有點(diǎn)失了一線城市的“身份”。

整體上看，2015年全國(guó)成交量TOP50城市的房?jī)r(jià)跨度較大，房?jī)r(jià)最低的九江和洛陽(yáng)不及5000元/平方米，不到北上深的兩成。可將這些城市進(jìn)一步分類。

1.超高房?jī)r(jià)城市： 均價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的城市，包括深圳、上海、北京和廈門等4個(gè)。

2.高房?jī)r(jià)城市：均價(jià)為1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的城市，包括杭州、珠海、南京、廣州、福州、溫州、蘇州、寧波、天津、臺(tái)州、東莞和大連等12個(gè)。

3.中等房?jī)r(jià)城市：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年全國(guó)商品住宅均價(jià)為6472元/平方米，因此，我們把商品住宅均價(jià)為6500-10000元/平方米的城市，定為中等房?jī)r(jià)城市，包括太原、鄭州、昆山、海口、武漢、佛山、南昌、青島、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、肇慶、昆明、南寧、成都、西安、徐州、重慶、常住和煙臺(tái)等20個(gè)。

4.低房?jī)r(jià)城市：均價(jià)低于6500元/平方米的城市，包括沈陽(yáng)、惠州、長(zhǎng)春、蘭州、長(zhǎng)沙、中山、淄博、淮安、烏魯木齊、西寧、清遠(yuǎn)、貴州、九江和洛陽(yáng)等14個(gè)（圖3）。

圖3　2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)排名

四、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名

從2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名來(lái)看，成交均價(jià)漲幅前三名分別是深圳、上海和肇慶，漲幅分別為33.6%、18%和13.4%。此外，武漢、南京和合肥等城市成交均價(jià)漲幅也超過(guò)10%。這些城市房?jī)r(jià)漲幅大，一個(gè)共同的特點(diǎn)就是新建商品住宅存銷比非常低，基本上都低于8個(gè)月，合肥、南京甚至低于6個(gè)月，也就是樓市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。成交價(jià)漲幅較大的原因主要有兩點(diǎn)。

1.量增帶來(lái)了價(jià)漲。深圳、上海和肇慶三個(gè)城市成交量增幅也較大，增幅分比為67.6%、54.6%和74.1%。

2.成交結(jié)構(gòu)因素。如在2015年，深圳、上海6萬(wàn)元/平方米以上的豪宅公寓成交套數(shù)分別比2014年增長(zhǎng)了373%和863%，遠(yuǎn)高于住宅成交量的平均增幅，從而拉高了住宅成交均價(jià)，肇慶情況也類似。

此外，值得注意的是，2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名中，成交均價(jià)下跌的城市達(dá)15個(gè)，占50個(gè)城市的30%，跌幅最大的三個(gè)城市分別是淮安、烏魯木齊和臺(tái)州，跌幅分別是16.3%、16.5%和16.9%，通過(guò)以價(jià)換量的方式，使得全年成交量增幅表現(xiàn)較好（圖4）。

圖4　2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名

五、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市量?jī)r(jià)關(guān)系分類

為了更貼合實(shí)際情況，考慮通脹因素和一定的市場(chǎng)波動(dòng)，在此簡(jiǎn)單地把2015年CPI 1.4%漲幅作為房?jī)r(jià)上漲的分界線，同時(shí)將-0.7%-0.7%（CPI值絕對(duì)值的50%）作為波動(dòng)區(qū)間，考慮成交量-1%-10%（根據(jù)Top50城市成交量增長(zhǎng)情況）作為波動(dòng)區(qū)間，可分出如下八類商品住宅市場(chǎng)。

1.量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅高于2.1%，成交量增幅大于10%，我們定其為量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng)，這樣的城市有21個(gè)，占成交量TOP50城市的42%。其中深圳、上海、肇慶、東莞、武漢和南京等城市最為突出，在商品住宅均價(jià)漲幅接近或超過(guò)10%時(shí)，成交量也超過(guò)了30%。

2.價(jià)漲量穩(wěn)的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅高于2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為價(jià)漲量穩(wěn)的市場(chǎng)，這樣的城市只有合肥，城市商品住宅供應(yīng)相對(duì)不足，使成交量保持穩(wěn)定。

3.價(jià)漲量跌的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅高于2.1%，成交量增幅低于-1%，我們定其為價(jià)漲量跌的市場(chǎng)，這樣的城市只有昆明，由于定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的減少，它在量跌的情況下，成交均價(jià)反而有所增長(zhǎng)。

4.價(jià)穩(wěn)量增的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅高于10%，我們定其為價(jià)穩(wěn)量增的市場(chǎng)，這樣的城市有5個(gè)，包括長(zhǎng)沙、無(wú)錫、寧波、淄博和青島。

5.相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，這樣的城市只有西寧和長(zhǎng)春。

6.價(jià)跌量漲的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅低于0.7%，成交量增幅高于10%，我們定其為價(jià)跌量漲的市場(chǎng)，這樣的城市有14個(gè)，包括臺(tái)州、烏魯木齊、淮安、福州、清遠(yuǎn)、徐州、南寧、煙臺(tái)、?？?、沈陽(yáng)、中山、廣州、大連和貴陽(yáng)。

7.價(jià)跌量穩(wěn)的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅低于0.7%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為價(jià)跌量穩(wěn)的市場(chǎng)，這樣的城市有5個(gè)，包括南昌、洛陽(yáng)、成都、九江和常州。

8.量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)：當(dāng)成交均價(jià)漲幅低于0.7%，成交量增幅低于10%，我們定其為量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)，這樣的城市只有重慶，其高層、洋房及別墅等三類產(chǎn)品成交量全部下降，主力產(chǎn)品高層和高端產(chǎn)品別墅價(jià)格的下滑帶來(lái)了成交均價(jià)的整體下降（圖5）。

圖5　2015年全國(guó)成交量TOP50城市量?jī)r(jià)增長(zhǎng)關(guān)系

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）