文/陳杰

化解房地產(chǎn)庫存應(yīng)注意什么

文/陳杰

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議再次提化解房地產(chǎn)庫存，這是繼去年11月10日習近平主席在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議講話中第一次提出要化解房地產(chǎn)庫存、12月14日中央政治局經(jīng)濟工作會議高度強調(diào)化解房地產(chǎn)庫存的重要性后，中央領(lǐng)導在短短一個多月內(nèi)第三次提到房地產(chǎn)去庫存，而且一次比一次更加重視，也一次比一次有更明確的解決思路。

中央清醒地認識到房地產(chǎn)的庫存壓力及可能引發(fā)的經(jīng)濟金融隱患

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年11月末全國商品房待售面積6.9637億平方米，如果按照去年1-11月全國商品房銷售均價6821元/平方米來計算，潛在市場價值為4.7萬億元。即使按照20%毛利潤率扣除開發(fā)商銷售利潤之后，也有4萬億元級別的資本投入被積壓，無法有效周轉(zhuǎn)并處以高度危險之中，此外還讓開發(fā)商每天都新增10億元以上的財務(wù)費用負擔。這4萬億元的資本積壓，開發(fā)商自身的自有資本金大概只占據(jù)三分之一，三分之二來自銀行貸款或影子銀行的融資。如果積壓在待售商品房中的近三萬億元信貸資金不能及時有效回收，形成哪怕15%-20%的壞賬，也將在短期內(nèi)對全國金融體系安全構(gòu)成嚴重沖擊。

近半年來，全國商品房銷售情況實際上已經(jīng)出現(xiàn)一些改善。如去年1-11月份，全國商品房銷售面積10.9億平方米，同比增長7.4%，增速比1-10月份提高了0.2個百分點。同期商品房銷售額7.4522萬億元，同比增長達到15.6%，增速比1-10月提高0.7個百分點。無論商品房銷售面積還是銷售額，在去年3月30日樓市系列新政刺激之后都出現(xiàn)觸底反彈的強勁趨勢，兩個指標的增速在5月由負轉(zhuǎn)正之后逐月擴大增幅。而且從3月之后，房地產(chǎn)銷售額增速持續(xù)高于銷售面積增速一倍多，表明出現(xiàn)量價齊升的局面，市場人氣明顯恢復。

回頭來看，去年2-3月份是中國房地產(chǎn)市場最危險的時候，量價齊跌，市場一片悲觀，人氣渙散，市場交易進入冰凍期。經(jīng)測算，一線城市3月平均的房地產(chǎn)去庫存周期都高達15個月以上，二線城市上升為25個月，其他城市更是高達39個月。但“330樓市新政”之后，各主要城市房地產(chǎn)市場壓力明顯減輕，市場交易上升強勁。

目前上海、北京和深圳等熱點城市的房地產(chǎn)去庫存周期已經(jīng)下降到12個月以下，這些熱點城市的房地產(chǎn)市場面臨的不是去庫存壓力，而是急需補庫存來緩解房價過快上漲的壓力。按照銷售均價，一線城市這半年來商品住宅價格平均上漲幅度都超過10%。綜合各大房屋中介機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，北上深廣有相當部分的熱點樓盤甚至幾個月就暴漲了50%-60%。就全國來看，去年11月末商品房銷售均價相對去年同期也有7%的增長。就房地產(chǎn)庫存而言，近幾個月的房地產(chǎn)庫存總量雖然還在增加，但庫存的增長已經(jīng)明顯放慢，如10月庫存比9月增加2122萬平方米，而11月比10月就只增加1004萬平方米，新增額不到前一期的一半。

如何理解在全國房地產(chǎn)市場銷售實際已經(jīng)出現(xiàn)較大緩和、去庫存正在有序進行、部分熱點城市反而面臨嚴峻的房價上漲壓力的時候，中央?yún)s突然高調(diào)地三令五申要求加快化解房地產(chǎn)庫存？這或許表明，中央透過當前房地產(chǎn)市場一些表面回暖現(xiàn)象，看到更長遠的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)這個特殊的市場上，市場銷售短期不暢并不可怕，怕的是長期預期被持續(xù)看空。房地產(chǎn)長期內(nèi)的供給過剩，成為了懸在中國經(jīng)濟頭上的達摩克利斯之劍。雖然今年以來房地產(chǎn)市場銷售有較大恢復，但支撐反彈的是近幾年被各種限制性政策壓制的剛性需求，以及大量居民上半年投資股市獲得豐厚收益套現(xiàn)后到樓市來避險的需求。這種需求在短期集中釋放之后，后續(xù)的需求顯然乏力。如權(quán)威數(shù)據(jù)反映，我國目前城鎮(zhèn)住房存量面積已經(jīng)超過240億平方米，且其中近二十年修建的占到90%以上，短期內(nèi)有更新需求的比例很低，城鎮(zhèn)戶籍人口的人均住房面積超過36平方米，超過中等發(fā)達國家的平均水平，城市戶籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。政府可能意識到，靠現(xiàn)有戶籍居民來解決房地產(chǎn)庫存絕不是長久之計，必須盡早啟動非城市戶籍人口和新市民的住房需求，來化解房地產(chǎn)業(yè)的長期性供需不平衡。

化解房地產(chǎn)庫存，需要注意以下幾個問題

（一）化解房地產(chǎn)庫存必須配合去房地產(chǎn)產(chǎn)能

要從根本上化解房地產(chǎn)庫存，就必須先從去房地產(chǎn)產(chǎn)能入手。目前看來，年均15億平方米新開工面積的房地產(chǎn)產(chǎn)能遠遠過剩了。近年中國年均新增的城鎮(zhèn)人口2000萬，即使每年新增城鎮(zhèn)化人口都市民化為城市定居者，且都能買得起35平方米商品住宅，這也只能消費掉7億平方米商品住宅。更何況近年城鎮(zhèn)化速度實際放緩了，2014年下滑為新增1800萬城鎮(zhèn)人口。未來城鎮(zhèn)化難度在逐年加大，新增城鎮(zhèn)人口集中在一二線城市，過剩房地產(chǎn)產(chǎn)能集中在三四線城市，加大了房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的空間不匹配。

對于過剩房地產(chǎn)產(chǎn)能，要多管齊下。已經(jīng)興建的房屋，如果當?shù)貨]有有效需求或需求不足，就要盡早轉(zhuǎn)變用途。房地產(chǎn)業(yè)也存在大量落后產(chǎn)能，對于建筑標準不足、設(shè)計落后、戶型不合理、環(huán)境不宜居、環(huán)保節(jié)能不達標的在建項目，要及時關(guān)停并轉(zhuǎn)，以免造成資金和材料的雙重浪費。鼓勵大企業(yè)兼并小企業(yè)，提倡房地產(chǎn)企業(yè)集團重組，加快房地產(chǎn)業(yè)整合，提升產(chǎn)業(yè)集中度，提高產(chǎn)業(yè)化水平。

（二）化解房地產(chǎn)庫存的出發(fā)點是保證金融安全

長去庫存周期蘊含的最大風險，就是資金回籠風險以及隨之而來的價格下跌風險，這會給銀行等金融體系帶來很大壓力。但千萬不能把房地產(chǎn)去庫存當成又一次刺激房地產(chǎn)投資，讓地方政府回到高度依賴房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地財政的老路上。雖然地方政府在經(jīng)濟低迷情況下有強烈地依靠房地產(chǎn)投資來拉動經(jīng)濟與財稅的沖動，但如果明確化解房地產(chǎn)庫存的要義是化解房地產(chǎn)庫存所蘊含的金融風險，那么在“保投資”和“穩(wěn)價格”之間必然只能選一個而不能兩個都想要，只能通過壓縮供給、提高需求來恢復供需平衡，房價才可能得到穩(wěn)定。增加房地產(chǎn)投資不是化解房地產(chǎn)庫存戰(zhàn)略中的可選項。擺脫房地產(chǎn)高庫存的反復出現(xiàn)，需要從消除地方政府對房地產(chǎn)投資和土地財政依賴度的根源出發(fā)。

（三）化解房地產(chǎn)庫存并非只能通過刺激購房需求來實現(xiàn)

住房不是只有買才能叫消費，租同樣也是消費，而且是更有彈性和活力的消費。要想真正推進住房制度改革以滿足新市民的住房需求，就要尊重新市民住房支付能力普遍低下的事實，如果不恰當?shù)刈屗麄冞^早買房，短期看似解決問題，長期可能產(chǎn)生很多隱患。對新市民而言，應(yīng)該降低住房消費門檻，大力構(gòu)建租售并舉的新型住房市場，并配合相應(yīng)的商業(yè)住房金融創(chuàng)新和政策性住房金融體系的建立。面向市民全體，鼓勵建立長租市場和專業(yè)化的租房公司，政府主導的公共租賃住房公司和社會主體興辦的非營利性社會租房機構(gòu)，兩者都需要有，要建立適合不同人不同住房需求的多層次住房供應(yīng)體系。

（四）化解房地產(chǎn)庫存要以充分發(fā)揮市場價格機制為前提

當前房地產(chǎn)高庫存的出現(xiàn)，從根本上說，緣于歷史上市場供需機制的雙面扭曲。在政府各種不恰當?shù)母深A下，居民對住房的投機性需求被放大，向開發(fā)商釋放了錯誤的信號，刺激了過度供給的發(fā)生。如今化解已經(jīng)形成的房地產(chǎn)庫存，就不能再重蹈覆轍，讓價格信號繼續(xù)失真。雖然穩(wěn)定房價對金融體系安全十分重要，但絕不是房價一點不能向下調(diào)整。在金融體系安全可以接受的范疇內(nèi)，讓開發(fā)商進行必要的價格調(diào)整是十分需要的，以此才能找到可持續(xù)的供需平衡點。

（五）化解房地產(chǎn)庫存要與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新結(jié)合起來

棚戶區(qū)改造現(xiàn)在提倡全面貨幣化安置，可以認為有助于配合化解房地產(chǎn)庫存，但真正實現(xiàn)目標還需要有融資創(chuàng)新支持。從近幾年的市場經(jīng)歷來看，金融體系對房價調(diào)整的忍受度還有比較大的空間，多虧了長期執(zhí)行的較高的首付率，保證了銀行按揭貸款的安全。這點在未來總體上還要堅持。但對一部分財富不足、收入增長預期很強的群體，如技術(shù)白領(lǐng)、醫(yī)生、大學教師等，可以考慮通過適當?shù)膭?chuàng)新金融產(chǎn)品來放寬首付限制，鼓勵其早點擁有住房。此外，住房按揭貸款資金本身的流動性可以通過按揭貸款證券化來大大加強，這樣就可以降低居民住房融資成本。這方面住房公積金貸款證券化已經(jīng)起步，但還有不少待完善之處。

（作者系上海財經(jīng)大學高等研究院院長助理、不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長。本文原載于2015年12月29日《東方早報》。）