文/卞文志

房地產(chǎn)去庫存成為“國家任務(wù)”

文/卞文志

“房地產(chǎn)”在時(shí)隔三年后再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議議題中出現(xiàn)，成為2016中國經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存”抓住了解決房地產(chǎn)市場問題的牛鼻子，而實(shí)現(xiàn)去庫存需要多管齊下，供需兩側(cè)同時(shí)施力。為此，《人民日?qǐng)?bào)》還特地以“房地產(chǎn)去庫存成為‘國家任務(wù)’”為題發(fā)表評(píng)論文章指出：基于目前的樓市特點(diǎn)與人口特征，去年（2015）年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)投資下降正在拖累經(jīng)濟(jì)增長

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，且有逐月下降趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前11個(gè)月，全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速降至1.3%，僅為2014年同期水平的十分之一。其中，住宅投資增長0.7%，幾近停滯狀態(tài)。受房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績下滑的影響，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈包括鋼鐵、水泥、平板玻璃等因產(chǎn)能過剩陷入大幅虧損。另外，銀行不良貸款率大幅提升，預(yù)計(jì)2015年底整個(gè)銀行體系的不良率接近2%，個(gè)別銀行將高達(dá)到3%，面臨著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。有機(jī)構(gòu)測算，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中50%來自銀行貸款，在定金和預(yù)收款中，來自銀行貸款的比例也有15%之多。

受不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)的局限，樓市回暖程度的市場表現(xiàn)并不一致，壓力分化是全年樓市最突出的特點(diǎn)。分區(qū)域看，去年1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長 9.6%，增速比1-10月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，而西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。從城市來看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。過去幾年住房需方米。即便庫存仍在增加，去年前11個(gè)月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬：截至2015年底，我國商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米，其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月，期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

2015年以來，由于受庫存壓力的影響，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。2015年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。房地產(chǎn)投資下降直接拖累了經(jīng)濟(jì)增長，初步測算，2015年前三季度，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)貢獻(xiàn)軌道。由此可見，當(dāng)前因庫存高企帶來的房地產(chǎn)市場投資下滑已十分明顯。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2014年勉強(qiáng)“保十”后，2015年一季度開始一直徘徊在個(gè)位數(shù)，甚至在9-11月連求“同跌同漲”的局面，在2015年終結(jié)，樓市進(jìn)入了一個(gè)全面大分化時(shí)期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)增”的局面；其他二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體步入“量減價(jià)穩(wěn)”階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價(jià)”，庫存壓力增大。

房地產(chǎn)去庫存應(yīng)從供需兩端發(fā)力

一直以來，房地產(chǎn)市場冷熱都是有關(guān)經(jīng)濟(jì)走勢的風(fēng)向標(biāo)，2016年的經(jīng)濟(jì)布局之中自然少不了對(duì)房地產(chǎn)市場的規(guī)劃布局。2015年12月14日，中共中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其中，“農(nóng)民工市民化”的提法與此前市場傳聞的“財(cái)政補(bǔ)貼首次進(jìn)城買房的農(nóng)民”不謀而合，也被認(rèn)為是最大亮點(diǎn)。其實(shí)，在中央政治局會(huì)議之前，高層曾三次在公開場合提到房地產(chǎn)業(yè)，其核心內(nèi)容十分一致，直指“去庫存”。住建部此前也曾發(fā)布文件，支持房企將過剩房源向社會(huì)出租，并強(qiáng)調(diào)庫存高企的三四線城市無須再蓋新樓。

化解房地產(chǎn)庫存是解決促投資、降風(fēng)險(xiǎn)等問題的“絕對(duì)藥方”，因此，不僅要多方面多管齊下，還應(yīng)從供需兩端同時(shí)發(fā)力。在實(shí)施這些措施時(shí)，首先，要擴(kuò)大有效需求，加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房的政策支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策。同時(shí)擴(kuò)大公積金繳存基本面，以低貸款利率更大程度支持該群體購房。其次，改變以增量為主的調(diào)控方式。在當(dāng)前形勢下，采用以增量供應(yīng)為主的調(diào)控方式已不適應(yīng)市場化需求，在一定增量供給的前提下利用二手房市場和租賃市場存量去庫存，可以有效防止總量供給過剩。再次，建立以需求為導(dǎo)向的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。例如可以購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。最后，在保障類住房的提供上，大幅增加貨幣補(bǔ)貼的比例，由新建轉(zhuǎn)為收購，以最大程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅與非普通住宅的劃分，降低改善性人群的購房成本。當(dāng)然，必須認(rèn)識(shí)到，在未來一段時(shí)間內(nèi)去庫存的趨勢不會(huì)改變，這也就意味著政策仍將保持持續(xù)寬松。而在結(jié)構(gòu)失衡的局面下，一線城市與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍顯短缺，因此，也應(yīng)警惕政策寬松引發(fā)的該類城市房價(jià)大幅上揚(yáng)。

優(yōu)惠政策讓“居者有其屋”夢想不再遙遠(yuǎn)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，采取鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價(jià)、取消過時(shí)的限制性措施等方法。尤其在近期，中央已多次提及房地產(chǎn)庫存問題，其重要性可見一斑。

在近期舉行的2016網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)就指出，與此前幾個(gè)樓市周期相比，樓市高庫存成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因，而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟(jì)走勢有高度的正相關(guān)性?，F(xiàn)階段，商品房庫存問題嚴(yán)重的是三四線城市，不僅庫存大，且多民間借貸融資，出現(xiàn)資金鏈斷裂和銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)很大。而大城市受人口限制，在諸多政策上不能放開，所以去庫存重點(diǎn)還是在三四線城市。另有專家認(rèn)為，通過加快農(nóng)民工市民化實(shí)現(xiàn)去房地產(chǎn)庫存后，還需要一系列配套改革跟進(jìn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一建議，要通過改革戶籍制度、調(diào)整計(jì)劃生育政策、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，助力化解商品房庫存。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，是針對(duì)房地產(chǎn)市場去庫存的一項(xiàng)重要舉措。據(jù)早前媒體報(bào)道，河南省濮陽市是較早試行這一政策的城市。根據(jù)《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》，從2015年12月3日起，政府對(duì)農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元，對(duì)第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元，對(duì)購買二手房的每平方米補(bǔ)貼200元。這種做法隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，有可能會(huì)迅速在全國各地推廣。

據(jù)《中國住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》測算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共需求23.1億平方米。相信隨著國家相關(guān)政策的逐步落實(shí)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署，將有越來越多的農(nóng)民工融入城市生活，享受公租房或?qū)⒉辉偈軕艏臓拷O，更多的房源將走向市場，更多城市將取消限購政策，“購租并舉”等制度可能會(huì)讓“居者有其屋”的夢想不再遙遠(yuǎn)，也將為化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供一條行之有效的現(xiàn)實(shí)路徑。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）