文/雨山

淺析房地產去庫存問題

文/雨山

2015年11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組會議上強調，要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。12月14日召開的中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，穩(wěn)定房地產市場。隨后召開的中央經濟工作會議，又將化解房地產庫存列入2016年經濟社會發(fā)展五大任務之一。中央高層就房地產庫存頻頻發(fā)聲，足見解決問題之迫切。房地產高庫存不僅導致房地產開發(fā)投資增速屢創(chuàng)新低，而且拖累了經濟，也讓地方政府土地財政持續(xù)萎縮，金融風險上升。因此，化解房地產庫存的意義，不僅僅在于使房地產業(yè)回歸健康持續(xù)發(fā)展軌道，更體現了中央對房地產業(yè)充當中國經濟穩(wěn)定器的厚望。

一、 我國房地產庫存現狀

國家統(tǒng)計局數據顯示，截至2015年11月，全國商品房待售面積達69637萬平方米，庫存繼續(xù)走高。這只是我國房地產市場的庫存的冰山一角，畢竟待售面積并不能反映真實庫存。商品房待售面積的統(tǒng)計口徑是：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑以及房地產公司自用房、周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。由此可見，待售面積統(tǒng)計有兩大要素：一是已竣工；二是可供銷售或出租。我國房地產市場真實的庫存，除待售面積外，還應包括未竣工的在建面積（扣除預售）和尚未開工的企業(yè)拿地。

筆者認為，使用待售面積和在建面積的劃分，因二者有交叉而并不科學。不妨把待售面積和在建面積放在一塊兒來研究，因為相較尚未開工的地塊，它們給房地產企業(yè)帶來的壓力是不同的。前者是即期壓力，后者是遠期壓力。即期壓力更能準確反映房企面臨的庫存壓力現狀。這一庫存壓力可以這樣大致推算出來：即期庫存=累計新開工面積-累計銷售面積。從2000-2015年9月，我國商品房新開工面積累計達到171.4億平方米，累計銷售面積115.4億平方米，在過去的15年中，有56億平方米未銷售。我國商品房銷售面積的峰值是2013年，銷售面積高達13億平方米。即使按照這一最高值計算，庫存的消化也需要四年多的時間。當然，這只是理論上的推算。事實上，在我國房地產市場高度分化的情況下，各個城市區(qū)域庫存的消化自然是千差萬別，即便同一個城市，不同的城區(qū)情況也不相同。熱點城市與非熱點城市不同，城市中心與市郊不同。筆者擔憂的是，那些伴隨著造城運動“長”出來的眾多樓盤，去化周期將會相當漫長。

我國房地產市場庫存過剩呈現相對性、階段性、結構性三大特征。

（一）相對性

高房價是遏制市場購買力的最重要因素。央行12月24日發(fā)布的2015年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果顯示，52.0%的居民認為目前房價“高，難以接受”，較上季提高2.4個百分點。在此，不妨把這一百分比數值稱為房價痛苦指數。事實上，自有央行調查以來，房價痛苦指數基本上都在50%以上的高位運行。由此可見，所謂的過剩，并非絕對過剩。

（二）階段性

我國房地產市場的庫存過剩是階段性的，因為城鎮(zhèn)化還有相當的發(fā)展空間。李克強總理2015年1月在達沃斯論壇上表示，中國實現現代化必然伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產的剛性需求是長期的。至于房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。

（三）結構性

當前我國商品房市場一個很突出的問題是，房地產市場發(fā)展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市和部分二線核心城市供求矛盾突出，房價畸高；而眾多的三四線城市以及部分二線非熱點城市則庫存高企，樓市低迷，房價盤整甚至下跌。

二、高庫存的成因

造成我國房地產市場階段性和結構性過剩的主要原因如下。

（一）供求規(guī)律使然

在黃金十年，房價之所以“任性”，乃供求規(guī)律使然。商品房的短缺，給了房價飆升的充分理由。當然，商品房的短缺不可能永遠持續(xù)下去。高房價之下的高利潤，吸引著越來越多的社會資金和資源進入房地產業(yè)，終于，樓市從短缺到過剩，房價在十多年的狂奔之后，也疲態(tài)盡顯。供應泡沫開始消解房價泡沫，這是市場規(guī)律作用的結果。依據基本理論分析，市場規(guī)律應該包括三個層次：價值規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律。就房地產市場而言，所謂價值規(guī)律，就是指商品房的價值量由生產與建設商品房的社會必要勞動時間來決定。房地產市場競爭規(guī)律主要表現為商品房在區(qū)位與品質差異基礎上的競爭。房地產市場供求規(guī)律也就是供求關系決定商品房成交價格。完全可以相信，在市場規(guī)律的作用之下，房地產市場在瘋狂之后必然趨于理性。

（二）盲目造城運動

回顧中國城鎮(zhèn)化進程，無不存在著“攤大餅式”的通病。然而，與超級大都市的不堪重負恰恰相反的是，眾多中小城市的新城或新區(qū)卻淪為“空城”、“鬼城”。沒有產業(yè)的支撐，沒有科學的規(guī)劃，沒有服務百姓的理念，這一輪盲目擴張中，房地產業(yè)可謂是站在了造城運動的風口上。的確，“站在風口，豬都會飛起來”。然而，當風息之時，“摔死的還是豬”。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對遼寧等12個省區(qū)的調查顯示，平均一個省會城市要建4.6個新區(qū)，每個地級市規(guī)劃建設1.5個新城新區(qū)。以洛陽為例，洛龍區(qū)是2000年經國務院批準成立的城市新區(qū)，洛陽市第八次黨代會確立了“以洛河為界，南北對應發(fā)展，建設洛南新城區(qū)，拉大城市框架”和“通過5年或更長時間的努力，把洛南建設成為充滿現代化氣息的新城區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，要將洛龍區(qū)建成洛陽的城市經濟、文化和行政中心。順理成章，新區(qū)的建設伴隨著政府部門、院校、醫(yī)院的大搬遷。2007年，洛陽又成立了伊濱區(qū)，美其名曰“洛陽的明日之城”。當然，政府部門不能搬了再搬，新區(qū)只能靠房地產業(yè)去拯救，可誰去拯救房地產業(yè)？紙上的規(guī)劃注定要造就“空城”。

（三）“人口逆差”困境

中國城市的不同級別，決定了它獲取社會資源能力的差距。為什么三四線城市是房地產庫存危機的重災區(qū)？原因就在于三四線城市缺乏對人口的吸引力。試想，與發(fā)達的一線城市或者二線核心城市相比，誰擁有更優(yōu)質的公共資源？發(fā)生在21世紀的我國史上最大規(guī)模的人口遷移已經證明，“孔雀東南飛”已成為常態(tài)。東部地區(qū)的人口遷入量一直占據絕對優(yōu)勢，而廣大的中西部地區(qū)人口凈流出的態(tài)勢依舊未改。國家衛(wèi)生計生委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2014》數據顯示，流動人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態(tài)勢加強。總體上看，來自中西部地區(qū)的年輕人不僅沒有逃離北上廣，而且繼續(xù)向珠三角、長三角和北京聚集。大量人口的自由流動，扭轉并主導了中國各地區(qū)房地產市場發(fā)展的方向。那些人口凈流出的中小城市，陷入了“人口逆差”的困境，這一現象還波及了房地產市場運行的進程。

（四）房地產業(yè)態(tài)落后

經過多年的持續(xù)擴張，到2012年末，全國城鎮(zhèn)和農村人均住房面積分別為32.9平方米和37.1平方米，遠高于香港人均15平方米、新加坡人均30平方米的住房面積。即便是北京，人均住房面積也已超過30平方米，而紐約人均住房面積則為28平方米。由此可見，我國住房短缺的時代已經過去，住房需求增長空間將日益縮小。住房需求層次的升級，將撐起未來的住房市場。然而，眾多的中小房企還未能從“蘿卜快了不洗泥”的狀態(tài)中走出，殊不知現在已是夢醒時分。魚龍混雜的房地產市場，粗放的發(fā)展模式，使源源不斷的產品供應難以吻合日益升級的住房消費需求。從住房需求的現狀來看，住房需求大致可分為五個層次：一是“想要有個家”，能遮風擋雨就行；二是對住房功能的需求，要求一戶多室、動靜分區(qū)，水電暖齊全；三是對住房環(huán)境的要求，用任志強的一句話就是，“買的不是房，而是窗外的東西”；四是對住房服務的需求，即“買的不是房，買的是貼心服務”；五是對住房品質的需求，即“買的是美墅，進的是圈子”。如今，城鎮(zhèn)居民的住房需求已經開始從一二層級向三四五層級邁進。筆者縱觀洛陽房地產市場林林總總的大小樓盤，品牌房企屈指可數，相反，眾多的中小房企卻占據了洛陽樓市的大半江山。越是好的地段，竟越是名不見經傳的小房企坐莊，購房者一不小心，就會與爛尾樓撞個滿懷。即便是標志著住宅產業(yè)現代化的精裝房，在洛陽也只有偏居一隅的恒大綠洲一家，有道是“滿城盡是毛坯房”。如此落后的房地產業(yè)態(tài)，又怎能適應日益升級的住房需要？

（五）即時刺激的依賴

在我國房地產市場的發(fā)展過程中，每當市場暫時性低迷之時，政府總是習慣于使用即時刺激手段，不難理解政府為什么對即時刺激手段總是情有獨鐘?？梢院敛豢蜌獾卣f，這是懶政思維在作祟。我們總是希望房地產市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)，然而卻沒有相應的長效機制去保駕護航，盡管有關長效機制的討論一輪又一輪，可事實是，長效機制的構建總是一拖再拖。特別是在房地產市場低迷之時，長效機制自然遭受冷落。現在不就有專家呼吁，房地產稅立法不宜啟動嗎？火燒眉毛，只顧眼前，頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳。正是因為長效機制的長期缺位，房地產市場總是暴露這樣那樣的問題：不是房價漲得嚇人，就是政府擔心房產滯銷；樓市不是熱了，就是冷了。在房地產市場長效機制的構建上，重慶做出了一個很好的榜樣。重慶多年前就率先探索政府保障和市場調節(jié)相結合的住房供應雙軌制，通過大規(guī)模建設保障房，試點房產稅，形成了“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房制度體系，這樣的供給側管理，使重慶房地產市場量價基本平穩(wěn)，房地產業(yè)成為經濟的穩(wěn)定器。

三、化解房地產庫存的路徑

化解房地產庫存，要處理好無形之手與有形之手的關系、新需求的創(chuàng)造與供給側改革的關系、即時刺激手段與長效機制的關系。

（一）尊重市場規(guī)律

在市場經濟中，價格變動是實現經濟均衡的重要機制，價格變動引導供給和需求。2015年中央經濟工作會議指出：“要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格?！钡拇_，價格調整在房地產庫存的去化中起著至關重要的作用。有觀點認為，中國的房價只能漲不能跌，一旦房價下跌，成交馬上就會萎縮，因為所有人都拿房子當成了投資品，不斷登場的“房鬧”就足以說明問題。筆者對此不敢茍同?！胺眶[”現象，是房地產市場不成熟的產物，是消費者不成熟的表現。我們不能因為市場的不成熟、消費者的不成熟，就想當然地去否定市場規(guī)律。市場規(guī)律，不管你愿意不愿意，接受不接受，它就在那兒，它總是無時無刻不和你在一起。你越是排斥它，它越是要“刷存在感”。房地產市場的運行是有周期性的：在向上階段，量價齊漲，庫存處于緊張狀態(tài)，不斷走高的房價開始抑制有效需求，造成隨后庫存大量增加，房價在反饋機制作用下最終形成泡沫，直至金融危機刺破泡沫，終止反饋，量價齊跌，行業(yè)痛苦地去庫存，直至非意愿庫存消化完畢，再在新的均衡點上開始新一輪繁榮。因此，對房企來說，去庫存的重要途徑之一，就是根據市場需求變化，合理降價，以加快市場出清，加速資金回籠。但是，依靠市場機制來主動化解庫存，往往要以經濟增長率下滑和金融風險上升為代價，這就決定了政府在消化中國房地產市場庫存的過程中，要堅守不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風險的底線。

（二）推進新型城鎮(zhèn)化

加快農民工市民化，是新型城鎮(zhèn)化的核心。2015年11月，習近平總書記就“十三五”規(guī)劃起草情況作說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農民工為主體的外來常住人口。2015年中央經濟工作會議指出：“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求?！钡拇_，按照未來5 年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭在城鎮(zhèn)購房，每年以農民工為主的購房需求將達4億多平方米。這對于化解房地產高庫存無疑是重大利好。然而，就當前的統(tǒng)計數據看，情況并不樂觀。根據國家統(tǒng)計局對農民工的調查數據，2014年農民工人數2.7億，在城鎮(zhèn)自購房住的僅為1%，回農村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。由此可見，通過農民工消化高庫存并不容易。要讓農民工“買得起，住得起，留得住”，離不開以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度和戶籍制度改革的加快推進。同時中小城市要抓住機遇，根據城市特點，促進產業(yè)機構優(yōu)化升級，強化城市產業(yè)就業(yè)支撐，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求。

（三）房地產業(yè)加快升級

首先，從“春秋”到“戰(zhàn)國”，是我國房地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢。隨著平均利潤率的形成，各路投資房地產的資本，將漸次退場。大者恒大，強者恒強。眾多脆弱的中小房企正被淘汰出局。中央經濟工作會議指出，要促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度。這也是我國房地產市場產品品牌化的必然選擇。其次，經過十幾年的發(fā)展，我國房地產市場已經實現了從賣方市場到買方市場的標志性轉變，住房短缺的時代基本結束。粗放型的發(fā)展模式、產品的同質化已經不適應新的住房消費需求。私人定制標志著住房市場消費模式的轉向，開發(fā)商必須為此作出改變。再次，隨著地產開發(fā)收入的一路走低，變身“投行型”產業(yè)地產企業(yè)正在成為不少房企的轉型方向。養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產、安樂地產，“互聯網+”催生出地產后服務，“雙創(chuàng)”氛圍催生了共享辦公空間等新模式。房地產業(yè)的健康發(fā)展，比以往任何時候都更加需要其他公共資源和實體產業(yè)作為支撐。以產業(yè)為依托、地產為載體，圍繞著微笑曲線，構建產業(yè)價值鏈一體化平臺，實現土地的整體開發(fā)與運營，這種“地產+產業(yè)”模式將使房地產業(yè)走向穩(wěn)定中國經濟的前臺。

（四）長效機制的構建

筆者認為，房地產市場長效機制大致應當包括以下幾個方面的內容。

一是房地產稅收法律制度。房地產稅法已經正式列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，有望在2017年獲得通過。房地產稅的征收，將有助于房地產市場的理性和穩(wěn)健發(fā)展。

二是中國版住房銀行。應將住房公積金制度進行深度改造，借鑒德國住房儲蓄制度的成功經驗，打造中國版住房銀行，為包括農民工在內的新市民提供住房貸款支持。

三是購租并舉的住房制度。2015年中央經濟工作會議指出，要建立購租并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構成為租賃房源的提供者。毋庸置疑的是，新市民的住房問題更多的還是要通過租房來解決，租房需求實際上也是化解商品房庫存的間接手段。

四是城市住房供應雙軌制。市場的歸市場，保障的歸保障。同時，打通保障房和商品房通道，住房保障貨幣化。這里要注意的是，收購商品房當保障房，應當慎之又慎，如果不加以嚴格約束，將會造成國有資產的流失，或是滋生腐敗。

五是住房建設規(guī)劃制度。城市住房建設規(guī)劃是我國新興的城市住房專項規(guī)劃，亟須在國家層面上制定統(tǒng)一的住房建設編制技術路線，以保證城市住房建設規(guī)劃引導的科學性。

六是房貸資產證券化。打通房貸和資本市場之間的通道，釋放信貸流動性，刺激個人住房貸款潛在需求。

（作者單位：中共洛陽市委黨校偃師分校）