文/本刊記者 劉陽(yáng)

鑫苑：跨國(guó)房企的內(nèi)外兼修

文/本刊記者 劉陽(yáng)

攝影/楊彥楠

劉懷宇：國(guó)際化、金融化和科技化是鑫苑制定的未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下行趨勢(shì)持續(xù)。一到五月間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額32292 億元，同比名義增長(zhǎng)5.1%，增速比一到四月間累計(jì)完成額增速回落 0.9個(gè)百分點(diǎn)。然而，全國(guó)樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，仍溫和回暖。縱觀國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，蓬勃發(fā)展的城市更不在少數(shù)。

近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)趨于明顯，一線城市形勢(shì)較好，呈平緩上升的趨勢(shì)；二線城市尤其是強(qiáng)二線城市的形勢(shì)，從2016年一月以來(lái)表現(xiàn)良好，增長(zhǎng)速度超過(guò)了一線城市；三四線城市的房地產(chǎn)形勢(shì)欠佳，并且從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)說(shuō)，此形勢(shì)會(huì)長(zhǎng)期存在，即一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)形勢(shì)的差距會(huì)越拉越大。

這種城市間的房?jī)r(jià)差異在國(guó)際上具有共性。以美國(guó)紐約為例，在市中心中央公園最貴的樓盤(pán)，兩居室售價(jià)大約三千萬(wàn)美元以上，同位置的聯(lián)排別墅售價(jià)大約超過(guò)一億美元。而在紐約州距紐約市中心自駕四個(gè)小時(shí)車(chē)程的康奈爾大學(xué)附近，一棟獨(dú)立的別墅售價(jià)大約20萬(wàn)到40萬(wàn)美元。在2008年的金融危機(jī)中，紐約市房地產(chǎn)受影響較小，房?jī)r(jià)恢復(fù)很快，目前房地產(chǎn)形勢(shì)更是呈平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，從2015年到2016年初，普通住宅和公寓式住宅的形勢(shì)持續(xù)向好。

鑫苑地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鑫苑”，NYSE： XIN）是中國(guó)第一家在美國(guó)紐交所上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)前業(yè)務(wù)覆蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理及電影院線、科技文化、智慧社區(qū)、區(qū)塊鏈等領(lǐng)域，連續(xù)11年入選“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。十九年來(lái)，鑫苑累計(jì)建設(shè)完工項(xiàng)目29個(gè)，完工面積806萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目17個(gè)，在建面積逾900萬(wàn)平方米。具有多年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的鑫苑首席財(cái)務(wù)官劉懷宇在接受《首席財(cái)務(wù)官》采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，受?chē)?guó)家政策影響很大。從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的層面來(lái)說(shuō)，應(yīng)該盡量使房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)并且提供更具前瞻性和預(yù)測(cè)性的政策環(huán)境，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)才能夠更加平穩(wěn)地發(fā)展?！?/p>

雙幣避險(xiǎn)

鑫苑國(guó)內(nèi)和海外房地產(chǎn)布局采取“四+三”戰(zhàn)略，即未來(lái)城市發(fā)展重點(diǎn)將集中在四個(gè)二線城市和三個(gè)一線城市。其中“四”代表鄭州、濟(jì)南、蘇州和西安，這四個(gè)城市是鑫苑具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的城市，“三”代表北京、上海和紐約。劉懷宇透露，現(xiàn)在鑫苑在長(zhǎng)沙和成都已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，隨著這兩個(gè)城市項(xiàng)目的不斷拓展，未來(lái)采取“六+三”戰(zhàn)略也不無(wú)可能。

鑫苑的產(chǎn)品聚焦“四+三”城市，具有當(dāng)?shù)鬲?dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并且具有極高的品牌認(rèn)受度。劉懷宇舉例，鄭州是鑫苑聚焦的傳統(tǒng)城市之一，在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥κ菙?shù)一數(shù)二的。在濟(jì)南和蘇州，鑫苑已經(jīng)扎根十年以上，做了很多項(xiàng)目?！皬膽?zhàn)略層面上講，鑫苑是針對(duì)中產(chǎn)階層，聚焦于擅長(zhǎng)的城市，把國(guó)際化、科技化的概念帶進(jìn)我們的產(chǎn)品?！?/p>

鑫苑的目標(biāo)，不僅做中國(guó)的地產(chǎn)商，更要成為一個(gè)國(guó)際地產(chǎn)商。目前，鑫苑在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在紐約市，并且已經(jīng)發(fā)展了自己的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)，能以很低的新增成本覆蓋當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。從投資組合的層面來(lái)說(shuō)，鑫苑目前在國(guó)內(nèi)和海外布局比例大約是九比一，劉懷宇表示，希望在未來(lái)三到五年內(nèi)達(dá)到八比二。總的來(lái)說(shuō)，鑫苑將以紐約市為代表的國(guó)際地產(chǎn)比重加大，同時(shí)在國(guó)內(nèi)會(huì)聚焦于具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的一線和二線城市。

2016年1月14日，鑫苑宣布在紐約曼哈頓中城購(gòu)買(mǎi)了一塊土地，4月份，相繼于北京梨園鎮(zhèn)、江蘇省昆山市和河南省鄭州市共獲得了七塊土地，并在8月1日于紐約市皇后區(qū)法拉盛北方大道再次獲得一塊土地。對(duì)于今年的購(gòu)地舉措，海外投資人和國(guó)內(nèi)投資人都是非常贊賞的，尤其是在國(guó)外主要城市的核心區(qū)獲得土地，在房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是加分項(xiàng)目。劉懷宇表示，在國(guó)內(nèi)獲得土地的衡量標(biāo)準(zhǔn)主要看地段和價(jià)格。鑫苑今年在國(guó)內(nèi)拿到的七塊土地?zé)o論在地段還是價(jià)格上都非常理想。例如，在昆山市拿到的土地，是通過(guò)法拍途徑獲得，當(dāng)時(shí)四月份拿到的地價(jià)為人民幣五千元左右，而在七月份，同等地段的樓面地價(jià)已經(jīng)漲到了人民幣一萬(wàn)五千元。

鑫苑之所以堅(jiān)持美國(guó)和中國(guó)市場(chǎng)并重，自然有資金避險(xiǎn)層面的考量。國(guó)內(nèi)一二線城市的房屋資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭以人民幣計(jì)價(jià)相對(duì)比較確定，而以美元計(jì)價(jià)則未必，從目前來(lái)看，可能會(huì)出現(xiàn)“力挺房?jī)r(jià)卻讓步匯價(jià)”的走向。劉懷宇坦言，因?yàn)橛忻绹?guó)上市公司背景，因此當(dāng)鑫苑有美元負(fù)債時(shí)，希望可以尋找美元資產(chǎn)與其對(duì)沖；而鑫苑的人民幣投資組合，則希望用人民幣資金來(lái)支撐，如此一來(lái)，便可以最大程度地避免匯率風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)際化、金融化和科技化

國(guó)際化、金融化和科技化是鑫苑制定的未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向。劉懷宇具體談到，國(guó)際化是指鑫苑充分發(fā)揮紐交所上市地位及美國(guó)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，增加海外業(yè)務(wù)比重，并給中國(guó)業(yè)務(wù)帶來(lái)更多的國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)。從根本上講，鑫苑自身的國(guó)際化色彩非常濃厚，已經(jīng)被美國(guó)投資者視為“公司中有一位中國(guó)股東”的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，并且是非常罕有的在美國(guó)擁有自己開(kāi)發(fā)隊(duì)伍的開(kāi)發(fā)商。

在美國(guó)進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，法治特征更加明顯。成熟區(qū)域的土地，均分散在各個(gè)不同的私人業(yè)主手中，如果想獲得土地，必須從各個(gè)私人業(yè)主手中購(gòu)買(mǎi)。劉懷宇舉例說(shuō)明，在紐約曼哈頓中城獲得的土地上原本是加油站，在開(kāi)發(fā)這塊土地前需要很多繁瑣的步驟，包括加油站的拆除、地下油庫(kù)的清理并需要達(dá)到環(huán)保檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，改變土地使用性質(zhì)并且重新規(guī)劃土地用途，最終才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)。簡(jiǎn)言之，在美國(guó)獲得土地并成功開(kāi)發(fā)，除了資金因素外，更重要的是要有當(dāng)?shù)氐膶I(yè)團(tuán)隊(duì)、良好的綜合業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及當(dāng)?shù)氐钠放啤?/p>

在美國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很多服務(wù)都會(huì)進(jìn)行外包，如設(shè)計(jì)、質(zhì)控、工程、銷售等等。那么，如何尋找合適的外包商，在保證質(zhì)量高、價(jià)格低的同時(shí)，配合默契、工作順利是在當(dāng)?shù)爻晒M(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要因素。鑫苑在這方面經(jīng)驗(yàn)非常豐富，能夠?yàn)轫?xiàng)目準(zhǔn)確定位適合的外包商。劉懷宇幽默地表示，“想做到這點(diǎn)，其實(shí)需要交學(xué)費(fèi)，并沒(méi)有什么竅門(mén)可言。”

科技化是指鑫苑在人類進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)和現(xiàn)代科技時(shí)代后，思索如何用自己的產(chǎn)品帶給客戶科技化的享受，如用人臉識(shí)別、指紋識(shí)別等加強(qiáng)安全管理，用控制手環(huán)對(duì)保姆或保潔人員實(shí)時(shí)定位、用總控智能家具實(shí)現(xiàn)客戶下班前隨意開(kāi)啟空調(diào)和開(kāi)合窗簾等、實(shí)時(shí)監(jiān)控孩子的安全、加強(qiáng)清風(fēng)系統(tǒng)的建設(shè)等。這是鑫苑目前的重要發(fā)展方向之一。

近期，鑫苑攜手清華大學(xué)五道口金融學(xué)院、國(guó)際領(lǐng)先的科技企業(yè)和頂尖科研機(jī)構(gòu)，共同組建了聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室，率先在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)域引入?yún)^(qū)塊鏈等高新科技，全力打造房產(chǎn)數(shù)字化平臺(tái)，這也是鑫苑的科技化戰(zhàn)略舉措之一。鑫苑的主要客戶是中產(chǎn)階層，這個(gè)人群普遍存在融資難、投資難以及投資和融資后資金流動(dòng)性差的問(wèn)題。鑫苑立足于解決此痛點(diǎn)，利用區(qū)塊鏈技術(shù)，通過(guò)打造房產(chǎn)數(shù)字化平臺(tái)，讓普通的地產(chǎn)投資者和融資者可以在此平臺(tái)通過(guò)區(qū)塊鏈產(chǎn)品的買(mǎi)賣(mài)實(shí)現(xiàn)投融資。劉懷宇坦言，“在確保安全性和透明度的基礎(chǔ)上，當(dāng)全中國(guó)一百萬(wàn)、一千萬(wàn)，甚至一億的投資者都在這個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行交易時(shí)，我們的平臺(tái)就能實(shí)現(xiàn)獨(dú)特的巨大價(jià)值?！?/p>

重塑資本市場(chǎng)品牌形象

金融化，是指鑫苑不斷探索如何更加高效地運(yùn)用和精密控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的密集的資金，以及如何降低融資成本和拓寬融資渠道等。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，因此對(duì)現(xiàn)金流的管控和資金運(yùn)用的效率和效果提出了很高的要求。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品均比較成熟，在很多產(chǎn)品都可以外包的情況下，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)在某種意義上可以稱為“經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的金融企業(yè)”，要求企業(yè)在現(xiàn)金管理、資金安全和風(fēng)險(xiǎn)管理上做很多工作。鑫苑采用了“垂直管理，現(xiàn)金為王”的財(cái)務(wù)架構(gòu)，運(yùn)用精煉、高效的管控體系嚴(yán)格管控現(xiàn)金、融資、預(yù)算、核算、稅籌、報(bào)表和合規(guī)等，并最終將所有投入和回報(bào)落在現(xiàn)金上。

劉懷宇十分重視財(cái)務(wù)管理工作，并在精煉、高效的層面上帶領(lǐng)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)上了一個(gè)比較大的臺(tái)階。在加盟鑫苑一年多以來(lái)，鑫苑融資規(guī)模增加了約35%，融資成本下降了約20%，鑫苑的市值大概翻了一番，并且在中國(guó)資本市場(chǎng)的品牌形象也逐漸樹(shù)立起來(lái)了，這些數(shù)據(jù)結(jié)果均彰顯了財(cái)務(wù)管理給鑫苑帶來(lái)的價(jià)值。

除了在海外發(fā)股發(fā)債之外，鑫苑在中國(guó)資本市場(chǎng)首度亮相，進(jìn)而增加了鑫苑在中國(guó)資本市場(chǎng)的知名度和影響力，并在2016年3月成功發(fā)行三期境內(nèi)公司債券。鑫苑得益于國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)公開(kāi)發(fā)行公司債的政策，共發(fā)行了三期總計(jì)22億元的小公募債券，一方面降低了鑫苑的融資成本、補(bǔ)充了公司的融資規(guī)模，另一方面也對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)的發(fā)展起到了很大的支持作用。對(duì)于這部分資金的配置，劉懷宇表示，大部分資金會(huì)用來(lái)還債，包括高成本債特別是信托和結(jié)構(gòu)性融資，資金剩下的部分會(huì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在談到近幾年中概股價(jià)值被低估現(xiàn)象時(shí)，劉懷宇認(rèn)為中概股未必一定被低估。美國(guó)投資者確實(shí)容易加高主要業(yè)務(wù)在中國(guó)的公司的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，但是隨著高質(zhì)量的中國(guó)公司在資本市場(chǎng)中持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值，這種現(xiàn)象會(huì)慢慢改變。并且，劉懷宇表示，鑫苑不會(huì)盲目效仿中概股私有化的浪潮，仍會(huì)按照既定的戰(zhàn)略規(guī)劃穩(wěn)扎穩(wěn)打、逐步實(shí)施。

空降兵帶隊(duì)

加入鑫苑之前，劉懷宇曾任第一太平戴維斯亞太區(qū)首席財(cái)務(wù)總裁，擁有美國(guó)康奈爾大學(xué)工商管理碩士（MBA）學(xué)位，并是香港會(huì)計(jì)師公會(huì)內(nèi)地戰(zhàn)略發(fā)展咨詢委員會(huì)成員。

空降鑫苑的一年多時(shí)間中，劉懷宇對(duì)鑫苑的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)大加贊賞。“財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)取得了非常好的成績(jī)，融資規(guī)模增大的同時(shí)降低了融資成本，市值翻了一倍，并且第一次在中國(guó)資本市場(chǎng)亮相，同時(shí)建立了更加精煉、高效的財(cái)務(wù)管控體系，給整個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了明顯的改善?！痹诖似陂g，劉懷宇并沒(méi)有主動(dòng)更換過(guò)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)中任何一位同事，而是在工作中不斷思考如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，以及如何把每一位團(tuán)隊(duì)成員的長(zhǎng)處發(fā)揮出來(lái)。

令劉懷宇頗感欣慰的是，他得到了從董事長(zhǎng)、董事會(huì)、業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)到財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)全方面的支持，工作的開(kāi)展非常順利，工作的過(guò)程中也很開(kāi)心。初到鑫苑也面臨了許多挑戰(zhàn)和困難，一度感覺(jué)壓力很大，但是最終在眾多同事的支持下，他基本完成了財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的轉(zhuǎn)型，建立起了一個(gè)高效的、帶來(lái)巨大價(jià)值的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)，并會(huì)在未來(lái)繼續(xù)努力為鑫苑創(chuàng)造更大的價(jià)值。