詹順婉

小區(qū)物業(yè)費(fèi)流向不明、物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、業(yè)委會(huì)監(jiān)管缺失……近年來(lái)，因物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì)矛盾逐漸凸顯。一系列難題怎么破？今年6月起，由50多名市人大代表組成的市人大調(diào)研小組，就本市貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》開展執(zhí)法檢查，目前相關(guān)調(diào)研報(bào)告已出爐。9月22日，市人大常委會(huì)召開住宅物業(yè)法規(guī)執(zhí)法檢查代表小組組長(zhǎng)會(huì)議，匯報(bào)交流調(diào)研檢查情況。物業(yè)管理費(fèi)收繳率低、維修基金續(xù)籌難、業(yè)委會(huì)制度執(zhí)行待完善等問(wèn)題成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

現(xiàn)狀：物業(yè)費(fèi)繳納率低 建議：市場(chǎng)化、信用懲戒

物業(yè)費(fèi)繳納率低一直是物業(yè)管理中的“老大難”。對(duì)此，朱洪明代表分析，在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)行為約束上，通常通過(guò)物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時(shí)長(zhǎng)、效率低，缺乏真正有效的手段。黃晨代表也表達(dá)了相同觀點(diǎn)：“由于業(yè)委會(huì)督促并無(wú)法律效應(yīng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴成本高，致使物業(yè)費(fèi)未交納戶數(shù)量大、歷史欠賬多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存艱難?！?/p>

市人大代表通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)形式比較特別，合同是物業(yè)公司與業(yè)主大會(huì)簽訂，然而收費(fèi)是物業(yè)公司向一個(gè)個(gè)小業(yè)主收費(fèi)，而不是由業(yè)委會(huì)收繳后交物業(yè)公司。因此物業(yè)公司除了關(guān)心服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，還要操心物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。國(guó)家最低工資標(biāo)準(zhǔn)每年上漲，物業(yè)管理成本隨之攀升；但上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)須經(jīng)二分之一業(yè)主同意，不少業(yè)主對(duì)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)抵觸較大，致使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)化機(jī)制遲遲不能推進(jìn)。

如何破解？陳敏代表提出，應(yīng)當(dāng)盡快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)化機(jī)制，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且盡快落實(shí)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制。

“要建立小區(qū)業(yè)主征信平臺(tái)，正常情況下業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的應(yīng)記錄在案，發(fā)揮征信平臺(tái)在社區(qū)管理中的作用。”黃晨代表提議，要讓長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主承擔(dān)一定的法律責(zé)任，如交納一定量滯納金等。

現(xiàn)狀：維修基金“斷檔”嚴(yán)重 建議：打通公積金通道

“老舊小區(qū)面臨大量的小區(qū)設(shè)施、設(shè)備、房屋維修等問(wèn)題，按程序確定后的補(bǔ)建、再次籌集資金面臨收繳困難”，6份調(diào)研報(bào)告都不約而同提及維修基金續(xù)繳難的問(wèn)題。

“維修資金續(xù)籌難，主要體現(xiàn)在續(xù)籌方案出臺(tái)難和方案通過(guò)后資金籌集難?！标惷舸肀硎?，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，不少售后房小區(qū)，很多房屋的專項(xiàng)維修基金已不足30%，由于許多業(yè)主對(duì)這項(xiàng)工作不理解、不關(guān)心，表決通過(guò)續(xù)籌方案難。

“能否與業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)同樣處理？”許麗萍代表建議，要利用征信平臺(tái)記錄在案，嚴(yán)重者承擔(dān)一定的法律責(zé)任。

陳敏代表則建議，打通公積金通道，解決維修資金的續(xù)籌問(wèn)題。同時(shí)，在維修資金補(bǔ)建或續(xù)籌過(guò)程中，如已經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，可出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確該如何直接繳納；或通過(guò)司法渠道向已錄入平臺(tái)的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。對(duì)于一些涉及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的修理，諸如上下家漏水維修等，應(yīng)該立法強(qiáng)制修理。

現(xiàn)狀：業(yè)委會(huì)“先天不足” 建議：第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)指導(dǎo)

群租、違章搭建、停車難……近年來(lái)，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)形態(tài)快速發(fā)展帶來(lái)的一系列社區(qū)治理矛盾，極大程度上考驗(yàn)著業(yè)委會(huì)的自治能力。

“目前的業(yè)委會(huì)制度存在先天不足?！敝禅櫿俅碚劦溃环矫?，業(yè)委會(huì)在操作執(zhí)行中存在著不公開、不征詢、花錢不審計(jì)等不規(guī)范行為，而對(duì)其的監(jiān)管、問(wèn)責(zé)也往往難以展開；另一方面，相關(guān)法律法規(guī)責(zé)權(quán)利不對(duì)等嚴(yán)重妨礙了業(yè)委會(huì)物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮?！皹I(yè)委會(huì)通常只有名義上的小區(qū)業(yè)主集體代表資格，沒(méi)有與權(quán)利相對(duì)等的設(shè)立財(cái)務(wù)賬戶資格，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)賠償能力，沒(méi)有高效的執(zhí)行手段，也沒(méi)有完整的法律責(zé)任?！敝禅櫿俅肀硎荆瑯I(yè)委會(huì)作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會(huì)等各方力量“扶一把”。

“扶一把”如何操作？是業(yè)委會(huì)完全自治還是他治？黃晨代表認(rèn)為，就目前社會(huì)發(fā)展階段中市民素養(yǎng)和文化程度而言，社區(qū)應(yīng)處于自治和他治之間，應(yīng)賦予業(yè)委會(huì)法人代表的職權(quán)，讓其在法律和各方的監(jiān)督下行使治理社區(qū)的職能，而在執(zhí)行中，第三方專業(yè)中介公司的參與和指導(dǎo)是非常必要的。

“不管是‘三駕馬車’還是‘五龍治水’，社區(qū)各方都必須形成合力，讓各種利益訴求充分表達(dá)出來(lái)，爭(zhēng)取共贏的結(jié)果?！标惷舸碚J(rèn)為。