馬玉榮

房地產(chǎn)是容易產(chǎn)生泡沫的領(lǐng)域，要注重防范房地產(chǎn)泡沫的過快積累。

近期，全國有20多個城市密集出臺了房地產(chǎn)限購和限貸新政。本輪房價上漲和調(diào)控與以往有什么不同？房地產(chǎn)新政對市場會產(chǎn)生什么影響？針對這些問題，《中國經(jīng)濟(jì)報告》記者專訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所原所長、研究員任興洲。

本輪房價上漲的特點和主要原因

中國經(jīng)濟(jì)報告：你怎么看待本輪房價上漲？與以往階段相比有什么不同？

任興洲：本輪房價上漲的確呈現(xiàn)出一些新的特點。

第一，不同城市房地產(chǎn)分化的特點更為明顯。并不是全國所有的房價都普遍上漲，而是可以用冷熱不均甚至“冰火兩重天”來形容。一線及二線熱點城市上漲比較厲害，但是部分三、四線城市去庫存壓力仍然很大。與十幾年前的房價上漲不一樣，那時是全國普遍上漲，現(xiàn)在各城市房價上漲呈分化特征。

第二，一線城市和部分二線熱點城市價格上漲的速度快、勢頭猛。例如，深圳市房價2016年初同比漲幅在30%以上。

第三，房價上漲的“中心城市效應(yīng)”非常突出。北上廣深等一線城市是全國重要增長極的中心城市，還有一些省會城市，特別是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的區(qū)域中心城市，如南京、杭州、合肥、鄭州、濟(jì)南、廈門等，這一輪房價上漲幅度大，凸顯了中心城市的房價攀升效應(yīng)。

第四，本輪房價、地價輪番上漲的勢頭更猛。房價快速上漲，刺激地價大幅上漲，“地王”溢價水平更高，從而推動房價更快地攀升。

中國經(jīng)濟(jì)報告：你認(rèn)為是什么原因?qū)е卤据喎績r上漲與以往呈現(xiàn)出不同特點？

任興洲：應(yīng)該關(guān)注本輪房價上漲背后的復(fù)雜原因和經(jīng)濟(jì)大背景。本輪房價上漲有一些背景與以往明顯不同。

一是本輪房價上漲是在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、經(jīng)濟(jì)增速換擋的背景下出現(xiàn)的。以往，經(jīng)濟(jì)增速較快，貨幣和信貸資源能夠配置到不同產(chǎn)業(yè)，因此并不存在大規(guī)模資金集中涌向房地產(chǎn)市場的問題。而當(dāng)前由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，市場需求萎縮，大量資金和信貸不愿投資實體經(jīng)濟(jì)，而是大量投向房地產(chǎn)，使得部分城市的房地產(chǎn)市場成為資金配置最集中的領(lǐng)域，推動了這些城市的房價快速上漲。

二是本輪房價上漲是在整體住房供求關(guān)系發(fā)生重要變化的背景下發(fā)生的。改革開放初期，中國城鎮(zhèn)居民住房極度短缺，即使在十幾年前，住房供需缺口也仍然很大，供不應(yīng)求的狀況使房價上漲具有很強(qiáng)的內(nèi)生動力。隨著十幾年來中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，住房供給大規(guī)模增加，住房供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重要變化。根據(jù)我們的研究和測算，從總量看，2012年前后，中國已經(jīng)實現(xiàn)城鎮(zhèn)家庭戶均1套房，這是一個重要的指標(biāo)，反映了住房供求關(guān)系趨向平衡。房價大幅上漲的內(nèi)在推力已減弱。

三是本輪房價上漲是在去庫存背景下出現(xiàn)的。為落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，中央提出“三去一降一補(bǔ)”的任務(wù)，對那些庫存積壓嚴(yán)重、資源配置失衡城市的房地產(chǎn)，加大去庫存力度。而一些庫存并不嚴(yán)重、供求矛盾仍比較大的城市也借機(jī)取消了限購限貸政策、降低首付、增大貸款規(guī)模，導(dǎo)致這些城市的房價快速上漲。而那些庫存大、積壓嚴(yán)重的城市，去庫存效果卻并不明顯。

具體分析本輪房價上漲原因，主要是：

第一，寬貨幣、低利率政策直接導(dǎo)致了一些城市的房價上漲。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，降低企業(yè)投資成本，近年來中國貨幣供給相對寬松。降準(zhǔn)降息本意是期望以此緩解實體經(jīng)濟(jì)的融資壓力，然而大量資金和貸款并未如政府所愿投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，加上缺乏大類資產(chǎn)的投資渠道，大規(guī)模投資涌入房地產(chǎn)市場。銀行個人住房抵押貸款日趨寬松，公積金貸款利率下調(diào)、貸款額度增大，這些措施顯著提高了居民購房的支付能力，進(jìn)而直接推升了住房價格。

第二，“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致投資過于集中到房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動房價上漲。經(jīng)濟(jì)下行，實體經(jīng)濟(jì)不振，再加上匯率貶值、金價波動、股市低迷，大量資產(chǎn)缺乏優(yōu)質(zhì)、低風(fēng)險的資產(chǎn)配置渠道。房地產(chǎn)被認(rèn)為是最佳投資領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)金融化特征更為明顯。

第三，“中心城市效應(yīng)”拉動房價上漲。由于多種原因，相對于不斷增長的需求，全國和區(qū)域中心城市的土地和住房供給則明顯不足，土地出讓數(shù)量少，新開工項目不多，導(dǎo)致房價上漲迅猛。而房價過快上漲又產(chǎn)生了所謂“財富效應(yīng)”，吸引更多資金的投入和炒作，又助推了房價上漲。

第四，市場預(yù)期變化造成市場“集體恐慌”。房價快速攀升，房價、地價輪番上漲，必然給社會帶來高價預(yù)期，造成市場的“集體恐慌”；買房就升值的“財富效應(yīng)”又助長了投機(jī)心理，匯率走低使人們擔(dān)心貨幣貶值，進(jìn)而引發(fā)了一些城市的搶購行為，加上一些違規(guī)中介的推波助瀾，推動了房價上漲。

綜上分析，本輪房價上漲是諸多因素綜合作用的結(jié)果。

當(dāng)然，中國城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)過程中，許多城市仍有較大的住房剛性需求和改善性需求，再加上“二孩政策”的實施，也導(dǎo)致居民家庭住房資產(chǎn)配置發(fā)生變化，這是實實在在的需求。

房價持續(xù)快速上漲的風(fēng)險與危害

中國經(jīng)濟(jì)報告：本輪房價上漲存在哪些風(fēng)險？

任興洲：本輪部分城市房價上漲過快，風(fēng)險還是比較大的，應(yīng)該高度重視。

首先，房地產(chǎn)泡沫積聚的風(fēng)險。大量資金集中涌入房地產(chǎn)市場，迅速推高房價，使價格背離真實需求。在這種情況下，房價高漲帶來泡沫積聚，風(fēng)險也在積累。而泡沫積累到一定程度必然會破裂，進(jìn)而帶來金融和經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險。當(dāng)前有些城市的泡沫的確在快速積累。

其次，金融風(fēng)險隱患加深。房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)問題，銀行首先要承擔(dān)風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫加大，更大程度上是銀行風(fēng)險增加。另外，不僅僅是銀行貸款，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過企業(yè)債、基金、私募等多渠道融資，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，債務(wù)違約率增加，這些渠道資金也會出現(xiàn)問題。

第三，對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。在房價快速上漲帶來“財富效應(yīng)”的情況下，沒有人愿意勤勤懇懇去投資實業(yè)，短期炒房成風(fēng)。這樣的社會預(yù)期極易形成扭曲的價值導(dǎo)向，促使大量社會資金和資源脫實入虛，直接影響實體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級，也將使供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的部署大打折扣。

第四，企業(yè)和居民面臨風(fēng)險。雖然目前利率很低，炒房成本不高，但一旦經(jīng)濟(jì)形勢變化，利率提高，很多企業(yè)和居民將無力承受，會帶來巨大風(fēng)險。美國次貸危機(jī)就是現(xiàn)實的教訓(xùn)。

因地制宜，因城施策，分類調(diào)控

中國經(jīng)濟(jì)報告：面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，應(yīng)進(jìn)一步采取什么調(diào)控措施？

任興洲： 一是針對房地產(chǎn)市場分化明顯的現(xiàn)實，因城施策，分類調(diào)控。甚至可以一城一策，進(jìn)一步落實城市政府的主體責(zé)任。實際上，從前幾年開始，相關(guān)主管部門已經(jīng)提出“分類調(diào)控”、“因城施策”的措施。近日來，20多個城市陸續(xù)出臺的調(diào)控政策也體現(xiàn)了這一點，調(diào)控內(nèi)容和具體政策有所差別。當(dāng)然，調(diào)控中需要把握好“度”，調(diào)控目的不是擠爆泡沫，而是在盡量不產(chǎn)生新泡沫的同時，逐步釋放已積累的泡沫，防止房地產(chǎn)市場大起大落給經(jīng)濟(jì)和社會帶來巨大沖擊。

二是控制好資金和信貸總量和規(guī)模，遏制大量投機(jī)資金對房價上漲的推波助瀾。近日，央行和銀監(jiān)部門已經(jīng)要求主要銀行等金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。監(jiān)管部門也將加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對銀行自律機(jī)制的指導(dǎo)。

三是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加快信用體系建設(shè)。最近，有關(guān)部門曝光了45家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)經(jīng)營和投機(jī)炒作行為，對市場失序行為進(jìn)行堅決的治理和規(guī)范。應(yīng)加快房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，通過社會聯(lián)動的失信懲罰機(jī)制，推動行業(yè)整體信用水平的提升。

四是在供需矛盾比較大的城市加大土地和住房供給。完善土地出讓制度，創(chuàng)新出讓方式，提高透明度，給市場和開發(fā)投資者一個透明穩(wěn)定的預(yù)期。增加住房特別是普通商品房的供給，完善居民社區(qū)配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，緩解供求矛盾，滿足城鎮(zhèn)居民的真實住房需求。對庫存仍然較大的城市，要繼續(xù)落實去庫存政策，通過多種方式解決實際問題。

與此同時，應(yīng)通過加大改革和開放力度，落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，力爭將大量的資金和信貸引流到實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中去，形成重視實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會氛圍，切實提升中國實體經(jīng)濟(jì)的競爭能力。

借鑒國外房地產(chǎn)調(diào)控政策

中國經(jīng)濟(jì)報告：日本房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致“失去的10年”，美國次貸引發(fā)全球性金融危機(jī)等，對中國有什么警示？

任興洲：美國和日本的教訓(xùn)告訴我們，房地產(chǎn)是容易產(chǎn)生泡沫的領(lǐng)域，要注重防范房地產(chǎn)泡沫的過快積累。而在利率很低、貨幣寬松的情況下，最易產(chǎn)生和積累房地產(chǎn)泡沫，人們也往往放松對泡沫的警惕。一旦經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，利率調(diào)高和貨幣收緊，將首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的風(fēng)險凸顯、泡沫破裂，最終會帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

近幾年，一些國家（或地區(qū)）針對本國（或地區(qū)）房地產(chǎn)市場的風(fēng)險隱患，為了遏制泡沫積累，也采取了一些措施。例如，澳大利亞有些城市政府面對房價較快上漲，出臺一些限制措施，抬高外來資金進(jìn)入的條件和門檻，避免國外資金炒作。加拿大政府也推出一些相關(guān)政策，防止外部資金大量進(jìn)入推動房價上漲，設(shè)立一定的防火墻。由此可見，任何國家（或地區(qū)）的房地產(chǎn)價格過快上漲，對這個國家（或地區(qū)）都是不利的，一旦出現(xiàn)這樣的苗頭和趨勢，政府都會加以防范和控制。這些國家都是市場經(jīng)濟(jì)體制，但并不防礙政府出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，解決房地產(chǎn)市場的風(fēng)險問題。

當(dāng)然，也有些國家針對本國情況積極吸引外資投資房地產(chǎn)，例如西班牙、葡萄牙、希臘等國家。全球金融危機(jī)后，這些國家的房地產(chǎn)市場始終難以復(fù)蘇，因此推出較多的投資優(yōu)惠政策，希望通過吸引外來投資，促進(jìn)本國房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而拉動經(jīng)濟(jì)增長。

由此可見，不同的國家也是針對自身情況來進(jìn)行調(diào)控，或是限制，或是鼓勵，既發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，同時發(fā)揮政府政策的調(diào)控作用，其目的是促使本國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。