摘要：房地產企業(yè)依法減輕稅負的有效途徑之一就是采取合法的手段優(yōu)化稅收籌劃工作，而隨著營改增的不斷推進和實施，房地產企業(yè)更應審時度勢，及時改革稅收籌劃，以順應稅收制度改革趨勢。本文以營改增后房地產企業(yè)稅負受到的影響為切入點，闡述營改增后房地產企業(yè)稅收籌劃的意義，探究性提出若干稅收籌劃建議，從而使房地產企業(yè)實現減輕稅負的目的。

關鍵詞：營改增 房地產企業(yè) 稅收籌劃

稅收籌劃的內容主要包括節(jié)稅、避稅、轉移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經濟利益。當實施營改增后，房地產企業(yè)不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

一、營改增后房地產企業(yè)稅負受到的影響

長時間以來，房地產企業(yè)的建筑業(yè)和不動產銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價內稅，而營業(yè)稅作為一個價內稅，極易發(fā)生重復征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產開發(fā)企業(yè)還是營銷代理企業(yè)，房地產鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產企業(yè)無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產行業(yè)得到實施后，由于每個環(huán)節(jié)就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產企業(yè)對其經營流程重新進行設計，將以往的粗狂式管理轉化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務為主的企業(yè)，其進項購進業(yè)務非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產開發(fā)企業(yè)的成本構成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產開發(fā)企業(yè)的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會給企業(yè)的稅負帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應根據自己的實際情況以及稅法的相關規(guī)定申報不同的納稅人。

二、營改增后房地產企業(yè)稅收籌劃的意義

在國民經濟發(fā)展中，房地產行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產行業(yè)，它是國民經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，更是人民生活改善的一項基礎性產業(yè)。當實施營改增后，房地產企業(yè)不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

營改增以后對房地產企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產企業(yè)提高其經濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產企業(yè)支出稅費增加利潤。二是幫助房地產企業(yè)降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產企業(yè)的財務人員務必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現房地產企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產企業(yè)的財務人員獲得良好的培訓空間與個人發(fā)展空間，為房地產企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。

三、基于營改增后的房地產企業(yè)稅收籌劃建議

（一）科學合理申報納稅人身份

在房地產行業(yè)實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關規(guī)定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標準是經營規(guī)模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。

經過測算我們以為企業(yè)的購進業(yè)務達到一定比例有必要按照規(guī)定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規(guī)模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現行增值稅納稅人管理規(guī)定，對于年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報一般納稅人的，稅務部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財務管理發(fā)生了這樣的申報失誤，企業(yè)的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產企業(yè)都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務為主的企業(yè)和以不動產銷售代理為主的企業(yè)由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預測房地產企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業(yè)的稅負。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。

（二）加強管理增值稅發(fā)票，及時獲取可抵扣發(fā)票

對于認定為一般納稅人的房地產企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產企業(yè)應使其內部管理水平得到提高，并促使財務人員加強學習稅務知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業(yè)務，包括固定資產購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發(fā)票和相應的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數建筑公司或代理銷售公司發(fā)生業(yè)務往來時，由于對方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調獲取稅務部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實現外部稅負轉嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產開發(fā)企業(yè)強化內部質量監(jiān)管和外部質量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質量，又為后期抵扣進項稅打下基礎。

筆者可以預見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。

（三）科學利用稅收優(yōu)惠政策，實現減稅免稅目的

增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產原料中且比例不低于30%的生產的特定建材產品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產的再生瀝青混凝土，且在生產原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產并且生產原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產行業(yè)產業(yè)鏈的相關企業(yè)要科學利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實現減稅免稅。

（四）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃

一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產企業(yè)到底應該在一般納稅人處購進貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進貨物？在質量相當的前提下要做成本與稅收的聯(lián)動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預期成本才不會改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業(yè)務既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務時候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務負擔；

（五）加強稅務機關溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

在企業(yè)進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業(yè)必須嚴格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業(yè)還應充分關注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關法規(guī)及行業(yè)準則的約束。

另外，由于稅務執(zhí)法機關擁有自由裁量權，因此，企業(yè)應當加強與當地國地稅機關的溝通與協(xié)調，熟悉當地的稅收征管特點和具體要求，對稅務部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動態(tài)，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務部門的征收管理方法要時刻關注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應予以合理解釋。

四、結語

“營改增”的最終目的在于協(xié)調社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產企業(yè)會面臨很多的問題，房地產企業(yè)的經營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業(yè)發(fā)展的重要保障。

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（毛明清，1962年生，陜西人，北京師范大學珠海分校副教授。研究方向：財務會計稅收）