沈建明

作為備受投資者關注的房地產(chǎn)類型中的一種，投資性房地產(chǎn)具有其獨特的魅力和優(yōu)勢。隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，占有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)利潤操控空間越來越大。如按公允價值計量投資性房地產(chǎn)，公司的業(yè)績很可能出現(xiàn)幾何級增長。然而，實際情況并非如此，投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)類別中的一項，即使擁有投資性房地產(chǎn)的部分企業(yè)未必都采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。

在2001年，經(jīng)過《債務重組》、《非貨幣性交易》、《投資》等準則的修訂，公允價值計量得到了明確規(guī)定。然而，因為許多上市公司利用公允價值對會計活動進行造假，所以財政部在同年取消了公允價值在多方面的應用，例如，規(guī)定要求債務重組、非貨幣性交易以及投資準則等方面按照賬面價值入賬。但在2006年2月15日，財政部頒發(fā)了新會計準則，即在長期股權投資、投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組及金融工具等準則中適當?shù)膽霉蕛r值計量，一方面這是為了中國企業(yè)會計準則與國際接軌；另一方面也客觀上給企業(yè)利潤操縱帶來了新的空間。

一、我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特征

據(jù)新會計準則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”以獲取租金或資本增值為目的，并可以進行單獨計量和出售的房地產(chǎn)，例如：被出租的土地使用權、預備轉(zhuǎn)讓的土地使用權以及被出租的建筑物等。

同時，新會計準則還明確了“非投資性房地產(chǎn)”的范疇：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營而非出租的旅館飯店、非出租型房地產(chǎn)（僅供自己生產(chǎn)商品和經(jīng)營管理的自用型房地產(chǎn)，如公司廠房、辦公大樓、公司生產(chǎn)經(jīng)營用地使用權以及員工宿舍等）、商品型房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司處于銷售中或處于開發(fā)中的商品房和土地）等。

由于準則中對于“投資性房地產(chǎn)”有可采取公允價值計量模式，并在會計報表中須單列“投資性房地產(chǎn)”項目的規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)成為受新會計準則影響最大的行業(yè)之一，眾所周知，從謹慎性原則著手，傳統(tǒng)會計報表均采用市價和成本的“孰低法”。那么，新會計準則是否真的讓所有擁有房地產(chǎn)的公司一夜“暴富”？人們對新會計準則是否存在誤讀？新會計準則是否會對那些占有投資性房地產(chǎn)的非上市公司或上市公司產(chǎn)生實質(zhì)影響？事實上，占有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在房地產(chǎn)整體企業(yè)中所占比例較低。幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)均屬于其經(jīng)營商品，作為非投資產(chǎn)業(yè)投入使用，而其他公司一般都作為固定資產(chǎn)處理。

雖然，新會計準則約定的是“投資性房地產(chǎn)”，然而，針對實際情況來說，大部分都是投資性房產(chǎn)，少部分是投資性地產(chǎn)。依據(jù)新會計準則，可以明確投資性地產(chǎn)包括以下兩點：第一，被出租的土地使用權，即公司采用受讓方式獲得的土地使用權，按照經(jīng)營租賃（不含融資租賃）方式出租；第二，預備轉(zhuǎn)讓的土地使用權，即公司采用受讓方式獲得，并預備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。針對投資性房產(chǎn)而言，其相關規(guī)定不難理解，然而，針對投資性地產(chǎn)來說，在現(xiàn)實中是有多方面限制的。因為土地所有權屬于國家，而企業(yè)僅占有土地使用權。若是在一定時限內(nèi)，土地未經(jīng)過開發(fā)，那么國家將收回其使用權。所以，采用類似于投資房產(chǎn)形式來低價買進土地，閑置若干年后再高價賣出的行為屬于違法行為。同時，新會計準則也具有明確的相關規(guī)定，閑置土地不屬于占有并預備增值的土地。依據(jù)《閑置土地處置辦法》可知，土地使用人依法獲得土地使用權后，未經(jīng)當?shù)卣鷾剩^一年未進行開發(fā)建設或進行開發(fā)建設的土地面積小于規(guī)定面積三分之一，或已投資額小于總投資額的30%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿兩年的土地均屬于閑置土地。所以，企業(yè)土地儲備投資性地產(chǎn)是不以按公允價值計量的。

相較于投資性地產(chǎn)的逐年縮減，企業(yè)用來租賃的投資性房產(chǎn)卻發(fā)展迅速，根據(jù)公開資料顯示，典型的有張江高科、陸家嘴等。如張江高科實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房。主營業(yè)務由房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至以物業(yè)經(jīng)營為主，又如，近來連續(xù)飆升的陸家嘴其早在2005年年報中稱：今后數(shù)年企業(yè)主營業(yè)務收入中土地批租收入將會迅速下降，進而對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響，公司已將房產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營作為提高公司盈利能力的主要途徑，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和國際社區(qū)為主的物業(yè)，并進行租賃獲取長期收益。目前，陸家嘴擁有大量的投資性房地產(chǎn)項目，從公開資料可以發(fā)現(xiàn)，陸家嘴這些投資性房產(chǎn)中的明城花園、玫瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年以前持有的，而上海的房地產(chǎn)真正的上漲始于2002年，可見這些物業(yè)一旦采用公允價值法計量，其升值空間是相當可觀的。

另外，全國房價漲聲一片，擁有大量房產(chǎn)、地產(chǎn)的百貨商業(yè)行業(yè)板塊也搭上房價上漲的“順風車”。如小商品城、益民百貨、杭州解百等。根據(jù)公開資料顯示，小商品城是最典型的代表。該公司主營租賃服務業(yè)，在中國小商品的發(fā)源地和集散地義烏建有大量的市場，在市區(qū)有賓王市場、篁園市場、針織市場、家具市場、領帶市場、國際商貿(mào)城等數(shù)個市場。其中，國際商貿(mào)城是超大規(guī)模的市場，分三期開發(fā)，營業(yè)面積約260多萬平方米，目前已投入使用。從公開消息看，國際商貿(mào)城獲得了政府的大力支持，獲得土地的價格很低，而國際商貿(mào)城的商鋪按市價普遍在10萬元/平方米左右，在新會計準則下，如果按公允價值計量的話，利潤調(diào)節(jié)空間是巨大的。

可以預見的是，擁有大量投資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)也必將是市場的關注焦點之一。

二、新會計準則對公司相關業(yè)務性質(zhì)的影響

盡管新會計準則有可能對擁有房地產(chǎn)的公司財務報表造成很大的變化，但我們認為，新會計準則并沒有實質(zhì)性的改變公司相關業(yè)務性質(zhì)，很多擁有投資性房地產(chǎn)的公司也對新會計準則的使用較為謹慎。

對于擁有投資性房地產(chǎn)的公司而言，新會計準則不過是將過去企業(yè)隱性的事物在報表中體現(xiàn)出來，實現(xiàn)報表的合理性和真實性，但對企業(yè)自身經(jīng)營活動不產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。

投資性房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟效益不受資產(chǎn)價值重估或入賬模式的更換所影響。其實，投資者在今后的幾年時間里，將會看到應用公允價值的投資性房地產(chǎn)帶動凈資產(chǎn)提升的現(xiàn)象，不過也會發(fā)現(xiàn)相關的凈資產(chǎn)收益率隨之降低。所以，這只是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值入賬的時間問題，對于公司的成長，并無實質(zhì)的改變。

此外，公允價值變動損益對企業(yè)現(xiàn)金流量也不產(chǎn)生影響。公允價值變動而發(fā)生的損益是一筆持有損益，將未實現(xiàn)的損益計入了本年利潤。利潤的核算是以權責發(fā)生制為根本，采用權責發(fā)生制的會計模式進行利潤核算，將會發(fā)現(xiàn)利潤與現(xiàn)金流量相違背的情況，但是應用公允價值計量方式，使收益確定模式的偏重收入費用觀向偏重資產(chǎn)負債觀的方向轉(zhuǎn)變，進而加劇了利潤和現(xiàn)金流的背離關系。資產(chǎn)負債表將投資性房地產(chǎn)的公允價值動態(tài)變化計入當期損益，針對提升的當期損益而言，未處置投資性房地產(chǎn)前不具備相應的現(xiàn)金流入，因此，在不具備現(xiàn)金流入的前提下，報告利潤或損益的提升，只會增加企業(yè)利潤分配的難度。如果分配，則沒有相應的現(xiàn)金流支持；不分配，則降低了公司的分紅比例，影響股價，使公司價值下降。

可以預見的是，絕大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的績優(yōu)公司，不會輕易將其投資性房地產(chǎn)全面進行賬面溢價，即便采用公允價值計量，也必通過周密測算后，采取逐漸的、穩(wěn)步的方式進行。當然也不排除一些負債率高的企業(yè)為了提高凈資產(chǎn)，增強融資能力，如再融資或擴大貸款額度等，或是為了配合“小非”解禁行動，大股東為了達到高價拋售股票的目的而運用公允價值法來調(diào)節(jié)業(yè)績，但是接下來的就是每年業(yè)績動蕩。

關于那些上市公司是否會對投資性房地產(chǎn)采用公允價值法，他們都會根據(jù)地企業(yè)目標來決定，但有一點是肯定的，不急于將資產(chǎn)升值的公司，其在二級市場肯定比那些急于通過采用改變會計計量方法——采用公允價值計量，來提升公司凈資產(chǎn)和短期每股收益來兌現(xiàn)利好的公司要走得更穩(wěn)、更遠。

三、企業(yè)選擇按公允價值計量存在諸多限制因素

公允價值計量模式難以被公司應用的原因主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）市場完善程度導致公允價值的計量具有局限性

依據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》來看，若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值可以被持續(xù)穩(wěn)定獲得，那么應用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)開展后續(xù)計量工作是可行的。針對應用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)而言，它不能被計提折舊或攤銷，但其能夠以資產(chǎn)負債表日的公允價值為根本，進而調(diào)整其賬面價值，并將公允價值和原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益當中。同時，相關規(guī)定明確表明，已應用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不可以由公允價值模式變?yōu)槌杀灸Ｊ?。然而，因為我國的市場?jīng)濟有待發(fā)展，相關法律法規(guī)不夠完善，從業(yè)人員的職業(yè)修養(yǎng)、業(yè)務水平有待提高，所以，致使企業(yè)人為操縱利潤的現(xiàn)象容易發(fā)生。

（二）公允價值計量的使用條件較為嚴格，具有限制性

當投資性房地產(chǎn)應用公允價值模式計量時，而準則規(guī)定當?shù)仨殦碛姓?guī)的房地產(chǎn)交易市場，使得投資性房地產(chǎn)能夠在其中直接進行交易活動。同時，公司可以從其中獲得同類或類似的房地產(chǎn)市場價格等相關信息，進而對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行科學合理的預測?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)估值體系不夠健全，多數(shù)中小城市不具有成熟的房地產(chǎn)中介市場，大多數(shù)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)分布在中小城市或是大城市的遠郊區(qū)域，獲得滿足準則要求的條件較為困難。市場活躍度、相似環(huán)境、用途、新舊程度等資產(chǎn)交易信息很難準確掌握，大宗大額交易活動幾乎沒有，這些問題致使資產(chǎn)交易價格等信息難以獲取，導致公司應用公允價值計量模式時尤為謹慎。

（三）稅收因素對公允價值的應用產(chǎn)生消極影響

企業(yè)應用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，其資產(chǎn)將會大幅度增值，留存收益也得以調(diào)增。即使現(xiàn)行稅法不征收這部分增值收益稅，但是在所得稅會計采用資產(chǎn)負債表債務法下卻產(chǎn)生遞延所得稅負債，相應增加所得稅費用，從而對凈利潤產(chǎn)生影響。與此同時，過去應用成本計量模式時，投資性房地產(chǎn)按期計提折舊或攤銷能夠降低其賬面利潤，然而，因為投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量模式，那么，將不再計提折舊、減值準備及攤銷，因此，在提高公司利潤的同時，折舊和攤銷抵稅功能喪失，稅收制度的落實導致公司實際交納的所得稅顯著提高，使得投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流降低，進而使企業(yè)價值下降。

（四）公允價值計量使投資性房地產(chǎn)的價值波動增強

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)和個人對房地產(chǎn)的剛性需求與日俱增，使得房地產(chǎn)價格迅猛增長，在2007年，中國各主要大中城市房地產(chǎn)價格幾乎每個月均按照5%以上的漲幅增長，有時甚至在10%以上，若是采用公允價值模式計量，公司每月的凈利潤將隨著公允價值變動而變化，其波動幅度將會顯著增大。但是，在近年來征收土地使用稅、征收土地閑置費等一系列宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“拐點”，導致全國樓市立即處于觀望狀態(tài)。因此，公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，不僅能夠促使企業(yè)凈資產(chǎn)上漲，也可使企業(yè)凈資產(chǎn)下降。若是投資性房地產(chǎn)沒有被轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)，而是變?yōu)樽杂没蛘加校敲雌鋷氲墓蕛r值則是升值部分，將致使后續(xù)的折舊或攤銷金額顯著提高，在這種情況下，公允價值計量模式就是降低利潤的因素。

（五）資本效益原則使企業(yè)慎重使用公允價值

雖然目前稅務部門不承認公允價值的稅前列支或稅前收入，但依據(jù)新會計準則，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動進入當期損益，進入利潤表部分應進行納稅調(diào)整后增加公司凈資產(chǎn)。雖然由于投資性房地產(chǎn)實行公允價值后導致凈資產(chǎn)的增加，但是同時也會導致相關的凈資產(chǎn)收益率相對下降。因此，這不過是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值入賬時間提前的問題，對企業(yè)的發(fā)展不具備實質(zhì)性影響，大部分企業(yè)出于成本效益原則，也會慎重采用公允價值計量模式。

現(xiàn)階段，在市場良性發(fā)展的情況下，應用公允價值計量方式，能促使占有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益明顯提升，提高公司融資能力，帶來重要發(fā)展機遇。但在實際運用該項準則時，相關企業(yè)必須充分權衡，科學規(guī)劃。否則，很可能造成公司一方面帳面凈資產(chǎn)增加，而另一方面公司財務狀況在惡化。

參考文獻

[1]財政部：企業(yè)會計準則.經(jīng)濟科學出版社，2006.