蔣婷婷　隋志純

【摘要】近兩年來房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力不斷增大，投資和銷售均呈現(xiàn)了大幅的下滑趨勢。本文對沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進行梳理，提出現(xiàn)階段沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題，并分析了這些問題存在的原因，進而有針對性的給出解決對策與建議。

【關(guān)鍵詞】沈陽房地產(chǎn)市場 庫存規(guī)模 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 區(qū)域分布

一、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展情況概述

改革開放以后，隨著市場經(jīng)濟體系的逐步確立，房地產(chǎn)市場也從萌芽到發(fā)展，保持著與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的節(jié)奏步伐。沈陽房地產(chǎn)市場，也在房地產(chǎn)業(yè)被確立為市場經(jīng)濟重要組成部分、振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略等政策的影響下，經(jīng)歷了從啟動、壯大，到快速發(fā)展至如今“新常態(tài)”建立的各個階段。

沈陽房地產(chǎn)市場啟動與上世紀(jì)80年代，90年代得以壯大，并于99年實行住房分配貨幣化以后得到了高速發(fā)展，然而從啟動至2003年的第一階段，沈陽房地產(chǎn)市場的基數(shù)較小，規(guī)模不大，對經(jīng)濟的帶動作用不明顯。2003年國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略實施后，沈陽房地產(chǎn)市場終于迎來空前的機遇，進入了規(guī)模擴大，發(fā)展高速的新階段。2004年到2013年的十年間，是沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展最快最好的十年，不僅投資額屢創(chuàng)新高，銷售也穩(wěn)步增長，即使是在2008年全國市場低迷的大環(huán)境下，也未出現(xiàn)大起大落，成為了當(dāng)時全國市場上一枝獨秀，更被國家住建部譽為“全國最好的房地產(chǎn)市場之一”。2014年至今，沈陽房地產(chǎn)市場卻經(jīng)歷了量價齊跌的巨大變化，值得提出的是，這一次大幅震蕩并非是受政府宏觀政策的影響，而是在長期快速發(fā)展中的供需不平衡狀態(tài)下的自發(fā)性調(diào)整，因此，對市場形成了較大的沖擊，2014年至今全國樓市的持續(xù)疲軟，讓我們有理由相信，2014年也許就是房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”的開啟之年。

二、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題

（一）庫存規(guī)模仍在較高的水平

2015年沈陽市商品房待售總量較之2014年雖有所下降，去化周期也從2014年的39個月下降到32個月，但仍高于2013年及之前的水平。在各業(yè)態(tài)類型中去化周期最短的住宅項目也達到了28.6個月，遠(yuǎn)高于10～15個月的合理水平，寫字樓的去化周期更是達到了211月，產(chǎn)品嚴(yán)重過剩。庫存規(guī)模過大是沈陽房地產(chǎn)市場長期以來供大于求的必然結(jié)果，土地出讓量過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實際需求，造成了產(chǎn)品入市量與銷量之間存在巨大缺口，供求比例明顯失衡。雖然近兩年來政府出臺了一系列“去庫存”政策，但是目前的這種高庫存水平仍將存在較長時間。

（二）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重過剩

2010年國家的住宅限購政策實施以后，沈陽商業(yè)地產(chǎn)便呈現(xiàn)了空前的井噴式快速增長。截至2015年底，沈陽商業(yè)地產(chǎn)總存量已達到839萬平方米，超過2008年的4倍，人均商業(yè)面積超過1平方米，已經(jīng)達到發(fā)達國家人均1.0～1.2平方米的水平，未來五年內(nèi)，沈陽還將有約354萬平方米的新增商業(yè)供應(yīng)。初步預(yù)計到2020年，沈陽商業(yè)地產(chǎn)總存量將超過1200萬平方米，為2015年的1.4倍，人均商業(yè)面積將達到1.6平方米。而沈陽商業(yè)地產(chǎn)又集中于金廊沿線，該沿線上10萬平以上的大規(guī)模購物中心數(shù)量不斷增加，造成該商圈體量過大，造成了很大的銷售壓力。相反，三外環(huán)區(qū)域卻呈現(xiàn)了明顯的商業(yè)配套缺乏，大大制約了該區(qū)域住宅項目的銷售。

（三）產(chǎn)品區(qū)域分布不均衡

由于在“十二五”之前沈陽市已基本完成大面積的棚戶區(qū)改造工作，市中心可供出讓的土地逐漸減少，而二環(huán)外的土地供應(yīng)卻隨著我國城鎮(zhèn)化進程的實施而不斷增大，然而，銷售情況卻并沒有與投資相匹配，新城區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售不理想，房屋出現(xiàn)了囤積。這是因為，新城區(qū)房地產(chǎn)項目存在著一定程度的“先天不足”，配套設(shè)施的不完善、相對較弱的人口聚集效應(yīng)均大大影響了消費者的購買意向，目前主要是以價格優(yōu)勢吸引部分“剛需”消費群體。

三、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展對策分析

（一）合理確定供地規(guī)模

控制房地產(chǎn)市場庫存，首先要收緊土地供應(yīng)市場，科學(xué)制定房地產(chǎn)用地供應(yīng)計劃，使房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系在結(jié)構(gòu)上更加合理，總量上達到平衡；進一步完善土地儲備機制，根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要調(diào)整投放市場節(jié)奏。優(yōu)先保障普通商品住房、棚改房及保障性住房建設(shè)用地，適度控制房地產(chǎn)業(yè)新增用地規(guī)模，尤其是嚴(yán)格控制商業(yè)用地出讓。對商品房庫存較大的區(qū)域，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，特別是新增住宅用地，對商品房庫存壓力較小的區(qū)域，可以視區(qū)域發(fā)展需要增加土地供應(yīng)，確保土地出讓與商品房庫存去化速度相協(xié)調(diào)。

（二）以市場需求確定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

沈陽商業(yè)地產(chǎn)高度過剩，2015年商業(yè)、公寓、寫字樓的去化周期均超過70個月，尤其寫字樓達到211個月。面對大量的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品囤積，必須以政府的土地出讓性質(zhì)規(guī)劃為起點，盡量避免新增現(xiàn)有形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目。對于政府部門來說，一方面，規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入旅游開發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特色地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)揮其對城市轉(zhuǎn)型的積極作用；另一方面，對于已經(jīng)以商業(yè)性質(zhì)出讓的土地上的待開發(fā)項目，盡快落實“22條”新政，明確土地性質(zhì)調(diào)整程序。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，也應(yīng)加強對市場的分析和人才的培養(yǎng)，以需定投，以需定建，對于在建商業(yè)項目可以考慮由銷售模式向自持模式轉(zhuǎn)變，對于住宅項目也應(yīng)合理確定戶型比例，避免極小、極大戶型在銷售上遇冷。

（三）加強新城區(qū)配套體系建設(shè)

對于沈陽房地產(chǎn)市場的區(qū)域分布不均衡，應(yīng)著力于新城區(qū)項目配套問題的解決，只有配套體系逐步完善，新城區(qū)房地產(chǎn)項目才能具備后續(xù)發(fā)展的良好動力。針對新城區(qū)潛在購房者的居住需求，配套體系的完善應(yīng)著重從以下幾個方面開展：一、教育及醫(yī)療等居民基本生活需求的保障，尤其是教育資源的均衡性調(diào)整；二、完善新城區(qū)的公共休閑娛樂基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套，保障居民的休閑、娛樂需求；三、合理規(guī)劃公共交通網(wǎng)絡(luò)，結(jié)合公交、地鐵、有軌電車等多種公共交通方式的配置，提高居住區(qū)的通達性。

可以說，全國包括沈陽房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了快速發(fā)展的黃金時代，進入了不以高增長為內(nèi)涵的新常態(tài)經(jīng)濟—白銀時代，被高增長掩蓋的問題也將逐步顯現(xiàn)，但只要堅持轉(zhuǎn)型發(fā)展、升級發(fā)展，沈陽房地產(chǎn)行業(yè)就一定能夠在新常態(tài)經(jīng)濟中迎來更大發(fā)展機遇。

參考文獻

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作者簡介：蔣婷婷（1990-），碩士研究生，講師，任職于沈陽工學(xué)院經(jīng)濟與管理學(xué)院。