李陽

【摘要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展和深化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的機遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)有著顯著的行業(yè)特征，即項目開發(fā)期長、投入資金量大、收益回報率較高等特點，這些特點也對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來了直接而深遠的影響，鑒于此，為了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，必須重視企業(yè)成本核算工作，在此基礎(chǔ)上找到加強成本監(jiān)控的有效方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 監(jiān)控

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)具有項目周期長、投資金額大、資金回收期長等特點，這些特點也使得房地產(chǎn)企業(yè)更加重視自身的成本核算與成本監(jiān)控工作，以便實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營過程中的各項成本費用進行科學(xué)核算，以便將成本支出控制在較低水平。隨著現(xiàn)代企業(yè)管理制度的不斷發(fā)展和完善，成本核算已經(jīng)成為企業(yè)財務(wù)管理工作中的核心內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理工作能否順利推進。由于受到傳統(tǒng)管理理念的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作還存在著種種問題，如果不及時加以解決，會制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。從現(xiàn)有情況來看，成本核算意識落后、缺乏完善的成本核算體系、費用歸集不科學(xué)、會計科目設(shè)置不規(guī)范等問題較為普遍，對企業(yè)健康發(fā)展將產(chǎn)生不利影響。鑒于此，面對競爭更加激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化成本管理意識、完善成本核算體系、加強成本管理監(jiān)控，積極推進成本管理目標的實現(xiàn)。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算水平的主要措施

（一）科學(xué)劃分會計核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)對經(jīng)營成果的公允表述，必須以科學(xué)劃分會計成本核算對象為基礎(chǔ)。在科學(xué)劃分房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象的工作中，首先需要解決的是成本的歸集問題。首先，成本核算需要以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)具體項目的工程內(nèi)容、周期進程為主要的核算依據(jù)，根據(jù)不同的開發(fā)項目劃分為若干個不同的子類，先將費用、成本進行小范圍內(nèi)的歸集與核算。在這一過程中主要注意的是，劃分范圍要做到詳略得當(dāng)。過于瑣碎將導(dǎo)致會計核算工作量過大，核算效率會受到影響，核算的過于粗放又會導(dǎo)致既定的成本核算模式實效，因此只有最為科學(xué)、合理的劃分才能夠促進成本核算作用的充分發(fā)揮。舉個簡單的例子，通常來說工程項目可以根據(jù)工程量和周期分為兩大類。工程量小、周期短的項目可以直接完成小范圍內(nèi)的成本、費用核算，并將其直接分配的商品成本中去。對于工程量大、周期長的工程項目來說，可以根據(jù)經(jīng)濟責(zé)任制的原則，按照項目區(qū)域劃分成本核算對象，按照不同的項目進行單獨核算，能夠直觀顯現(xiàn)出每一個項目的成本支出情況，提高成本在不同功能區(qū)域里的平均化水平，同時還能夠?qū)⒊杀?、收入更加便捷地配比進產(chǎn)品成本中，提高會計信息的真實性、準確性。

（二）準確完成對成本費用的分配

對于任何一家企業(yè)來說，追求利潤最大化始終是經(jīng)營過程中永恒的目標。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過對成本費用的科學(xué)分配，達到規(guī)范成本核算、完善管理體制的目的，繼而對成本核算工作進行有效的監(jiān)督與控制，在達到自身利益最大化的同時，也能夠在很大程度上緩解各類原材料費用上漲所帶來的影響，力爭在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的轉(zhuǎn)型期尋找到適合自身發(fā)展的有利模式?？陀^來看，房地產(chǎn)涉及到的成本核算對象較為繁雜，很多成本費用難以直接歸集到某種成本核算里去，必須采用一定的方式方法進行科學(xué)劃分，在此基礎(chǔ)上完成成本費用的歸集和分攤。例如，針對公共配套設(shè)施費用應(yīng)當(dāng)按照實際收益比例或者預(yù)算面積分配到收益對象身上；基礎(chǔ)設(shè)施費用應(yīng)當(dāng)按照發(fā)生的歷史原因，充分運用因果關(guān)系法進行合理分配；前期工程費、現(xiàn)場組織管理費等應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進行分攤；土地征用費、拆遷補償費等應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際占地面積進行分攤。在具體的分攤過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需以公平合理作為基礎(chǔ)性原則，從企業(yè)整體利益最大化的角度出發(fā)，充分考慮成本核算對象的客觀承受能力。此外，如果某項成本費用的產(chǎn)生可能難以同某個特定成本核算對象相聯(lián)系，為了踐行公平合理的原則，也需要將相關(guān)費用進行科學(xué)分配。

（三）進一步規(guī)范成本核算科目和會計賬簿的設(shè)置

工程成本結(jié)構(gòu)需要合理劃分成本項目才能得到客觀、準確的反映，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本分析和成本控制工作都將產(chǎn)生積極影響。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的會計制度規(guī)定：開發(fā)成本為一級科目，企業(yè)需要根據(jù)自身當(dāng)下經(jīng)營特點和實際管理需要在該科目下進行成本項目的明細核算。通常來說，具體的成本項目不需要羅列過多，尤其是針對一些發(fā)生頻次較少的成本費用項目，或者是一些單筆發(fā)生費用，可以考慮采用合并核算的辦法。針對一些陸續(xù)發(fā)生的，金額較大的費用則可以單獨設(shè)置科目進行核算。在房地產(chǎn)企業(yè)實際的會計成本核算工作中，可以考慮專門設(shè)置針對開發(fā)成本的明細臺賬，對施工時間、建筑面積、開竣工時間等內(nèi)容嚴格按照施工合同進行登記，以多欄式明細賬的形式將某個項目從開工到驗收這一期間的所有成本費用情況進行記載，不僅有助于提升會計核算工作效率，同時也能為后續(xù)的成本監(jiān)控工作提供便利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強化成本監(jiān)控的措施

（一）設(shè)計階段的成本監(jiān)控

在項目設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)要有意識地建立起標準化設(shè)計理念，也就是充分調(diào)研已經(jīng)開發(fā)完成項目的市場接受程度，對接下來要開發(fā)的項目采用標準化設(shè)計、批量化生產(chǎn)，從而達到提高資金利用效率、控制項目預(yù)算成本的目的，同時有助于優(yōu)化企業(yè)的工程成本結(jié)構(gòu)。可以在項目設(shè)計環(huán)節(jié)引入招標流程，加深房地產(chǎn)在項目開始建設(shè)前對設(shè)計方案和投入資金的把握，擴大設(shè)計方案的選擇范圍，提高項目最終的實施質(zhì)量，幫助企業(yè)打造出更加透明、公平的成本控制環(huán)境。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以從優(yōu)化設(shè)計收費標準的角度進行思考。目前，我國設(shè)計費的收取依據(jù)主要是根據(jù)投資額或者建筑面積為計算基礎(chǔ)，這樣的收費依據(jù)難以切實降低設(shè)計階段的各項成本支出。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極推行各類激勵措施，對既能降低成本同時又能保障質(zhì)量的設(shè)計單位給予額外獎勵，從而激勵出更加優(yōu)秀的設(shè)計方案。

（二）決策階段的成本監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要通過企業(yè)制度決策來敲定最終的項目投資方案和投資規(guī)模，這一決策的科學(xué)性、合理性直接決定了項目的整體造價和未來的收益情況，因此必須要嚴格把關(guān)決策階段的成本監(jiān)控工作。房地產(chǎn)應(yīng)該將多種方案進行綜合性比較，挑選出最適合企業(yè)的設(shè)計方案，并在確保建筑質(zhì)量不受影響的前提條件下，合理控制企業(yè)的投資成本。在挑選具體建設(shè)方案的過程中可以遵循以下幾項原則：首先，該項目的建設(shè)實施周期和規(guī)模必須要與客觀實際相符合。其次，具體施工場地位置要符合國家發(fā)展布局的規(guī)劃要求。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用城市規(guī)劃布局中的配套設(shè)施發(fā)展計劃，以此為契機作為提升項目后續(xù)開發(fā)的價值空間，并在此基礎(chǔ)上進一步降低成本。在項目決策過程中，企業(yè)還需要完善自身的決策體系，提高決策準確性，在項目實施過程中，要及時將預(yù)算成本同實際發(fā)生成本進行比對，及時找到差異出現(xiàn)的原因，并采取有針對性的措施解決，為提高成本控制的精確性打下基礎(chǔ)。

（三）施工階段的成本監(jiān)控

施工階段的成本控制，關(guān)鍵點在于做好項目的成本預(yù)算執(zhí)行，做到權(quán)責(zé)分明，嚴格根據(jù)既定的決策計劃和資金投入規(guī)模進行施工，原則上不允許變更工程預(yù)算，減少不必要的無效設(shè)計成本，強化必要費用的管理，強化對施工現(xiàn)場的管理，真正實現(xiàn)全過程的成本控制理念。在這一過程中，不僅企業(yè)管理人員需要明確成本控制目標，還需要幫助所有工程建設(shè)人員都樹立起嚴謹?shù)某杀究刂评砟?，唯有如此，成本監(jiān)控工作才能落到實處。

四、結(jié)語

綜上所述，面對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的競爭壓力，而成本核算工作直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭能力?？陀^來看，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與監(jiān)控工作是一項難度大、綜合性強、專業(yè)要求高的系統(tǒng)性工作，難以做到一蹴而就。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分意識到成本核算工作的重要性，并在此基礎(chǔ)上不斷發(fā)展和完善成本核算體系和監(jiān)控體系，為企業(yè)長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作并非一塵不變，而是需要根據(jù)國家政策、地方法規(guī)、經(jīng)濟資訊等因素進行及時調(diào)整，以便幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到最佳的成本核算模式。

參考文獻

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