劉英團(tuán)

從去年至今，樓市迎來了前所未有的利好政策。從國家到地方，“救市”的力度，可謂“世所罕見”。在2016年“兩會”上，政府工作報告不但延續(xù)了2015年對房地產(chǎn)市場寬松利好的政策基調(diào)，還強(qiáng)化了政府的責(zé)任。其中，政府工作報告提到“房地產(chǎn)”、“住房”和“去庫存”次數(shù)分別高達(dá)3次、10次和4次，可見政府去庫存之迫切。那么，在“十三五”規(guī)劃開局之年，政策會怎么走？樓市又有什么樣的表現(xiàn)呢？

“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存?！睆摹墩ぷ鲌蟾妗穪砜?，不但“一刀切”的樓市調(diào)控措施會“壽終正寢”，地方政府還被賦予更大的自主權(quán)。一如住建部部長陳政高所言，“有了黨中央、國務(wù)院的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，推出了各種調(diào)控措施，因此我對今年的房地產(chǎn)健康發(fā)展充滿信心?！臂E象表明，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會有一波波的政策引導(dǎo)，支撐起其不斷發(fā)展的勢態(tài)。預(yù)計二季度還會有更密集的“去庫存”新政漸次出臺。同時，類似廣東、重慶將去庫存年度目標(biāo)量化到各市縣等方式，或?qū)⒈桓嗍^(qū)市所效仿。

筆者以為，除了降首付、降契稅等房地產(chǎn)利好政策之外，中央政府可能會再度調(diào)整稅收、信貸政策以及房貸利息抵個稅等。而地方政府則可能通過財政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式來刺激購房。此前，山東省已要求各地做好業(yè)務(wù)銜接和政策儲備，對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。同時，河南、甘肅等省市不但將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍，還鼓勵農(nóng)民工和個體工商戶利用住房公積金貸款購房。此外，如廣州“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策以及沈陽大中專畢業(yè)生“零首付”購房的政策?？梢钥隙?，信貸政策及財政政策對市場的影響立竿見影，短期內(nèi)市場就會產(chǎn)生積極的表現(xiàn)。其中，一些具有較大市場規(guī)模及產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的地區(qū)有望率先成交抬頭，如鄭州、長沙、福州、杭州、青島、蘇州等城市會量價齊升。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展，雖有其自身規(guī)律，但與經(jīng)濟(jì)周期、住房民生、投資風(fēng)向更是密不可分。所以，政府工作報告強(qiáng)調(diào)，要“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展……提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這意味著，在供應(yīng)端，我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

新的改革將給市場注入新活力。未來數(shù)年，“推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農(nóng)民工在中小城市購房，落實好首次購房優(yōu)惠政策”，將是房地產(chǎn)發(fā)展的方向。這既是重大政績，也是政府用貨幣采購去庫存的抓手。一是加快農(nóng)民工市民化進(jìn)度擴(kuò)大住房需求，同時加快城市棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，更多采用貨幣化安置收購存量用房；二是深化住房制度改革，構(gòu)建購和租并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍；三是鼓勵各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，擴(kuò)大租賃市場房源。

適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，這是未來大勢。央行副行長潘功勝曾表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場基本特征是總量過剩、區(qū)域分化。因此，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。一是盤活城市中的閑置土地，對北、上、廣、深等限購城市進(jìn)行差別化處理，如近期兩次政策調(diào)整均將限購城市排除在政策實施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求。這是因為，“當(dāng)前一、二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房價過快上漲”。二是允許各地在國家統(tǒng)一住房信貸政策基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)形勢，對轄內(nèi)個人住房貸款的最低首付比進(jìn)行自律調(diào)整。三是強(qiáng)調(diào)宏觀審慎管理，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，包括嚴(yán)格限購審核、擴(kuò)大市場供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠等。

作為中央“十三五”規(guī)劃建議的重要內(nèi)容，樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已呈現(xiàn)積極的效應(yīng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議特別強(qiáng)調(diào)，樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新，是適應(yīng)國際金融危機(jī)發(fā)生后綜合國力競爭新形勢的主動選擇，是適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的必然要求”。推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是通過體制機(jī)制改革實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。從今年3月1日年內(nèi)首次全面降準(zhǔn)，到2016年政府工作報告，寬松利好的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍是年內(nèi)及今后一個時期的大方向、總基調(diào)，尤其是全國“兩會”把今年M2預(yù)期調(diào)高到13%左右，這預(yù)示著全年貨幣政策將持續(xù)維持穩(wěn)健偏松。而在寬松的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)業(yè)將再次迎來去庫存契機(jī)。當(dāng)然，一線城市和其他城市有著天然的差別——全國去庫存，熱點(diǎn)城市去杠桿。正如一線城市啟動針對“房價過快上漲”的應(yīng)急預(yù)案，未來這種分化趨勢還將持續(xù)。從去年以來，這種“有保有壓”的基調(diào)已成常態(tài)。

推進(jìn)樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，必須依靠全面深化改革?！巴ㄟ^房地產(chǎn)供給側(cè)改革，加大中小套型住宅供應(yīng)量，既能滿足市場需求，又能拉動經(jīng)濟(jì)，實現(xiàn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的雙贏。供給側(cè)改革也可以推動房地產(chǎn)回暖并向好的態(tài)勢發(fā)展?！币蝗鐕野l(fā)改委主任徐紹史所言，各地發(fā)改委要抓緊推動制定化解庫存方案，發(fā)展住房租賃市場，釋放剛性需求和改善性需求。加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。就化解房地產(chǎn)庫存，中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及全國和地方“兩會”作出一系列部署，治標(biāo)治本兼顧，供給側(cè)與需求側(cè)管理同時發(fā)力，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場過程中，形成長期消費(fèi)預(yù)期。

相比于三、四線城市的供大于求，一線城市則屬于“僧多粥少”，在新增大量人口的同時，土地供應(yīng)卻在逐年減少，而這也正是北上廣深房價快速上漲的最重要因素。有數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅自2006年以來的10年時間里，累計批準(zhǔn)上市182.8萬套商品住宅，累計銷售178.5萬套，余量僅4.3萬套，其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬套計算，僅夠3個月的銷售量。以北京為例，在今年已經(jīng)出現(xiàn)的3宗住宅用地中，樓面價全部超過4萬元，去年北京實際商品房住宅建筑面積只有300萬平方米，商品房住宅簽約則超過了700萬平方米。