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烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)貢獻性分析

王耀豐1孟慶杰2/ 1.新疆天筑建筑集團有限公司中天公司 2.新疆建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑經(jīng)濟管理學(xué)院

本文通過烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)長期變動對就業(yè)影響的統(tǒng)計描述，說明房地產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)值對就業(yè)貢獻是正向相關(guān)的，進一步利用統(tǒng)計軟件進行房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)對就業(yè)的貢獻性分析驗證。為政府制定房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控提供量化數(shù)據(jù)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時保障就業(yè)的穩(wěn)定。指出在房地產(chǎn)業(yè)去庫存的情況下，通過產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和服務(wù)方式創(chuàng)新也可增加對就業(yè)的貢獻。

烏魯木齊；房地產(chǎn)業(yè)；就業(yè)；貢獻

引言

在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的實施對就業(yè)產(chǎn)生較大的影響，解決就業(yè)是政府必須面對的問題。房地產(chǎn)業(yè)變動對就業(yè)的影響較大，據(jù)中國經(jīng)濟體制改革研究會研究員鐘偉為CF40所做宏觀報告指出房地產(chǎn)對就業(yè)的影響有三個方面，一是建筑施工，2013年建筑施工企業(yè)就集中了4500萬人就業(yè)；二是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理，大概可以集中1000-1200萬人就業(yè)；三是房地產(chǎn)中介咨詢行業(yè)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司通報，截至2015 年8月，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)人員達(dá)30余萬人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)5500多家。本文以烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)貢獻性進行相關(guān)分析，以期為本地就業(yè)的穩(wěn)步提升提供一些數(shù)據(jù)參考。同時通過就業(yè)的提高推動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定社會正常秩序。

1　烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的描述性分析

1.1烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)描述性分析

烏魯木齊地處西北邊緣，經(jīng)濟發(fā)展水平不高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間相對較短，但其發(fā)展也有自身的特點。房地產(chǎn)投資規(guī)模從2001年到2014年逐年增加，形成的增加值趨勢基本一致。2013年到2014年投資規(guī)模在增大，形成的增加值卻在下降，說明房地產(chǎn)投資規(guī)模在2013年達(dá)到邊際效益峰值，此后開始衰減，規(guī)模的持續(xù)擴大對增加值的貢獻可能是下降的。

烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模和房地產(chǎn)增加值對GDP的貢獻率變動如圖1，投資增長趨勢不穩(wěn)定，2002年、2003年、2004年、2005年的增長均為負(fù)值，2002年至2004年對GDP的貢獻率在4%左右，2005年達(dá)到最低2.4%，2005年以后對GDP的貢獻基本保持在5%以上，2010年開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，調(diào)控結(jié)果顯示在2012年，房地產(chǎn)增加值對GDP貢獻率為1.6%。2013年的邊際效益與圖1中的絕對變化結(jié)果是一致的。

圖1　房地產(chǎn)投資規(guī)模增長率與房地產(chǎn)值對GDP貢獻率

1.2烏魯木齊房地產(chǎn)就業(yè)人員描述分析

烏魯木齊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒中沒有第三產(chǎn)業(yè)各分支產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)據(jù)，本文所采用房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)通過以下公式計算得出。

房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)=第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)總?cè)藬?shù)×房地產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重＋房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員

房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員可以從統(tǒng)計年鑒直接取得，其他數(shù)據(jù)可從年鑒中直接或計算取得。所采用烏魯木齊第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)產(chǎn)值均采用歷年可比價格，不影響縱向比較。房地產(chǎn)從業(yè)人員變化趨勢見圖2。

圖2　烏魯木齊房地產(chǎn)從業(yè)人員趨勢

從圖3、圖2和圖1的對比中顯示房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化與從業(yè)人員變化趨勢較為相似，但達(dá)到最高點的時間相差6個月，從業(yè)人員數(shù)據(jù)敏感度比產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻的敏感度要高。也說明在一定的經(jīng)濟水平下，產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)率存在邊際效益。房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化相似度不高，可能是投資所形成的就業(yè)環(huán)境是建立在一定時間長度和房產(chǎn)數(shù)量基礎(chǔ)上，有一定的滯后效應(yīng)。

2　烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)貢獻性分析

房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)的影響是多方面的，一方面反映在房地產(chǎn)業(yè)直接或間接從業(yè)人員數(shù)量；另一方面反映對上游產(chǎn)業(yè)（建筑設(shè)備、鋼材、水泥、運輸、金融等）和下游產(chǎn)業(yè)（公共管理、餐飲、裝飾材料、社區(qū)管理等）收益和規(guī)模的影響，實質(zhì)上影響著上游產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)和結(jié)構(gòu)。

2.1模型的選擇及分析

根據(jù)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)的時間性特征，通過房地產(chǎn)投資規(guī)模、產(chǎn)值與就業(yè)之間的散點圖分析，數(shù)據(jù)之間關(guān)系基本呈線性。因此選擇二元線性回歸模型進行驗證。

線性回歸分析是在一定假設(shè)基礎(chǔ)上對數(shù)據(jù)的驗證，是對數(shù)據(jù)擬合效果的判定。多元線性回歸方程對樣本數(shù)據(jù)擬合效果的好壞以判定系數(shù)R2來評價，R2越接近1，回歸方程擬合程度越高；反之，R2越接近0，方程擬合程度越低。回歸系數(shù)的顯著性檢驗(t檢驗)，通過計算t值，當(dāng)t值的絕對值大于t分布表所對應(yīng)的臨界值時，就是顯著的。也可計算t值所對應(yīng)的相伴概率ρ的大小，對于給定的顯著水平α，如果ρ<α(0.15)，認(rèn)為自變量與因變量之間存在顯著的線性關(guān)系，自變量的變化確實能夠較好地反映因變量的線性變化，應(yīng)保留在回歸方程中；反之，如果ρ>α，則認(rèn)為自變量與因變量之間不存在顯著的線性關(guān)系，自變量的變化無法較好地解釋說明因變量的變動，應(yīng)剔除出回歸方程。

從2001年至2014年烏魯木齊房地產(chǎn)投資、產(chǎn)值和就業(yè)人員統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表1。

表1　房地產(chǎn)投資、產(chǎn)值和從業(yè)人員數(shù)據(jù)表

利用2001年到2014年烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)投資規(guī)模x1、第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值x2（利用歷史可比價）和就業(yè)y之間的數(shù)據(jù)關(guān)系，應(yīng)用統(tǒng)計軟件spss進行回歸分析。

y=b0+b1x1+b2x2+u

u為殘差項，b0代表截距表示x1和 x2為零時y的平均值，b1代表投資規(guī)模對就業(yè)的貢獻率，b2代表房地產(chǎn)值對就業(yè)的貢獻率，在給定解釋變量值條件下得到回歸結(jié)果。

2010年以后由于房地產(chǎn)市場受國家政策調(diào)控影響較大，第一次分析采用前10年的數(shù)據(jù)，回歸結(jié)果如下：

y=4.418+0.004x1+0.032x2

t 20.226 0.594 1.99

sig 0 0.572 0.087

R2=0.877 調(diào)整后的R2=0.841 D-W=2.019

第一次回歸結(jié)果顯示，投資規(guī)模、產(chǎn)值與就業(yè)呈正向相關(guān)，樣本回歸模型擬合度較好達(dá)84.1%。房地產(chǎn)投資對就業(yè)貢獻率為0.4%，房地產(chǎn)產(chǎn)值貢獻率3.2%。產(chǎn)值的貢獻率比投資規(guī)模的貢獻率大8倍。

第二次利用2001年-2014年數(shù)據(jù)，相關(guān)系數(shù)表顯示自變量的共線性過大，影響參數(shù)估計的真實性，投資規(guī)模沒有通過t檢驗，從模型中刪除。第二次回歸結(jié)果如下：

y=4.741 +0.031x2

t 22.853 8.778

R2=0.865 調(diào)整后的R2=0.854

顯示樣本回歸模型的擬合度較好，對從業(yè)人員的貢獻率為3.1%， x2的偏回歸系數(shù)表示當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)值增加1億，會增加就業(yè)人數(shù)31萬人，說明房地產(chǎn)為產(chǎn)值對就業(yè)的影響較大。另一方面也顯示房地產(chǎn)投資規(guī)模受地方政府影響較大，其統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能滿足回歸分析的檢驗，影響了對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的定量化分析。

2.3結(jié)果分析

通過以上回歸數(shù)據(jù)的分析，可得出如下結(jié)論，第一、在房地產(chǎn)前期正常快速發(fā)展期間，房地產(chǎn)投資和產(chǎn)值對就業(yè)的影響是正向的可以通過檢驗，R2=0.877 調(diào)整后的R2=0.841 D-W=2.019，房地產(chǎn)投資對就業(yè)貢獻率為0.4%，房地產(chǎn)產(chǎn)值貢獻率3.2%；第二、當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展進入一個較大規(guī)模時（相對于居民收入水平和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平），由于受國家政策調(diào)控影響，投資規(guī)模對就業(yè)呈負(fù)相關(guān)（對就業(yè)貢獻率為-0.008），與第一部分的描述分析相對應(yīng)，產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模出現(xiàn)邊際效益遞減現(xiàn)象；第三、產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到一定相對水平時，提高產(chǎn)值水平才能更好地促進就業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)值增加1億，會增加就業(yè)人數(shù)31萬人，說明房地產(chǎn)為產(chǎn)值對就業(yè)的影響較大，而產(chǎn)值的提高依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整和服務(wù)方式的創(chuàng)新。

3　建議

在目前國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和房產(chǎn)去庫存的情況下，加大投資促進就業(yè)的方式已不適合，繼續(xù)推動就業(yè)應(yīng)從下面幾個方面考慮。

3.1調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

在需求市場條件下，開發(fā)占比最大，只要得到土地，開發(fā)后就可獲超額利潤。隨著三、四線城市需求市場的飽和和過剩產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整（烏魯木齊是三線城市），房地產(chǎn)商品庫存較大，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)利潤的實現(xiàn)和就業(yè)的增加。因此適度改善設(shè)計、增加營銷、完善物業(yè)和公開信息應(yīng)增加在房地產(chǎn)業(yè)中的比重，保障產(chǎn)業(yè)鏈的平衡發(fā)展，實現(xiàn)消化庫存的目標(biāo)，提高行業(yè)產(chǎn)值，達(dá)到解決就業(yè)目的。

3.2創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)方式

原有房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)主要是開發(fā)公司賣房子；物業(yè)公司收票子。當(dāng)住房基本需求滿足后，對住宅的要求提高，同時改善性住房需求進一步提高，原來單一賣房的環(huán)境發(fā)生變化，要實現(xiàn)產(chǎn)值增加。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從創(chuàng)新設(shè)計理念入手，貫徹“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”的建筑方針。可通過租售結(jié)合、創(chuàng)設(shè)較好的租房環(huán)境、提高租房服務(wù)水平的方式實現(xiàn)增值。物業(yè)公司開拓新的經(jīng)營項目，利用行業(yè)協(xié)會提供小區(qū)家政服務(wù)、小區(qū)連鎖凈菜直銷、小區(qū)營利性養(yǎng)老場所、營利性健身服務(wù)場所、學(xué)區(qū)房的連鎖托管及培訓(xùn)服務(wù)等，提供服務(wù)的同時也增加了就業(yè)。同時公開小區(qū)各類供需信息，提高小區(qū)信譽度從而提高區(qū)域租金水平，實現(xiàn)利潤增加。

4.結(jié)束語

通過烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)的貢獻分析，說明房地產(chǎn)產(chǎn)值對就業(yè)的貢獻最大，其次是房地產(chǎn)投資規(guī)模。數(shù)據(jù)分析也顯示一定經(jīng)濟水平下投資規(guī)模出現(xiàn)的邊際效益，對就業(yè)促進作用弱化。因此通過調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新服務(wù)方式是提高房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的有效途徑，同時也為就業(yè)創(chuàng)造了條件。

[1] 烏魯木齊市統(tǒng)計局.烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒[M].新疆：中國統(tǒng)計出版社，2015.

[2] 烏魯木齊市統(tǒng)計局.烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒[M].新疆：中國統(tǒng)計出版社，2012.

[3] 顧云昌.中國管理科學(xué)案例庫-新時期房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范管理工作手冊[M]. 北京：中國經(jīng)濟出版社，2011.

[4] 中共中央 國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見 央視網(wǎng)，2016.2.23.

[5] 曹旭華，田霄燕，中國房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)影響力“乘數(shù)效應(yīng)”的實證分析[J].科技進步與對策 2003(7):165-168.

[6] 鐘偉.宏觀經(jīng)濟報告[R].財經(jīng)網(wǎng)http://www.caijing.com.cn/：2014.5.26.