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        保利地產(chǎn)含淚吞下中航“退房”

        2016-09-05 17:59:10龔小鋒
        房地產(chǎn)世界 2016年8期
        關(guān)鍵詞:置業(yè)保利工業(yè)

        龔小鋒

        近日,保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)稱各自接到了集團(tuán)通知,涉及到保利集團(tuán)與中航工業(yè)之間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。不過,由于中航地產(chǎn)旗下業(yè)務(wù)多分布于三四線城市,保利在整合過程中將面臨消化難題。

        保利地產(chǎn)接盤

        在最初保利和中航發(fā)布的公告中,并未明確指出誰為收購方,但已有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè),此次整合很有可能是保利地產(chǎn)作為收購方,并購重組中航系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

        此后,保利地產(chǎn)在7月6日停牌,并于7月14日復(fù)牌,根據(jù)保利地產(chǎn)的復(fù)牌公告,保利地產(chǎn)作為保利集團(tuán)旗下的A股上市平臺(tái),將承接此次重組任務(wù),整合中航工業(yè)旗下的地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)及資產(chǎn),包括但不限于中航地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

        目前所知的細(xì)節(jié)僅限于,此次交易事項(xiàng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目約70個(gè),交易標(biāo)的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%,也就是不超過150億元。

        中航地產(chǎn)的控股股東是中國航空工業(yè)集團(tuán)公司,不僅是由中央管理的國有特大型企業(yè),還是我國十大軍工集團(tuán)之一。其中,中航工業(yè)直管的中航國際則投資了地產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù),擁有中航地產(chǎn)、中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程、天虹商場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)。不過,近幾年中航地產(chǎn)發(fā)展不盡人意,2015年合計(jì)營業(yè)收入僅55億元,其中僅有約36億元來自房地產(chǎn)板塊。這在中航工業(yè)集團(tuán)的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。

        相比之下,保利集團(tuán)的業(yè)務(wù)雖也由地產(chǎn)和軍工貿(mào)易組成,但其下屬地產(chǎn)平臺(tái)則涵蓋保利地產(chǎn)和保利置業(yè)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,中航和保利均屬于軍工類的央企,從央企改革角度看,會(huì)優(yōu)先考慮將此類主營業(yè)務(wù)相近的企業(yè)進(jìn)行資源重組。

        對(duì)于為何選擇保利地產(chǎn),而不是保利置業(yè),外界揣測(cè)紛紛。輿論普遍認(rèn)為,之所以選擇保利地產(chǎn)作為接盤平臺(tái),或許是保利集團(tuán)對(duì)保利地產(chǎn)有更大的期許,保利置業(yè)并沒有足夠能力消化中航地產(chǎn)。

        作為保利集團(tuán)的主要利潤貢獻(xiàn)者,保利地產(chǎn)一直居于地產(chǎn)行業(yè)前列,2015年凈利潤高達(dá)168.28億元。保利置業(yè)集團(tuán)2015年凈利潤卻下降403%,虧損28.17億港元。

        對(duì)于這兩個(gè)“兒子”,保利集團(tuán)似乎會(huì)更偏愛“小兒子”一些。近年來,保利集團(tuán)頻頻以子公司配股的形式,向保利置業(yè)注入優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨后,現(xiàn)金、資產(chǎn),審批優(yōu)勢(shì)等等好處不斷流入保利置業(yè),這讓保利地產(chǎn)十分羨慕。

        中航退出地產(chǎn)領(lǐng)域

        航空軍工類國企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域,在今年開始提速。今年初,中紀(jì)委巡視組在巡視另一家大型航天科技企業(yè)——中國航天科工集團(tuán)后,特別指出其“多家單位對(duì)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策置若罔聞,項(xiàng)目開發(fā)禁而不止”的問題。航天科工集團(tuán)隨后制定下發(fā)文件,要求下屬單位在2016年9月30日前完成退出或轉(zhuǎn)型。

        中航工業(yè)集團(tuán)旗下有上市公司近30家。近年集團(tuán)層面業(yè)務(wù)板塊整合動(dòng)作也在逐步展開。7月13日,中國航空發(fā)動(dòng)機(jī)集團(tuán)正式出資成立,隸屬國資委序列。中航工業(yè)集團(tuán)旗下的發(fā)動(dòng)機(jī)研發(fā)等系列公司——成發(fā)科技、中航動(dòng)控、中航動(dòng)力也隨之剝離出中航工業(yè)集團(tuán)。

        在整合之后,中航工業(yè)旗下目前有A股地產(chǎn)上市平臺(tái)中航地產(chǎn)。對(duì)于中航工業(yè)集團(tuán)來說,接下來最有可能的動(dòng)作是,讓中航地產(chǎn)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù),保留上市公司殼資源,轉(zhuǎn)型以航空科技文化業(yè)務(wù)為主業(yè)的上市平臺(tái)。

        “就中航地產(chǎn)來講,由于其母公司中航工業(yè)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)是航空軍工,地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)營收中占比微不足道,再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利,中航工業(yè)集團(tuán)退房也理所當(dāng)然?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為。

        張宏偉同時(shí)指出,今年以來,21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異常活躍,至少有10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購。盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”,但最終不一定都留下,經(jīng)過今后兩三年的整合,最后剩余的數(shù)量極有可能會(huì)低于15家。

        此前,如中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經(jīng)完成,五礦和中冶、中海和中信整合也落下帷幕。此外,中交系整合正在進(jìn)行中,保利系、上實(shí)系、中糧系、新城系等地產(chǎn)重組成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

        重組路依舊不好走

        據(jù)一名接近保利集團(tuán)的人士透露,保利集團(tuán)曾對(duì)中航的一些地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過調(diào)研。而對(duì)這次項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果,保利方面用了“差強(qiáng)人意”來形容。

        面對(duì)中航地產(chǎn)的大量三四線城市土地儲(chǔ)備和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,行業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)似乎興趣不大。但作為央企子公司,兩家地產(chǎn)公司須聽命于集團(tuán),而集團(tuán)公司則按照國資委指示進(jìn)行整合。

        中航地產(chǎn)200萬平方米土地儲(chǔ)備,除上海中航天盛廣場(chǎng)、天津九方城市廣場(chǎng)外,大多位于三四線城市。地域、項(xiàng)目體量以及項(xiàng)目產(chǎn)品的限制,這份資產(chǎn)包中的部分項(xiàng)目將面臨著不小的去化壓力。

        相比之下,保利近幾年重心集中在重點(diǎn)一二線城市。2015年,保利地產(chǎn)1235.08億元總收入中,北京、上海、廣州、佛山等4個(gè)城市年銷售額已過100億元,成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個(gè)城市年銷售額已過50億元。

        其7月16日公布的半年度業(yè)績快報(bào)也顯示,公司2016年1至6月實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入551.74億元,同比增長30.30%。保利地產(chǎn)相關(guān)人士稱,公司正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市,而50億級(jí)別城市將擴(kuò)容到10個(gè)。

        嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,二者整合壓力主要源于中航地產(chǎn),其相應(yīng)地產(chǎn)板塊一直沒有做大。而接下來的整合消化,將成為保利地產(chǎn)的難題,央企保利十分重視風(fēng)險(xiǎn)把控,此前多次并購就因?yàn)闃I(yè)務(wù)無法對(duì)接而放棄。

        2015年,傳出保利集團(tuán)與中紡集團(tuán)的整合傳聞,但最終卻被國資委否定。究其原因,據(jù)一位接近中紡集團(tuán)的高層人士對(duì)媒體透露:“中紡集團(tuán)和保利集團(tuán)缺少業(yè)務(wù)重合和承接?!?/p>

        去年,保利地產(chǎn)還曾表示要收購上海國企上置集團(tuán)。但這宗交易在宣布兩個(gè)月后即宣布失敗,隨后中民投迅速下手,最終吞并上置。上置集團(tuán)并未就此事作出回復(fù),僅在公告中稱“未能就認(rèn)購條款達(dá)成一致意見”。

        保利地產(chǎn)相關(guān)高層則在2015年股東會(huì)上如是解釋:“我們?nèi)ツ陮?duì)上置的收購已經(jīng)公告了,最后發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)太大,因?yàn)樗呢浽翠伒锰嗔?,所以我們就放棄了?!?/p>

        此類并購后,原有中航地產(chǎn)的人事和管理層的關(guān)系或發(fā)生變動(dòng),這也會(huì)增加保利后續(xù)協(xié)調(diào)的成本。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,并購以后是否能夠快速擴(kuò)大保利的經(jīng)營業(yè)績,關(guān)鍵要看相應(yīng)的營銷渠道能否快速嫁接到保利手中。

        此外,保利地產(chǎn)和保利置業(yè)自身的整合,或許也將在這次吞并中航之后有更為清晰的局勢(shì)。目前,兩家房企在城市布局的重疊,使得其同業(yè)競爭的問題愈演愈烈,整合更難下手。

        保利置業(yè)董事總經(jīng)理韓清濤此前曾表示,保利集團(tuán)北京總部已有專門的小組研究保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合問題,但尚未有具體的整合方案、整合架構(gòu)和實(shí)施時(shí)間表可以披露。

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