曹蓓

“三根陽(yáng)線(xiàn)，改變信仰”，股市上的理論似乎同樣適用于房地產(chǎn)。

2016年年初北上深房?jī)r(jià)挑高后，市場(chǎng)曾經(jīng)彌漫著殺紅眼的情緒，幾乎所有投資的人，都繼續(xù)看漲，沒(méi)有投資的人，都在猶豫中懊惱自己痛失機(jī)會(huì)。去年還彌漫在去庫(kù)存的悲觀情緒中的房地產(chǎn)行業(yè)，突然被火速躥升的一線(xiàn)房?jī)r(jià)帶領(lǐng)躍進(jìn)，這顯然是市場(chǎng)始料未及的，被外界稱(chēng)為“超出市場(chǎng)規(guī)律”的上漲，也就是“政策和貨幣主導(dǎo)”的上漲，最終造成業(yè)內(nèi)口中的“冰火兩重天”的局面，即一二線(xiàn)城市過(guò)熱，三四線(xiàn)城市疲軟。

其實(shí)北上深房?jī)r(jià)的抬頭早在去年年底已經(jīng)復(fù)蘇。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2015樓市庫(kù)存分析報(bào)告稱(chēng)，一線(xiàn)城市在2015年第四季度庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢(shì)。該機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。”

“跟股票市場(chǎng)類(lèi)似，一旦價(jià)格上漲，將會(huì)引發(fā)投資的沖動(dòng)，大家覺(jué)得現(xiàn)在買(mǎi)，過(guò)幾個(gè)月就能看到增值。于是，市場(chǎng)上有富余的資金，就會(huì)投入房地產(chǎn)，貨幣驅(qū)動(dòng)的新金融模式加快了這個(gè)過(guò)程。”中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵在接受《鳳凰周刊》記者采訪時(shí)表示。

然而，原本被市場(chǎng)估計(jì)會(huì)在一季度收緊的一線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策，卻迎來(lái)了2月19日財(cái)政部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

隨后多地出臺(tái)配套政策。

雖然對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)講，二套房的規(guī)定不適用，但在劉淵看來(lái)，已經(jīng)是火上澆油?！斑@被市場(chǎng)理解為一種信號(hào)，政府為了保經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)刺激樓市上漲?！?/p>

在此期間，各地“地王”頻出，而且從一線(xiàn)城市延燒到二線(xiàn)城市，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年共出現(xiàn)152宗地王（2015年全年只有95宗），一線(xiàn)城市僅有21宗，其余大部分在熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。

縱觀今年的土地市場(chǎng)，超過(guò)50%的“地王”均是由國(guó)企奪得，其中部分央企表現(xiàn)異?；钴S。國(guó)企被部分業(yè)界人士認(rèn)為是今年部分城市房?jī)r(jià)暴漲的背后推手之一。從某種意義上來(lái)說(shuō)，部分國(guó)企也是炒房者。

繼5月央企保利地產(chǎn)豪奪周浦“地王”之后，6月1日，隸屬財(cái)政部的上市公司信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價(jià)奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價(jià)超過(guò)303%，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。該地塊可售商品房部分高達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，未來(lái)上海外環(huán)外房?jī)r(jià)恐將因此突破7萬(wàn)元單價(jià)。

但過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離了中央房地產(chǎn)調(diào)控的初衷?！度嗣袢?qǐng)?bào)》6月1日再次刊文稱(chēng)，樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，房?jī)r(jià)也一樣，必須遏制“炒房”、“炒地”之風(fēng)。杠桿過(guò)大、房?jī)r(jià)飆升將帶來(lái)一系列風(fēng)險(xiǎn)，比如導(dǎo)致債務(wù)上升，信用違約風(fēng)險(xiǎn)增加；城市繼續(xù)分化，各類(lèi)開(kāi)發(fā)性資金加速向熱點(diǎn)城市集聚，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步蕭條，更對(duì)其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)形成擠壓。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存的舉措之一就是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。因此，確保中央已定的政策不走樣、不變形，開(kāi)發(fā)商要帶好頭，不爭(zhēng)當(dāng)“地王”，適當(dāng)降價(jià)促銷(xiāo)才是明智之選。

在政策刺激、貨幣因素推動(dòng)而一飛沖天的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，同樣被上海、深圳的“最嚴(yán)厲”限購(gòu)政策打回原形，此前還滿(mǎn)懷期待的炒房者，被逼退出局。

房?jī)r(jià)上漲的邏輯

為什么炒房？這個(gè)回答并不難，那便是房?jī)r(jià)不斷上漲，且在某個(gè)階段急速上漲，這才是引來(lái)大規(guī)模投機(jī)性炒房者的根本原因。把資金投入樓市，就會(huì)獲得巨額回報(bào)，是所有炒房者的普遍預(yù)期。每個(gè)國(guó)家都是如此，中國(guó)的特殊性在于，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)上漲的速度超出了絕大多數(shù)國(guó)家，而這背后，除了市場(chǎng)規(guī)律之外，很大程度上是政策性干預(yù)的結(jié)果。

經(jīng)過(guò)梳理可以發(fā)現(xiàn)，雖然每個(gè)炒房者的情況不同，也很難判斷某個(gè)階段炒房者有多大規(guī)模， 但每一次大批量的進(jìn)入和退出，都有大致的軌跡。

如果說(shuō)2000年溫州炒房團(tuán)掀起了第一波房地產(chǎn)投資熱，那第二波就出現(xiàn)在2003-2005年。“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上有很多投資需求，政策對(duì)投資者非常寬松。”劉淵說(shuō)，“二手房市場(chǎng)只需要契稅，其他稅費(fèi)都沒(méi)有，而且可以轉(zhuǎn)按揭?！彼貞洰?dāng)時(shí)的情形，“如果客戶(hù)A通過(guò)銀行貸款買(mǎi)下房子，在沒(méi)有還完貸款的情況下，允許把貸款連同房產(chǎn)轉(zhuǎn)給B，銀行也很配合。”

在這種情況下，資金流轉(zhuǎn)很方便。假設(shè)一套房產(chǎn)總價(jià)100萬(wàn)元，那么購(gòu)房者只需出20萬(wàn)元首付買(mǎi)下，幾個(gè)月后就可以轉(zhuǎn)手賣(mài)出。再加上交易流程很簡(jiǎn)單，過(guò)戶(hù)手續(xù)很方便，房地產(chǎn)交易流程顯然被大大加快，基本上一周就能完成。

“那時(shí)候投機(jī)的氛圍非常重，2004年有一套房子在我們中原地產(chǎn)的門(mén)店一年之內(nèi)賣(mài)了六次，而且中原還只是經(jīng)手的多家中介之一?！眲Y回憶。

配合加息等金融刺激，2004年，房?jī)r(jià)迎來(lái)了飛速上漲。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2004年上海住宅商品房?jī)r(jià)格水平比2003年上漲14.6%，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)6385元，其中中心內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)27.5%。

由于上漲過(guò)猛，2005年初，政府開(kāi)始著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，提出抑制高房?jī)r(jià)。“國(guó)八條”、“新國(guó)八條”、“國(guó)六條”和“十五條”相繼出臺(tái)，禁止了轉(zhuǎn)按揭，二手房增收營(yíng)業(yè)稅，延長(zhǎng)交易時(shí)間，增加交易難度。但此后，雖然政策不斷，2006-2007年仍然沒(méi)能有效抑制房?jī)r(jià)上漲，且出現(xiàn)了至今還留存在人們印象中的政府越調(diào)控，房?jī)r(jià)越上漲的規(guī)律。

直到2008年，商品房銷(xiāo)售面積同比下降近20%，投資性需求開(kāi)始慢慢下降，炒房者聲勢(shì)漸小。

在其他指標(biāo)尚未反映出相應(yīng)態(tài)勢(shì)之時(shí)，2008年下半年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始惡化，房地產(chǎn)當(dāng)然未能豁免地走向衰退。隨后在“四萬(wàn)億”投資的強(qiáng)效刺激下，房地產(chǎn)也隨之得到扶持。2008年下半年-2009年，降低契稅稅率、免征印花稅，利率優(yōu)惠等強(qiáng)力的刺激政策出臺(tái)，重新點(diǎn)燃了地產(chǎn)市場(chǎng)。

“在這一輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，京滬等地的房?jī)r(jià)翻一倍的區(qū)域比比皆是?！边@是當(dāng)時(shí)陸媒報(bào)道的措辭。隨后在2010年，政策再次收緊。

2010年北京出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中稱(chēng)，從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。

這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。

這時(shí)，市場(chǎng)上的炒房者已經(jīng)很少，基本以自主和改善性需求為主，投資性需求很小。2011年開(kāi)始，市場(chǎng)進(jìn)入僵持期，但這期間部分二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量拿地，直接導(dǎo)致2013-2014年庫(kù)存量高企，在這期間經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比下降，整體資金來(lái)源自2006年以來(lái)首次同比下降，房屋新開(kāi)工面積同比下降，開(kāi)發(fā)投資額增速創(chuàng)5年來(lái)新低。

4年時(shí)間，政策對(duì)房地產(chǎn)改善需求和投資性需求一直保持限制的態(tài)度，投資者（炒房者）觀望情緒濃厚，止步不前。這就意味著，這部分改善性需求和投資性需求，一直在累積，直到2015年下半年，在去庫(kù)存和刺激經(jīng)濟(jì)的壓力下，政策一旦開(kāi)始放松，需求就開(kāi)始集中釋放。

于是，便有了去年末今年初的一幕。雖然有眾多炒房客涌入，但如前文所提，受到政策影響后擠出的速度也非?？臁?/p>

房?jī)r(jià)上漲→炒房者進(jìn)入→房?jī)r(jià)上漲過(guò)快→政策收緊→投資性需求（炒房者）被擠出→樓市低迷→政策刺激→房?jī)r(jià)上漲→炒房者再次進(jìn)入……這個(gè)無(wú)限循環(huán)的鏈條，是過(guò)去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)的真實(shí)寫(xiě)照。

閑不住的手

2011年5月，坐落于北京核心區(qū)西三環(huán)內(nèi)的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院4棟樓取得銷(xiāo)售證，3號(hào)樓擬售均價(jià)達(dá)30萬(wàn)元/平方米，成為彼時(shí)北京最貴豪宅，引起輿論一片嘩然。

有意思的是，劇情很快反轉(zhuǎn)。當(dāng)年5月27日，北京市住建委會(huì)同市地稅局對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行綜合執(zhí)法檢查，并啟動(dòng)稅務(wù)稽查程序。6月17日，北京市住建委公布的調(diào)查和處罰結(jié)果顯示，開(kāi)發(fā)商存在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示不規(guī)范、項(xiàng)目精裝修工程違規(guī)開(kāi)工。而到2011年6月底，該樓盤(pán)最高售價(jià)從30萬(wàn)降至13.5萬(wàn)，攔腰斬?cái)唷?/p>

在今年3月博鰲論壇房地產(chǎn)分論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康重提舊事，“剛開(kāi)始老百姓跳著腳罵，政府干預(yù)后，規(guī)定一平方米只能賣(mài)15萬(wàn)元，百姓得到莫大的滿(mǎn)足。但事實(shí)上，這能解決什么問(wèn)題？從30萬(wàn)元一平方米降到15萬(wàn)元一平方米，普通的老百姓還是買(mǎi)不起。但這個(gè)變化卻給頂級(jí)富豪帶來(lái)了好處，在政府的幫助下，房?jī)r(jià)攔腰砍斷。百姓反而受損失了，因?yàn)?0萬(wàn)元一平方米和15萬(wàn)元一平方米所需繳納的稅費(fèi)差距太大了，而這些稅費(fèi)正是政府用來(lái)扶植弱勢(shì)群體、加快保障房建設(shè)的，你說(shuō)最終受損失的是誰(shuí)？”

“2011年限購(gòu)的時(shí)候，主管部門(mén)對(duì)地產(chǎn)商說(shuō)，‘誰(shuí)讓你們?cè)谙拶?gòu)城市開(kāi)發(fā)？你們要去三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)嘛，中國(guó)房地產(chǎn)廣大的市場(chǎng)是在三四線(xiàn)城市。開(kāi)發(fā)企業(yè)后來(lái)提出口號(hào)‘逃離北上廣，投資三四線(xiàn)，導(dǎo)致現(xiàn)在的問(wèn)題是三四線(xiàn)投資過(guò)度和一線(xiàn)投資不足。有些地方，改善型住房猛搶?zhuān)虡I(yè)地產(chǎn)積壓，就是因?yàn)楫?dāng)年的限購(gòu)只限購(gòu)住宅，不限購(gòu)商業(yè)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇直指房地產(chǎn)調(diào)控政策的后果。

政府過(guò)多干預(yù)，讓市場(chǎng)因素失靈，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)“失調(diào)”的原因。在那場(chǎng)論壇上，基本上是眾多專(zhuān)家和地產(chǎn)商近乎一致的觀點(diǎn)。

“從1992年以來(lái)，特別是1998年以來(lái)，每次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)都漲一次，這是什么原因呢？這個(gè)是閑不住的手，老是覺(jué)得它比市場(chǎng)要高明，房地產(chǎn)本來(lái)有房地產(chǎn)的規(guī)律，我們要讓房地產(chǎn)的規(guī)律服從政府的意志，這是不可能的。”國(guó)務(wù)院參事室特邀研究員、中華民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)保育鈞說(shuō)。

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，把市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)稱(chēng)為“無(wú)形之手”，而把政府調(diào)節(jié)稱(chēng)為“有形之手”，近年來(lái)，不斷有專(zhuān)家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士提出，別讓政府的有形之手變成“閑不住的手”，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中過(guò)多干預(yù)本該由市場(chǎng)自主決定的事宜。

自去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“去庫(kù)存”確定為2016年的五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一后，各地相繼出臺(tái)了相應(yīng)的刺激措施。

就在樓市溫度急增的3月，沈陽(yáng)市政府下發(fā)22條房產(chǎn)新政，其中支持高校在校生和未超五年的畢業(yè)生首付比例實(shí)行“零首付”政策，掀起輿論熱度。此后，沈陽(yáng)市長(zhǎng)稱(chēng)大學(xué)生零首付購(gòu)房是“誤會(huì)”，該新政也不了了之。

地方政府如此隨意地制定政策和實(shí)施調(diào)控手段，在業(yè)內(nèi)引起眾多非議。

溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文在談到此輪一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)過(guò)熱的時(shí)候，就把原因歸結(jié)為地方政府?！敖?jīng)濟(jì)下行周期，‘三駕馬車(chē)投資、出口、消費(fèi)刺激經(jīng)濟(jì)效果不明顯的時(shí)候，房地產(chǎn)又一次被拉出來(lái)?！彼f(shuō)?！按碳し康禺a(chǎn)才能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，特別是一線(xiàn)城市，壓力更大，更依賴(lài)土地財(cái)政?！?/p>

正因?yàn)榇?，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士沒(méi)有料到此輪房地產(chǎn)變化的結(jié)局，便可以解釋。

拿到一季度數(shù)據(jù)的時(shí)候，劉淵和他的團(tuán)隊(duì)著實(shí)吃了一驚。他說(shuō)，不僅是他們，很多同行也是同樣的反應(yīng)。

“最大的反差就是一線(xiàn)城市，本來(lái)我們預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市價(jià)格上漲會(huì)放緩，市場(chǎng)會(huì)趨于平衡，成交量下降。但實(shí)際情況正如大家所見(jiàn)。另外偏差較大的是三四線(xiàn)城市，我們?cè)疽詾殡y有起色，人口負(fù)增長(zhǎng)、庫(kù)存高、政策很難起作用，沒(méi)想到很多三四線(xiàn)城市漲幅超過(guò)了部分二線(xiàn)城市，這顯然是政府在去庫(kù)存的壓力下，政策優(yōu)惠力度很大，超出預(yù)期?！彼治觥?/p>

但政策強(qiáng)刺激起來(lái)的房?jī)r(jià)，到底能持續(xù)多久，引起外界諸多擔(dān)憂(yōu)?！耙痪€(xiàn)城市畢竟有供求的基本面，而三四線(xiàn)城市的反彈，以透支未來(lái)為代價(jià)，將會(huì)加重庫(kù)存。”劉淵說(shuō)。

房?jī)r(jià)高在哪兒？

普遍認(rèn)為的高房?jī)r(jià)，動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元一平方米的資金，最終流向了誰(shuí)的口袋？是低買(mǎi)高賣(mài)的炒房者，還是“黑心”開(kāi)發(fā)商？

即便是盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的炒房者，在房地產(chǎn)整個(gè)鏈條當(dāng)中，拿走的恐怕都可以忽略不計(jì)。

大部分不明就里的普通購(gòu)房人，在看到高房?jī)r(jià)的時(shí)候，首先指責(zé)開(kāi)發(fā)商。剛交完錢(qián)的時(shí)候，呂蒙并不知道她那套燕郊的房子會(huì)上漲多少，所以舉債累累的她憤憤地想，這些開(kāi)發(fā)商該賺多少錢(qián)?！敖▊€(gè)房子才多少錢(qián)，兩三千塊一平方米了不得了，剩下的讓房地產(chǎn)商賺去了?！?/p>

有她這種想法的不在少數(shù)，但略微了解地產(chǎn)情況的人，會(huì)覺(jué)得這種說(shuō)法極為可笑。一般來(lái)講，一棟樓房的建筑成本包括土地、稅費(fèi)、前期費(fèi)用（建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)等）、基礎(chǔ)設(shè)施、建安成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。一位建筑設(shè)計(jì)人員告訴《鳳凰周刊》，由于土地成本和稅費(fèi)需要根據(jù)具體情況測(cè)算，所以除去這兩項(xiàng)費(fèi)用，其他每平方米在3500元左右（平均水平）。

一位“知乎”用戶(hù)羅列了他所在公司上海一個(gè)項(xiàng)目的大致成本：由于土地是很早以前拿的地，因此價(jià)格便宜，在1300元左右（每平方米，下同），加上配套費(fèi)一共2190元。建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本）2840元，建筑設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用折合到住宅面積大概120元，公司經(jīng)營(yíng)成本2500元，總共加起來(lái)這個(gè)項(xiàng)目折合到每平方米的成本是7650元，“這是個(gè)保守的數(shù)字?！?/p>

“前幾年的時(shí)候，因?yàn)樵缙谀玫乇阋?，確實(shí)賺了不少錢(qián)，說(shuō)實(shí)話(huà)那時(shí)候閉著眼睛都能掙到錢(qián)，但現(xiàn)在不一樣了，土地一年比一年貴，各種稅費(fèi)、支出，再加上銀根緊縮，運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目舉步維艱，但如果不開(kāi)工就意味著死，所以只能硬著頭皮干?！币晃徊辉竿嘎缎彰男⌒烷_(kāi)發(fā)商告訴《鳳凰周刊》。

實(shí)際情況是，房企的利潤(rùn)在不斷降低。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)142家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)959.45億元，同比僅增長(zhǎng)7%。73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)下滑，占比超過(guò)五成；27家虧損，占比接近兩成。

而媒體統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，2014年142家上市房企平均凈利率為10%，2015年為8%，分析人士認(rèn)為，土地成本占房?jī)r(jià)總額中比重過(guò)大是其中重要影響因素之一。

事實(shí)上，假設(shè)該項(xiàng)目的土地是在今年拿到的，成本會(huì)高很多。

據(jù)大陸一家媒體報(bào)道，5月5日下午，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓?zhuān)?jīng)過(guò)近3個(gè)小時(shí)的角逐，三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬(wàn)元/平方米、3.52萬(wàn)元/平方米、3.57萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，均刷新區(qū)域新高。

南京媒體稱(chēng)，麒麟地塊單價(jià)沖破2.2萬(wàn)元，大幅度超過(guò)目前的房?jī)r(jià)。據(jù)其粗略測(cè)算，創(chuàng)下2.2萬(wàn)多元地價(jià)的麒麟G09地塊，未來(lái)房?jī)r(jià)要比現(xiàn)在翻倍，開(kāi)發(fā)商才能解套。

而“賣(mài)”出土地的，正是百般調(diào)控樓市的地方政府。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付的成本中，相當(dāng)一部分進(jìn)入到地方政府的財(cái)政收入。即，高企的房?jī)r(jià)中，很大一部分被地方政府通過(guò)“賣(mài)地”拿走。

高房?jī)r(jià)的根源

俗稱(chēng)的“賣(mài)地”，是指地方政府將國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)杖⊥恋爻鲎尳稹ｉL(zhǎng)期以來(lái)，地方政府財(cái)政高度依賴(lài)土地出讓金，已經(jīng)成為痼疾。雖然高房?jī)r(jià)的根源并非某一因素所致，但地方政府則毫無(wú)疑問(wèn)是其中最重要的根源之一。

財(cái)政收入過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，也恰恰是政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策過(guò)程中，左右為難的矛盾集中點(diǎn)。要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)多年以來(lái)累積的問(wèn)題，整個(gè)行業(yè)必然要經(jīng)歷一次深層次的改革和調(diào)整，但這過(guò)程中勢(shì)必觸動(dòng)長(zhǎng)期仰仗房地產(chǎn)的地方政府利益，所以遭遇層層阻礙是直接的結(jié)果。

此外，在調(diào)整過(guò)程中，房?jī)r(jià)的下跌，地產(chǎn)行業(yè)的低迷，牽扯到國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)和部門(mén)，直接影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，其中的代價(jià)，恐怕也是政府難以承受的。更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)上下游解決的就業(yè)問(wèn)題，影響到社會(huì)穩(wěn)定，當(dāng)局自然會(huì)慎之又慎。

這就可以解釋為何每一次政府試圖調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，都不得不在房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)下滑的時(shí)候，再次出手救市。

地方政府手中掌握過(guò)多資源，土地出讓是增加財(cái)政收入最簡(jiǎn)單、最立竿見(jiàn)影的方法。為了提高財(cái)政收入，努力“賣(mài)地”，在招拍掛的流程下，土地出讓金被一路推高，加上各種地方政府征收的稅費(fèi)，最終都消化在房?jī)r(jià)當(dāng)中。

握有土地定價(jià)權(quán)的地方政府，不可能放棄賣(mài)地這項(xiàng)唾手可得的豐厚收入，這也是政府越是調(diào)控，反而催生更多“地王”的原因。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)此追Q(chēng)“土地出讓金”占地方財(cái)政收入比重在2015年1-4月更至32%，而在2013年這一數(shù)據(jù)曾接近60%。

而這一數(shù)字在2015年繼續(xù)下降。2016年1月，財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)稱(chēng)，2015年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。

但整體的情況并不能掩蓋一線(xiàn)城市的例外。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年12月，一線(xiàn)城市土地成交建筑面積為635萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.2%，同比下降31.3%；但成交均價(jià)為10436 元/平方米，同比上漲46.8%。

另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年北京市共成交各類(lèi)土地109宗，在建設(shè)用地面積、規(guī)劃建筑面積均下滑的情況下，但土地成交總金額2032.1億元，比上年同期增長(zhǎng)6%，創(chuàng)歷史新高。

一方面，一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量不足、土地價(jià)格不斷升高，另一方面，政府保障性住房實(shí)際供應(yīng)多年來(lái)裹足不前，把眾多剛性需求擠進(jìn)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了需求端的壓力。最終，房?jī)r(jià)上漲成為必然，而上漲之后最先被擠出的卻是對(duì)住房最迫切、最該優(yōu)先解決住房的剛需。留下了越來(lái)越多的對(duì)一線(xiàn)城市深信不疑的投資性需求，包括非理性的炒房者。

“高房?jī)r(jià)的根源不止一個(gè)，但財(cái)稅體制一定是解決這一問(wèn)題的治本之策之一。”施正文是中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任，他曾在財(cái)政部條法司工作，“地方政府通過(guò)土地出讓金和各種稅費(fèi)獲得的收益，至少占整個(gè)房?jī)r(jià)的30%-40%，也有人說(shuō)這一比例能達(dá)到70%，這是非常大的比例，是推高房?jī)r(jià)的核心因素之一?！?/p>

但施正文稱(chēng)，一味地指責(zé)地方政府，也缺乏合理性?！俺恕?jī)這一因素以外，地方政府也很有難處，地方財(cái)政占比日益減小，而事權(quán)則逐漸增多，要履行經(jīng)濟(jì)職能，又要解決民生問(wèn)題，錢(qián)從哪兒來(lái)，只有靠土地出讓金和各種稅費(fèi)。”

1994年開(kāi)始實(shí)施的分稅制是目前中國(guó)現(xiàn)有的財(cái)政管理體制。將各級(jí)稅收收入分為中央稅、中央地方共享稅、地方稅。主要稅種消費(fèi)稅、增值稅、大型國(guó)企及事業(yè)單位的主要稅種、關(guān)稅，基本上都劃為中央稅，由國(guó)稅部門(mén)征收后上繳中央財(cái)政。其他稅種，比如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等，才由地方支配。

1993年之前，中國(guó)實(shí)行的是包干制。由中央政府跟地方政府談判，商定一個(gè)上交中央財(cái)政的金額，超過(guò)這個(gè)金額的部分歸地方財(cái)政?！爱?dāng)時(shí)中央收入急速下降，全國(guó)的財(cái)政收入，中央所占比例僅百分之十幾，而整個(gè)財(cái)政收入在GDP中也僅占百分之十幾。為了防止出現(xiàn)南斯拉夫的情況，政府推進(jìn)了分稅制改革，扭轉(zhuǎn)了局面。幾年后，中央政府的財(cái)政收入占比就超過(guò)了一半?！?p>

但分稅制在中國(guó)現(xiàn)有的情況下已經(jīng)出現(xiàn)諸多問(wèn)題，地方政府沒(méi)有相應(yīng)的財(cái)權(quán)，卻要承擔(dān)層層下放的事權(quán)，這樣嚴(yán)重不匹配的情況，只能靠增加土地出讓金和稅費(fèi)來(lái)解決。

“中央的收入要保證，有可能的話(huà)再多給地方劃分些就更好了?！币晃簧綎|省財(cái)政廳人士在接受官方媒體采訪時(shí)表示。

“所以亟需改革。讓地方政府有可支配稅權(quán)，才不會(huì)逼迫他們一味靠賣(mài)地獲得財(cái)政收入?！笔┱恼f(shuō)?！斑@項(xiàng)工作目前正在推進(jìn)?！?/p>

據(jù)陸媒報(bào)道，財(cái)政部2015年起草的關(guān)于推進(jìn)中央與地方事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革指導(dǎo)意見(jiàn)，在征求很多部門(mén)意見(jiàn)后，上報(bào)了國(guó)務(wù)院。2015年底這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)正按照國(guó)務(wù)院要求在進(jìn)一步征求地方意見(jiàn)。

今年5月1日稅制改革重頭戲“營(yíng)改增”全面推開(kāi)，總額約2萬(wàn)億元的地方主體稅種營(yíng)業(yè)稅告別歷史舞臺(tái)，為保證地方財(cái)力穩(wěn)定，中央和地方共享稅種增值稅分享比例調(diào)整為0.5：0.5。

不過(guò)，一位曾經(jīng)直接參與分稅制改革的退休副部級(jí)官員表示，財(cái)稅問(wèn)題從根本上是政治問(wèn)題。當(dāng)年中央之所以要堅(jiān)決推進(jìn)分稅制改革，除了央地財(cái)政分配比例的確有問(wèn)題，還有就是吸取了前蘇聯(lián)和東歐劇變的教訓(xùn)，即地方擁有的財(cái)權(quán)大于中央，導(dǎo)致中央對(duì)地方指揮失靈。所以，現(xiàn)行央地財(cái)政體制很難在短期內(nèi)得到根本性解決，土地財(cái)政未來(lái)依舊會(huì)是地方政府的主要財(cái)源之一。

再見(jiàn)是再也不見(jiàn)？

“不做了不做了，沒(méi)法做了?！庇浾咧码娨晃粶刂莩捶繄F(tuán)前成員的時(shí)候，她并未多說(shuō)，幾乎一直在重復(fù)這句話(huà)。

“政策變化得這么快，房?jī)r(jià)已經(jīng)這么高，風(fēng)險(xiǎn)太大，我應(yīng)該不會(huì)再投資?！庇邬i也在采訪即將結(jié)束的時(shí)候這樣說(shuō)?！拔疑磉叺暮芏嗯笥讯家呀?jīng)不做國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)了，開(kāi)始轉(zhuǎn)移到國(guó)外的市場(chǎng)。”

一位北京財(cái)經(jīng)媒體的記者，長(zhǎng)期做房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)道，“早在幾年前，這些炒房的人就已經(jīng)不做了，后來(lái)房?jī)r(jià)上漲也好，包括這次漲這么厲害，他們都沒(méi)有出手，因?yàn)楦軛U太高，風(fēng)險(xiǎn)太大。經(jīng)歷過(guò)，總有不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。你覺(jué)得在這輪投入的炒房人，房子這么短時(shí)間內(nèi)飛漲，政府又迅速出手控制，自己還欠了很多債務(wù)，以后還會(huì)做這種事嗎？”他說(shuō)。

炒房者恐怕再也不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)在房地產(chǎn)，幾乎是接受采訪的大部分人相對(duì)一致的看法。

“炒房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了?！眲㈦p說(shuō)?！澳菚r(shí)候溫州游資比較多，房地產(chǎn)也經(jīng)歷了最好的幾年，現(xiàn)在行業(yè)正在調(diào)整，炒房是特定年代的特定產(chǎn)物。現(xiàn)在過(guò)去了?！?/p>

周德文也這樣認(rèn)為，“對(duì)房地產(chǎn)那么敏感的溫州人，現(xiàn)在已經(jīng)非常理性地看待房地產(chǎn)，這是因?yàn)橐呀?jīng)有大面積的資金因投資房地產(chǎn)而被套牢?！?/p>

盡管此輪一線(xiàn)樓市上揚(yáng)之勢(shì)被暫時(shí)遏制，炒房者也迅速被逼退，但歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，一旦房?jī)r(jià)迎風(fēng)上揚(yáng)，炒房者就會(huì)重建隊(duì)伍。

大規(guī)模炒房還會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)？在回答這個(gè)問(wèn)題之前，要先將理性的房地產(chǎn)投資與盲目追漲的炒房分開(kāi)。

如果將房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，則需要對(duì)樓市未來(lái)的走勢(shì)，是否能夠保值增值作出判斷，而且這項(xiàng)投資可能會(huì)持續(xù)幾年、甚至十幾年的時(shí)間。這部分人不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)短期的起伏而大規(guī)模集結(jié)或撤退，因此更談不上是否卷土重來(lái)。

另一部分投資性需求中的非理性部分，即炒房者，在經(jīng)歷了起起落落的房?jī)r(jià)后，是否會(huì)在房?jī)r(jià)高企時(shí)，再次厲兵秣馬，這取決于未來(lái)的房?jī)r(jià)是否仍然會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)急漲的情況。因?yàn)檫@部分群體，極易在房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)迅速聚集，也更容易受到市場(chǎng)情緒的影響。

中國(guó)社科院近期發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016）》》，其中預(yù)測(cè)了未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)：

2016年宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑將是大概率事件，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期進(jìn)一步降低，住房需求增速減緩，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成向下壓力。

在積極的財(cái)政政策和偏寬松的貨幣政策推動(dòng)下，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資止跌轉(zhuǎn)增。隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷(xiāo)售有再次回落的風(fēng)險(xiǎn)，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可能仍然將持續(xù)上漲，漲幅會(huì)有所減緩。二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將總體全面上漲，漲幅區(qū)域分化明顯，三四線(xiàn)城市在寬松的政策推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅會(huì)逐漸收窄回穩(wěn)。

但報(bào)告指出，從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)投資已進(jìn)入一個(gè)下降的長(zhǎng)周期，政策刺激部分維持房地產(chǎn)市場(chǎng)持久的繁榮，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

然而，即使再權(quán)威的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都難以預(yù)料房?jī)r(jià)走勢(shì)，正如今年年初的情形。

“管理層很清楚問(wèn)題出在哪里，只是政府也有政府的難處，改革需要平衡各方的關(guān)系，讓改革一步步推進(jìn)?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)?！胺康禺a(chǎn)關(guān)乎整個(gè)經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政 ，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以管理層才需要反復(fù)權(quán)衡?！钡J(rèn)為，雖然很難，但仍可期待。

樂(lè)觀地看，中國(guó)高層提出的促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)中，其中的重要內(nèi)容之一就是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。如果房地產(chǎn)這一輪改革取得成效，那未來(lái)房?jī)r(jià)的急漲急跌便有可能是小概率事件，大規(guī)模的炒房行為便再也不會(huì)在中國(guó)的房地產(chǎn)舞臺(tái)上出現(xiàn)。

從這個(gè)意義上來(lái)講，曾經(jīng)如此瘋狂的炒房者，大部分人內(nèi)心或許希望再也不見(jiàn)。