文/本刊記者　馮京津

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物流地產(chǎn)類REITs價(jià)值新發(fā)現(xiàn)

文/本刊記者馮京津

近日，國內(nèi)第一單權(quán)益型物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃—“蘇寧云享專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，開啟了物流地產(chǎn)在國內(nèi)類REITs領(lǐng)域里的先河。該計(jì)劃的成功發(fā)行豐富了目前市場(chǎng)及投資者所關(guān)注、投資的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品類型，滿足了電商發(fā)展的需要，也將促進(jìn)物流市場(chǎng)的快速發(fā)展。

物流地產(chǎn)熱潮惹國內(nèi)外資本競相追逐

在當(dāng)下“大數(shù)據(jù)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”及電商飛速發(fā)展潮流的推動(dòng)下，以“冷鏈物流”、“生鮮冷鏈”、“醫(yī)藥品倉儲(chǔ)物流”等高標(biāo)或特殊倉庫市場(chǎng)將逐步取代傳統(tǒng)的“標(biāo)準(zhǔn)倉庫”，成為物流地產(chǎn)商的發(fā)展方向。隨著我國各大城市物流類土地供給的稀缺性，以及物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)門檻的不斷提升，“高標(biāo)倉庫”的價(jià)值優(yōu)勢(shì)及潛力不斷被市場(chǎng)挖掘，成為國內(nèi)、外資本競相追逐的投資新熱點(diǎn)。

“蘇寧云享專項(xiàng)計(jì)劃”引領(lǐng)市場(chǎng)

“蘇寧云享專項(xiàng)計(jì)劃”是以蘇寧云商集團(tuán)股份有限公司所擁有的位于包頭、青島、南昌、成都、無錫及廣州六個(gè)重點(diǎn)城市中的高新區(qū)域成熟的物流園區(qū)為目標(biāo)物業(yè)，區(qū)域交通便捷度較高?？偨ㄖ娣e為397227.35平方米。發(fā)行總規(guī)模為18.47億元，分別設(shè)立優(yōu)先級(jí)、權(quán)益級(jí)兩級(jí)產(chǎn)品，以滿足投資者的不同風(fēng)險(xiǎn)偏好及預(yù)期收益需求。其中優(yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模為12億元，中誠信給予AAA的信用評(píng)級(jí)，發(fā)行利率4.0%；權(quán)益級(jí)發(fā)行規(guī)模為6.47億元，為投資型產(chǎn)品，不設(shè)預(yù)期收益率。

此次中信金石基金發(fā)行的“蘇寧云享專項(xiàng)計(jì)劃”無疑會(huì)助力蘇寧云商在國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)張，占據(jù)更高的市場(chǎng)份額。該計(jì)劃的成功發(fā)行也豐富了目前市場(chǎng)及投資者所關(guān)注、投資的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品類型，滿足了電商發(fā)展的需要，也將促進(jìn)物流市場(chǎng)的快速發(fā)展。

物流地產(chǎn)類REITs勢(shì)頭強(qiáng)勁

物流地產(chǎn)作為一種收益性物業(yè)，戴德梁行北中國區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事及主管胡峰表示：“我們?cè)谠u(píng)估過程主要關(guān)注物業(yè)品質(zhì)、所處區(qū)位、所厘定租金、區(qū)域類似物業(yè)的租金、投資回報(bào)率及市場(chǎng)潛在供應(yīng)；就本次蘇寧物流項(xiàng)目而言，其倉儲(chǔ)用房均屬目前國內(nèi)高標(biāo)物流倉儲(chǔ)類用房充分考慮其與類似物業(yè)的差異因素；同時(shí)，在確定物業(yè)貼現(xiàn)率時(shí)也充分調(diào)查活躍物流物業(yè)投資者如普洛斯（Global Logistic Properties）、嘉民集團(tuán)（Goodman）等在國內(nèi)市場(chǎng)上新建、租賃經(jīng)營物流倉儲(chǔ)類物業(yè)所采用的回報(bào)率，并結(jié)合具體物業(yè)的區(qū)位、物業(yè)類型組合、租金收入以及租戶組合等因素綜合確定。”

對(duì)于REITs產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展前景，胡峰表示：“此次首單物流地產(chǎn)類REITs的成功發(fā)行，引起了市場(chǎng)積極地反響，展示了國內(nèi)類REITs強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。希望堅(jiān)持價(jià)值投資理念理性投資，在合理估值的基礎(chǔ)上審慎挑選標(biāo)的資產(chǎn)，培育良性、可持續(xù)發(fā)展的中國REITs市場(chǎng)。戴德梁行在REITs領(lǐng)域已深耕多年，曾參與眾多國際、國內(nèi)REITs、類REITs產(chǎn)品的估值、市場(chǎng)分析、物業(yè)狀況評(píng)價(jià)等工作。為金融機(jī)構(gòu)、投資者提供了詳盡、可信、客觀的盡職調(diào)查報(bào)告。隨著國內(nèi)REITs產(chǎn)品的不斷豐富，戴德梁行將繼續(xù)與金融機(jī)構(gòu)深入合作，開拓國內(nèi)REITs市場(chǎng)新領(lǐng)域，為更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供一流的專業(yè)估值及咨詢服務(wù)。”