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        淺析住宅房屋漏水糾紛案件存在的問題及對(duì)策

        2016-08-23 09:14:56劉亞坤李真真鄒林亥魯巧稚李博天章濤左勇志
        中國(guó)司法鑒定 2016年4期
        關(guān)鍵詞:漏水業(yè)主糾紛

        劉亞坤,李真真,鄒林亥,魯巧稚,李博天,章濤,左勇志

        (北京市建筑工程研究院有限責(zé)任公司,北京100039)

        鑒定論壇Forensic Forum

        淺析住宅房屋漏水糾紛案件存在的問題及對(duì)策

        劉亞坤,李真真,鄒林亥,魯巧稚,李博天,章濤,左勇志

        (北京市建筑工程研究院有限責(zé)任公司,北京100039)

        滲漏水問題不僅影響家居整體美觀,還會(huì)帶來安全隱患,造成鄰里糾紛,“房屋滲漏”已成為影響家居品質(zhì)的主要因素。近年來建筑質(zhì)量投訴中住宅房屋滲漏水糾紛案件逐年增多。從建筑施工、住戶自身原因、老城改造、物業(yè)管理等方面分析了滲漏水問題頻繁出現(xiàn)的原因,以及在訴訟過程中因原被告雙方情緒對(duì)立、侵權(quán)方認(rèn)定、鑒定成本高、鑒定結(jié)果不易確定等方面分析了業(yè)主在維權(quán)過程中存在的問題。并從加強(qiáng)建筑行業(yè)管理、建立信息互通平臺(tái)、監(jiān)管、加大司法宣傳力度、調(diào)解等方面提出了一些建議。

        房屋滲漏;漏水糾紛;建設(shè)工程司法鑒定

        《2013年全國(guó)建筑滲漏狀況調(diào)查項(xiàng)目報(bào)告》顯示,在調(diào)查住戶樣本中,滲漏率達(dá)到37.48%[1],滲漏水不僅影響家居整體美觀,還會(huì)帶來安全隱患,造成鄰里糾紛,“房屋滲漏”已成為影響家居品質(zhì)的主要因素。住宅滲漏水問題的日益增多,使業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也不斷提高,根據(jù)北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心(以下簡(jiǎn)稱“鑒定中心”)的案件統(tǒng)計(jì),目前房屋質(zhì)量投訴呈上升趨勢(shì),而且在上升的建筑質(zhì)量投訴中,房屋漏水占到70%~80%,特別是廚房、衛(wèi)生間、浴室、陽臺(tái)、外墻門窗等部位尤甚。

        筆者針對(duì)住宅房屋漏水糾紛產(chǎn)生的原因及業(yè)主在維權(quán)過程中存在的問題分別進(jìn)行分析,并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

        1 漏水糾紛產(chǎn)生的原因

        1.1建筑施工的原因

        由于當(dāng)前居住建筑大量建設(shè),建筑市場(chǎng)魚龍混雜,很多工程為了趕工期,節(jié)省成本,導(dǎo)致房屋質(zhì)量參差不齊,某些樓房在建材選用、建筑施工方面存在很多瑕疵,導(dǎo)致居民在以后的使用過程中出現(xiàn)上下樓漏水現(xiàn)象,由此引發(fā)糾紛。

        例如,在某案例中,圖1-A和圖1-B為現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)局部照片。圖1中顯示測(cè)量室外露臺(tái)地面高于室內(nèi)地面140mm,且露臺(tái)地面無坡度。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(GB50207-2002)[2]4.1.3條的規(guī)定:“平屋面采用結(jié)構(gòu)找坡不應(yīng)小于3%,采用材料找坡宜為2%?!币?yàn)樵诜浪O(shè)防的基礎(chǔ)上,為了將屋面或露臺(tái)表面上的雨水迅速排走,以減少屋面滲水的機(jī)會(huì),正確的排水坡度很重要。但是,該案件中的施工做法易造成積水,大量積水會(huì)導(dǎo)致水流向室內(nèi),同時(shí)防水層長(zhǎng)期被水浸泡也會(huì)加速損壞,從而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。

        圖1 現(xiàn)場(chǎng)局部勘驗(yàn)照片

        1.2住戶自身原因

        部分業(yè)主認(rèn)為,自己購買的房屋屬于自己的財(cái)產(chǎn),在自己家中進(jìn)行重新裝修或進(jìn)行管道等設(shè)施的改造都屬于自己的權(quán)利范圍之內(nèi),并且在出現(xiàn)相應(yīng)問題后沒有及時(shí)處理,也沒有與鄰里相互溝通協(xié)商,導(dǎo)致鄰里產(chǎn)生矛盾并升級(jí)。

        例如,在某住宅漏水案中,樓上住戶自行更改了家中熱水管路(圖2),但在進(jìn)行管道改造之后防水未做好,造成樓下漏水(圖3),彼此協(xié)商不一致,從而訴諸法庭。若樓上業(yè)主在改造完管道進(jìn)行相關(guān)的打壓或蓄水試驗(yàn)[3-4],檢查改造施工情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,就不會(huì)出現(xiàn)類似糾紛,給彼此都造成損失。

        圖2 樓上業(yè)主熱水管路

        圖3 樓下漏水位置

        1.3空置性房屋增多

        隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲,許多人開始把房屋作為投資性產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致大量房屋空置,這些房屋由于長(zhǎng)期無人居住、疏于管理,更易引起漏水事件,且漏水后不易及時(shí)被發(fā)現(xiàn),擴(kuò)大了業(yè)主自身損失。

        1.4老城改造,出現(xiàn)“越改越漏”的情況

        老城區(qū)的房屋一般因年久失修,屋頂、外墻滲漏現(xiàn)象突出,經(jīng)改造后,老城區(qū)屋頂、外墻滲漏突出問題一般得到了解決。但是,近年隨著一些城市老城改造規(guī)模越來越大,老城“越改越漏”的新聞卻頻頻見諸媒體。這些情況多數(shù)是因?yàn)槭芨脑祛A(yù)算如材料費(fèi)和人工費(fèi)的控制,防水設(shè)防等級(jí)、選材檔次一般不會(huì)太高;工程施工單位最終可能也只有小的防水施工隊(duì)愿意接單,技術(shù)水平受限;再加上監(jiān)理不到位,老建筑防水施工基層條件差,這些都會(huì)成為防水改造效果不理想的原因。

        1.5社區(qū)或物業(yè)管理的原因

        居委會(huì)等社區(qū)管理組織沒對(duì)居民漏水等典型的社區(qū)糾紛引起重視,使本可以通過基層調(diào)解就能解決的糾紛直接涌向法院,導(dǎo)致此類案件逐年遞增。

        2 業(yè)主在維權(quán)過程中存在的問題

        2.1原被告雙方情緒對(duì)立

        漏水案件的糾紛雙方多為相鄰關(guān)系,受損方由于房屋漏水造成財(cái)產(chǎn)損失和生活不便,對(duì)侵權(quán)方存有不滿情緒,而侵權(quán)方往往態(tài)度強(qiáng)硬以各種理由抗辯,導(dǎo)致雙方矛盾加劇,最終訴諸公堂。即使法院到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào),雙方多數(shù)也互不相讓,導(dǎo)致法院調(diào)解及鑒定工作難以開展。鑒定現(xiàn)場(chǎng)也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)原被告雙方大打出手的情況,本來是和睦的鄰里關(guān)系,結(jié)果因?yàn)槁┧纫恍┘m紛沒有得到及時(shí)合理的解決造成彼此矛盾激化的局面。

        2.2侵權(quán)方的認(rèn)定

        有時(shí)漏水受害方將案情訴諸公堂,但未將所有可能責(zé)任人列入被告,在鑒定過程中也很難開展工作。例如,在某案件中,受損方將開發(fā)商及物業(yè)分別列為被告,但由于漏水位置在受損方樓上鄰居,但鑒定時(shí)樓上住戶拒不配合工作,由于樓上業(yè)主不是被告所以無法進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行,導(dǎo)致該案件無法進(jìn)行鑒定。

        2.3司法鑒定成本高

        漏水原因通常要對(duì)房屋工程質(zhì)量進(jìn)行鑒定以及受損財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。漏水問題涉及到諸多技術(shù)問題且牽涉到評(píng)估造價(jià)費(fèi)用,并且受損房屋裝修均有了一定年份,扣除折舊費(fèi)后得出的損失金額往往低于高額的鑒定、評(píng)估費(fèi)用。

        2.4鑒定不一定有結(jié)果

        在建筑工程質(zhì)量存在瑕疵或人為因素都有可能導(dǎo)致房屋漏水,所以責(zé)任主體很難斷定。另外漏水源的鑒定就更加難以判斷,由于水管等設(shè)備在施工完成后大都埋藏于墻體內(nèi),而人為因素也具有較大的不確定性,不易查找漏水原因,造成鑒定中對(duì)責(zé)任主體認(rèn)定困難。

        房屋滲漏已經(jīng)成為房屋質(zhì)量的主要問題,嚴(yán)重影響到了居民的生活質(zhì)量。特別是在房?jī)r(jià)居高不下的今天,很多家庭花費(fèi)一生的積蓄才能買到一套房,如果買到的房子總是漏水,讓業(yè)主情何以堪,所以房屋滲漏維權(quán)已迫在眉睫。筆者針對(duì)目前的漏水現(xiàn)象,提出一些對(duì)策和建議。

        3 對(duì)策建議

        3.1加強(qiáng)建筑行業(yè)管理

        建設(shè)行政管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)建筑業(yè)的管理,對(duì)參與施工建設(shè)過程的各責(zé)任單位進(jìn)行檢查監(jiān)督,保障施工質(zhì)量。同時(shí),加大質(zhì)量監(jiān)管和處罰力度,提升建筑工程質(zhì)量,預(yù)防滲漏水等問題的發(fā)生。

        3.2建立信息互通平臺(tái)

        法院定期向建筑管理部門通報(bào)居民住宅樓漏水糾紛情況,建議相關(guān)部門督促物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的管理,做好供暖管道、水管等小區(qū)公共設(shè)施的保養(yǎng)維修工作,避免類似糾紛發(fā)生。

        3.3老城區(qū)改造的監(jiān)管

        老城區(qū)改造實(shí)質(zhì)上是政府給老城區(qū)民眾的一項(xiàng)公共福利,有幸享受這一福利的居民要關(guān)心和維護(hù)好自己的權(quán)益,了解基本防水知識(shí),監(jiān)督好屋頂和外墻防水工程的質(zhì)量。建議從以下幾方面進(jìn)行監(jiān)管:(1)統(tǒng)一整改的房屋居民要利用整改這一大好的時(shí)機(jī),徹底地解決屋頂、外墻等位置的漏水問題,可以推舉幾位有防水知識(shí)又時(shí)間充裕的居民作為代表,在改造期間全程跟蹤和監(jiān)督相關(guān)防水項(xiàng)目的進(jìn)展和質(zhì)量。(2)項(xiàng)目開工前,了解施工工期、施工方案、施工材料、施工單位等相關(guān)問題。(3)了解施工單位的施工資質(zhì)及工人是否有上崗證等。

        3.4加大法治宣傳力度

        司法機(jī)關(guān)通過解說典型案例等形式以案說法,提醒社區(qū)居民謹(jǐn)慎裝修,定期檢查自家管道,合理用水,引導(dǎo)樓房住戶提高“漏水”預(yù)防意識(shí),倡導(dǎo)文明和諧的鄰里關(guān)系。

        3.5建立多元化調(diào)解機(jī)制

        邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)、派出所等多種社會(huì)力量參與糾紛調(diào)解,充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)、派出所等熟悉環(huán)境和相關(guān)人員的優(yōu)勢(shì),平穩(wěn)當(dāng)事人情緒,最大限度地化解糾紛。

        3.6業(yè)主之間的協(xié)調(diào)

        發(fā)生滲漏情況時(shí),業(yè)主之間可以先進(jìn)行協(xié)調(diào)解決,變換立場(chǎng)和平協(xié)商,盡量避免鬧上法庭,影響鄰里之間關(guān)系,造成更大的損失。

        4 結(jié)語

        本文從多方面分析了目前房屋漏水產(chǎn)生的原因及業(yè)主在維權(quán)過程中存在的問題,并針對(duì)上述問題提出了相應(yīng)的對(duì)策。建議能通過行業(yè)管理、信息互通、加強(qiáng)監(jiān)管、法治宣傳、基層調(diào)解等方面進(jìn)行控制,希望能給居民提供一些幫助。

        [1]房屋滲漏維權(quán)找對(duì)渠道最關(guān)鍵[J].中國(guó)建筑防水·悅居,2015(3):5~8.

        [2]GB 50207-2002,屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范[S].2002.

        [3]GB 50242-2002,建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范[S].2002.

        [4]DBJ 01-105-2006,廚房、廁浴間防水施工技術(shù)規(guī)程[S].2006.

        (本文編輯:李廷芥)

        TU113.5+4

        B

        10.3969/j.issn.1671-2072.2016.04.016

        1671-2072-(2016)04-0093-03

        2014-10-20

        劉亞坤(1979—),女,工程師,碩士,主要從事結(jié)構(gòu)工程專業(yè)的研究。E-mail:yakunlczy@126.com。

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