合富輝煌(中國)市場研究中心

2015年四季度開始，中央各部委即密集出臺樓市刺激政策（具體見下圖），同時央行也通過各種公開市場操作，包括3月1日再次下調(diào)存款準備金率等，僅2016年就釋放了大約15000億元的資金。密集政策的出臺歸根到底是為實體經(jīng)濟注入資金，同時通過拉動房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟。

然而事與愿違，釋放的流動性大部分集中流向投入回報更高房地產(chǎn)市場，特別是一線等經(jīng)濟發(fā)達的城市。

2016年1月，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有24個，上漲的城市有38個，持平的城市有8個。環(huán)比價格最高漲幅為4.1%，最低為下降0.8%。其中一線城市以及南京、廈門價格上漲最為突出。深圳、上海2016年1月價格指數(shù)同比更是大幅飆升53%和21%。

●上海：在經(jīng)歷了2015年市場的大幅上揚后，這種態(tài)勢并未轉變，2016年1-2月各板塊價格同比增幅基本在15%上，其中五個板塊增幅達到50%以上，大寧板塊增幅超100%。造成這種狀況的重要原因是市場嚴重的供不應求。目前上海市存量已降至1099萬m2，如果供應量仍然不上調(diào)的話，8.8個月，上海將無新房可售。

2016年春節(jié)過后上海市場半數(shù)加推房源價格上漲顯著，普遍較前期上漲了10%以上，但即使是這樣加推項目開盤依然售罄。

●深圳：深圳此輪市場的上升，早在2014年二季度就已經(jīng)開始。2016年2月深圳市商品住宅成交均價高達4.8萬元/m2。

熱點片區(qū)（以龍坂片區(qū)為例）在售項目成交價格近五個月普遍上漲，漲幅超過17%，最高達到33%。

●佛山：春節(jié)后成交攀升幅度，遠超往年。從近四年春節(jié)前后成交變化來看，2016年佛山節(jié)后市場回升程度是往年的兩倍左右。

佛山此輪市場的上升首先由外銷區(qū)域（廣州客戶主力購買的區(qū)域）帶動。節(jié)前在地王帶動下，廣佛交界區(qū)域項目已集中升價，客戶繼續(xù)追漲入市。節(jié)后再加上深入推進廣佛同城化規(guī)劃的影響，各項目在醞釀新一輪漲價。

全國范圍來看，房地產(chǎn)去庫存壓力依舊大

雖然以上城市房地產(chǎn)市場高歌猛進，但從全國來看，廣大西部、東北部城市房地產(chǎn)差強人意，全年銷售甚至負增長。全國商品住宅存量居高不下，截止2015年底更是創(chuàng)下新高。

房地產(chǎn)分城施策，有保有壓

面對冰火兩重天的樓市，中央指導房地產(chǎn)政策方面出手干預，有保有壓，引導資金流向。一方面進一步降低部分城市購房成本和門檻，鼓勵去庫存；另一方面房地產(chǎn)利好政策一律將一線城市排除在外，甚至政策有趨緊意向。

首先2月1日和2月17日分別出臺的《關于調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知》以及《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對樓市都是重要利好刺激政策，但兩個政策都不約而同的把一線城市排除在外。另一方面，兩會期間住建部部長也曾經(jīng)喊話：“一線城市須限購，并增加土地供應?！笨梢娭醒朐卺槍Ψ康禺a(chǎn)政策上，分城施策的思路十分明顯。

另外近期沸沸揚揚的“首付貸”問題受到廣泛關注，繼深圳和北京后，上海市也表態(tài)要摸清“首付貸”?？梢姺乐挂痪€城市樓價過快上揚是中央需要守住的底線。一線城市難以期待有樓市利好政策，甚至根據(jù)市場變化，政策有加碼風險。

三月廣州成交同比去年大增約五成

三月底，隨著上海、深圳等一線城市樓市調(diào)控政策連續(xù)到來，政策實施前幾天成交暴漲使三月一線城市樓市成交火速上升！自從年初頒布降低契稅等利好政策之后，廣州樓市就像復活了—般，從原先一直穩(wěn)步不前的狀態(tài)慢慢開始有了蘇醒的跡象，成交迅速上升的同時，房價也在穩(wěn)步提升著。

與此同時，廣州三月已經(jīng)連續(xù)三周成交超過兩千套，距離本月結束還差4天，廣州三月以來已共網(wǎng)簽8764套，同比去年（3月1日-3月31日）三月大增近5成。

據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年3月21日-3月27日這一周廣州十一區(qū)共網(wǎng)簽2，839套，環(huán)比增長30.65%，成交均價15，285元/平方米，環(huán)比下跌4.08%。增城成區(qū)域銷冠南沙成交同比大增9成

外圍仍是全市成交主力。在3月21日3月27日這一周共網(wǎng)簽1959套，環(huán)比增27.04%，占全市比重69%。五區(qū)中有四區(qū)成交環(huán)比增長。其中增城共成交701套，環(huán)比增長17.22%，為全市區(qū)域銷冠。南沙成交560套，環(huán)比大增89.19%，由南沙越秀濱?，B城、疊翠峰等熱銷盤帶動，單盤分別成交120套、110套。番禺、從化分別成交280套、139套，分別環(huán)比增9.38%、57.95%。而花都則成交279套，環(huán)比跌8.22%。

中心六區(qū)成交同比大增4成天河暴增157.69%

中心六區(qū)3月21日-3月27日共網(wǎng)簽880套，環(huán)比前一周增39.46%。六區(qū)中共有四區(qū)成交環(huán)比上升，其余兩區(qū)環(huán)比持平。其中新黃埔區(qū)成交484套，環(huán)比增37.5%，仍領銜六區(qū)，占六區(qū)比55%，由蘿崗熱銷盤廣州綠地城帶動，單盤成交138盤，為該周全市個盤銷冠。天河區(qū)成交134套，環(huán)比暴增157.69%，因該區(qū)域供貨增多所致。荔灣區(qū)、白云區(qū)則分別成交130套、56套，分別環(huán)漲32.65%、5.66%。而海珠區(qū)和越秀區(qū)則分別成交51套、20套，與前一周網(wǎng)簽量相同，環(huán)比持平。

全市個盤均價前十均超4萬/平，領銜的為天河區(qū)的僑鑫匯悅臺，上周成交均價為111，499元/平。

三月底新增3656套住宅外圍新增房源占比超9成

預售新房方面，據(jù)房王監(jiān)控陽光家緣顯示：3月21日-3月27日廣州市十一區(qū)共派出11張住宅預售證，新增住宅房源3656套，其中外圍區(qū)占比94.5%。而中心區(qū)僅天河區(qū)有新房源推出，共201套。