文/卞夢健

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營改增后房地產(chǎn)行業(yè)迎來最大減稅舉措

文/卞夢健

二手房交易在最大減稅舉措中降稅明顯

4月12日，國新辦舉行全面推開營改增試點有關(guān)情況發(fā)布會，針對個人在二手房交易過程中是否能做到稅負只減不增的焦點問題，國家稅務(wù)總局副局長汪康表示，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征5%營業(yè)稅時，如果房價是100萬元，要交5萬元的營業(yè)稅（100萬元×5%），現(xiàn)在如果房價還是100萬元，100萬元÷（1+5%）×5%=47600元，即營改增以后的稅收負擔是4.76%，少交稅2400元。這是因為過去的100萬元是含稅價，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價來征稅，稅基不一樣。所以說，營改增后，二手房交易將迎來最大減稅舉措。

從2016年5月1日起，我國將全面推開營改增試點，主要內(nèi)容是“雙擴”：一是將試點范圍擴到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋；二是將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)規(guī)范的消費型增值稅制度。由于新增不動產(chǎn)抵扣不僅涉及將被納入試點的上述四大行業(yè)近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經(jīng)被納入營改增試點范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，3月底的營改增細則公布后，關(guān)于此內(nèi)容的議論頗多。

根據(jù)細則，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016 年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕的觀點代表了一派的聲音：企業(yè)購買不動產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣，將利好自用型買家對于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求，促進商業(yè)房地產(chǎn)的去庫存。

但這會不會推高房價呢？財政部副部長史耀斌給出了回答：企業(yè)作為納稅人，不管他從事的是什么樣的經(jīng)營行為，首先關(guān)注的是對他的經(jīng)濟效益有什么樣的影響，以及他的投資目的或者能夠達到什么樣的投資目標。對于不動產(chǎn)來講，新增的不動產(chǎn)可以作為進項稅抵扣，但如果他的投資行為對目前的生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，也不會為了抵扣的目的去購買或者大量購買房地產(chǎn)，如果認為對他的經(jīng)濟行為有好處，就會投資不動產(chǎn)。企業(yè)投資不動產(chǎn)，說明他希望以后擴展經(jīng)營業(yè)務(wù)，占有更大的市場，這是企業(yè)自己的投資決策問題。

七個減稅細則文件有五個針對房地產(chǎn)行業(yè)

近日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上出臺的七個細則文件，有五個專門針對房地產(chǎn)和相關(guān)的建筑業(yè)，包括《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》。這充分顯示了房地產(chǎn)業(yè)的重要性，以及國家對此的重視程度。另外，細則下面有“相關(guān)政策解讀”，應(yīng)該是官方看到上一輪傳播中許多媒體拋開了繁雜的條文，給出了自己的簡版解讀，所以這次稅務(wù)總局順應(yīng)民意，說明了稅務(wù)總局對傳播的重視。

其中，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定 ：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016 年4月30日前的建筑工程項目。

之前大家一直爭論：如果沒有施工許可證怎么辦？現(xiàn)在結(jié)論出來：“合同也能作數(shù)”。因此，如果覺得老的計稅辦法對自己有利，或者短時間內(nèi)無法做好營改增準備，企業(yè)可以抓緊簽訂合同，按照老辦法計稅，給自己一個緩沖期。很多房地產(chǎn)企業(yè)去建委瘋狂取得施工許可證的欲望應(yīng)該會迅速冷卻。對于性質(zhì)相同的業(yè)務(wù)，依據(jù)一個證書的存在與否來判定企業(yè)是否能進入過渡期政策的覆蓋范圍，本身就沒有體現(xiàn)稅收的公平性。

但是事實上，雖然《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》解決了很多實際問題，比如對老項目進行了深入定義，但依然沒有完全解決房地產(chǎn)企業(yè)的全部增值稅疑問。

對步入存量房時代的一線城市影響巨大

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條規(guī)定：小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條規(guī)定：小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票?！都{稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條規(guī)定：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。

之前大家最擔心的是自己上游為小規(guī)模納稅人，無法開具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂，雖然現(xiàn)在可以代開的政策出臺后，相關(guān)增值稅斷裂鏈條被彌合。現(xiàn)實中仍存在博弈，不過作為下游企業(yè)，只需要給上游壓力就好，不存在上游因為規(guī)模小沒有資格開不了票的問題。

《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》第三條規(guī)定：納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分兩年從銷項稅額中抵扣。第四條規(guī)定：納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分在取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，在取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第五條規(guī)定：購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第七條規(guī)定：已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照有關(guān)公式計算不得抵扣的進項稅額。第九條規(guī)定：按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照有關(guān)公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

之前各地為了去庫存，紛紛出臺了可以改變項目性質(zhì)、土地性質(zhì)的規(guī)定。而如果要把寫字樓變成公寓、商業(yè)變成住宅，無疑都要進行大量的變動，相信足以滿足“增加不動產(chǎn)原值超過50%”的條件，從而享受兩年抵扣的政策。而許多在建的房地產(chǎn)“老項目”，施工許可證上的時間已經(jīng)確定，主體施工合同也早已簽訂，但如果覺得新政對自己有利，可以從“裝飾”等角度入手，簽訂新的合同，享受抵扣。此政策有利于存量資產(chǎn)改造和運營，對盤活存量、翻新老舊物業(yè)有積極提振作用，尤其對步入存量房時代的一線城市影響巨大。

至于稅改對房價以及房地產(chǎn)市場的影響，有關(guān)專家表示，不是成本決定房價，而是市場決定房價。尤其今年以來，部分三、四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說，稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。因為，稅改后按照11%的稅率計算，直接抵扣不足可能會使得房地產(chǎn)應(yīng)繳稅率比原來略高，但由于李克強總理承諾了營改增后稅率只低不高，如果未來應(yīng)稅比率更高，那么應(yīng)有其他的虛擬抵扣來使得實際征收比照現(xiàn)有稅率，所以實際的影響不會太顯著。

作者單位：（山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）