文/亢亞娟

?

產(chǎn)業(yè)新城模式-
—房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方向及案例

文/亢亞娟

一、創(chuàng)新方向概述

（一）產(chǎn)業(yè)新城模式的概念

產(chǎn)業(yè)新城模式，是指在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化模式指引下，以“建設(shè)智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)的幸福城市”為理念，積極創(chuàng)新升級“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏”的市場化運作模式，探索并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展和民生保障。

產(chǎn)業(yè)新城是指在城市主城區(qū)之外，以產(chǎn)業(yè)為先導、以城市為依托，建設(shè)的產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，是推動地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的動力引擎。既不同于原來的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，又不同于最近十年大都市周邊出現(xiàn)的“睡城”，產(chǎn)業(yè)新城最為顯著的特征就是“產(chǎn)城共融”，是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相結(jié)合的一種城市發(fā)展方式。

（二）產(chǎn)業(yè)新城模式出現(xiàn)的背景

1.“城市病”催生新城建設(shè)

中國自從改革開放以來，經(jīng)濟迅速發(fā)展，與此同時，城市集聚效應明顯，單核中心高度聚集的城市結(jié)構(gòu)給城市生態(tài)環(huán)境、城市效率以及城市管理等帶來了諸多問題。如城市環(huán)境惡化、城市熱島等生態(tài)問題凸顯，城市住房短缺，房屋價格飛漲，兩極分化矛盾日益突出，交通擁擠、出行不便等。為了維持城市經(jīng)濟增長的持續(xù)性和社會的穩(wěn)定性，開發(fā)城市遠郊地區(qū)的新城以分散大城市壓力的城市規(guī)劃思想逐漸出爐。而產(chǎn)業(yè)新城也在此大背景下孕育，獲得了快速發(fā)展機會。

2.產(chǎn)業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化的有效路徑

新型城鎮(zhèn)化在“十八大”上被提到了新的戰(zhàn)略高度，“十八大”報告明確提出：“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。”“新四化”的同步發(fā)展，從新型城鎮(zhèn)化角度來說，就是必須要有工業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)的支撐，要求在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與調(diào)整過程中實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，使產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展沒有“水分”，避免未來在城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)“空城”、“被城鎮(zhèn)化”。因此，產(chǎn)業(yè)新城可以說是中國特色城鎮(zhèn)化路徑最有效的探索。

（三）產(chǎn)業(yè)新城模式現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

1.產(chǎn)業(yè)新城模式現(xiàn)狀

近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，商業(yè)市場過剩風險顯現(xiàn)，而城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場逐漸活躍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)儼然被各界看成是一片新藍海。2015年，綠地、萬科加快拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實體企業(yè)圈地尋求新的業(yè)務增長點，國際資本黑石、淡馬錫等進行新一輪的產(chǎn)業(yè)園區(qū)注資活動，各類企業(yè)大量涌入使這一領(lǐng)域競爭更加激烈。同時，園區(qū)的發(fā)展特別強調(diào)了產(chǎn)業(yè)與城市之間的關(guān)系，以“園”興“城”、以“城”促“園”的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式，在“十三五”期間將在打造城市經(jīng)濟新內(nèi)核、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面起到巨大作用。

宏觀政策與經(jīng)濟形勢變化對產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)產(chǎn)生了深刻的影響。第一，新型城鎮(zhèn)化是未來十年的重大戰(zhàn)略機遇，其重點是強調(diào)產(chǎn)業(yè)支撐和以人為本，需要大力發(fā)展以產(chǎn)城融合為重點的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)。第二，國家級新區(qū)建設(shè)將直接促進產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展。從2014-2015年，國家已經(jīng)批準了15個新區(qū)建設(shè)，通過“國家級新區(qū)—中心城市—城市群—經(jīng)濟帶”的作用機制，使新區(qū)自身發(fā)展與周邊城市相得益彰，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市配套完善、人口聚集。第三，大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新為產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展提供新動力。在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)逐漸成為中國新常態(tài)經(jīng)濟“新引擎”的背景下，眾創(chuàng)空間作為離創(chuàng)業(yè)者最近的平臺發(fā)揮了重要的作用，必然為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提供新的動力，創(chuàng)造出園區(qū)發(fā)展的新業(yè)態(tài)和新格局，帶動產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展。

2.產(chǎn)業(yè)新城模式的發(fā)展趨勢

一是產(chǎn)業(yè)先行，規(guī)劃主導。產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的核心實際在于產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)意義上的總體規(guī)劃從主導地位變?yōu)楣δ艿膶雍吐涞兀瑥某鞘幸?guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、總體規(guī)劃到控制性規(guī)劃，一系列的規(guī)劃將在一個邏輯中被考慮，“多規(guī)合一”成為新的要求。

二是“去房地產(chǎn)化”。近幾年全國房地產(chǎn)業(yè)深度調(diào)整變化，依靠土地財政來平衡城市開發(fā)資金遇到很多困難。而新城開發(fā)本身就分為土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和內(nèi)容經(jīng)營這三個方面，有機地將三個方面相互分開，提升經(jīng)營能力，將使得“去房地產(chǎn)化”成為可能。

三是先進制造業(yè)成為城市發(fā)展的依托。以工業(yè)4.0為特點的先進制造業(yè)正成為新城發(fā)展的又一股關(guān)鍵力量。先進制造業(yè)的城市形態(tài)決定了其“去中心化”的必然趨勢，在模組化開發(fā)的大前提下，多模組的組合將先進制造業(yè)在地理位置上“去中心化”、在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上“中心化”，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展的雙重體系，這是先進制造業(yè)的歷史使命。

四是積極推進PPP模式的新城開發(fā)。在地方財政收入大幅下滑、融資平臺公司被剝離政府融資職能之后，地方政府將愈加重視PPP模式。未來，隨著政府契約意識的增強、社會資本對PPP模式的深入了解，以及國家體制機制改革的深化，PPP模式作為一個創(chuàng)新的方向?qū)⒌玫椒e極推進。

二、典型案例

（一）華夏幸?；鶚I(yè)固安工業(yè)園案例簡介

華夏幸福基業(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1998年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，公司資產(chǎn)規(guī)模已突破1000億元。華夏幸福基業(yè)操作的產(chǎn)業(yè)新城PPP模式是較為成功的范例，受到政府和業(yè)界的廣泛認可。國務院辦公廳曾通報表揚固安PPP模式，國家發(fā)展和改革委員會推出13個PPP示范案例，固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目也榜上有名。

2006年4月6日，三浦威特、固安工業(yè)園區(qū)管委會簽署《河北固安工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施委托開發(fā)協(xié)議》、《河北固安工業(yè)園區(qū)綜合服務協(xié)議》及其他委托開發(fā)協(xié)議，委托期限50年，被華夏幸福稱為“固安模式”，成為華夏幸福后來項目拓展的主要藍本。

該模式以政府為主導，實施企業(yè)化運作，公司在園區(qū)還未起步之時，即與政府簽訂排他性的園區(qū)整體委托開發(fā)協(xié)議，由公司對園區(qū)進行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、商品房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)、園區(qū)招商引資以及企業(yè)入園后的物業(yè)管理，政府僅提供行政方面的服務和管理。

在土地整理及園區(qū)綜合服務方面，園區(qū)管委會每年與企業(yè)結(jié)算上一年度的委托費用，按照成本加成10%支付給公司，在支付周期上，管委會可以一次性支付，也可以選擇分期支付，但分期不得超過3年。華夏在開發(fā)初期會制定園區(qū)的空間規(guī)劃，作為土地整理的藍圖，實際操作中，會根據(jù)自身業(yè)務與資金情況，調(diào)整土地整理的節(jié)奏，掌握園區(qū)核心土地資源，追求利潤與價值最大化。

在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，園區(qū)管委會每年與企業(yè)結(jié)算上一年度竣工的單個基建項目（按項目竣工而不以年度為結(jié)算周期），管委會按照基建成本加成10%作為委托費用支付給公司。管委會可以一次性支付，也可以選擇分期支付，但分期不得超過3年。道路、污水處理、公園、管委會、學校、孵化器等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是華夏控制土地整理進度與價值的主要方法。

在招商引資服務中，招商引資服務的收益由園區(qū)實際發(fā)生的落地投資額決定，管委會每年以上一年園區(qū)新增落地投資額的45%作為委托結(jié)算費用支付給公司，管委會可以選擇一次性支付，也可以選擇分期支付，但分期不能超過5年。招商服務是華夏項目拓展的主要品牌，同時也是華夏利潤的主要杠桿，通過入園企業(yè)固定投資來獲得利潤。

在住宅和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，園區(qū)有30%的住宅用地，公司通過招拍掛拿地，進行大規(guī)模的宜居商品房開發(fā)。二級地產(chǎn)的開發(fā)是華夏將利益變現(xiàn)的主要方式，雖然園區(qū)住宅用地規(guī)劃比例不高，但開發(fā)進度要遠遠快于其他性質(zhì)用地，所以在已開發(fā)土地中占比較大。

固安工業(yè)園區(qū)不僅聚集了一大批公司，解決了一部分當?shù)厝说木蜆I(yè)，同時還吸引了一大批外來人才，他們在周邊居住、生活、消費，形成新型大都市衛(wèi)星城的姿態(tài)，成為真正的產(chǎn)業(yè)新城。今天的固安產(chǎn)業(yè)新城，不僅有生物醫(yī)藥、航天、新一代信息技術(shù)等龍頭產(chǎn)業(yè)聚集，而且由于優(yōu)良的人居環(huán)境，吸引了數(shù)萬人到此就業(yè)、生活。

（二）易居研究院點評

華夏幸福形成了“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨特模式。簡言之，其商業(yè)模式特點如下：其一，與政府簽約，壟斷片區(qū)一級開發(fā)，進行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)；其二，代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供服務；其三，利用一級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地；其四，通過住宅銷售回籠資金并為政府提供GDP和稅收；其五，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發(fā)的成本。

作者單位：（上海易居房地產(chǎn)研究院）