文/商桂華

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淺析全面二孩政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

文/商桂華

2015年下半年，黨中央先后提出實(shí)施“全面二孩”的計(jì)劃生育政策和“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的方針，筆者認(rèn)為，這兩項(xiàng)政策方針是相輔相成的，“全面二孩”政策的實(shí)施也將為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的活力。

一、為何實(shí)行“全面二孩”政策

當(dāng)前，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)的熱點(diǎn)話題，究其原因是這個(gè)話題具有普遍性，因?yàn)橘I(mǎi)房是每個(gè)中國(guó)年輕人都不能逃避的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)它也具有社會(huì)性，唯有安居方能樂(lè)業(yè)，一個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與否也有很大的關(guān)聯(lián)。由于前期房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展和近期經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)的不樂(lè)觀，全國(guó)各地房地產(chǎn)行業(yè)均出現(xiàn)庫(kù)存積壓的現(xiàn)象，但人們關(guān)心的房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。2015年底，黨中央和國(guó)務(wù)院對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提出了“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的方針，也出臺(tái)了多項(xiàng)政策“救市”，比如央行的“雙降”等去庫(kù)存政策。2015年下半年，我國(guó)還出臺(tái)了“全面二孩”的計(jì)劃生育政策，二者看似不相關(guān)，然而根據(jù)筆者的分析，“全面二孩”政策與我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存方針是密切相關(guān)的，也將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。

二 、“全面二孩”與“去庫(kù)存”的聯(lián)系

房地產(chǎn)作為商品經(jīng)濟(jì)中的一種特殊的商品，其價(jià)格也是遵循商品的價(jià)值規(guī)律的。馬克思認(rèn)為商品的價(jià)格由其價(jià)值決定，并受供求關(guān)系的影響。因此，下面將著眼于就價(jià)值（成本）和供求關(guān)系這兩個(gè)重要因素，分別從歷史和國(guó)際兩個(gè)角度分析全面二孩政策與房地產(chǎn)去庫(kù)存方針的聯(lián)系。

（一）從歷史角度考慮

新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)的住房建設(shè)發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段，分別是1978年以前的國(guó)家主導(dǎo)的計(jì)劃模式（建造、分配）階段、1978-1998年的住房商品化開(kāi)發(fā)（房地產(chǎn)市場(chǎng)培育）試點(diǎn)階段、1998年至今的住房金融化開(kāi)發(fā)階段。

我國(guó)是從1983年開(kāi)始正式施行計(jì)劃生育政策的，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來(lái)看，當(dāng)時(shí)正處在住房建設(shè)發(fā)展的第二階段，即住房商品化開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)培育的試點(diǎn)階段，在房地產(chǎn)商品化開(kāi)發(fā)試點(diǎn)初期，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還是一片“藍(lán)海”。根據(jù)1982年的第三次全國(guó)人口普查結(jié)果，截至1982年6 月30日24時(shí)，我國(guó)大陸地區(qū)人口為100391萬(wàn)人，60歲以及以上的老年人口為7664萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.63%。從1983年計(jì)劃生育開(kāi)始執(zhí)行之后，我國(guó)的人口出生率開(kāi)始下降，與此同時(shí)，老齡人口比例開(kāi)始顯著上升。

隨之而來(lái)的是住房建設(shè)發(fā)展的第三階段，即1998年至今的住房金融化開(kāi)發(fā)階段，這也是房?jī)r(jià)攀升最顯著的階段。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2003-2010年，全國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了200.3%，在這一階段，房?jī)r(jià)上漲速度超出了人們收入增長(zhǎng)的速度，“買(mǎi)房難”開(kāi)始成為社會(huì)的熱點(diǎn)話題，同時(shí)也出現(xiàn)了一系列與過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)相關(guān)的社會(huì)問(wèn)題。聯(lián)系人口的變化趨勢(shì)，分析成本因素：由于計(jì)劃生育的長(zhǎng)期執(zhí)行，人口老齡化進(jìn)一步加劇，青壯年勞動(dòng)力減少，用工成本也水漲船高，最終導(dǎo)致房屋成本的增加。分析供需因素：由于購(gòu)房的主力軍是年輕人，而購(gòu)房又是剛需，考慮到中國(guó)的人口基數(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是需大于供的，因此房?jī)r(jià)一直高居不下。

但是這里存在一個(gè)矛盾，就是人們對(duì)買(mǎi)房的高需求與相對(duì)收入而言的高房?jī)r(jià)的矛盾，即盡管有大量的購(gòu)房需求，而由于房?jī)r(jià)高、收入低，買(mǎi)不起房。因?yàn)檫@個(gè)矛盾的存在，使得近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了庫(kù)存積壓的現(xiàn)象。

為了解決這一矛盾，2015年10 月23日，央行宣布從24日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)到4.35%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)到1.5%，此外，當(dāng)天起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，并對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)額外降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。降低貸款基準(zhǔn)利潤(rùn)增加了二套房貸降首付落地的可行性，起到了一定的去庫(kù)存作用，短期之內(nèi)樓市出現(xiàn)了反彈的跡象，然而降息降準(zhǔn)策略也會(huì)引起一、二線城市的房?jī)r(jià)回漲，因此，這一系列的宏觀調(diào)控政策只能短期緩解樓市的問(wèn)題，不能從根本上解決這一矛盾。而“全面二孩”政策的出臺(tái)恰恰可以長(zhǎng)期解決樓市出現(xiàn)的難題。一方面，該政策的實(shí)施可以緩解人口老齡化的問(wèn)題，出生率的提高可以在未來(lái)為社會(huì)提供充足的勞動(dòng)力，勞動(dòng)力價(jià)格將會(huì)下降，使房地產(chǎn)的成本會(huì)有回落的可能；另一方面，很多家庭生了二孩后，二房、三房的需求將成為剛需，可以進(jìn)一步刺激樓市，減少庫(kù)存。因此，宏觀調(diào)控和“二孩政策”可以分別在短期和長(zhǎng)期緩解買(mǎi)房的高需求與相對(duì)收入而言的高房?jī)r(jià)的矛盾。

（二）從國(guó)際角度考慮

日本在20世紀(jì)80年代后期到90年代初期出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，研究日本的案例可以從中得到一些借鑒。

圖1顯示了老年人口在總?cè)丝谥姓嫉谋壤娜毡镜娜丝诮Y(jié)構(gòu)上可以看出，日本在1970年老年人口已達(dá)到7.07%，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，到2000年日本老齡人口占總?cè)丝诒戎卦鲋?7.36%。老年人口比重不斷上升，意味著社會(huì)中的年輕人比例在減少，而年輕人是日本社會(huì)主要的工資收入獲得者和購(gòu)房需求團(tuán)體，年輕人比例的下降造成對(duì)房屋的需求降低，所以在城市化進(jìn)程接近尾聲的情況下，日本社會(huì)人口中真正有購(gòu)房需求的年齡階層在不斷萎縮，這導(dǎo)致了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在泡沫破滅后的長(zhǎng)期低迷。

圖1 老年人口比例對(duì)比圖

圖2 中國(guó)人口比例預(yù)測(cè)圖

從圖1也可以看出我國(guó)老年人口比例的增長(zhǎng)速度也比全球平均速度要快，在2008年的時(shí)候已經(jīng)高出了全球的平均水平，如果繼續(xù)施行原先的計(jì)劃生育政策，人口老齡化現(xiàn)象會(huì)越發(fā)明顯。人口學(xué)專(zhuān)家給出的我國(guó)2050年的人口比例預(yù)測(cè)如圖2所示，很有可能出現(xiàn)和日本一樣的房地產(chǎn)泡沫，從而引發(fā)金融泡沫，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一系列沉重的打擊。

因此，為了避免重蹈日本的覆轍，我國(guó)實(shí)行“全面二孩”政策對(duì)優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)尤為重要，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，可以防止老齡化加重對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響。

三、“二孩政策”對(duì)“去庫(kù)存”的影響

（一）房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)新的賣(mài)點(diǎn)

在實(shí)施全面“二孩政策”后，很多家庭會(huì)生第二個(gè)孩子，由于家庭中多了新成員，購(gòu)房者對(duì)戶型的選擇將會(huì)趨向于大戶型的房子，二房將不能滿足大多數(shù)家庭的需求，三房或者四房將成為剛需，同時(shí)為使新出生的孩子享受更優(yōu)質(zhì)教育資源，新一輪的爭(zhēng)購(gòu)“學(xué)區(qū)房”熱潮將會(huì)上演。 與此同時(shí)，照顧兩個(gè)小孩對(duì)于雙職工夫婦來(lái)說(shuō)還是很辛苦的，兩孩家庭請(qǐng)保姆可能會(huì)成為常態(tài)，因此“保姆房”將會(huì)被納入開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)規(guī)劃。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)

全面實(shí)施“二孩政策”所產(chǎn)生的人口紅利會(huì)給中國(guó)各個(gè)行業(yè)帶來(lái)利好，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從短期看，25-45歲的人口是會(huì)選擇生第二個(gè)孩子的主要人群，以前購(gòu)置二房的家庭會(huì)在生二孩后考慮購(gòu)置更大戶型的房產(chǎn)，兩個(gè)孩子的教育將成為一個(gè)家庭的重中之重，“學(xué)區(qū)房”也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)空間；從長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)人口專(zhuān)家預(yù)測(cè)，在全面“二孩政策”實(shí)施之后，到2050年的時(shí)候，20-44歲的人口比例將會(huì)比未開(kāi)放二胎的時(shí)期多4%，考慮到中國(guó)如此巨大的人口基數(shù)，伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，4%的新增人口將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的活力。

作者單位：（江蘇省鹽城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）