文/周明

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發(fā)展住房租賃市場恰逢其時

文/周明

5月4日，李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議提出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程，同時，從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面推出四項舉措，給予住房租賃市場支持。在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激，當(dāng)前是大力培育和發(fā)展住房租賃市場的大好時機。

一、購租并舉，完善住房供應(yīng)市場

“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊笔锹?lián)合國人居憲章（1976年，土耳其伊斯坦布）賦予各國政府為本國民眾解決住房問題的使命和責(zé)任?！白∮兴印笔俏覈暑I(lǐng)民眾奔小康目標(biāo)、圓“中國夢”的民生工程?！熬诱哂衅湮荨彼珜?dǎo)的是人們的居住權(quán)得到保障，并不要求“居者有產(chǎn)權(quán)”，而目前我國住房自有率接近90%，遠高于歐美發(fā)達國家住房自有率60%-70%的水平。當(dāng)前，我國商品住房量大價高，非城市普通家庭和青年職工尤其是外來人員所能承受，要解決這部分群體的住房問題，大力發(fā)展住房租賃市場是行之有效的措施。因此，加快培育住房租賃市場是實現(xiàn)購租并舉、完善住房供應(yīng)市場目標(biāo)必不可少的一環(huán)。

在計劃經(jīng)濟時代，我國實行的是職工住房分配供應(yīng)制，采取政府和企業(yè)全包的方式來解決職工住房問題，是低工資低租金條件下所采用的方式，必然會帶來諸如住房分配不均、居住標(biāo)準(zhǔn)低、房屋設(shè)施差、缺少房屋維護等問題，政府和企業(yè)背上沉重的包袱。這一時期沒有房地產(chǎn)市場，人們絕大多數(shù)居住在公租房里。改革開放后，在市場經(jīng)濟的背景下，我國停止了職工的福利分房，“要住房，找市場”，同時進行公房私有化，職工家庭可以較低的價格購買自住的公房并可上市交易，由此房地產(chǎn)市場得到了培育和快速發(fā)展，住房自有率迅速上升。這個時期住宅商品化發(fā)展迅猛，居住環(huán)境和居住水平有了很大的提升，但除了大量的私房租賃外，住房租賃市場沒有得到同步發(fā)展。當(dāng)然，城市房價的飆升，也使中低收入家庭難以改善住房條件，外來務(wù)工人員住房問題突出。反觀我國住房建設(shè)的歷史，其實，這兩個時期的住房發(fā)展都有些顧此失彼、走了極端：要么是政府全包，要么是政府不管（保障房除外）；要么是低工資低租金的全租賃住房，要么是工資稍漲房價大漲的全商品住房。因此，只有購租并舉，才能完善住房市場的發(fā)展。

現(xiàn)在我國經(jīng)濟發(fā)展強調(diào)要進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在住宅供應(yīng)上就是改革過去商品住房市場獨大的畸形住房供應(yīng)方式，要建立商品房市場和住房租賃市場同步發(fā)展的住房供應(yīng)體系，向不同收入階層家庭提供不同的住房形式，以全覆蓋的方式來滿足城鎮(zhèn)居民不同的住房需求。

在當(dāng)前全國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)艱巨的時刻，將過剩的商品住房轉(zhuǎn)化為租賃住房，不失為一劑“消腫”良藥，可起到一箭雙雕的作用，既可緩解許多城市房地產(chǎn)庫存量大的問題，又可解決城市外來人員的居住問題。

二、公私共存，發(fā)展住房租賃市場

從世界各國的經(jīng)驗和我國的實踐來看，由政府開發(fā)管理的公租房，向租戶收取的是非市場租金，需要政府大量的補貼才能維持房屋的日常維修管理和養(yǎng)護，公房開發(fā)經(jīng)營缺乏良性循環(huán)機制，因而難以長久維繼。這也是撒切爾夫人執(zhí)政時英國開始實行公房私有化、我國從1992年開始進行公房出售的緣故。

1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在我國全面終止了住房福利分配制度，實行住房貨幣化分配。隨后，我國的房地產(chǎn)市場得到了培育和迅猛發(fā)展，開發(fā)商大量投資建設(shè)商品住宅，使城市居民的居住水平和居住環(huán)境得到了大幅度提升。但同時，政府對公租房建設(shè)的投入相對較少，住房租賃市場沒有與商品住房市場同步發(fā)展，導(dǎo)致目前出現(xiàn)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾，即在市場上一方面商品房庫存大量積壓，另一方面公租房稀缺。

國務(wù)院常務(wù)會議提出：要發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵個人依法出租自有住房；允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。住建部表示要鼓勵住房租賃消費，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。因此，發(fā)展租賃住房市場的當(dāng)務(wù)之急，一是打通存量房與租賃市場之間的通道，二是推進公租房貨幣化。

租賃住房供應(yīng)側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，就是要公私共存，即政府繼續(xù)提供具有保障性質(zhì)的公租房，機構(gòu)和私人大力發(fā)展租賃住房。政府方面不僅要加速培育和發(fā)展公租房市場，在住房的購與租之間找到平衡點，而且要規(guī)范和發(fā)展私房租賃市場，兩者都應(yīng)是市場上租賃住房的供應(yīng)主體，不應(yīng)有主次之分。與過去計劃經(jīng)濟時代的公租房不同，現(xiàn)在政府可以委托公司以市場化方式來開發(fā)經(jīng)營公租房，除了給予低收入家庭住房保障的低租金外，應(yīng)按市場租金向租戶收取房租。同時，應(yīng)規(guī)范私房出租市場，私房也可以納入政府公租房管理渠道，要給予房東稅負上的政策優(yōu)惠。

目前，在我國除了歷史遺留的公房、新建的人才公寓和公租房外，住房租賃市場上大量存在的是以私房為主力的租賃房。一些城市，如上海等，居民家庭擁有二套以上住房的已不在少數(shù)，他們手中多余的住房普遍用來出租。私房出租在緩解外來人員住房問題、彌補租賃住房不足的同時，也帶來了房東和租戶私底下不規(guī)范操作、租金定價隨意、轉(zhuǎn)租群租以及居住不穩(wěn)定等問題。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，農(nóng)業(yè)人口大量向城市集聚，城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為年輕人尤其是大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)提供了良機。在政府所能提供的公租房有限且地段偏遠的情況下，這些外來人員也只能通過中介租用私人的房屋。先通過中介租房，以后租戶就直接與房東簽訂租房協(xié)議；租戶往往處于弱勢地位，除了面臨租金不斷上漲外，還擔(dān)心房東隨時要求租戶搬出，缺乏居住安全性。因此，規(guī)范私房出租市場，是發(fā)展住房租賃市場的關(guān)鍵之一。

三、立規(guī)建章，規(guī)范住房租賃市場

1999年12月，上海市人大頒布了《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《條例》），對私房出租作了明確的規(guī)定，規(guī)范了租賃雙方的行為。《條例》的頒布，對規(guī)范私房租賃市場、使其健康發(fā)展起到了一定的作用，如租賃雙方須通過中介機構(gòu)簽訂租賃合同，保障了私房租賃的正常運作。但也有不盡人意的地方，如《條例》中第十五條規(guī)定：房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人。而在實際操作中，出租人為避稅往往不作登記備案，造成相關(guān)部門對私房出租監(jiān)管的缺失。

立規(guī)建章，規(guī)范住房租賃市場，要從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現(xiàn)狀，讓租房者住著舒心、出租者租著省心，才能有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫存的有效途徑。

在政策層面上，國家對住房租賃市場出臺了以下六大政策：

一是培育市場供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持個人依法出租自有住房。

二是鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受公共服務(wù)；落實提取住房公積金支付房租政策；明確出租人和承租人各方權(quán)利義務(wù)。

三是完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。

四是支持租賃住房建設(shè)。鼓勵新建租賃住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。

五是加大政策支持力度。對住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持；鼓勵金融機構(gòu)加大支持力度，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點；完善供地方式，增加租賃住房用地供應(yīng)。

六是加強住房租賃監(jiān)管。健全法規(guī)制度，完善監(jiān)管體制，規(guī)范租賃市場。

在稅收層面上，國務(wù)院常務(wù)會議提出：要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構(gòu)加大支持力度，增加租賃住房用地供應(yīng)；強化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人合法權(quán)益。上海市國稅局已制定實施《個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》，規(guī)定上海私房出租應(yīng)繳納增值稅，月租金3萬以下可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

對管理部門來說，零散的個人租賃市場難以管理，群租房、地下室出租等導(dǎo)致安全問題頻發(fā)，未作登記的外來人口租房也容易引發(fā)社會治安問題。因此，有關(guān)部門應(yīng)繼續(xù)實行私房出租的備案制度，對租金定價要有政府指導(dǎo)價，加強私房出租的管理力度。一方面，通過財稅、金融、戶籍等政策給房屋租賃松綁減負，對于購房者能夠享受到的政策福利，原則上也應(yīng)一視同仁地惠及租房者；另一方面，通過專業(yè)化經(jīng)營提供規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場環(huán)境，鼓勵專業(yè)化企業(yè)經(jīng)營租房，這樣不僅便于政府部門進行管理，也能為租房者提供更專業(yè)的服務(wù)，建立具備規(guī)模效應(yīng)的長期住房租賃市場。

鏈 接

今年5月1日起，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點。根據(jù)規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

上海結(jié)合本市實際情況制定《個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），對代開范圍、代開發(fā)票應(yīng)提供的資料、代開部門的審核要求、委托代征點的管理要求等事項進行明確。

《辦法》明確了哪些屬于“個人出租不動產(chǎn)”。個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

《辦法》顯示，私房出租應(yīng)繳納稅款為：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

也就是說，個人出租私房，按照5%征收率，減按1.5%計算應(yīng)納稅額。比如有人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應(yīng)納增值稅：8÷（1+5%）×1.5%=0.11萬元。

《辦法》還規(guī)定，個人出租不動產(chǎn)取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；采取預(yù)收款形式的，可在預(yù)收款租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

作者單位：（上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會）