文/謝金龍

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樓市創(chuàng)史上最強(qiáng)開(kāi)年紀(jì)錄高端需求初現(xiàn)萎縮

文/謝金龍

一、30個(gè)典型城市分析

（一）成交量創(chuàng)近七年同期新高

2016年一季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為6140萬(wàn)平方米，創(chuàng)近七年同期季度新高。環(huán)比下降23.1%，主要受春節(jié)因素影響，以及對(duì)2015年四季度增幅較大的部分進(jìn)行回調(diào)；同比增長(zhǎng)33.7%，已持續(xù)6個(gè)季度保持正增長(zhǎng)。可以說(shuō)，這些城市的樓市已經(jīng)全面回暖?？紤]到全國(guó)樓市正在復(fù)蘇當(dāng)中，除個(gè)別城市外，2016年房地產(chǎn)、金融等政策整體上仍然較為寬松，居民購(gòu)房熱情依舊較高，我們預(yù)計(jì)二季度成交量仍會(huì)小幅增長(zhǎng)。

圖1 30個(gè)典型城市商品住宅成交量季度走勢(shì)

（二）成交價(jià)漲幅近三成

2016年一季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為13505元/平方米，持續(xù)創(chuàng)歷史新高。環(huán)比增長(zhǎng)8.1%，同比增長(zhǎng)28.2%，同比漲幅近三成，創(chuàng)歷史新高。成交均價(jià)大幅上漲，一方面源于最近幾個(gè)季度成交量的放量增長(zhǎng)，帶動(dòng)了“產(chǎn)品”價(jià)格的上升，另一方面，價(jià)格相對(duì)較高的一線城市和部分二線城市成交均價(jià)增長(zhǎng)快于價(jià)格較低的二、三線城市，使得均價(jià)“被”上漲?？紤]到目前趨勢(shì)還將慣性前行，預(yù)計(jì)二季度價(jià)格還將小幅上行。

圖2 30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)及同比增幅的季度走勢(shì)

二、一、二、三線城市分析

（一）三線城市成交量表現(xiàn)搶眼

2016年一季度，30個(gè)典型城市中，一、二、三線城市商品住宅成交面積分別為1092萬(wàn)、4046萬(wàn)和1003萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-20.6%、-26.7%和-8.1%，同比增幅分別為52.3%、24.8%和57.6%。環(huán)比來(lái)看，由于春節(jié)因素，一、二、三線城市都出現(xiàn)了不同程度的回調(diào)。同比來(lái)看，一線城市由于經(jīng)濟(jì)、人口基數(shù)大，需求旺盛，仍然保持較大增幅。二線城市在樓市復(fù)蘇環(huán)境下，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。三線城市由于春節(jié)期間回鄉(xiāng)置業(yè)需求，以及部分城市靠近一線城市，充分享受到了其溢出效應(yīng)，增長(zhǎng)極其驚人，如東莞、惠州，同比增長(zhǎng)分別為138%、92%?？紤]到僅個(gè)別城市采取了限購(gòu)政策，而絕大部分城市仍以去庫(kù)存為指導(dǎo)方針，預(yù)計(jì)二季度一線城市成交量可能高位盤整，二、三線城市仍將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

圖3 一、二、三線城市商品住宅成交量季度走勢(shì)

（二）二線城市均價(jià)破1萬(wàn)元/平方米

2016年一季度，30個(gè)典型城市中，一、二、三線城市商品住宅成交均價(jià)分別為31145元、10021元和8352 元/平方米。環(huán)比增幅分別為8.3%、7.2%和6.6%，同比增幅分別為31.2%、22.1%和11.4%，一線城市成交均價(jià)同環(huán)比持續(xù)領(lǐng)漲。一、二線城市成交均價(jià)分別再創(chuàng)歷史新高，一線城市均價(jià)輕松破3萬(wàn)元/平方米，二線城市均價(jià)輕松破1萬(wàn)元/平方米。由于大部分三線城市依然以去庫(kù)存為主，成交均價(jià)漲幅相對(duì)較小，近六年價(jià)格變化較小，長(zhǎng)期處于橫盤狀態(tài)。

圖4 一、二、三線城市商品住宅成交均價(jià)季度走勢(shì)

三、東中西部城市分析

（一）西部城市成交量同比負(fù)增長(zhǎng)

2016年一季度，30個(gè)典型城市中，東、中、西部城市商品住宅成交面積分別為3507萬(wàn)、1495萬(wàn)和1138萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-17%、-31.6%和-27.6%，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%。正像之前說(shuō)的，由于春節(jié)因素，環(huán)比來(lái)看，東、中、西部城市樓市都出現(xiàn)不同程度回調(diào)。同比來(lái)看：上海、南京、杭州增幅分比為130%、125%、137%，帶動(dòng)了整個(gè)東部城市超過(guò)六成的增長(zhǎng)；中部地區(qū)受樓市回暖影響，保持穩(wěn)步增長(zhǎng)；西部地區(qū)依舊需求乏力，最近6個(gè)季度再現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。考慮到東部城市全面回暖，部分城市已開(kāi)始限購(gòu)，后續(xù)回暖態(tài)勢(shì)將持續(xù)傳到中、西部城市，有利于中、西部大中城市成交量的擴(kuò)張，預(yù)計(jì)二季度西部城市將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

圖5 東、中、西部城市商品住宅成交量季度走勢(shì)

（二）東、中、西部城市房?jī)r(jià)都創(chuàng)新高

2016年一季度，30個(gè)典型城市中，東、中、西部城市商品住宅成交均價(jià)分別為17587元、8649元和7304元/平方米，環(huán)比增幅分別為6.3%、2%和2.4%，同比增幅分別為22.1%、13.2%和9.7%。東、中、西部城市成交均價(jià)皆創(chuàng)歷史新高，前幾個(gè)季度成交量的穩(wěn)步增長(zhǎng)，帶來(lái)了當(dāng)前東、中、西部?jī)r(jià)格的整體回升。東部城市由于需求相對(duì)比較強(qiáng)勁，環(huán)比同比增幅都較大，且同比增幅仍然大幅領(lǐng)先中、西部城市。

圖6 東、中、西部城市商品住宅成交均價(jià)季度走勢(shì)

四、戶型分析

本報(bào)告綜合考慮各城市戶型劃分的特殊性，原則上將商品住宅按面積劃分為四個(gè)等級(jí)：90平方米以下為小戶型，90-140平方米為中小戶型，140-200平方米為中大戶型，200平方米以上為大戶型。由于各地統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因此對(duì)個(gè)別城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)男》{(diào)整。

（一）高端改善類需求初現(xiàn)萎縮

2016年一季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為1828萬(wàn)、2999萬(wàn)、699萬(wàn)和529萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅分別為4.9%、8.1%、12.3%和5.1%，同比增幅分別為0.3%、7.1%、-6.7% 和-8.7%。環(huán)比來(lái)看，春節(jié)因素致使各類戶型成交有所減少。同比來(lái)看：剛改類的中小戶型領(lǐng)漲，以武漢、南寧、洛陽(yáng)等中部二線城市較為突出；同時(shí)，中大戶型及大戶型的高端改善需求初現(xiàn)萎縮，濟(jì)南、海口、武漢、南昌等城市較為突出。

圖7 30個(gè)典型城市商品住宅各戶型成交量季度走勢(shì)

（二）高端改善類戶型成交價(jià)格同比漲幅最大

2016年一季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型等四類商品住宅成交均價(jià)分別為12451元、10948元、18070元和26182元/平方米，環(huán)比增幅分別為11.4%、8.9%、14.7%和5.4%，同比增幅分別為18.2%、8.8%、28.1%和22.4%。同比來(lái)看：中大戶型和大戶型類的高端改善類戶型價(jià)格漲幅最大，其次是剛需類的小戶型；與成交量增幅相反，成交量增長(zhǎng)幅度小的成交價(jià)漲幅反而大。

圖8 30個(gè)典型城市商品住宅各戶型成交均價(jià)季度走勢(shì)

五、小結(jié)：樓市復(fù)蘇還將延續(xù)

2016年一季度30個(gè)典型城市成交量同比增幅較大，帶動(dòng)成交價(jià)持續(xù)上漲，再創(chuàng)歷史新高。主要原因可歸結(jié)如下：首先，寬松的房地產(chǎn)、金融等政策環(huán)境大體上未變；其次，成交均價(jià)較高的一線和部分二線城市房?jī)r(jià)漲幅更大，造成三季度30城均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲；最后，投資投機(jī)保值需求增加，加上恐慌性購(gòu)買群體入市，進(jìn)一步助推樓市量?jī)r(jià)齊漲。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，三線城市部分借助春假回鄉(xiāng)置業(yè)，部分靠近一線房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，這個(gè)季度表現(xiàn)依舊非常搶眼，近兩個(gè)季度成交量都較大，但價(jià)格漲幅依舊最小，很多城市去庫(kù)存壓力仍舊還在。一季度，東、中、西部地區(qū)成交價(jià)再創(chuàng)新高，但西部地區(qū)成交量六個(gè)季度以來(lái)再現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，成交量跌回到2014年前三個(gè)季度的水平，復(fù)蘇形勢(shì)不容樂(lè)觀。

從產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)同比增幅看：剛改類中小戶型成交量增長(zhǎng)領(lǐng)先；高端改善類的中大戶型和大戶型成交量初現(xiàn)萎縮，但價(jià)格漲幅依舊最大。

總體來(lái)看，樓市復(fù)蘇的步伐仍然穩(wěn)健，絕大部分一、二、三線城市樓市政策持續(xù)寬松，在流動(dòng)性較好的金融環(huán)境下，預(yù)計(jì)二季度樓市成交量?jī)r(jià)保持向好態(tài)勢(shì)不會(huì)變。

附注：30個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、杭州、福州、?？?、長(zhǎng)春、太原、鄭州、合肥、武漢、南昌、成都、西安、蘭州、西寧、南寧、煙臺(tái)、連云港、徐州、泉州、東莞、惠州、三亞、洛陽(yáng)、九江。其中一線城市4個(gè)、二線城市17個(gè)、三線城市9個(gè)，東部城市17個(gè)、中部城市8個(gè)、西部城市5個(gè)。

作者單位：（上海易居房地產(chǎn)研究院）