文/王瑞紅

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叫?！笆赘顿J”后要防止“過(guò)橋貸”

文/王瑞紅

4月18日，北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布文件，叫?！笆赘顿J”業(yè)務(wù)。這是繼深圳和廣州之后，第三個(gè)叫停該項(xiàng)業(yè)務(wù)的地區(qū)。通知下發(fā)后，對(duì)于依然開(kāi)展或者變相開(kāi)展“首付貸”類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將依據(jù)協(xié)會(huì)章程和行業(yè)自律公約，將相關(guān)線索移交監(jiān)管部門處置。北京市的叫?！笆赘顿J”可謂嚴(yán)厲，但筆者認(rèn)為，措施再嚴(yán)厲，也應(yīng)嚴(yán)格提防“首付貸”換上“換房貸”、“消費(fèi)貸”、“過(guò)橋貸”等“馬甲”后在暗地里橫行樓市。

“首付貸”換“馬甲”，中介仍在牽線搭橋

今年春節(jié)后的一段時(shí)間，關(guān)于“首付貸”問(wèn)題推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題的報(bào)道陸續(xù)出現(xiàn)，官方多個(gè)部門出手整治。不過(guò)，媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“首付貸”被禁止后并未完全消失，而是以其他形式存在。一些地方“首付貸”換上“換房貸”、“消費(fèi)貸”、“過(guò)橋貸”等“馬甲”后依然橫行樓市。據(jù)調(diào)查稱，這些穿著“馬甲”的“首付貸”資金來(lái)源多樣：有的是中介機(jī)構(gòu)提供自有資金“墊資”；有的是網(wǎng)貸平臺(tái)通過(guò)投融資需求錯(cuò)配提供貸款資金；還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中央明令禁止，但目前熱門樓市的“首付貸”問(wèn)題依然較為突出。僅深圳市就初步排查了三十余家企業(yè)，所投放“首付貸”規(guī)模約在25億-30億元。

為此《人民日?qǐng)?bào)》刊文追問(wèn)：叫?！笆赘顿J”的措施能落地嗎？有些地方換“馬甲”后的“消費(fèi)貸”仍可用于首付?！叭?kù)存”是中央確定的今年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。年初以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，包括降低購(gòu)房首付款比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、個(gè)人二手房交易“營(yíng)改增”等。新政策的出臺(tái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新跡象：深圳、上海、北京等一、二線城市房?jī)r(jià)快速上升，而庫(kù)存壓力大的三、四線城市起色不大。伴隨一、二線城市房?jī)r(jià)飆升，一些風(fēng)險(xiǎn)因素也在萌芽。不少購(gòu)房者使用擔(dān)保公司、房地產(chǎn)金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式籌集首付，客觀上抬高了購(gòu)房者的償還壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，央行負(fù)責(zé)人在“兩會(huì)”期間就曾表示，要對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)開(kāi)展清理和整頓，打擊提供“首付貸”融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。而一些中介卻對(duì)此置若惘聞，不僅自己不自律，還聯(lián)合擔(dān)保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)。有中介表示：“這些貸款只是名義不同，實(shí)際上都可以用來(lái)做首付。”

投融資錯(cuò)配在P2P領(lǐng)域十分普遍

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些網(wǎng)貸平臺(tái)直接搜索“首付貸”，基本上找不到相關(guān)產(chǎn)品。近期許多平臺(tái)已有意識(shí)地回避“首付貸”字眼，更換為五花八門的新名稱，但“馬甲”背后還是原來(lái)的“首付貸”等購(gòu)房金融業(yè)務(wù)。如：“365地產(chǎn)家居網(wǎng)”有一款“新居貸”產(chǎn)品，“為首付資金不足的購(gòu)房人提供低成本的資金”；在“安家貸”平臺(tái)，有“優(yōu)房貸”、“換房貸”等多款產(chǎn)品，客服稱，貸款用途是否用于購(gòu)房首付是“客戶自己的事”。

又如“高評(píng)高貸”可實(shí)現(xiàn)零首付。在上海等城市，有中介表示，可以通過(guò)“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付。鏈家地產(chǎn)天津園蔭道店置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，假設(shè)買200萬(wàn)元的房產(chǎn)，按20%首付需支付40萬(wàn)元，但通過(guò)評(píng)估公司把房?jī)r(jià)“高評(píng)”到250萬(wàn)元，可變成首付50萬(wàn)元、貸款200萬(wàn)元，中介可以先墊付50萬(wàn)元首付給賣方，待200萬(wàn)元銀行貸款打到賣方賬戶后，賣方再將50萬(wàn)元?dú)w還中介?！案咴u(píng)高貸”周期約1個(gè)月，買方只需支付這50萬(wàn)元“過(guò)橋資金”1個(gè)月的利息，相當(dāng)于零首付購(gòu)得一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)。在該流程中，中介多以自有資金進(jìn)行“過(guò)橋墊付”，并從中獲取服務(wù)費(fèi)及過(guò)橋資金利息，穩(wěn)賺不賠，風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁至銀行。

業(yè)內(nèi)人士指出，有的評(píng)估公司完全是走過(guò)場(chǎng)，“中介想評(píng)什么價(jià)他們就敢評(píng)什么價(jià)”。銀行雖然對(duì)過(guò)高的估值會(huì)警惕，但由于二手房定價(jià)復(fù)雜，同一樓盤樓層、戶型不同，價(jià)格也相差很大，因此實(shí)際操作中銀行很難辨別“虛高”。若通過(guò)P2P網(wǎng)貸“首付款”，門檻普遍較低，多數(shù)申請(qǐng)貸款者只需提供身份證及工作、收入等證明，材料越多，貸款額度越高，資金去向可以模糊填寫。

從資金來(lái)源看，P2P投資者為購(gòu)房貸款“做了嫁衣”。某P2P平臺(tái)投資項(xiàng)目中一款年化收益為7%的產(chǎn)品，用途描述為“住房消費(fèi)”。據(jù)客服介紹，其對(duì)應(yīng)標(biāo)的就是該平臺(tái)融資項(xiàng)目中的“購(gòu)房貸”、“裝修貸”及“贖樓貸”。業(yè)內(nèi)人士表示，投融資錯(cuò)配在P2P領(lǐng)域十分普遍。由于互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍存在監(jiān)管盲區(qū)，不少房貸類平臺(tái)野蠻生長(zhǎng)，部分平臺(tái)甚至沒(méi)多少自有資本金，而是通過(guò)“8%利率引資，12%利率放貸，賺取4%利差”的方式生存。

變相“首付貸”對(duì)金融體系具有極大危害

調(diào)查得知，有很多“首付貸”是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，從銀行辦理貸款，但貸款用途注明為個(gè)人消費(fèi)，不會(huì)告訴銀行是用于首付。有些中介機(jī)構(gòu)對(duì)顧客介紹說(shuō)：如果還不上，我們會(huì)幫客戶到銀行申請(qǐng)展期，銀行也會(huì)同意的，因?yàn)槲覀児驹阢y行有保證金。隨后的2-3個(gè)月，你可以去籌錢。最后實(shí)在還不了，不是還能賣房嗎？不過(guò)現(xiàn)在還沒(méi)遇到過(guò)還不了的?！?這樣的操作方式，讓原本沒(méi)能力購(gòu)房的人有了購(gòu)房資格，提供“首付貸”機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源又有很多不確定性，這其中的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

我們知道，一般的按揭貸款會(huì)在房本上留一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證的抵押，這樣就不能無(wú)限制地做抵押，但“首付貸”更多的是信用貸，不需要確權(quán)，也不需要做他人權(quán)利登記，極端情況下可以在很多地方重復(fù)做“首付貸”。而且“首付貸”又不像銀行的“消費(fèi)貸”能在央行系統(tǒng)查到資金流向，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較多不可控的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生的不良影響就會(huì)非常大。以兩成首付購(gòu)買一套100萬(wàn)元的住房為例，一般買房者需要銀行貸款80萬(wàn)元，自付20萬(wàn)元，杠桿為5倍。而有了“首付貸”，買房者首付部分能再貸款10萬(wàn)元，共貸款90萬(wàn)元，自付只需10萬(wàn)元，杠桿就變成了10倍。

如此高的杠桿率，一旦房?jī)r(jià)下跌、投機(jī)者資金出現(xiàn)缺口無(wú)法還貸，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，繼而給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。其實(shí)說(shuō)到底，“首付貸”買房，沒(méi)有本金或是只有很少的本金付出，賭的是房?jī)r(jià)一路上漲，如果房?jī)r(jià)下跌，就有可能出現(xiàn)棄房，這給投機(jī)者提供了便利，降低了他們的成本，而給真正的放貸機(jī)構(gòu)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)波及銀行。一家銀行的負(fù)責(zé)人表示，一旦房貸出現(xiàn)違約，銀行會(huì)拍賣作為抵押的房產(chǎn)。如果大面積違約，銀行就需要出手大量的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)入市，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。而房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者會(huì)出現(xiàn)觀望情緒。抵押的房產(chǎn)賣不出去，銀行只能不斷降價(jià)拋售，最終導(dǎo)致樓市崩盤，而降價(jià)也會(huì)造成銀行的錢縮水，最終波及儲(chǔ)戶，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成影響。

對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，變相繞開(kāi)銀行的首付門檻作用，將導(dǎo)致很多有投機(jī)需求、不具備還款能力的人得到放款，也會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)控制方面埋下隱患。而且，“首付貸”的出現(xiàn)，使很多本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房能力和購(gòu)房意愿的人被刺激，吸引越來(lái)越多的人進(jìn)行投資，卻忽視了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。如果未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，會(huì)對(duì)放款者和購(gòu)房者帶來(lái)很大損失。

基于此，近期多地已經(jīng)出臺(tái)政策叫停 “首付貸”，自3月以來(lái)，深圳市金融辦、互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)先后發(fā)布通知，對(duì)深圳地區(qū)“首付貸”情況進(jìn)行摸底，嚴(yán)禁企業(yè)開(kāi)展高杠桿房貸業(yè)務(wù)。3月25日，上海樓市新政“滬九條”也提出，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人首付款的核查，購(gòu)房人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。4月18日，北京市也發(fā)布通知，對(duì)于依然開(kāi)展或者變相開(kāi)展“首付貸”類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將依據(jù)協(xié)會(huì)章程和行業(yè)自律公約，將相關(guān)線索移交監(jiān)管部門處置。

針對(duì)幾個(gè)一線城市采取叫?！笆赘顿J”的措施，筆者認(rèn)為，變相的“首付貸”幫購(gòu)房者放大了杠桿，不僅容易導(dǎo)致投機(jī)，人為放大不合理的需求，而且很可能形成房地產(chǎn)業(yè)局部泡沫。更為嚴(yán)重的是，由于在整個(gè)金融體系的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)貸款占比較高，樓市如果出現(xiàn)局部泡沫，必將會(huì)對(duì)金融體系帶來(lái)極大的危害。

作者單位（；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）